2020年2月25日星期二

瘋狂的磚頭 (二十二):為何淡市鋤價甚艱難?(筆者推介)

兄弟原本的問題大約是這樣:

 [有朋友近日在買樓,試票試了兩周。其實朋友也只是希望鋤幾個 %,結果業主一蚊不讓,堅持退票。其實,鋤價及試票有甚麼技巧?或者是純粹靠好運?]

圖片SOURCE : HK01

在答問題前,先講兩句題外話及戴定特製頭盔。

在這個年頭,不講大眾想聽的話,已絕對是等同找死,更何況是在此時此刻談論鋤價技巧呢!但由於有兄弟問到,筆者也在此亂噏幾句。

若果閣下從無諗住買樓,或者認為仲有三、五、七成下跌空間,本文應該於你無用,甚至得啖笑。煩請略過本文就好了!再三感謝!

筆者也再強調,這篇純粹是學術討論, 不構成任何投資建議。請別再為筆者扣上任何 [叫人買樓] 帽子。再講一次筆者絕少 [叫人買樓],本博的官方立場,請見下文:



現在開始答問題

首先,筆者認為我們要先理解買樓的特性。買樓是1 : 1的搏奕,你的對手就是業主一人,而非像買股票一樣面對整個市場。即便市況十分疲弱,不代表你的對手必然是潺仔強。再講白點,即便全場老弱殘兵,你偏偏選著香港拳王曹星如做對手,你也只有認輸,搵個第二個對手。

第二,筆者認為所謂的 [好易鋤價] 純粹是傳媒藉市場劈價交易的報導營造出來的[主流意見]。傳媒講的嘛,真係信一成,都肯定雙目失明。

實質筆者在最近三個調整市 (包括2015-2016A股股災引發的調整市,2018年第四季因中美貿易戰導致的短暫回調,以及最新由去年政治事件及本年疫症所帶動的回調) 的親身經驗,筆者從來沒有[好易鋤價]的感覺。反而有粒粒皆辛苦的感覺。

每個調整市,筆者走勻一個小區 (筆者指的是一個諸如沙田河畔的小區,不是一個屋苑),最多只見到一兩間貼價盤,更從來沒有見過一間 [一見心動、筍到唔駛講價,可以飛身撲去買] 的 [.筍盤]

第三,一眾業主身邊都肯定遇上幾個在過去十年八載中落錯車飲恨的朋友,所以 [惜售] 已是業主們的本能反應。

而且,現時極少負資產的案例,大部份業主都沒有賣樓的逼切性。即是說:如果借稅貸、P-LOAN都可借上幾十萬甚至上百萬,業主又何需大幅劈價賣樓呢?

所以,急需套現、肯大劈價的業主在現在的市況下,絕對是少數。而且,這些筍盤上一出現,基本上就已經落入與經紀相熟的投資者的口袋裡。

就算是出現所謂的[銀主盤],現在的銀行也學精了,不會急放賤賣,而是SET定價位等運到。

所以,大劈價的筍盤,或真正易鋤價的盤,絕對不大可能落入我們這些蛋散、或蕃薯手中。仲唔明筆者講乜,建議閣下重溫一下筆者以下兩篇文章中提及經紀大佬們的超級計算機。

所以,好難鋤到價,其實才是合情合理的結果。大部份在新聞看到的筍價交易, 背後通常都有血、有汗、有故事。[易鋤價]反而是不熟市場的人一廂情願的幻想,又或者是傳媒想引你去睇樓所營造的假象。

第四,要在貼價的基礎上鋤出個低市價幾個%的筍價,該盤必然是有一些缺點的。試想想一個交吉、高層、特色單位、豪裝、樓齡低、銀碼細,業主不急切賣樓,又可以隨時睇樓的匙盤,有何可能會有很大的鋤價空間呢!

所以,能鋤到價的盤一般都有些缺點,令到願意追價的上車客卻步。一般的缺點是:連約、殘裝、可交吉但無樓睇、樓齡高無法上足30年會、按保不適用的1000幻以上單位、附近有凶宅、隔夜必走盤、或有些特殊的缺點等等。

除了上述原因,還有一個可能,就是閣下能在買家集體失蹤的百慕達三角時段出現買樓。實質過去幾個調整市,都有幾次百慕達三角時段。

以筆者的記憶,分別是2015年第四季至2016年第一季 (即是A股股災最嚴重,傳媒大吹國破家亡的時段)、2018年第四季 (中美貿戰帶動的回調期,即是傳媒又大吹國破家亡的時段)、2019年第四季(即社會運動最激烈,連街都出唔到果段時間,傳媒再三大吹國破家亡的時段)、2020年一月尾到二月中(即國內疫情最嚴重,全民撲口罩的時間,又即是傳媒又又又... 吹國破家亡的時段)。

這幾段時間買家基本上是真正有SAY的,原因是這些買家承受了一般人不願承受的風險。在2020年二月下旬開始,其實最壞情況已過,已經不再是百慕達三角時段了,反倒是上車客已經空群已出,開始睇樓了。在本文刊登日,仍然認為是買家大哂的人,可能會感到失望了... 因為盲的業主都感受到近日越來越多買家開始睇樓。

在這裡補一句,2015年至今,傳媒已至少吹了四次[國破家亡],但結果次次都回復正常。咪玩啦,邊有咁易國破家亡呢?絕大部份問題都是會過去的...  閣下係咪仲要信幾近毫無公信力可言的海內外毒媒呢?

第五,以筆者的個人經歷,有氣場,具備鋤業主價能力的經紀不多。絕大部份經紀都傾向叫買家抽新樓,或者說服上車客追價,而非向通常好惡的業主埋手。如果你碰上能力不足,甚至連摸清業主底牌的能力也沒有的經紀,[鋤唔到價]絕對又係合情合理的結果。

那如果現階段想鋤價,要點做呢?

筆者大抵有四個小建議:

1. 若果真心買貨,就早早跟經紀說明可以隨時試票。一見到心怡的,就即刻用理想價開張票去試。那怕理想價低到離,也一定要講出試票的要求。若果經紀左推右推不肯去試,就應考慮即刻搵過第二個經紀,睇過第二個盤。因為你很可能遇上無執行能力,不敢向業主鋤價的經紀。而這些能力不足的經紀將成為閣下置業的負累。

2. 筆者建議 [HIT AND RUN] 式試票,即是用理想價開張票試三五日就好了,不要試票期長達一兩周。若果業主不肯就範,立即就試過第二間,不要留戀。因為業主不肯就範,自有原因,很少因為你拖下去,就會見到曙光。

筆者也見過一些業主純粹想試價。當你攪足一段長時間,業主也可以扭來扭去,寸步不讓。即便你最終決定追價,這些業主隨時也可以給你反價,讓你撲個空。

所以,在淡市想鋤價,請勿鋤死一間,否則分分鐘給一些奇怪的業主拖死自己。而且,當你試票試多幾間,經紀們見你係實客,自然會拿出枱底一些像樣的盤給你再試。

3. 筆者也建議絕對不要吼住經紀份佣,尤其是不要一入代理行,樓都未睇,就立即傾佣金打折。否則,即使經紀口袋中有貼價盤,經紀都絕對不會送到閣下手上。

當然去到LAST MILE,價格差距在1%附近,而閣下又真係負擔不來,就絕對可以禮禮貌貌咁請經紀大佬自行諗掂佢。若果經紀自願減佣成雕,則是你情我願的事,不會產生太多HARD FEELING

4. 筆者建議閣下感覺下乜野叫[百慕達三角時段],試過一次,你就會知大約是怎樣的情況。那時出去狠狠的鋤,主動鋤低過市場十隻八隻,做到頂位跌15-20%,甚至20%以上的靚價。那後續就算樓市真的從高位回調三十隻,你都不過是距低谷十隻八隻,心理上絕對承受得了。主動去獲得充份的安全空間,才是物業投資者應有的態度。

最後,再講一次,這篇純粹是學術討論,不構成任何投資建議。本博從不叫人買樓。閣下買唔買樓、賣唔賣樓也係閣下的事。既然閣下賺到錢也不會分俾我,跌到HI HI也不要來找我。再講多一次,筆者預計牛三後有大熊仁,大熊仁立即隨疫症殺到,也不是不可能。請閣下做任何投資前,做好風險評估。

最最後,奉上一篇給孩子的信 ():完美風暴 (18歲的你),讓大家冷靜一下,諗清楚風險因素,再決定是否投資!


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29 則留言:

  1. 唔洗講咁多,有沙發,搶左先講。

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    1. 借三兄地盤講一下最近同人講樓時的感受。有朋友抽中2019新居屋頭籌,綠表長者隊,何文田冠德苑,兩房,三房任揀。結果佢揀左冠德三房之後,就出現了肺炎疫情,當時未成交,考慮緊撻訂。

      佢既考慮係,蝕5%首期(25萬左右),加埋各種洗費,應該都係30萬內。最害怕既反而係上左會先無左份工,月供二萬二千幾一個月,驚頂唔倒落去,仲無左間公屋,咁就真係要訓街了。

      我問佢,你份工係咪真係咁唔穩陣呢?無左份工你就搵唔番第二份?你手頭資金真係得5%首期?30萬送比政府洗你甘心嗎?你真係咁鐘意住間山卡啦舊公屋既咩?再唔係,訓街其實係咪咁可怕呢?乜唔係仲著數過住公屋咩,連租金都唔洗比喎!

      朋友最後決定係向前看,決心為保住新居努力搵錢,希望唔會累佢訓街啦!

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    2. 有時我係好明有人買樓作為自住,但又怕樓價跌的心態。買樓時不是已考慮清楚負擔能力嗎? 就算是大升也可以失業,供不起樓。

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    3. 19年的居屋,似乎已沒有了政府回購的保證。但似乎有必要時,還是可以按機制轉讓單位。詳見下LINK第17/18條。匿名兄可以發給朋友參考。

      https://hos.housingauthority.gov.hk/mini-site/gsh2019/common/pdf/gsh_2019_faq_c.pdf

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    4. YAU兄,買樓頭號風險就是斷供。筆者很多年前上車,也有怕失業的想法。所以,買樓時的確必須要考慮清楚負擔能力。

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    5. 多謝三兄提醒,初看以為只是因為綠置居條款與居屋可能不同,惟翻查下發現原來居屋的條款也是這樣。如無誤解,改變之處是由以前能主動要求房署以原價回購,變成現在只有當業主斷供時,作為擔保人的房署才會收回單位吧?

      無論如何,朋友斷供的後果,都是訓街兼無左間公屋。而現在成交亦已完成,撻訂保住間公屋的選擇也不存在了。

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    6. 難關難過關關過。不用過份擔心。

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  2. 3兄最近有逃出百慕達三角去睇樓嗎?

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    1. 追兄,三弟的確有在百慕達三角時段戴住口罩去睇樓,也見證了近期多左人出來睇樓。至於百慕達三角時段(即是買家集體消失的時段)會否重臨,則要看美股是否真的爆煲?如果真爆,美國又會如何救市?筆者斷估環球大放水的機率越來越高。

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  3. 三兄,我反而考慮現階段沽貨,眼見政府同中國那麼不濟,真擔心香港前景,主要係擔心政治問題,三兄可有什麼建議呢?

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    1. 不好意思。本博不提供投資建議。謝謝!

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  4. 認同業主惜售,樓市不會大跌。

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    1. 全球目光已轉移至美股。如果美股真的爆煲,由於美國仍是環球的領頭羊,環球資產(包括港樓在內)價格必然面臨重估。筆者沒有水晶球,不會也不敢估港樓會跌幾多。

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  5. 現在實在太多網上鍵盤戰士和紙上談兵嘅軍師,本熊也覺得還是問問一直落場打緊仗嘅老兵實際一點。

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    1. 本熊兄,落場打緊仗嘅老兵除非身痕想俾人鬧,否則講少兩句用來暖肚好過。除了那些教班或做顧問的,早已無乜人肯談樓市了。

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  6. >3. 筆者也建議絕對不要吼住經紀份佣

    想揾到筍盤,應該係掉轉加佣...

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    1. 理論上是這樣。但的確無乜大劈價盤,所以加佣似乎都無乜用...

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  7. 以日本經驗,要一個國家跨台。至少要多重、三四重天災才能成事。
    加上國內的動員實力和經驗。


    婆娘

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    1. 基本上,面對經濟或金融危機,而美國、世界銀行同貨幣基金會叫你行東,只要你倒轉行西,生還的機率就會大幅提高。日本就是跟足美國果套,所以廣場協議後,才迷失三十年。

      當年亞洲金融風暴,馬來西亞及俄羅斯就完美示範如何在大難中神奇地生還,要訣就是不行美國果套。前者不顧歐美反對行外匯管制,結果是東南亞諸國第一個復甦的國家。後者則直接燒死歐美大鱷,救回整個亞洲...

      詳見WIKI:
      https://zh.wikipedia.org/wiki/%E4%BA%9E%E6%B4%B2%E9%87%91%E8%9E%8D%E9%A2%A8%E6%9A%B4

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    2. //馬來西亞方面,本次金融危機使馬來西亞經濟嚴重受挫。當時的首相馬哈迪在痛斥外匯投機客的同時,也拒絕當時的副首相安華和國際貨幣基金組織的「藥方」,對貨幣和馬來西亞令吉進行管制。當時的經濟專家認為,外資將因此卻步,馬來西亞將進入經濟衰退期。然而,馬哈迪獨樹一幟的政策很快見效,很快地領導馬來西亞走出金融危機的陰影,經濟復甦步伐是當時受金融危機打擊國家中最快的。1999年,馬來西亞經濟增長率就接近危機前的水平,馬來西亞經濟重新步入穩步成長的軌道。

      原來,當年馬哈迪和安華的故事,在那些年已經開始了。我估計,安華很可能是世界強國在馬來西亞的一枚棋子,難怪早幾年馬哈迪重新與他好了之後,最近又要再度反目。

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    3. 筆者不太熟馬拉政治,不便評論。但歐美幾乎每次給的建議都是對他們有利,對當事國不利的。正如亞洲金融風暴時,就叫亞洲諸國行緊縮政策,賣田賣產還錢。但2008年金融海嘯時,歐美不僅沒有行緊縮,反而行擴張政策,還要來個QE,自己買返自己的債。

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  8. 非常精彩的樓巿文章,多謝三人行兄分享

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  9. 現時業主持貨力一般都強,筍盤難求呢!

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    1. 花姐,港磚有一定防守力,但若果全球疫情失控,仍難以獨善其身。在中國疫情受控下,現在市場焦點應該已經是歐美日韓的疫情。歐日韓疫情雖然嚴重,但至少仍肯做下測試,同有免費的醫療體系。

      美國是有錢人的醫療體系,窮人及無醫保的人是無錢睇醫生的,入左醫院,無錢找數都會被人趕出街的。加上現任美國政府的防疫態度係扮睇唔到,美國已變成當下全球防疫的重大缺口。如果美國爆發大規模疫情,破壞力恐怕非同小可。大家要繫好安全帶...

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悶文觀止

井底嘩 (七):零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚! (筆者推介)

這篇文章旨在回應懶師姐在其主場召喚筆者,要求確認環球資產價格暴漲的原因是QE。由於這個學術問題,並非一兩句就能解答,筆者在本博另文回覆。 很多人以為 QE 是環球資產價格暴漲的根本原因。這個推演表面上是正確,因為資產價格只是貨幣現象。 貨幣濫發,必然會導致以貨幣計價 ...