瘋狂的磚頭 (十四)：信差神隱 與 櫈仔之爭

最近在皮老闆谷中的討論，勾起了筆者內心裡的三件看似無關聯的小事。筆者記得很清楚在2002年，當年筆者仍在讀書，時任房屋局局長孫明揚宣佈了孫九招 (一句講哂：凍結供應)，家父跟筆者說：[這樣凍結供應，樓價一定升]。事實上，2003年沙士結束後，香港樓市啟動了史上最長的狂牛。

然後，在2009年，當筆者做了幾年工作後，筆者的MENTOR在海嘯後，也語重心長的給筆者說了句：[海嘯給年輕人購買資產的機會。] 當年，筆者已有能力上車。但筆者仍然堅持樓價貴，會繼續沉底。如是者，直到了筆者結婚，才在家人強力要求下上車。

在2014年，筆者機緣巧合的碰上了宋鴻兵的視頻，以及汪生等一大堆的樓市信差的文章與視頻。結果卻開展了筆者對自己在市場面前狂妄自大的態度的一連串深刻反思，也反思了自己作為一個堅定不移的淡友的「淡」是基於甚麼。

令人遺憾的，其實是筆者從來沒有研究過貨幣供應、土地房屋供應、政府政策之餘，卻在不同場合下，包括朋友上了車，或想上車時，發表了很多關於樓市的負面意見。當年，筆者除了人云亦云地說加息，與樓價貴外，坦白說，沒有甚麼理論基礎。筆者不知這些負面意見對受眾有甚麼影響。

其實按上圖，2006 / 07年已看到問題在發生，2009/10年打後，情況已經是十分明顯。但在2014年前，筆者在研究甚麼呢？是研究一些跟自己著實沒有多大關係的公司報表。

筆者多渴望在自己年少無知時，能有人給我一些貨幣供應、土地房屋供應、政府政策等等的客觀研究，再誘導自己去建立出一個邏輯框架。研究出來的結果是甚麼都好，至少我有理據。這就是為甚麼在敝博中，筆者要花時間及精力做出貨幣供應、土地房屋供應、政府政策研究。這些研究其實在彌補筆者心中的一些遺憾。

由於筆者堅定地「淡」過，筆者對提供不止結論，還有數據，思考角度及理論的信差遭受部份網民無理攻擊，感到十分遺憾。而這些信差的大面積消失及神隱，也導致一些思考的角度在媒體中消失。結果只剩下大眾想聽，而非大眾要知的思考角度在主流媒體及大氣電波中流轉。而這些大眾想聽，而非大眾要知的思考角度恰恰是錯足十年八載的角度。(說實話到現在筆者也攪不清楚為何仍有些專家認為樓驅動樓價升跌的主要因素是息率，而不是住宅供求、貨幣供求及經濟。)

更令人遺憾的是，事實發展的方向，可能比大眾的認知更惡劣。因為大部份人並非受害最深的草根租客，因而對問題沒有充份的認知。樓價上升，並不是最大的問題，不買樓的話，大可以租樓。真正的問題是自曾特任內起十幾年來，由初期故意不造地，到後期造土無力，所導致每年以萬戶計上升的巨額住宅供應缺口。這個缺口，不只會令租金持續按通脹上升，甚至在超越一個臨界點後，可以以一個可能比我們想像中更快的速度上升。

情況就如爭櫈仔，爭到櫈仔的人租住正常的住宅，爭輸的人，就要住劏房等非正規的住宅。當十個人爭十張櫈仔時，租金的增幅是跟通脹，及經濟增長的。但，當新增供應不及新增需求下，會變成十個人爭九張櫈仔，競爭會變成不跟通脹，而是按第九位支付能力最高的人的支付額變化。市場會驚覺租金上升的速度已不是跟通脹，而是超越通脹，以支付能力比併為根據的增長速度。隨著供應缺口越擴越大，爭櫈仔的激烈程度，即租金上升的速度逐步加快。而這種租金上升因為不止由通脹及經濟增長驅動，更是由供應不足所驅動，甚至可以出現在經濟不景期間，租金仍舊由供應不足而驅動向上的情況。
 
支付能力最高的一群租客可能沒有感覺，但實質支付能力處於邊沿的一群租客會逐漸發現自己會被逼越租越貴，越租越細，越租越遠之餘，甚至有可能最終被正常的租務市場所排除在外，成為劏房戶。支付能力最低的草根階層早已因支付能力較其他人低，而被逐出正常租務市場，進駐劏房市場。

遺憾的是，每年巨額住宅供應赤字疊加下，已令社會持續衍生出一群人數越來越多，最弱勢的住宅劏房，甚至工商廈劏房群體。今天已經不再是僅僅草根階層要住在劏房中。而更令人遺憾的是租金的水位還在逐年上升，將越來越來人排除在正常租務市場之外。住在劏房的草根族群甚至會發現一群較高收入的族群也因方便上班的緣故，去競逐劏房單位，而導致連劏房租金都在高速猛漲。受害的族群正在由草根階層向上延伸。這就是細價樓樓價向上衝的驅動力，亦即是處於支付能力邊緣的人面對租金每年持續顯注上升所帶來的切身之痛。這也是為何樓價如百葉簾般從細價樓開始向上推，令上車盤樓價由100萬、升到200-300萬至現在的400、500萬，然後再推升中價樓及大價樓。

看不到，摸不到，但從數據中，你會感受到一股可怕的力量由下而上的在延伸。這種力量已令公營房屋市場扭曲，出現越來越多的濫用或尋租行為，嚴重削弱公營房屋承接新增需求的能力。而同一道力量，也令發展商製造浪費土地資源，住唔到兩個成年人的納米樓，甚至宿舍戶。市場正在朝向一個向下螺旋的惡化軌跡。就算出現經濟不景氣，也可能僅僅只能令租金隨市民收入下降而緩降，但卻不可能扭轉因為供求失衡而導致基層市民越租越貴，越租越細，超租越遠的惡性循環。

可悲的是，即使水浸眼眉，社會還在一股聲音，認為大量供應陸續有來，認為中港經濟不景、貿易戰等因素能糾正租金上升的問題，甚至還在找尋各種原因去排除增加供應的可能。事實上，拙作 磚門數讀(四)：房屋供應的美好時光？ 已指出未來四年就是房屋供應的美好時光，往後是面臨的極可能是因大部份熟地已告用完而造成供應逐步萎縮的慘況。

最後，消滅信差從來不可能解決問題。閤埋雙眼當無事發生，也不可能解決問題。[病來如山倒，病去如抽絲]，十多年在造地上的不作為或無甚作為，根本不可能有三天兩日能逆轉問題的靈藥。雖則治療的過程有時比生病的過程更痛苦，但是惟有發現問題，正視問題，再尋求解決問題的方法，然後逐步以行動緩解問題才是正道。解決問題，從來沒有捷徑可走。正如，能瞬間解決問題的超級英雄從來只活在漫畫與小說中。

後記：為免誤會，筆者再次再次再次強調一次：買樓是最最最不重要的一點。因為你不買樓也可以學敝博不同派別的鄰居以收債息、股息、權金等方式養租，甚至財自置富。重要的是儲財商、儲視角、做研究、建立思考框架、理解世事發展的方向與邏輯。

別盲目信傳媒、政府、政棍、財演、專家等等，因為能來到閣下耳邊的消息/理論，大部份都是有心人想傳到閣下耳邊的。當你以邏輯框架去分析這些消息/理論，你會發現很多都是不合常理與錯漏百出的。不信？看看以下文章，看看有多少傳媒給你灌輸的理論是與事實不符，甚至極其荒謬。

鑽牛角 (一)：主流傳媒、主流思想、主流方向

最後，筆者再次以宋鴻兵先生一句影響筆者最深的語句作結：(以下非原句，僅為大意)  ”眼見耳聽都不為實，真相只在邏輯推敲後呈現”。所以，請記得用邏輯推敲埋筆者的文章，因為拙作也可以是不合常理與錯漏百出的廢文。

 點擊前往：
瘋狂的磚頭 (一)：有2球就有自由?
瘋狂的磚頭 (二)：150萬個樓神? (筆者推介) *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (三)：一生三宅七千蚊  *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (四)：我們仨比磚頭更瘋狂  *筆者的買樓記 
瘋狂的磚頭 (五)：財務自由靠磚頭，盛惠5球？ 
瘋狂的磚頭 (六)：大牛市，輸身家？ (筆者推介)
瘋狂的磚頭 (七)：仗義每多屠狗輩 財自不了自當然 (筆者推介)
瘋狂的磚頭 (八)：賣家、上車客、投資者消失之迷   *筆者的買樓記 

瘋狂的磚頭 (九)：昨日大嶼與 明日大嶼
 瘋狂的磚頭 (十)：人格分裂的佛系收租佬 (筆者推介)
 瘋狂的磚頭 (十一)：人心虛怯，業主求死，直插無水花？  *筆者的買樓記 (老婆大人讚好文章！)
 瘋狂的磚頭 (十二)：錢多人傻，買家亂鋤，刀口上舔血？  *筆者的買樓記

瘋狂的磚頭 (十三)：刀光劍影，敵我難分，誰是真隊友？
瘋狂的磚頭 (十四)：信差神隱 與 櫈仔之爭 
瘋狂的磚頭 (十五)：有關2047地契大限的印鈔視角