2019年1月9日 星期三

瘋狂的磚頭 (十四):信差神隱 與 櫈仔之爭

最近在皮老闆谷中的討論,勾起了筆者內心裡的三件看似無關聯的小事。筆者記得很清楚在2002年,當年筆者仍在讀書,時任房屋局局長孫明揚宣佈了孫九招 (一句講哂:凍結供應),家父跟筆者說:[這樣凍結供應,樓價一定升]。事實上,2003年沙士結束後,香港樓市啟動了史上最長的狂牛。

然後,在2009年,當筆者做了幾年工作後,筆者的MENTOR在海嘯後,也語重心長的給筆者說了句:[海嘯給年輕人購買資產的機會。] 當年,筆者已有能力上車。但筆者仍然堅持樓價貴,會繼續沉底。如是者,直到了筆者結婚,才在家人強力要求下上車。

2014年,筆者機緣巧合的碰上了宋鴻兵的視頻,以及汪生等一大堆的樓市信差的文章與視頻。結果卻開展了筆者對自己在市場面前狂妄自大的態度的一連串深刻反思,也反思了自己作為一個堅定不移的淡友的「淡」是基於甚麼。


令人遺憾的,其實是筆者從來沒有研究過貨幣供應、土地房屋供應、政府政策之餘,卻在不同場合下,包括朋友上了車,或想上車時,發表了很多關於樓市的負面意見。當年,筆者除了人云亦云地說加息,與樓價貴外,坦白說,沒有甚麼理論基礎。筆者不知這些負面意見對受眾有甚麼影響。

其實按上圖,2006 / 07年已看到問題在發生,2009/10年打後,情況已經是十分明顯。但在2014年前,筆者在研究甚麼呢?是研究一些跟自己著實沒有多大關係的公司報表。

筆者多渴望在自己年少無知時,能有人給我一些貨幣供應、土地房屋供應、政府政策等等的客觀研究,再誘導自己去建立出一個邏輯框架。研究出來的結果是甚麼都好,至少我有理據。這就是為甚麼在敝博中,筆者要花時間及精力做出貨幣供應、土地房屋供應、政府政策研究。這些研究其實在彌補筆者心中的一些遺憾。

由於筆者堅定地「淡」過,筆者對提供不止結論,還有數據,思考角度及理論的信差遭受部份網民無理攻擊,感到十分遺憾。而這些信差的大面積消失及神隱,也導致一些思考的角度在媒體中消失。結果只剩下大眾想聽,而非大眾要知的思考角度在主流媒體及大氣電波中流轉。而這些大眾想聽,而非大眾要知的思考角度恰恰是錯足十年八載的角度。(說實話到現在筆者也攪不清楚為何仍有些專家認為樓驅動樓價升跌的主要因素是息率,而不是住宅供求、貨幣供求及經濟。)

更令人遺憾的是,事實發展的方向,可能比大眾的認知更惡劣。因為大部份人並非受害最深的草根租客,因而對問題沒有充份的認知。樓價上升,並不是最大的問題,不買樓的話,大可以租樓。真正的問題是自曾特任內起十幾年來,由初期故意不造地,到後期造土無力,所導致每年以萬戶計上升的巨額住宅供應缺口。這個缺口,不只會令租金持續按通脹上升,甚至在超越一個臨界點後,可以以一個可能比我們想像中更快的速度上升。

情況就如爭櫈仔,爭到櫈仔的人租住正常的住宅,爭輸的人,就要住劏房等非正規的住宅。當十個人爭十張櫈仔時,租金的增幅是跟通脹,及經濟增長的但,當新增供應不及新增需求下,會變成十個人爭九張櫈仔,競爭會變成不跟通脹,而是按第九位支付能力最高的人的支付額變化市場會驚覺租金上升的速度已不是跟通脹,而是超越通脹,以支付能力比併為根據的增長速度。隨著供應缺口越擴越大,櫈仔的激烈程度,即租金上升的速度逐步加快。而這種租金上升因為不止由通脹及經濟增長驅動,更是由供應不足所驅動,甚至可以出現在經濟不景期間,租金仍舊由供應不足而驅動向上的情況。
 
支付能力最高的一群租客可能沒有感覺,但實質支付能力處於邊沿的一群租客會逐漸發現自己會被逼越租越貴,越租越細,越租越遠之餘,甚至有可能最終被正常的租務市場所排除在外,成為劏房戶。支付能力最低的草根階層早已因支付能力較其他人低,而被逐出正常租務市場,進駐劏房市場。


遺憾的是,每年巨額住宅供應赤字疊加下,已令社會持續衍生出一群人數越來越多,最弱勢的住宅劏房,甚至工商廈劏房群體。今天已經不再是僅僅草根階層要住在劏房中。而更令人遺憾的是租金的水位還在逐年上升,將越來越來人排除在正常租務市場之外。住在劏房的草根族群甚至會發現一群較高收入的族群也因方便上班的緣故,去競逐劏房單位,而導致連劏房租金都在高速猛漲。受害的族群正在由草根階層向上延伸。這就是細價樓樓價向上衝的驅動力,亦即是處於支付能力邊緣的人面對租金每年持續顯注上升所帶來的切身之痛。這也是為何樓價如百葉簾般從細價樓開始向上推,令上車盤樓價由100萬、升到200-300萬至現在的400、500萬,然後再推升中價樓及大價樓。

看不到,摸不到,但從數據中,你會感受到一股可怕的力量由下而上的在延伸。這種力量已令公營房屋市場扭曲,出現越來越多的濫用或尋租行為,嚴重削弱公營房屋承接新增需求的能力。而同一道力量,也令發展商製造浪費土地資源,住唔到兩個成年人的納米樓,甚至宿舍戶。市場正在朝向一個向下螺旋的惡化軌跡。就算出現經濟不景氣,也可能僅僅只能令租金隨市民收入下降而緩降,但卻不可能扭轉因為供求失衡而導致基層市民越租越貴,越租越細,超租越遠的惡性循

可悲的是,即使水浸眼眉,社會還在一股聲音,認為大量供應陸續有來,認為中港經濟不景、貿易戰等因素能糾正租金上升的問題,甚至還在找尋各種原因去排除增加供應的可能。事實上,拙作 磚門數讀(四):房屋供應的美好時光? 已指出未來四年就是房屋供應的美好時光,往後是面臨的極可能是因大部份熟地已告用完而造成供應逐步萎縮的慘況。

最後,消滅信差從來不可能解決問題。閤埋雙眼當無事發生,也不可能解決問題。[病來如山倒,病去如抽絲],十多年在造地上的不作為或無甚作為,根本不可能有三天兩日能逆轉問題的靈藥。雖則治療的過程有時比生病的過程更痛苦,但是惟有發現問題,正視問題,再尋求解決問題的方法,然後逐步以行動緩解問題才是正道。解決問題,從來沒有捷徑可走。正如,能瞬間解決問題的超級英雄從來只活在漫畫與小說中。

後記為免誤會,筆者再次再次再次強調一次:買樓是最最最不重要的一點。因為你不買樓也可以學敝博不同派別的鄰居以收債息、股息、權金等方式養租,甚至財自置富。重要的是儲財商、儲視角、做研究、建立思考框架、理解世事發展的方向與邏輯。

別盲目信傳媒、政府、政棍、財演、專家等等,因為能來到閣下耳邊的消息/理論,大部份都是有心人想傳到閣下耳邊的。當你以邏輯框架去分析這些消息/理論,你會發現很多都是不合常理與錯漏百出的。不信?看看以下文章,看看有多少傳媒給你灌輸的理論是與事實不符,甚至極其荒謬。

鑽牛角 (一):主流傳媒、主流思想、主流方向


最後,筆者再次以宋鴻兵先生一句影響筆者最深的語句作結:(以下非原句,僅為大意)  ”眼見耳聽都不為實,真相只在邏輯推敲後呈現。所以,請記得用邏輯推敲埋筆者的文章,因為拙作也可以是不合常理與錯漏百出的廢文。



46 則留言:

  1. 沙發!
    思維決定行為
    買樓與否, 過程而已

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    1. 快兄,小弟理解思維決定行為,也決定命運。由於自己淡過,我認為傳媒對人的影響有如洗腦。很多人甚麼也沒有研究過,也會說出一堆加息樓價跌的言論。也是因為這樣,小弟對現今的主流媒體的生態十分反感。為何總是選擇去訪問大量擁有一堆高貴名銜,卻錯足十年八載,仍不願修正自己的邏輯思維的所謂專家?為何介紹這班專家不會說這位是錯足八年的XXX教授、YYY總裁、ZZZ創辦人呢?也許,只能嘆句:有甚麼讀者,有甚麼傳媒。

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    2. 最正路係睇佢地咩POSITION, 無資產的人當然想用自己的影響力呀支呀左

      有甚麼讀者,有甚麼傳媒。
      // 誠然. 所以不睇某報.無恥得連新聞最基本的"內容"也可以老作.

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    3. // 誠然. 所以不睇某報.無恥得連新聞最基本的"內容"也可以老作.
      某報仲好識造神,得閒就會標個阿水,出來講世界末日論。那神紅一排,就會消失無影蹤。

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  2. 三兄, 正所謂 「買有風險, 唔買也又風險」, 同樣一句, 我駛做 「買又死, 唔買又死」, 最後齊齊搬入大灣區咪大把地囉。 XP

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    1. 二當家金句:[環境不轉,自己轉] 轉多兩圈自會找到出路!

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    2. 入大灣區既最大問題係CRS呢 ~~

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  3. 三兄, 忽發奇想, 你有無留意過澳門樓市呢?

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    1. 老王兄,不好意思,小弟對澳門樓市沒有研究,不便給予意見。

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    2. 收到~~

      wa...大埔天鑽都收成六千幾張票....真係身體好誠實.....

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    3. 老王兄,有時間看看R兄最近的文章"佢想跌到幾時 你想估到幾時 ",及我對R兄對本文留言的回應 (重貼如下)。究竟中美港經濟是步入衰退,還是增長期?

      "特朗普純粹是打著保護主義的旗幟,但目的只是促使美國的貿易對手開放市場。1比99之勢不變,全球化趁勢不變,富人與跨國公司仍舊如取如攜。我估錯?站在富人與跨國公司那邊,有甚麼可能錯?"

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  4. 三人兄,我 2013 年時剛出來工作不久,卻被媽媽強力要求一定要上車。當時我也被周圍的淡友氛圍影響,認為樓市太貴,雜誌又出現「樓價下年劈一半」的標題。而我才 23 歲,應該像身邊朋友那樣,追求自己的夢想,不應該做樓奴。因此,我和媽媽吵了一場大架。

    現在回看,我媽媽的決定是正確的,也還好自己當年最後聽從她的話,否則我就真的完蛋了。

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    1. 雲地兄,每個人背後總有一段屬於自己的故事。不跟大隊行,從來都是困難。事實上夢想與投資決定是可以並存。

      小弟在皮老闆谷中寫了一段話:[如果明知行錯路方向,常人會倒轉行。但做錯分析, 很多人卻繼續堅持己見, 認為是市場錯, 或其他人錯。但市場很少死錯人, 絕大部份時間錯的都係人。] 所以,都係二當家名句:環境不轉,自己轉吧!

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  5. 三兄作為最用心的一個信差,繼續努力呀👍🏻

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    1. 小弟是沒有信差的水平,只懂堆堆砌砌。
      真正的信差是神隱了的法子、亮劍等等的世外高人!

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  6. “但實質支付能力處於邊沿的一群租客會逐漸發現自己會被逼越租越貴”

    所以不少租戶家庭正被priced out of the city~ 曾聽過一句:”比起富人,窮人更需要買保險。” 看來同一道理套落買樓也可以。

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    1. //不少租戶家庭正被priced out of the city
      花姐,這是令人感傷的事實。有些人先是被排除出買樓的行列,有些更在其後被排除出租正常住宅的行列。本來悲劇可以透過大幅造地去避免。奈何事情的發展方向與理想有著相當大的距離...

      //看來同一道理套落買樓也可以。
      花姐知小弟不會叫人買樓。去花姐地盤學買ETF也是可行之法。

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  7. 要淡過,才能變好友。
    三人行兄就像我一位教我買樓的師兄一樣,從淡友變好友,又識分析一些獨立思考給我聽,與傳媒不同意見,看三兄的文章使我回想起當年被灌輸的買樓好友思想和財務知識才令自己自發性買樓,實在感恩。而三兄更寫文,更整理數據供參考、分享實在難能可貴。
    小弟也相信做人要懂反思,財務知識,不斷學習,才能獨立思考。
    十分讚同買不買樓並不是最最最重要,儲財商、儲視角、做研究、建立思考框架、理解世事發展的方向與邏輯才是最重要。
    另外,經昨晚WhatsApp Group來了Rexh兄和Sam後,小弟忍不住一輪的亂發言請教及討論後,小弟反而更領悟出工作收入和買樓按揭是我們致富的最好工具。

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    1. AC兄過獎了。
      R兄近來有篇文有以下一段值得分享:"不要做太多無謂的預測,也不要因眼前的波動而忽略長期的方向。如何做到?問一問自己,長期的方向是建構在甚麼因素之上?這些因素有沒有結構性轉變?短期的波動是因為這種正面因素不再,還是純粹因為 Noise?"
      你說我是好友,其實我不是好友。我只是如實反影我看到甚麼。我看到的是放狗的主人(建構長期趨勢的主要因素) 仍在向前行,只是步伐慢了。但很多人卻只看住那只狗(價格)在走來走去,被市場情緒帶著走。對於樓市,我仍然認為房屋供求與貨幣供求才是建構長期趨勢的主要因素。對於其他投資物,要問其他高手了。

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  8. 三兄如何看飛地的可能和影響?即由中央政府在廣東某處圈一塊地說這是香港,行基本法和香港法律,又或者像橫琴那種模式。

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    1. 除非該「飛地」有交通途徑可快速抵達香港市區,否則冇乜意義,香港樓值錢不僅在於行基本法

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    2. 小弟對「飛地」沒有研究,但小弟的想法跟長兄相近。除非是相連的土地,否則沒有多大意義。
      眼下政府是在做連串挖肉補瘡的動作,挖私樓的地去起公屋,以保住2023不會出現斷層,然後再挖其他用途的地(比如商場及酒店地)去補私樓的洞,比如近日批淮長實將嘉湖海逸酒店改劃為住宅。但這樣東補西補,只是轉移缺地問題到另一個領域,及BUY TIME。基本因素是在變壞還是在轉好,不言而喻。

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    3. 前海咪係嚜,但結果如何,自己看吧

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  9. 最近市況下調, 身边部分未上車的朋友都開始談論準備買樓事宜, 我跟他們說要買就快手, 結果他們的回應全部都是: "睇定啲先! 睇下會唔會再跌"

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    1. 其實每次調整都是這樣。小弟有一個朋友,十年八載前已有首期,但每次跟他談,他都說會再跌。結果到現在,仍然是跟父母同住。但我理解第一步是很難行的,我第一次真的有心買樓也是因為叫價差幾萬元而買不成。做朋友的,盡了心力就好,各人有各人選擇的道路。

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    2. 可惜, 朋友只是將等的代價轉嫁俾佢父母
      10年前買落收租, 已經供左1/3了
      最慘係SUNK COST太大, 認錯係好困難

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    3. //10年前買落收租, 已經供左1/3了
      哈哈!10年前買落收租, 應該說至少1開3了...

      轉軚說來容易,做起來十分困難...

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  10. 其實大家都知道問題癥結在於不斷湧入的移民,香港已少子化了,但每日150與專才優才升學、跨境婚姻、非香港永久居民在本港潛在買樓需求等等,多少供應都好像不夠。有入有出才是正常吧,所以政府不斷鼓勵市民搬到大灣區發展或退休,但一個地區的政府竭力想逼自己的市民流出去,真的不知說甚麼才好。

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    1. 香港既是國際金融中心,又是國家最富裕的城市,自然大量移民。遺憾政府欠缺規劃,一手好牌,打到連雞糊都食唔出。平民百姓靠政府的話,恐怕真的只能大灣區見了。如果要留在這個城市,就要出盡百般武藝,練好財商財技了...

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  11. 俗語有句說話叫 "兒子生性病, 母倍感安慰", 我發現呢句原來唔係笑話嚟, 而係發生緊既事.

    我們的垃圾會議員和政府高官之中, 就有些是這種 "父母官", 前者想市民繼續無家可歸怨聲載道, 以撈取政治本錢. 後者呢? 一家大細老婆仔女, 以至親戚朋友, 夾埋揸住幾十層樓, 你話佢地點會想人有樓住呢?

    更可悲既係, 我地呢班可憐既兒子, 仲有好堆自我感覺良好, 唔知自己原來有個咁既阿媽...

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    1. 遺憾任何體制最終都係站在富人及權貴那一邊。平民百姓只能選擇用富人的思維,選邊站。如果平民百姓仲要自我感覺良好並有窮人的思維,那就注定會被政府、央行、富人及大公司所剝削。

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  12. 三兄,我都想買樓。不過想買外國樓多d,一來遲d會想去外國發展,二來屋企香港有樓,三來外國樓好似性價比再正d。

    唔知你又點睇買外國樓呢回事?

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    1. 小弟對外國樓無甚認知。不過,按邏輯,如果要到外國發展,初到貴境,應該先租樓,並了解當地市場及居住環境。了解清楚後,再找時機買入,可能比較好。否則即使是過江龍,也有可能成為地頭蟲的點心呢。

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  13. 三兄所言甚是,在下近來忙碌又有點身子違和,從沙地走過來遲了一點來,茶客已經找不到位可以坐了XD,這是好事, 貴榑鴻文多點人看到,希望多點人可以早日認清那些是共相,什麼是雜音。

    另外三兄上文提到“ 而同一道力量,也令發展商製造浪費土地資源,住唔到兩個成年人的納米樓,甚至宿舍戶。市場正在朝向一個向下螺旋的惡化軌跡。”
    這個深表認同,基本上現在全是數字遊戲,真正人均140呎的兩房戶根本就越來越少,政府和發展商也不停逼人住更細來成就數字... 真正有意義的供應數字其實是得啖笑

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    1. 艾力兄,歡迎光臨,蓬蓽生輝!近排天氣變化不停,請小心保重身子!

      誠如艾力兄所言,真正有意義的供應數字其實是得啖笑。

      房屋租金與售價的確是超過了一般家庭的負擔水平,很多人理所當然的以為市場會以租金及售價下調來回應。可是,市場卻以最醜陋的方法回應,就是[越住越貴,越住越細,越住越遠。] 無論中美貿易戰、經濟不景也無法帶我們走出怪圈,只有增加供應才能遏止惡性遁環持續下去。可是,你知我知是解決方案,在實行上卻阻力重重。

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  14. 每次看三兄的文章都覺得很沉重...

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    1. 小弟從R兄的文字看到智慧。R兄看小弟拙作看到沉重。其實我們看到的前景都是差不多,只不過小弟愁善感多,無法像R兄般超脫,純粹以投資者的角度看世界。否則,今天應該陽光燦爛,前景秀麗。

      特朗普純粹是打著保護主義的旗幟,但目的只是促使美國的貿易對手開放市場。1比99之勢不變,全球化趁勢不變,富人與跨國公司仍舊如取如攜。我估錯?站在富人與跨國公司那邊,有甚麼可能錯?

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    2. 小弟並非不多愁善感,只是竭力去掩飾而已。很多事實自己知道,希望身邊人也知道,卻不得要領;在網上分享,又適得其反。太多顧慮,可能反映出自視過高,又或者是自身反應的投射。總而言之,不是好現象。

      反而三兄寫得出、放得低,這種態度實在值得尊敬、值得學習。

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    3. R兄,若果要對著朋友說,恐怕小弟也不可能講得那麼直白。最近有朋友問我有關買樓的問題,小弟也戴了N次頭盔以防講錯野。畢竟小弟沒有水晶球,而且投資的閱歷與承受風險的能力各有不同,一句出自真心的建議也不是每個受眾都能聽得懂或執行得到,更遑論能出現好結果!所以,R兄慎言是負責任的舉操。

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    4. 對自己朋友無論俾咩建議都死, 只可講D 行野, 自住無問題之類, 跟本俾唔到實質意見, 呢個我都覺得好可惜, 不能同身邊朋友分享意見, 反而同素未謀面的BLOG 友可以暢所肉言

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    5. 很有趣地,小弟覺得自從進入了博客世界,自覺財商高了。可能就是老王兄所言,能坦誠交流想法與意見的結果。雖則派別不同,大家卻擦出很好的火花!

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  15. 您好,第一次來留言。如果沒有固定居所,年紀大D搬黎搬去都幾唔方面,我估...XD

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  16. 歡迎光臨,請多多指教!
    年紀大了搬屋不便之餘,更有可能發現退休後,沒有收入證明時,租樓也會出現困難。有些業主甚至是指明不租樓給老人家的。都怪香港那套獨步全球的凶宅概念!

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悶文觀止

井底嘩 (一):中國經濟爆煲論的爆煲

請注意:本文絕對不是說中國現時的經濟結構健康,只是 經濟結構不 健康,不等如經濟會爆煲。 日本總債務佔GDP比率是394.1%還活得好地地呢! 坊間盛行的中國經濟爆煲論, 30 年來 基本圍繞以下三點:(實質應該是講者都講到口臭了) 1. 中國總債務佔 GDP 比率...