2018年11月29日星期四

瘋狂的磚頭 (十二):錢多人傻,買家亂鋤,刀口上舔血!

上回<< 瘋狂的磚頭 (十一):人心虛怯,業主求死,直插無水花? >>講到,筆者晌原來地頭搓完波,射唔入,空手而回。原本太太打算鳴金收兵,靚觀其變,但筆者心諗都係唔好咁懶,還是趁開左個頭有點動力,再開拓下新區域吧。

新區域方面,筆者選定了兩個細區,都係筆者算係有丁點認識的地頭。會否係傳媒集中報導大面積劈價潮的大西北呢?話說筆者一兩年前,真係試過入過大西北睇過樓,但畢竟離家太遠了,想起要走到入去搞租務就頭都暈埋。所以,今次,筆者所謂稍為擴大過戰線,最終也沒有包括大西北。畢竟筆者又佛又懶,就算大西北漿糊山湖有筍盤,都係收同樣萬零蚊租金,走咁遠為乜呢?

其中一個新區的新認識經紀帶了筆者與太太走了當區幾個單位,仍然全數都係開緊與最高位無乜分別的價。如果相熟經紀同我講一件近傍都冇,筆者會信佢冇,或者仲未有打算放俾我。新認識的經紀同我咁講,仲係有近成N棟的中型屋苑,筆者就唔多信。正如在傳媒高呼峰火連天,滿街筍盤的這一刻,閣下去第一城睇樓,如果有經紀話你知,屋苑成萬個單位都無一個貼價盤,有冇可能呢?直覺話我知,新認識的經紀似乎唔多信我係投資者,仲評估筆者係可以追價的上車客。無法,筆者兩公婆個樣就係咁後生,點睇都唔多似係投資者

圖片SOURCE : https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20151120/bkn-20151120170525336-1120_00842_001.html


所以,睇完樓返到地鋪,筆者跟他再次說明了自己有不只一件收租物業,並禮貌地問一下經紀櫃桶底有冇收埋一兩件筍貨或貼價的,也說明我地可以接受連約殘裝、無樓睇,價筍就可以隨時開票了。

但經紀似乎仲係唔多信筆者係投資客,仲問我地睇左咁多件貨有冇睇中邊一間,睇中可以試下開價。講到咁,筆者只有回覆:[目前咁既叫價,我都唔多想開價。如果真係要開,我地會開到好狼。如果你真係唔信我係投資客,我俾埋我收租物業的地址你自己去查冊啦。] 

經紀俾我一講,就開始打圓場,仲誓神劈願咁講:[真係得咁多個盤,你先開價啦,我們盡量同業主傾啦。] 結果,筆者返到去做完RESEARCH,撇除左超低層,選左三件貨開左個狼過戰狼三百的價,全部低過開價超過一百萬,然後好禮貌咁覆左個經紀。

之後幾日,筆者同經紀互相SHARE左幾單成交新聞,然後經紀突然同我自爆其中一個單位最低可以試原本價位低三十萬。咁覆法,筆者評估這位經紀揸左至少40-50萬晌手,即係個單位應該至少可以低高位一成成交。但即使咁講,這個單位距離筆者最低要求 (高位跌一球),仲有一段距離。即係經紀大哥總算開始信筆者唔係菜鳥,要認真招呼我了。

當然,這口價還跟經紀認為能夠成到價位,差成幾十萬。筆者大膽相信最終高位跌大約一球應該成得到。點解?一則相信[人心虛怯,業主求死,直插無水花?],經紀大哥枱面堆盤中總有業主急放的;二則相信經紀大佬枱底應該仲有一兩件筍貨未拿出來但,就算經紀手中有件好有機會成到的獨家盤,總要試下你能否接受買新盤,有就爽YY等收佣。唔啱,就再試下你係咪傻到會接創新高靚(化)裝盤。再唔得,就試貼價盤。貼價盤都唔受,再拿高難度但有價講的盤。最後,經紀大佬才會不情願地在枱底拿個筍盤出來的。因為筍盤成事機會高,唔到必要唔會拿出來。注意:經紀大佬個算盤係佣金最優化,而不是閣下的利益最優化。
 
圖片SOURCE : https://www.doutula.com/photo/2644245

正當筆者在這新地區開展鋤價之旅,原來地頭其中一個經紀搵返我!

這是一件號稱本來開價五百幾 (即係屋苑高位)的貨。以下為吹水經歷:

經紀:[個客原本開價五百幾,放左一段時間未出到,現在低一成有機。]

筆者心諗:即係急賣啦!見狀筆者當然開返個好吉利的價碼,大約是比高位低一球左右,比經紀果口價再低一成,而且仲表明可以即刻開票。

經紀聽到筆者口價,即刻面色一沉,連忙說:[LEE口價無可能。]
(經紀隨即禮貌地回絕了我開票的OFFER,並再重申要佢按佢果口價才有機,最多低三五萬。)

筆者英明神武的回覆:[你信我啦!這個浪實去到這個價。你肯試,這個價成得到的!] 

經紀:[真係無可能的。之前有買家開左個高你個價三十幾萬,仲俾埋票,業主話差十萬,都唔肯收。] 

筆者心諗:次次傾親,總係要話仲有台買家開左票。就算係真,會唔會係旺市有人開過票唔收,結果坐到由牛轉熊都走唔到呀?如果係,即係唔係低一成有機,係一成半,甚至兩成以上都有機啦。筆者已經晌賣家、上車客、投資者集體消失的百慕達三角時段出沒了,業主接受得低高位一成,即係急賣啦,又會有買家出口價同業主差10萬咁少都成唔到啦。當然,筆者又係禮貌地回返果句:[咁等下啦!這個浪我地一定買。希望可以同到你合作啦!]

由於經紀大佬知我仲有其他合作開的經紀,又收到我想講乜了。所以再爆一句:[你唔信!俾你同業主自己傾啦!]

筆者禮貌地回覆:[我地梗係唔會自己傾啦!我地傾價點及你呢?你專業嘛!票我隨時可以開,鋤唔鋤,你決定!如果未係時候,就等下啦!] (咪以為上述係客氣說話,實情係一則:以筆者夫婦兩件蕃薯去傾,一定唔夠經紀傾咁有效,因為經紀大話西遊的能力一定俾筆者高出N倍;二則:這個經紀係有氣場,有能力鋤到價果種老江湖;三則:筆者去傾埋個價,咁係咪筆者逗埋佢份佣呢...)
 
在雙線出擊下,最終筆者買唔買到多一件收租物業呢?如果買得成,會唔會真係買到高位跌1球,租金回報  >3.5%?如果買到,係晌新區定舊區買到呢?老婆大人話:[寫下博啫,咪講到咁白啦。] 由於博成立主要目的是向老婆呃下LIKE,所以筆者聽老婆大人話,敝文在此結束!

圖片SOURCE : INCEPTION 截圖 

<<完>> 

利申:上述言論純屬個人分享,不構成任何投資意見。
閣下睇淡又好,睇好又好,請當食花生睇戲好了!


66 則留言:

  1. 又話停止加息了
    人心應該番番哂黎

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    1. 我估十二月係會繼續加息, 再之後就難講
      今日又換多左少少美金做定期, 加完息再搵筍盤唔遲

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    2. 老闆一句[人心應該番番哂黎],可圈可點!

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    3. 祝雲淡兄筍價買到心頭好!

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    1. 經紀當然以自己利益最大化為先,所以我真係好喜歡個區,我試過加佣壓價

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    2. //我真係好喜歡個區,我試過加佣壓價
      師兄高明!

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  3. // 就算經紀手中有件好有機會成到的獨家盤,總要試下你能否接受買新盤,有就爽YY等收佣。唔啱,就再試下你係咪傻到會接創新高靚(化)裝盤。再唔得,就試貼價盤。貼價盤都唔受,再拿高難度但有價講的盤。最後,經紀大佬才會不情願地在枱底拿個筍盤出來的。

    三人行兄完美演繹經紀如何將佣金最大化!下次識同佢地溝通了 😆 謝分享!

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    1. 全兄是谷中的維基百科,小弟獻醜了...
      熱切期待下次全兄分享心得!

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  4. 三哥的情況斗滿在這幾個月不知經歷了無數咁多次, 其中有一次就是發生在沙田第一城, 業主開450, 斗滿还380, 結果經紀的回應跟文中所提及的一樣!

    期待三哥繼續分享!!!

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    1. 這就是斗滿最討厭双边代理這個制度的原因。

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    2. 雙邊代理先有得上下其手呀, 斗滿兄....
      小子估計三兄又買到心頭好了, 恭喜!

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    3. 斗滿兄已身經百戰。小弟懶底,斗滿兄經驗可能比小弟更足。
      代理制度是公平就可以了。定了遊戲規則,就是業主、買家及經紀按規則大鬥法了。

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    4. //雙邊代理先有得上下其手呀, 斗滿兄....
      快兄又出金句!小弟熱切期待快兄分享樓市寶貴經驗!

      //小子估計三兄又買到心頭好了, 恭喜!
      快兄,你懂的!

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    5. 又學到野!!

      小弟也覚得三哥已完成"目標", 恭喜恭喜! 我們之間的距離又拉闊了 T__T

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    6. 小弟兩夫婦一路上幸運地有著不少奇遇,所以才能走快了半步。斗滿兄思維正面,好學不倦,仲有快兄、R兄兩大高手加持,一定成為高手中的高手!

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    7. 再次期待斗滿兄的買樓記下一集!

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  5. 留名學野, 學番一招兩式防身先。

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  6. 呢篇含金量極高!

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  7. 勁丫大佬!!
    我之前睇樓個AA 又真係話有人開票差少少個業主都唔收呀!!哈哈哈

    原來係套路來的

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    1. //注意:經紀大佬個算盤係佣金最優化,而不是閣下的利益最優化。
      老王兄,可以沿這個思路出發。代理同買家/業主的利益其實並非完全一致。
      要買到筍貨,如果有財力,就學快兄,[必買就買到筍貨]。
      如果像小弟般的入門級蕃薯,只能採取[必買,但未必經你買]的立場,再遊足幾個經紀之間博大霧。

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  8. 恭喜三兄得心頭好!

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  9. 恭喜哂,唔洗講都知道已經得米!

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    1. 世事為何總給R兄看透!
      老婆大人其實不太想小弟講太多。R兄,你懂的!

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    2. 有老婆大人同行儲樓係一件賞心樂事
      再次恭喜三兄搵到賢內助!
      哈哈, 幾多夫婦為層樓"分歧", 唔係"分期", 更影響"婚期"

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    3. 快兄講得啱。夫妻同心好重要,不止對儲樓,對講價都好重要。
      小弟去到最後一里成日都有趕收工,想放水俾業主的想法,若非太太經常叫我企硬,俾多幾萬之餘,甚至可能令業主以為仲有得傾價,而令交易觸礁。

      //幾多夫婦為層樓"分歧", 唔係"分期", 更影響"婚期"
      上述情況很多,也很麻煩。因為一賭氣,唔買或落錯車,在這個超級大浪中,回頭已是百年身...

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  10. 三兄鋤價果然高招,小弟一直默默追PO學野受益不淺 :)

    五斗米

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    1. 五斗米兄,小弟雕蟲小技,見笑了!

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  11. 恭喜三兄覓得心頭好!好盤難找呢👍

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    1. 花姐,謝謝!就算撈到筍的,天知會否像小弟撈3XX撈騰訊,結果會跌到25X呢!TOUCH WOOD... 大市跌多10個8個%好見底了!哈哈!

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  12. >呢篇含金量極高!

    恭喜!我買樓經驗唔多,次次都係做左水魚...

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    1. 米兄,感謝支持!小弟到家下仲係一舊蕃薯。小弟有時會同經紀大佬講:[我都係跟你搵食嫁咋!],希望經紀大佬咪當小弟係水魚食落肚...

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  13. 恭喜恭喜!
    既然世事已給R兄看透,三兄就把未說完之下文寫出來給大家學下野吧!

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    1. 追兄,謝謝支持!
      太太很喜歡這個結局,所以應該不會再有下集了。
      承之前回覆老王兄,小弟只係入門級蕃薯,同經紀大佬們玩的戰術只係[必買,但未必經你買],然後再遊走幾個經紀之間博大霧。玩多一排,自己有經紀會怕小弟這件只有一注錢的蕃薯,會被其他行家搶走,就會攞來些近傍的盤出來,再加上業主經過傳媒轟炸後,會開始再軟化一點。然後小弟一件件咁試票。試到就買,買唔到試下一件,有緣就成到。以上次經驗,應該仲會最終出現一段絕望時段,會有大量的筍盤遊出來,似乎暫時未到。

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  14. 恭喜三兄, 我聽到流曬口水, 無奈真係冇名呀! 鋤一百萬真係勁呀!

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    1. 師姐轉走工商物業,都大有斬獲,期待師姐分享其他工商物業經驗!

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  15. 恭喜恭喜
    雖然已經劇透了,還是很期待下集的説

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    1. 本熊兄同追兄的問題一樣!哈哈!
      太太很喜歡這個類似 INCEPTION 結局,所以應該不會再有下集了。

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    2. 公仔還是保留返條腸好一點,或者等三公子/主十幾年後長大成人幫三爺補上新篇吧~~

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    3. 艾力兄,拙作補上最終集,也沒甚麼養份。不過是試票,撕票,同再試票,沒甚麼好談。還是留下一點想像空間好了。

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  16. 三兄,第一時間已看完全文,咁遲留言落咗去天邊,因為想留啲有小小含金量的,無奈諗極諗唔到,只好講句:三兄好文,恭喜鋤到心頭好!

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    1. 風教授上次一個含鑽量十足的問題引出快兄露一手真功夫!
      或者,今次 R兄 見到風兄留言會出招降龍十八掌給大家學野呢!

      小弟熱切期待風教授獲邀進入債券研究院深造後的鑽石級論文!

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  17. 呢篇要BOOKMARK啊,睇完成個褲袋都塞滿錢。多謝三兄~!

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    1. Ryan兄過獎了。希望對大家與經紀交手有丁點幫助吧!

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  18. 謝謝分享,實在是讓我記起及深深反省自己比AGENT 點來點去的經過。。。
    我人笨,謝謝你們的文章,非常實用,提醒井底人
    我是從風 的BLOG找到這,順便在這感謝風的分享及經驗。上次看了,一次看完,跟著傷心及學習⋯⋯

    井底人

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  19. 井兄,悟以往之不諫,知來者之可追。投資的世界中,每人都有做過傻豬事。小弟有,仲大把蟹事。重要的是:忘記過去,努力面前,努力增進財富知識,迎接未來的挑戰! 共勉之!

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  20. 最緊要買到心頭好 :)
    我就等農曆年後才行動 !

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  21. 恭喜恭喜 ^^
    我最愛聽買樓的故事

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  22. 題外話插樓講幾句:上次三兄所言的另一個場,又有新作,看來終於明白多點該人兄的想法,原來又是鬥地主的心態

    (記憶召喚:(引三兄言)小弟剛剛夢遊左去另一位人兄主場留言,真係嬲到震,明明是智力邏輯均是正常,硬要用偏離事實的角度去看事情,然後仲要扮客觀。)

    姑引一段:

    「在我來看,要看到大部份的出貨業主,蝕錢離場,這樣才是真正的樓市轉向。

    舉個例子吧,四年前一層樓賣$500萬元,到了今天,這個單位已經升值了一倍至到$1,000萬元,但又因為市場氣氛不好,所以業主主動劈價,最後成功以$850萬元出售,他有虧本嗎?沒有的!他在那個單位免費住了四年,而且又可以賺了$350萬元,多好呀!但我所想要看的,並不是這個情景。我希望見到的是那些投資在房地產上的人要蝕住錢走,這才合情合理,也讓一班沒有房屋的人民,心靈上得到一些的安慰,哈哈!我是不是很黑心呢?也應該不是的!只不過在這10年裏面,財富的分配,非常之不均勻,財富竟然是一面倒的向着地產方面流去。」

    即係總之香港樓價不得超越08年CCL 7X 點的水平才「合理」,嗯嗯,無怪乎得出一定要支爆,香港爆,美帝永垂不朽的結論

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    1. JUSTIN兄,那位人兄的地頭小弟已不再去,因為已知其立場,無謂激氣。

      那位人兄希望大部份出貨業主蝕讓,不是不可能,而是真的很難。正如我們是否可以指望領展回到30蚊呢?其實你知我知,四大經濟體的錢印了出來係返唔到轉頭的,望住以往的價格,只能輕歎印鈔機不饒人。事實上,財富並非流向地產,而是流向有穩定現金流的資產。香港房地產只是因為不止面對貨幣效應,而同地面對供應缺口而放大升幅而已。

      小弟近日完成了 磚門數讀(四):短期房屋供應量的迷思 一文,心情十分沉重,因為我們未來面對的問題,不是資產縮不縮水的問題,而是自2005年以來,每年新增房屋供應量均不及新增需求,所造成的巨大供應缺口,會造成疊加效應。未來恐怕不是資產縮水,而是租金上行壓力,以較以往較快的速度向前行。

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    2. 樓價十年翻幾倍,自己重注、天天吹噓周身寶的地產商股價卻原地踏步,的確會令人心如刀割。

      都活了那麼多年了,葡萄還未熟透嗎?打滾數十年還不知道股市估值的藝術嗎?

      這些年來,安心、槓桿、現金流、爆發力,缺一尚可,僅一絕不可!甚麼資產可以上位,盡在不言中。

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    3. R兄,股真的好難估...

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  23. 究竟係邊個地頭呢~~ 俾少少提示好喎
    以免在下不才誤踏地雷XD

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    1. 艾力兄才思敏捷,去到那個地頭都才華四溢,誤踏地雷之說,過慮了!也再賀新博喬遷之喜!^^

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    2. 用小弟引文去search即可

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    3. Justin兄,唔啱TASTE的博,唔去睇就算啦!哈哈!

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  24. 天生賤骨頭,有時鍾意特登搵唔啱Channel 的意見去睇,希望盡量令自己唔好跌入group think陷阱

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    1. 又係一個好方法,令自己客觀點。

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悶文觀止

井底嘩 (七):零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚! (筆者推介)

這篇文章旨在回應懶師姐在其主場召喚筆者,要求確認環球資產價格暴漲的原因是QE。由於這個學術問題,並非一兩句就能解答,筆者在本博另文回覆。 很多人以為 QE 是環球資產價格暴漲的根本原因。這個推演表面上是正確,因為資產價格只是貨幣現象。 貨幣濫發,必然會導致以貨幣計價 ...