2018年11月22日星期四

瘋狂的磚頭 (十一):人心虛怯,業主求死,直插無水花?

延續前作<<瘋狂的磚頭 ():賣家、上車客、投資者消失之迷>>,筆者10月頭開始睇樓。點解當頭跌去睇樓呢?原因是筆者多年在樓市中,只學會唯一一招,就是 [淡市博大霧]。再直白一點,就是當剛需不見,就是出動的時間。因為有剛需在,自然有願意不問價追入,但求上車的上車客。經紀有得擇,自然會擇好老闆,唔多肯應酬貌似運吉的筆者夫婦。

至於點解唔等到跌定左先去睇樓?主因係筆者斷估是次造成這次淡市有三個原因:年初升得太急;中美貿易戰;及林鄭52折居屋大抽獎抽乾哂需求。在四大經濟體M2/M3仍舊一支火箭咁上,房屋土地供求又無變化下,就算有貿易戰,中美也不見得想攬炒,所以筆者大膽評估這浪細單位最多都係同上次一樣,即係高位四五六球的單位,都係一齊跌一球至球半,換算成大約 20-30%

而觸底時間表,筆者大約是2019年年頭或年中。筆者甚至在皮老闆WHATSAPP谷中,提出有些微可能11月尾林鄭居屋大抽獎後,如果中美在年尾2000億關稅大限前達成局步停火,細價樓可能在居屋抽獎客回流,再加市場氣氛好轉下提早觸底。既然如此,筆者決定不用等待跌定,直接高位叫低一球至球半就算。總之,高位跌一球左右,有~3.5%租務回報就去馬就好。幾時成到,隨緣隨心就好!

筆者跌市接刀的大膽行為自己負責,不在話下。那究竟個市是否如傳媒咁講:[人心虛怯,業主求死,直插無水花?] 筆者這次決定按知名博客二當家之前留言的要求,公開一下筆者如何亂咁黎咁同經紀們打交道,同時讓各位從筆者角度去了解一下目前的市況是否如傳媒所述咁呢。(請注意:筆者與經紀打交道的水平,連快兄及R兄功力一兩成都未必有。所以,下文純屬得啖笑,真心求學,想在淡市鋤返個靚價的,請直接往快兄及R兄兩大樓市高手的地盤刨文求教。)

圖片SOURCE : https://property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&id=61302

有睇過筆者的買樓記,即瘋狂的磚頭()()(),應該知道筆者的地頭來來去去都是出現工程醜問的沙中線 (現稱屯馬線) 沿線。可能因為10月是剛剛跌的關係,除了聽到零星輕度劈價成交,感覺上絕大部份放賣的業主仲開緊市價,而且仲係無乜計傾果種。

[人心虛怯,業主求死,直插無水花?] 對部份低價成交來說是正確的,因為個市的剛需去哂居屋大抽獎,仲要中美貿易戰玩到出神入化之際,咁既時間仲要出來賣樓,業主唔係求死,求甚麼?但低價成交直插無水花後,漣漪效應多不多才是關鍵?即係筍盤出現後,仲有沒有大批求死的業主跟進呢?(註:十一月開始有返D筍盤。) 而且,低得市價十個八個%,背後梗有故事。故事不外乎:[借左財仔,分身家,遺產盤,唔知價,先買後賣,獨家盤,大幅止賺盤等等。]上述故事成日都發生,只係當淡市發生,承接力薄弱,放大左劈價幅度,再加上傳媒集中報導,就出現所謂的劈價潮新聞。其實,劈價日日有,分別只係傳媒引導大家將目光放晌劈價度,定係正常成交果度。至於,點解市場咁多低市價大劈價成交,而大家行入分行,又唔多會撞到筍盤呢?文末可能有答案。

先講筆者原來地頭,筆者一開波就同相熟經紀們講齊自己的要求:[BUDGET最多五球中,最好四字頭三字尾。目標:要屋苑式,不要單棟樓,不要極低層,可以連約,可以唔睇樓,殘裝都得,最緊要筍。目標 3.5 - 4% 租務回報。隨時可以開票去鋤!] 按筆者上述要求相熟經紀們盡人事給我一堆六球以下像樣的單位,但不是貼價高價,就是極低層,像樣的貼價盤都冇兩件。

可能因為是剛剛開始跌,有經紀謂:[六球樓上的反而有低市價的開價,但六球下真係無乜。]筆者夠知800至千幾萬係重災區,但無錢嘛。至於六球內的盤,雖則筆者話可以係唔係都開低一球半球,但對住某些單位,連開個價都唔多想。但由於與相熟經紀畢竟合作過,齋睇唔出價,似乎不太好。最終仍找了一兩間算係合眼緣的,或相對似樣的,出了個稍低於筆者[高位跌一球左右,有~3.5%租務回報]要求的價格。當然,按當時的市價,這樣的開價是相當離譜的。

大家可能問:開一口相當離譜的價格,似乎會惹怒相熟經紀呢?筆者從來不會太睇高自己,又絕對不會睇低經紀大佬。人家日日見業主買家多過我們玩手機,筆者自知只係有返少少見識同資本,同好好禮貌的兩件番薯,我地搖兩下尾,相熟經紀大佬一早已知我地想點啦。筆者斯斯文文,禮禮貌貌,傳遞了訊息就可以。經紀大佬個算盤算完,覺得有些盤值得送過來,自然會送過來。算盤算唔到我地,跪地求佢地都無用。

至於,以筆者理解,經紀大佬個算盤大約係咁的:
  • 新樓:HIDDEN AGENDA 最好個個買新樓!高佣,唔駛鋤價,唔駛睇業主,買家面色!
  • 相熟投資者的創新高匙盤:當然要努力推俾肯追價的上車客啦!
  • 正正常常的貼價匙盤:主要都係俾上車客 (因為投資客唔會要,要鋤到投資者肯受的價位,難度太高)
  • 連約、無樓睇、殘裝盤:這類盤自己知自己事,一般有價講。但同時上車客不敢買。所以唯有俾那些奄尖聲悶的,又有些少見識同籌碼的入門級投資者去闖下關  (筆者勉強算係)
  • 唔過夜的超筍盤:肯定俾幾分鐘內可以肯定出唔出票,財力雄厚,同實成交到的相熟投資者
睇完上述的經紀大佬如意算盤,買家請自己計下自己有幾多斤兩,就明白點解傳媒成日話樓市大劈價,但去到分行連低個市價的盤都冇兩件。除非經紀未被業主罵夠,否則梗係會借萬種理由說服你去買新樓。筆者尚算係入門級投資者,在經紀大佬面前,都只係兩件番薯。所以,落到行,請對那位經紀大佬禮禮貌貌,客客氣氣。如果閣下仲戴住有色眼鏡睇唔起班經紀大佬,仲用緊古代算盤計緊自己條數,甚至仲想咬啖經紀大佬份佣。請了解經紀大佬都有自己個算盤,仲可能係超級電腦,精密過我地的幾百倍。

請緊記:[買家業主在經紀眼中,都係貨一件,不過佢地算緊盤數係佣金最大化,而不是閣下的個人利益最大化]。所以,那管你係大老闆、股神、債王、輪后,在樓市越係無經驗,越係無做好功課,越係自大狂,越係容易買到貴價貨,甚至被說左去買劏場劏鋪。相反,真正有經紀網絡,又財力雄厚的投資者,入貨價往往係CCI跌左十幾廿隻的基礎下,再低市場10隻8隻。即係同樣是大跌市,這班投資者拿到的貨往往低高位20隻、30隻,所以仍舊係施生果句:[排樓跳樓排隊尾]。

與其期望這班投資老手 PK甚至攬炒的,不如學筆者一樣,認真點努力儲資產、視角及財商,努力向上好過。借二當家金句一用:[環境唔轉, 就自己轉] 自轉只需一天,公轉要一年呢!而且,就算阿公肯轉,都係為SUPER RICH而轉。公轉完之後,SUPER RICH同你的距離只會更遠!再奉勸一句:睇少點生果報的世界末日論,睇多些有真材實學、有內涵、思維積極正面的博客文章。博敝鄰居幾乎清一色都是這類博主!求其在我的網誌清單中點一篇文,都好過睇世界末日論吧!

返回正題,就這樣,筆者晌原來地頭自轉完,但筆者狼得濟,所以射唔入。原本老婆大人打算鳴金收兵,靜觀其變,但筆者心諗,都係唔好咁懶,趁開左個頭,仲有點動力,再開拓下新區域吧! 話唔定,轉多兩圈,有回報呢!

<<待續>>   

利申:上述言論純屬個人分享,不構成任何投資意見。
閣下睇淡又好,睇好又好,請當食花生睇戲好了!


67 則留言:

  1. 我真心認為貿易戰不單止是關乎貿易,而是大佬爭霸戰,不會那麼容易解決

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    1. 留名睇兩位高手分析觀點

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    2. 老王兄,小弟只係市井之徒,一介佛系收租佬而已。高手甚麼呢!
      亂博師姐才是絕頂高手。還請老王兄助拳,分析下大局...

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    3. 師姐,小弟寫了八篇貿易戰,雖屬傳統視野,唯已盡力分析,再無其他驚人見解。
      師姐以新思維著稱,高瞻遠矚,洞若觀火,還望賜教。

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    4. 細佬我覺得老侵做的所有野, 似乎都係玩短線, 點解之前無總統做, 唔係唔敢做, 係一做就賭命, 好似武俠世界的內力相博, 唔係你死就我亡, 老侵行D 招都係玩短線, 可能佢都無諗過做多過四年都未定

      我同意今時今日老美己不是一個總統話事, 要爭取支持就要顧住大多人的利益, 不過估係咁估, 香港樓價又未必同貿易戰有直接關係GE, 可能大家都只係想要一個借口JE

      結論, 以上都係廢話, 哈哈

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    5. 樓價的所謂劈價,是以前啲貨四百萬買回來,升到千幾萬劈20%而已,樓價一回事,貿易戰另一回事,要當心的是,這次會是漫長的戰況,打的是「中國製造2025」,這場是硬仗,睇政治唔應該只睇眼前,是成個大局去睇。要從歷屆總統做的事情看起,民主黨在位的時候,玩的是顏色革命,對付中國,應由佔中開始看,那是由美國資助的民主運動,如果當日有人唔知點解死咗,他們便有藉口實施經濟制裁,現在特朗普有guts,直接做,藉口是侵犯版權,效果一樣,而且唔使兜大圈,你自己看看是否效果一樣?

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    6. 老王兄的意見屬坊間其中一派的意見:疑侵派。其實,我們盡了心力去研究,有自己立場就好。然後讓時間驗證一切。

      因為小弟已確認筫戰系列已寫完,實在江郎才盡,心力交瘁。但仍應要求,補上最後一段:

      貿易戰走到現在,坊間平民百姓已覺得很煩厭,相當大部份人都在期望靴子落地,打也好,不打也好,來個了斷吧!確定了,總有應對之策。畢竟說到天要塌下來,都只是最多 2-3% GDP的事。最大的問題,其實只是那個不確定性。而且,小弟著實看不出,美國0.01%的SUPER RICH及跨國集團有任何攬炒的意圖。畢竟SUPER RICH及跨國集團在那個國家都過得好,美國中國不過一個臭皮囊。只有走不動的平民,才會爭扎求存,奮戰到底。

      至於小弟的行為,純粹睇價位儲資產。無論劇本怎樣走,恕小弟愚昧,小弟實在看不到各國能走出印銀紙的怪圈的可能。既然結局已知,小弟又確信自己能供得起,那又何妨順心而行呢?要怕,買兩電一煤都可以怕美軍打到來,香港陸沉等等,但這又何苦呢?難道兩國就只有攬炒一途嗎?

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    7. 補回師姐一句:美國0.01%的SUPER RICH最重視的不會是中國製造2025,不會是版權科技,更不可能是美國平民的利益,而是真正的祖國以色列。跨國公司及美國0.01%的SUPER RICH中美兩邊都有下注,雙邊攬炒不合乎他們取大的利益,他們目標只是跨國公司的統治。傳媒越吹的目標,即是所謂的修昔底德陷阱,中國製造2025,往往只是稻草人。小弟成日錯,更可以全錯,唯有時間能驗證一切。

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    8. 其實我未講完,剛才有事要做行開一陣,佔中之前又要睇八九六四事件,那是成功地把中國倒退十年的民主運動,佔中是翻版,中央政府也曾經想過出解放軍,但狼英政府話唔使,如果出了解放軍便有藉口,效果可以看六四事件,但這次是失敗的民主運動,因為港孩始終是港孩,換了是鬼仔,就肯定狼死好多了。不過,唔需要睇過程,最終要達到的目標才是重點,無論是佔中或是貿易戦,最終要做的是制裁大陸,一個好彩,大陸樓市爆煲就最好,效果都是要把她打回十年前,大佬爭霸戰係一定的,這是美國國策,當然,only time tells, 但我幾肯定我沒看錯

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    9. 亂博睇得好通透 :)

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    10. 美帝目標一定係覇業千秋啦,Trump 帝直接叫America First,但目標還目標、手段還手段,可唔可以如願就真係only time tells了
      PS英國當年係日不落帝國,但兩次戰爭加布列登森林會議便把霸權斷送了,另美元登頂也不是一次便成功,中間反覆了幾十年的說

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    11. 聽睇各位, 我覺得我的經濟觀真係好差 :P

      btw, 不知各位會否同意, 即便打貿易戰, 對股和樓可能影響未必想像中大?
      我個人係"留一手派", 希望可以係咩情況下都有牌出

      當然如果HK 真係變成日本迷失20/30年, 咁我真係投降

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    12. 這邊討論很熱切!呵呵!

      本熊兄與小弟思維十分相近。我暫且不搭魚咀了,只引用汪生一句來回應:[這是最好的時光,因為好友,淡友都能找到支持自己結論的理據!]

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    13. 老王兄的理論有你的基礎,底牌未揭,很難說誰對誰錯。

      //btw, 不知各位會否同意, 即便打貿易戰, 對股和樓可能影響未必想像中大?
      小弟以為各國政府、市場及大眾都不是紙牌人,有力還拖,也有力攬炒,更有力尋求共識。中美博奕所牽涉的國家,是包括全球最強的所有經濟體,包括:中美歐俄英韓日,以及中東牌局的以色列、伊朗、土其耳、斜利亞、沙特。複雜程度不可能以我們的腦袋能看透。筆者寫了八篇貿易戰:第一篇寫中東地緣政治、第二篇寫貨幣霸權、第三至五篇是垃圾,第六篇是貿易與附加值,第七八篇是各國國力比較。再加埋:井底嘩一篇寫中國債務危機。越多研究,越覺無力。因為枱底下的水,比我們相像的深很多。還未計,特朗普個人因素的問題。各國或各人能交易的籌碼多如天上繁星?所以真的甚麼情況,都可以出現。作為小市民,守衞好自己的專業,過好自己的生活就好。想太多,只會睡不著。

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    14. 用政治去判斷投資是一個危險的做法,因為政治鋪排一睇睇幾十年,甚至一百年,但人生只有幾十年,投資一個大浪更只有十年八年,往往政經未明,資產價格已經升了兩三轉。

      基於政治不確定性而影響投資佈局,很可能贏一仗,輸一世。

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    15. R兄真的字字珠機!
      相對而言,小弟的一堆文字只能用:[字字豬哩,又長又譖]來形容。

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    16. 再貼上給快兄的文字:

      R兄,如果有時間,請在文庫中精選一兩篇有關與經紀打交道的文章給我們學野吧!對上車客而言,就算覺得跌10 - 20%唔夠的話,當跌30/50/70%時,相關技巧總用得上。先行謝過!

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    17. 雖說政經亙通, 但用政治先行的話, 未免只見其一, 不見其二
      若然說美國要打死中國, 89年, 18年都係咁, 甚至退一萬步, 蘇聯, 同埋從英國手中搶走金融話語權, 哪怕你是對, 但都敵不過老美取消金本位, 各大央行狂印鈔票
      而且, 人生只在區區幾十年, 以百年的TIME HORIZON 去為正值壯年的投資事業作下注, 實在是有點危險

      老共有句好啱: 規劃追不上變化, 作為投資者, 有大局觀是必要, 但MINOR ADJUSTMENT 可不能缺

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    18. 絕對同意:[人生只在區區幾十年, 以百年的TIME HORIZON 去為正值壯年的投資事業作下注, 實在是有點危險]

      唯一難以逆轉的主軸是[老美取消金本位, 各大央行狂印鈔票]。沿著這條主軸去走,好好規劃自己的人生,才是正道!

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  2. //知名博客二當家
    我笑到傻左, 小貓三四隻, 成日無病呻吟, 何來知名

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    1. 咁要修正為"謙稱不是知名博客的二當家"了!呵呵!
      輕鬆下,笑返下啦,二當家!學你話齋:[環境唔轉, 就自己轉]嘛!
      自轉多幾次,就走出牛角尖了,成為積極的二當家2.0!

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  3. 海怡區戰報, 8M - 11M 揮手區
    25座2C 8.3M, 27座2D 8.5M 已係最筍
    但係極低層, 爆屎渠會HIHI個隻, 連租出開18500都無人問津 (小子手持同樣貨, 高少少, 靚少少景, 無貨)
    11座7E 3房(垃圾則, 極唔見使, 不過行內人先知), 1100劈到930, 不過買左唔覺得特別開心
    2座C, 全墳景, 冚家最筍, 但係孝子景唔係人人受到

    唯一一間走左係28座3X C/D室2房, 當時小子想睇, 但中原AA話因為連靚裝估凸, 30分鍾內已俾人買走左

    3房同4房, 17M+, 小子想去睇樓都無得睇, 串咀業主話, 你睇住其他先, 唔得閒開門俾你D窮鬼混吉

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    1. 2座C係7.88M @ 15600
      但係衰中之衰
      不過你沙田一城個D細野換過來的話, 係只可以買到呢手貨

      2房睇得上眼的, 一個都無

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    2. 快兄,感謝助拳!
      除了海怡區戰報外,如果有時間,請在文庫中精選一兩篇有關與經紀打交道的文章給我們學野吧!對上車客而言,就算覺得跌10 - 20%唔夠的話,當跌30/50/70%時,相關技巧總用得上。先行謝過!

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    3. 三兄, 小子在文末風教授的留言中獻醜, 請不要見笑
      亦都包含小子親身操作方法
      總括而言, 兩個字: 必買
      那你便有機有筍盤了

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    4. 快兄,感謝無私教授!
      小弟在皮老闆WHATSAPP大谷講:債睇風兄、權睇老闆、樓要睇快兄!
      快兄果真係高手中的高手!

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    5. 見笑了, 區區幾件薄到透光的磚頭, 未敢自詡
      希望三兄不要笑到有腹肌

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    6. 快兄太謙了。尋常上車客只會被傳媒舞來舞去,根本沒有機會知道真正投資者的思維與操作手法!再次感謝分享!

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  4. 等等等.....等啱價樓是最難耐的 !

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    1. 前輩見慣風浪,深知[等]的藝術!

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  5. 之前看了三兄的文章,獲益良多。多嘴在這裡留個言,希望能交流一下:

    小弟今年五月高位接貨(佐敦),四百萬樓下三十年單枝蚊型樓。前天和經紀吹水,雖說樓市下調,但在同區現時同類樓盤開價仍然是四百樓上(雖則放左兩個月都無成交,但業主亦不肯減價)。經紀也是說劈價盤多出現在八百至一千的sector,市面上四百萬樓下的減價盤,仍然好難揾。而雖然樓價下跌,但租盤卻沒跟隨:他剛做了一單劏房租九千... 雖則係靚裝,但劏房九千,蚊型單位點都有一萬呱...


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    1. 米兄,小弟亂噏當秘笈,請多指教分享!

      //但在同區現時同類樓盤開價仍然是四百樓上(雖則放左兩個月都無成交,但業主亦不肯減價)。
      400樓下是剛性住屋需求,以及投資需求。相信大眾用家沒有高資產人仕的太多煩惱。反正就要住。投資需求很複雜,初跌可能有,大跌可能失蹤。業主得一兩間不願低價放走,人之常性。

      //經紀也是說劈價盤多出現在八百至一千的sector
      其實日日有人因各種原因急放。但承接力則是不穩定因素。尤其八百至一千的sector,首期要求高,所以有力承接的人當中主力應該是換樓客。換樓鏈依靠賣走舊居細價樓,但細價樓都在跌,所以有難度。等換樓的,又可能覺得再跌夠價。至於投資客,買細價與中價都可以,很難猜想其喜好。

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    2. 米兄,三人兄, 8-10M的劈價盤有咩屋苑介紹?
      我正是想找9-10M的三房.劈價係有,最高價劈10-15%,但仲係好貴..
      紅墈海濱南岸,鑽石山星河明居,荔枝角宏景台果D和將軍澳,以保值潜力/抗跌力計,哪一個好D呢? 謝謝指教!

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  6. 多謝各位戰報,小弟剛完成搬屋,舊居快要放租,
    聽到米兄說"樓價下跌租盤卻沒跟隨",也安心一些!

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    1. 房屋與土地問題由曾特年代造成,梁特一屆在土地問題上無甚改善,充其量接駁好斷了的房屋供應鏈。林鄭一屆長期土地問題有新思維,但中期供應上看不得有很大作為,林鄭嘗試以空置稅來BUY TIME,但中期後遺症好大,私人發展商已在減慢起樓及投標。畢竟每年供應都不足以符合每年的需求,供應缺口每年都在擴大。如果只睇租金,短期難講,但長期來講因供應不足導致的上行壓力好大。明明看到問題,但看不到解決的跡象,這點令人十分遺憾。

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    2. 恭喜追兄搬屋之喜,祝舊居早日租出!

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  7. 樓價跌幅通常滯後於股票熊市...祝三兄早日搵到心頭好👍

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  8. 作為被困於大抽獎的剛衰之一, 小弟亦多次勸內子嘗試入市
    奈何內子堅持今日買係必跌 (可能睇得毒果多), 又或萬一抽中左居屋點算之類, 所以最快都等下年抽埋何文田先入市喎
    參考內子思維方式, 估計類似方式被凍結的購買力應該不少, 所以我都同朋友講: 真係想入市, 趁何文田居屋未攪珠之前買定吧!

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    1. 雲淡兄,師兄的經歷小弟身同感受。上車這關係好難過的,當年小弟由2009海嘯都覺樓價貴,仲想佢再跌多幾成。不是結婚,相信沒有足夠動力過關。祝師兄月底大抽獎,抽到心頭好!

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    2. 風輕兄, 新輪的居屋的折扣很大, 他日樓價上升, 所謂的"地價"就會蠶食升幅, 人家私樓升100万, 你家居屋也升100万, 不過你的居屋要把當中的48万还給政府, 加上您的留言暗示閣下有能力買私樓, 所以斗滿愚見有能力最好还是買私樓。

      至於"必跌" 的問題, 其实升跌仍正常之事, 反正只要一日有 SSD, 3年內都不會賣樓, 升又如何跌又如何?

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    3. 買居屋畢竟可以住大好多,有家庭需要的話,居屋未嘗不是好選擇。同時,也可以考慮去居二市場去狠劈一番。就算劈了不到價,最多不買,除腳骨力外,沒甚麼損失。

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    4. 當然,如斗滿兄所言,有能力的話,私樓市場劈到件筍貨,也是美事。劈唔到,一樣可以等抽獎結果。

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  9. 地產經紀如果與你素不相識,又真係好難叫佢幫你留筍盤。業主想吊高來賣、買家想劈價,但佣金以成交價來計,一般情況下他不需幫你吧?

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    1. 風兄這個問題很高質量。小弟諗左一段時間。試答一下:

      1. 內部外部競爭筍盤:因為有些經紀收到一些筍盤,知道不能留到公司系統內,否則會被其他同事食了。所以,有些筍盤是不能過夜的,所以經紀總有一些隨時能開票的大投資者在背後,以保障自己的利益。

      2. 內部外部競爭買家:在淡市真正肯定會出手的買家不多,比如我有幾個經紀在手,但我只有一注,所以對地產經紀來說,買家都是一件貨,被人搶走就無了。

      3. 佣金是成交才有:經紀大哥的算盤是先要做到成交,再求每宗交易的佣金最大化。在淡市,無左最易做的上車家買家,就要焗做我地這些豬頭骨,唯有幫手我地去鋤價。為左成交,經紀減佣去成左單生意都有聽聞。

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    2. 風兄, 係可以留筍盤的
      同埋三兄要求下, 小子姑且獻醜

      實不相瞞, 小子係有同相熟經紀講左, 如果有某3個心儀單位"放盤"時, 可以即刻填S&P同埋俾小子簽, 報個WHATSAPP俾小子, 價OK, 可以即買
      所以, 現實來講, 如果該單位放出市場,99.999999% 係我買到, 除非我無錢
      如果咁啱撞正市況差, 你估你快D定我快D? (我的票已在AA口袋的)
      唔好講-5%, +10%你肯俾錢都係我買.

      而AA機制上, 中記係咁玩的, 當"AA甲"要傾一個盤時,會落"G-OFFER", 即係落釘, 其他AA如果搶G-OFFER的話, 所有佣都係歸落左G-OFFER的AA甲, 即係搞事個AA都係白做
      所以唔單止係"筍盤", 係物業炒家/投資者心目中想買的筍盤, 都係絕少機會出到街的.

      亦都係咁, 筍盤係唔會過夜的, 亦都係只會30分鍾或者幾個小時內俾人買左
      另一個睇法就係, 一般人睇到的, 可以考慮的, 已絕大機會唔係筍盤了, 只係"計數方面唔輸/輸得少"的盤

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    3. 成交絕對係重中之重,開到單經紀食2%佣(買賣兩邊),叫價高低俾盡你20%相差好未,對經紀來說只是食多20%x2%=0.4%樓價的問題,但成唔到就2%見財化水,所以點都係先確保成交

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    4. 理論上, 如果我想買好野, 我會指明咩座咩單位, 放低張票, 講明AA報價, 合理價5分鍾內覆+簽S&P, 唔駛睇樓, 咁樣就有資格買到筍盤了

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    5. //成交絕對係重中之重,開到單經紀食2%佣(買賣兩邊),叫價高低俾盡你20%相差好未,對經紀來說只是食多20%x2%=0.4%樓價的問題,但成唔到就2%見財化水,所以點都係先確保成交
      經紀圈搶單情況也很嚴重,畢竟全年物業成交得七八萬宗,經紀有成4萬人。查實真係唔知經紀大哥們怎樣生存...

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    6. 高.....
      我今年換樓都係唔洗睇樓一日即落訂..以為自己叫快手...

      今日先知咩係快手....高!!

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    7. 不過我都遇到有AA 搞事, 聽講我AA講落左細訂後仲有人仲帶客上去睇樓, 叫業主撻訂, 其實個業主係MARK 平左少少的, 不過唔知係真定假了, 計過佢賠完訂應該都無乜肉食, 可能係吹水

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    8. //另一個睇法就係, 一般人睇到的, 可以考慮的, 已絕大機會唔係筍盤了, 只係"計數方面唔輸/輸得少"的盤
      快兄拿到的是VIP服務,及預留筍盤。小弟買親都係豬頭骨盤,成日都無樓睇。哈哈!

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    9. //不過我都遇到有AA 搞事, 聽講我AA講落左細訂後仲有人仲帶客上去睇樓, 叫業主撻訂, 其實個業主係MARK 平左少少的, 不過唔知係真定假了, 計過佢賠完訂應該都無乜肉食, 可能係吹水
      有次食飯,聽到隔離枱經紀響度講,自己食唔落,都要搞死同事的成交。因為搞死左一單交易,會出現一個極有意欲放賣的業主,及一個極有意欲買貨的買家。所以,我不敢低估行內的惡性競爭。

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    10. 想不到自己的一個蠢問題引來各高人討論。三兄瞭解透徹,不愧是樓盤投資者。
      一向聽聞經紀一有筍盤只會留給相熟投資者,流出市面的都是高價或市價盤,經快兄一說,原來是如此操作,利害利害。

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    11. 風兄的問題其實正中核心,也引出高手快兄高手解說。正如買債者,也希望找到錯價的債券,能較安全地收取較佳的回報。

      收租佬在世人眼中需則是不學無術,實質也是在尋找錯價的單位 (即筍貨)。高手甚至會找出筍貨後,再為其化妝增值,一來一回,可以是買平了10%,再增值10%,已手握20%。如果再配合在市場絕望時刻買入,比如大市跌左20%,再加上上述的20%,手上的單位等同高位跌40%。當然小弟無此能力,充其量只是能在市淡時博大霧。

      所以,為何小弟說投資老手不會那麼容易被市場擊倒。正如,在風雨飄搖的這一刻,風兄YTD回報仲有正數,皮老闆一句建行成本5蚊一樣。與其盼世界末日,不如從高人身上學習,如何在大市中找到自己的賽道,積極上進好了。

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    12. 如果再配合在市場絕望時刻買入,比如大市跌左20%,再加上上述的20%,手上的單位等同高位跌40%
      // 所以散戶千析唔好望跌市, 死來死去都係D散戶...真投資者經過97年洗禮, 好多都KEEP住好低LTV

      心急要沽野多數又係俾班大哥咬一口
      另外三兄, 小子非高手也, 只係有機緣得知其操作手法而已

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    13. 風教授, 你的問題係正中紅心的紅心
      非蠢問題也
      再講多一個例子, 小子早前去睇樓, 見個業主沽一套相連單位, 叫價29M
      業主話, 唔捨得沽, 但係早前買左另一套深灣軒相連, 22M 連車位, 內子及小子都O 咀...WTF! 22M 連車!
      好似無放過出街, 只有1座某一套相連, 叫價26M 連車.....

      平20%, 連登廣告都未有機會, 仲要....唔係公司貨, 業主因為已有貨在手係俾足15% DSD + FULL PAY.....(條業主已退休)
      間新屋仲要裝修緊 (即係水已科....)

      小子連中手都未談得上, 何高之有?!

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    14. 小子兄講出咗另一樣嘢:天外有天,人上有人!
      話說我有加入台灣的固定收益FB群組,內裏高手如雲,人人今年的YTD都是正數,組長的YTD好像是8.7%,我這等功力真是相形見絀,教授云云,再也休提!

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    15. 兩位高手不用太謙虛。小弟眼中,你們都是高手,最重要的是樂於分享、樂於學習,而且思維正面。當然是"天外有天,人上有人!",但正正如此,小弟才說三人行,必有我師,也必有傻豬。小弟心諗學學下,做少些傻豬事,做不成大師,也至少是市場上少有的贏家!

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    16. 風教授所言甚是
      天外有天, 能學習並持續learn, unlearn, re-learn才可以有增長
      做人, 職場也如是......
      投資界高手實在太多...

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  10. 期待三哥分享 "再出手" 的經過。

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  11. 三人兄, 謝謝您的分享!我最近都積極睇樓,睇咗幾個區,每個區都有一個"筍"盤,AA積極推某一盤,質素算中等,靚盤未有筍價.因為係自住依家又跌市,希望可以買到靚盤.
    每次睇樓都遇到其他人睇,似乎都多人出來睇樓,但價錢未跌夠無人出手.之前AA推介的筍價盤半個月都未賣出.
    Bonnie

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    1. 8~10M似乎係這浪比較受影響的價碼,出票去狠劈,可能可以鋤得好深。由於,只係經紀負責傾,所以不用怕,開狠點吧。逐間開票傾,傾唔到就下間。
      至於那個屋苑好,涉及個人因素,一般是要方便上班及家人為主,但只有閣下才知甚麼是主要因素。以此為基準,先選區,再在區份中找相關屋苑比較好。師姐另一留言談及的屋苑,小弟唔熟。有路過又熟路的師兄師姐,請幫拖。
      最後,祝筍價買到心頭好!

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    2. 我沒有甚麼insight,但以前住過鑽石山(現已搬走),可以一談:
      1.鐵石山有沙中概念(理論上下年中開通至馬鐵段),亦有好長遠既東九龍線概念
      2.星河是九七時期樓盤,已有廿年樓,當時建築質素一般,近年已開始有漏水情況,睇樓時需留意
      3.近年屋苑多了內地人住客
      4.附近除了荷里活外沒大型購物點;而荷李活正轉型主打內地購物客,要買一般生活用品需要走遠一點。
      5.還有一點我自己的徧見...就是屋苑主席算得太盡,前幾年曾有危機沒有管理公司肯接手屋苑管理;但亦因此,管理費算十分廉宜。

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  12. 我都感覺星河有D殘,屋苑大堂,走廊暗沉沉,荷李活廣場都係一般般.
    另外觀察到星河,海濱南岸呢D 590尺的小三房,好多人都改咗兩房,但最後都係要放賣,即係都係唔夠住.

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    1. 師姐,自住來說,還是先評估個人因素,定好心怡區域,再選屋苑比較穩妥。
      三房 8-10M現在應該不少大屋苑,都有選擇。再補一句,如果是首次置業,記得做足功課,查好現行按揭條例,計好自己的核實收入,及現有債務水平。請注意定期還款的現有債務,比如車貸、稅貸等,會扣減核實收入的。
      再祝置業成功,筍價買到心頭好!

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悶文觀止

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