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2020年12月30日星期三

三人行投資組合 (十六): 2020年香港住宅市場分析 及 2020年全年結

2020年對於全球大部份人來說都是極之艱難的一年。還望疫情能在2021年逐步消退,讓大家的生活回歸正常。 

直入主題,三人行家庭NAV2020年全年上升了~12%,主要升幅仍然是來自太太的私己錢納入雷達範圍 (一笑),磚頭組合估值(扣除按揭餘額)上升,以及由收入增加帶動的儲蓄增長。 

薄到透光的磚頭組合估值(扣除按揭餘額)對比於年頭,全年升幅稍低於6%,升幅主要來自年頭谷底換入的單位的銀行估值上升香港磚頭估值相對於半年結時微跌,但同期人仔升值,帶動深圳物業估值上升。相互抵消下,相對於半年結磚頭組合估值基本持平。

至於筆者的迷你股票倉,執筆時,迷你倉的TWR已回復正數,但實質跌幅仍稍高於10%。相對低谷的-4X%,及半年結的-2X%,迷你倉表現已有一定改善。雖則跌幅基本上是由於筆者在年頭換樓時,為預留足夠備用金而在股市3-4月極低位大減倉位所致,但負數的表現在云云博客來說應該是極之羞家。 

尤幸筆者的倉位著實十分迷你,倉值長期(?)低於淨資產的5%,否則真的訓唔著覺。面對筆者的雞仔注,連筆者兄弟也不禁嘲諷三人行對股市的關注與投入資金完全不成比例。

筆者明知自己係股蟹,當然不會重注。而且,筆者在股市的注碼,主要是用來感受市場氣氛,幫助筆者捕足樓市的低點。(上述純粹安慰自己的說話, 不要當真。) 而且事實也證明,筆者輸股票時往往就是樓市低點,也是樓市的入市良機。筆者也藉股市之失,接連三次在香港樓市中捕捉到相對低點。

對於本港住宅市場,筆者認為這浪的樓市谷底已在2020年初出現,經過了三季的築底,目前已具備反彈的條件。2021年初很可能是反彈前的最後倒數,年內樓市極可能出現破頂。

原因很簡單:

1. 資產價格是貨幣幻覺:香港M3已接近17萬億港元,相對年頭上升超過1.5萬億港元(>10%)。香港的資產價格終將反影全球貨幣濫發,資金源源不絕湧入香港的惡果。

2020年8月6日星期四

三人行投資組合 (十五):2020年半年結

直入正題,三人行家庭NAV2020年上半年上升了~8%,主要升幅來自太太的私己錢納入雷達範圍 (一笑),物業升值及儲蓄。 

話說筆者在家庭的分工是繳付帳單,而太太是負責儲錢。而每次買樓時,筆者都會奏起歡樂滿東華,向太太集資。由於年頭換樓涉及資本相當大,太太也順理成章奉獻了一大份私己錢。

圖片SOURCE : WIKI

至於薄到透光的磚頭組合銀行估值(扣除按揭餘額)對比於年頭,也出現~6%上升。升幅基本上主要來自年頭成功撈底換入的物業估值上升。當然,估值同市場成交價係兩回事, 所以銀行估值從來都係得啖笑。

磚頭組合分部情況如下:

-        香港組合方面:N換1後餘下來的原有物業組合,估值相對去年年尾,出現輕微下跌。至於年頭撈底換入的單位樓,按六月尾的估值, 相對買入價已有>10%的升幅。

-        深圳細價樓:受惠疫後深圳盲搶樓熱潮,筆者的深圳物業估值也同步上調兩成。遺憾筆者年頭為了增加換樓後的防守力,放走了其中一間,否則升幅更為可觀。

-        東莞地鋪:由於地鋪所在屋苑附近的交通仍未完善,入住率仍然偏低,當地的地鋪租務情況極度疲弱。原有租戶在租入後幾個月,也因人流奇差,結束營業。後續地鋪一直未能租出。為反影長期未能租出的因素,筆者決定為其減值三成,以反影其真實價值。

2020年1月6日星期一

三人行投資組合 (十四):2019年年結 (隨文附送: [窮到發慌] 精美MTV)

本博通告:基於風兄留言要求停止討論其文章,為尊重風兄個人意願,本文將關閉新留言功能,但仍舊保舊所有現有留言。

閱讀前溫韾提示:由於有讀者認為筆者人身攻擊風兄,筆者希望在此澄明:[評論與人身攻擊是兩回事。持反對論點,也不等同攻擊對方。若果連客觀持平提出反對意見也不能,人類社會不可能有任何進步。若果閣下是年青人, 筆者再奉勸一句, 反對言論不是毒物, 而是有益的元素。[有則改之, 無則加勉],是中國的傳統智慧。連一點反對意見, 也視為人身攻擊, 將對個人發展極之不利。]

正文如下:

已經很久沒有更新三人行投資組合,也趁年結UPDATE一下

還是先講自己。今年最大的收獲是家中添了一名新成員, 妹妹8月出世了!轉眼間,妹妹經已差不多五個月大,十分健康,中氣十足,不過食奶量仍是很少。哥哥仍然是電力十足的跳豆,而且很愛錫妹妹。

再講家庭,對很多人來說家庭關係在2019年面臨的是生關死劫,有些甚至因職業或政見而導致家庭破裂。但筆者家庭卻十分美滿和諧,甚至沒有出現任何政見衝突。太太說這應該與 (她的) 修為有關。

年尾出現了幾位家族後輩疑似參與了前線運動,令長輩們十分憂心。最終,確認了他們只是真和理非,沒有參與暴力行為,並由家族的長輩開導後,開始進入思考模式。


SOURCE : HKCD.COM (點解用這張圖,後續有講)

2019年9月4日星期三

三人行投資組合 (十三):2019年8月結 (妹妹出世了!)

妹妹出世了!感謝忙著照顧孩子,無覺好訓的太太!感謝家人,尤其經常前來幫忙的長老!感謝好鍾意妹妹的開心果犬兒

注意:筆者依舊是三人行,依舊是三哥,或者三弟!四哥係謝生的老爸!

面對動盪不安的大局,筆者感性的毛病表露無遺,感謝幾位無奈成為筆者樹洞的摯友及博友,讓筆者將時局的一些情緒宣洩了出來。

其實每個人都有情緒,每個人都有立場,希望各位讀者多多諒解身邊人,以免造成無可彌補的感情創傷。

經歷近三個月的動盪不安,筆者衷心希望香港能早日回歸正軌,變回6月前真正和平、理性、非暴力、尊重、包容及安全的世界級城市!

2019年8月2日星期五

三人行投資組合 (十二):2019年7月結 (熊仁提前來襲嗎?!)

在充滿負能量且極其艱難的大環境下,筆者慶幸一家人仍舊抱著自強不息的心,堅持學習,努力地走下去。

月尾,太太更傳來升職的喜訊,筆者與太太不屬同行,但都能感受到太太的項目管理能力越來越強。筆者笑說,她再升多兩三級,我就可以退休了。

而阿囝仍舊是開心果,每天隨時隨地隨意隨心地快樂玩耍。最近,孩子愛上了去科學館,個多月來我們已帶他去了三次,每次他都玩得得意忘形。玩樂是孩子的權利與任務。

筆者已經從戒掉FB,進階至戒掉看本地新聞,進入了另一個境界。

世界不轉,自己轉!天道酬勤,自強不息!


圖片SOURCE : https://new.qq.com/omn/20190708/20190708A0IOEI00.html

2019年7月3日星期三

三人行投資組合 (十一):2019年6月結 (證券迷你倉破頂)


個人方面,感謝太太給我安排了一趟愉景灣生日之旅。一家三口在小島休閒地避世兩天,實在是賞心樂事!BTW,原來愉景灣好多人住... 真係估佢唔到。

六月對於所有港人則應該是風雨飄搖的一個月,剛痊癒的傷口,再被狠狠的再撕開一次,而且撕裂的傷口比上次佔中更大。由於筆者在許多年前,記憶中應該是海嘯過後無耐,在社交媒體有過被瘋狂撕咬的遭遇,筆者一直盡量避免在本博公開談論本港政治。坦白說,這也是為何這個博猶如一個孤島,不連社交媒體,也不連朋友圈,以免得又惹來同一批激進人仕再來撕咬。為延長寫作生涯,請恕筆者不會在本博摻和任何關於本港政治的討論

在大眾不停找親朋戚友挑機、開拖、UNFRIEND、UNFOLLOW的今天,筆者還是希望老土的講句:如果大家珍惜言論自由,請也同時尊重思想自由,及不(跟你)談論政治的自由。提醒一句:WHATSAPP群組是沒有略過某人或某些言論不看的功能,所以請勿強行轟炸你身邊的人。 除非你堅決反枱,他日老死不相往來,請勿去到咁盡。因為人生除了政治外,還有親情及友情。再講白一點,在網上或真實世界要搵同你意見一致的人圍爐毫無難度,何苦一定要找你的家人、朋友或同事來開拖不可呢?

即便筆者不在本博討論本港政治,本博也希望在文末提供一些與主流角度截然不同的文章供各位參考。不喜勿看!

圖片SOURCE : http://ezvivi2.com/article/214008.asp

2019年6月4日星期二

三人行投資組合 (十):2019年5月結 (接貨接不完…)

進入省電模式!務求大家兩分鐘內看完!

月份個人方面,幾經努力,居然俾我買到 Planet CosmoGruffalo DVD俾阿囝睇 

筆者一家仲去左個短途旅行。全家爽歪歪呢!

家事報告完畢

圖片SOURCE : SHOP4HONGKONG


2019年5月2日星期四

三人行投資組合 (九):2019年4月結 (首次接貨)

月份個人方面,筆者做了一些中文拼字DIY小玩具給阿囝,類似下圖的,但只是簡易且粗糙的版本。筆者也做了一本十幾頁紙的中文故事書,用來教孩子拼出十來個筆劃相對簡單的中文字。

圖片SOURCE : SUPERBOOKCITY

基本上,阿囝是樂天一派,乜都可以玩一餐。其實,最重要的反倒不是玩具或書本本身,而是作為阿囝最大的移動玩具 (即是筆者及太太) 願意花時間陪著他去玩去讀。有趣的是阿囝不僅對兒童書有興趣,連太太一本關於急救的大人書也很有興趣,甚至連續兩三周嚷著要我們跟他講傷口的種類,毒蛇的類別,急救的方法等等。也許,筆者及太太給孩子最大的禮物,是他能從書本或玩具中聯系到家庭的溫暖。

阿囝4月份還收到了一份玩具Super Mario大冒險DX。其實是一個彈珠遊戲,阿囝用了兩天時間去摸索,現在玩得頭頭是道。玩遊戲果真是孩子的本能!

2019年4月9日星期二

三人行投資組合 (八):2019年3月結

三月份個人方面,三人行做了兩個數學小玩具給阿囝。第一個是學以下網頁,做了個數手指遊十常法加數遊戲 (圖片來自另一個網站)。這個遊戲,阿囝玩幾次就學識左了加到十的數字組合了。

SOURCE : https://www.kidsplay.com.tw/play/content/185#.XJxO3aJ-VPY

第二個數學小玩具,其實只是幾粒自製用紙摺的骰子,上面分別寫住中文 (即係四、五、六…)、英文 (FOURFIVESIX)及阿拉伯數字,用來教阿囝學連續加數,及配對中文、英文、阿拉伯數字。結果阿囝很快就學識了單位數連續加數,可以心算出類似6+8+4+9算式的答案。孩子的學習能力真強大!

2019年3月26日星期二

毛蟹錄 (二):為甚麼港燈不應該大跌,反而應該升返上8蚊,甚至破頂呢?(寫於2019.03.21)

 2019.03.28 港燈升回業績前的8.1X!  
三人行首次亂噏式股評完勝投行們!
感謝各位博友及谷友支持!
同時,熱烈恭賀大戶收貨成功,投行順利完成任務!

三人行絕少分析股票。今次應該係第一次。但咪開心住。以下純粹是三人行最強的亂咁噏式邏輯分析,目的旨在斷估港燈業績公佈後,連跌兩天最7-8%是跌錯。本文與估值及投資投合分析毫無關係,更非推介你買港燈,也並非說明股息率得4%的港燈是組合中好的選擇,請勿誤會!記住:三弟是蟹,咪亂跟!輸死無命賠!想睇真正有料的股票分析,文末有R兄的專業分析。


港燈2019.03.18未公佈業績前的股價是HKD 8.1X。先假設這是沒有任何全新消息下的合理價。

2019年3月8日星期五

三人行投資組合 (七):2019年2月結

上篇特別文提及三人行可能提前進入減產階段,原因是無貨及公私事。筆者可能連寫博也開始進入佛系狀態,懶洋洋的,沒甚麼衝勁!其實筆者不是想不到題材,想好了的點子包括 [井底嘩():大白象與大白鯊],仲有[貨幣洪流(六) 2018年央行印鈔實況年結],但筆者卻毫無動力提筆去寫。畢竟寫這些認真的題材有點耗神。所以,還是繼續寫[三人行投資組合]這個慳水慳力的題材好了。

個人方面,二月某一天,筆者一個傻佬走入花店,望住店內的一束束靚花。全紫色的不知名花花好靚,但太深色,全紅玫瑰覺得太喜慶,鬱金香覺得母親節,一盒盒可擺足幾個月的覺得像標本。結果,店員俾左個電子catalogue我。筆者左揀右,左問右問,終於,選定了一款由幾種淺色玫瑰組成的花束,等了一小時後收貨,親自送到太太辦公室給她,做埋柴可夫車她放工回家。回家途中,筆者當然賣下口乖,說自己怎樣左揀右才選好這束靚花(真係幾令令的),說到鬱金香像母親節,太太說康乃馨才是母親節的花。呵呵。三弟又被發現是花盲。

學皮老闆話齋,此刻無價。

同月,一位家庭成員發生了健康問題。雖則手術成功,但原來健康真的可以一下子話變就變。博友對身邊親人的健康要多加留心才是。

不得不提,敝博發生了[亂噏得多終遇虎]事件,筆者用了多日嘔心瀝血寫成的文章:[貨幣洪流():缺乏借貸慾望的社會 與 被閹割的金管局],在文章發表數日後,慘被林奮強先生撰寫的鴻文大巴大巴打了過來。

2019年2月16日星期六

三人行投資組合(六):2019年1月結

上一篇[貨幣洪流():缺乏借貸慾望的社會 與 被閹割的金管局]寫得心力交瘁,本來筆者這次想揸流寫下篇頹文,卻無意中又寫多左一大段對特帝餘下任期經濟情況,亂噏廿七式的驚人預測!由於筆者近排無貨,決定分柝為兩篇文,分開上架。。。

首先,報告一下三人行投資組合情況:

1.         磚頭投資方面:繼續佛系收租。筆者最近發現原來去年底購入的新薄磚呎價已不再是屋苑本浪最低。最低那口交易比筆者的呎價低少少,一兩舊一呎。不過,抄到絕對底又唔係有獎,問題從來是有買定冇買。而,根據最近屋苑成交數據,谷底應該已在身後頗遠,呎價回升5-10%。但既然是佛系收租,近期成交價只是得啖笑。執了幾十萬之說,除了氹下自己開心,真係無乜其他益處!另外,新磚已完成執修,十分靚仔,但仍未租得出。雖則年底買磚都預左農曆年前未必租得出,但始終未租出,終覺得任務尚未完成。希望2月底前完成放租。

2019年1月28日星期一

毛蟹錄(一):股蟹無罪 坐貨有理

由於近排忙到無時間寫文,文章庫存已經見零,無貨交。如果筆者再寫磚門數讀,貨幣洪流這類要做資料搜集的文章,恐怕要豬年見。所以,筆者推出了毛蟹錄這個即食麵系列。文章可算毫無營養可言,卻是筆者關於投資的一丁點痛的領悟。

博友都知道筆者在敝博經常自稱是閃亮的股市毛蟹 (即是股市明燈+街邊阿毛+大閘蟹的混合體)。筆者在現實中,於投資路上的好友面前,都是以大閘蟹自居。而事實上,筆者不只承認自己是股市毛蟹,也承認自己是債盲、權盲與半桶水的佛系收租佬。

SOURCE :  https://zh.pngtree.com/freepng/cartoon-crabs_3122461.html

或者那麼貶損自己很奇怪。筆者反倒認為後生時在股債權方面,蟹吓(即:做下大閘蟹)有乜問題,重點反倒是能否在錯誤中汲取教訓。所以筆者認為對自己鞭策得越狼,才能真正懂得自我修正,學習欣賞其他人的優點,並改進思考邏輯。自強不息,其實是由反省自己開始。

2019年1月3日星期四

三人行投資組合 (五):2018年結

三人行2018年的目標是向個人最大投資弱項 證券投資 - 出發。筆者尤其希望做到建立一個REIT / 債券 / 優先股等收息類證券組成的長倉組合,並長期持有下去。簡單來說即係學坐功。目標卑微到阿囝一歲都學識。但很多人卻窮一輩子都學不會。

除了收息長倉外,三人行也跟風,同大眾一樣玩下科網股年頭本來順風順水,三人行亦在老婆大人面前也文也武,可惜其後卻遇上了漫長的大跌市。結果,筆者當然是蟹鳥!無眼睇囉...
 

回頭看,其實如果不買科網股,只持有收息類證券組成的長倉組合,筆者應該唔多駛蝕。當然,世事沒有如果。

2018年10月19日星期五

三人行投資組合 (四):蟹鳥

話說上回講到領隊因應美國中期大選侵帝選情告急,於2018.09.13開始逆向增持前鋒中場,結果增持行動N次中伏,宣告計劃全面失敗,並見證大市越跌越甘。結果,領隊在2018.10.04全面裁減前鋒中場,陣容回復到只有一堆漫無目的在後場游盪的後衞。

雖則筆者有在三人行投資組合()定期更新狀況,秉承輸左就要認的良好傳統,三人行決定另文公開內部會議機密紀錄如下:

領隊 (筆者):長話短說,蟹鳥!

2018年10月12日星期五

穀糠博客 (三):九陰白骨爪 與 羅庚股神 (全系列完)

熊市坐坐下,咪牛市囉!
放鬆D,笑返下啦,香港人!

上回講到,邁文瞞住家人報讀中文系,並以全職作家為終生事業。家人要求邁文證明全職作家能在文化沙漠般的香港謀生,否則必須轉讀商科。邁文遂成為了穀糠博客,以證作家收入足以維生。結果幾個月的努力,僅換來每日港銀10.59的卑微收入。一怒之下,邁文決定要學劏房業主三爺一樣,成為惡霸業主。

但邁文與租客兼恩師達叔見面後,達叔卻喚起了邁文成為作家的初心。邁文因而決定要繼續堅持追逐作家夢。一句 [在不尚文化的國度,需要有人相信文字的力量。在沒有夢的年代,更需要有人相信夢想,並敢於追夢。雖千萬人,吾往矣! ] ,在邁文心中千廻百轉,久久不能止息。

但夢想與現實之間,邁文還剩一道難關需要克服,就是爭取父母的支持,好讓自己能繼續念中文系,繼續走作家之路。邁文心想:他已經有嫲嫲的全力支持,只要父母其中一人的支持,就能取得大多數票,達成夢想。

SOURCE:射雕英雄傳劇照

悶文觀止

井底嘩 (七):零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚! (筆者推介)

這篇文章旨在回應懶師姐在其主場召喚筆者,要求確認環球資產價格暴漲的原因是QE。由於這個學術問題,並非一兩句就能解答,筆者在本博另文回覆。 很多人以為 QE 是環球資產價格暴漲的根本原因。這個推演表面上是正確,因為資產價格只是貨幣現象。 貨幣濫發,必然會導致以貨幣計價 ...