2020年12月30日 星期三

三人行投資組合 (十六): 2020年香港住宅市場分析 及 2020年全年結

2020年對於全球大部份人來說都是極之艱難的一年。還望疫情能在2021年逐步消退,讓大家的生活回歸正常。 

直入主題,三人行家庭NAV2020年全年上升了~12%,主要升幅仍然是來自太太的私己錢納入雷達範圍 (一笑),磚頭組合估值(扣除按揭餘額)上升,以及由收入增加帶動的儲蓄增長。 

薄到透光的磚頭組合估值(扣除按揭餘額)對比於年頭,全年升幅稍低於6%,升幅主要來自年頭谷底換入的單位的銀行估值上升香港磚頭估值相對於半年結時微跌,但同期人仔升值,帶動深圳物業估值上升。相互抵消下,相對於半年結磚頭組合估值基本持平。

至於筆者的迷你股票倉,執筆時,迷你倉的TWR已回復正數,但實質跌幅仍稍高於10%。相對低谷的-4X%,及半年結的-2X%,迷你倉表現已有一定改善。雖則跌幅基本上是由於筆者在年頭換樓時,為預留足夠備用金而在股市3-4月極低位大減倉位所致,但負數的表現在云云博客來說應該是極之羞家。 

尤幸筆者的倉位著實十分迷你,倉值長期(?)低於淨資產的5%,否則真的訓唔著覺。面對筆者的雞仔注,連筆者兄弟也不禁嘲諷三人行對股市的關注與投入資金完全不成比例。

筆者明知自己係股蟹,當然不會重注。而且,筆者在股市的注碼,主要是用來感受市場氣氛,幫助筆者捕足樓市的低點。(上述純粹安慰自己的說話, 不要當真。) 而且事實也證明,筆者輸股票時往往就是樓市低點,也是樓市的入市良機。筆者也藉股市之失,接連三次在香港樓市中捕捉到相對低點。

對於本港住宅市場,筆者認為這浪的樓市谷底已在2020年初出現,經過了三季的築底,目前已具備反彈的條件。2021年初很可能是反彈前的最後倒數,年內樓市極可能出現破頂。

原因很簡單:

1. 資產價格是貨幣幻覺:香港M3已接近17萬億港元,相對年頭上升超過1.5萬億港元(>10%)。香港的資產價格終將反影全球貨幣濫發,資金源源不絕湧入香港的惡果。

2020年11月26日 星期四

舊雨新知 (三):疫情下的兄弟幫

又到月尾,文章仍然沒有開始寫。唯有再一次將筆者與一眾兄弟飯局時的一些精警對話,寫一篇短文湊數。

首先,基於[錯就要認,打就要企定]的大原則,筆者就 井底嘩 (十一):特朗普鐵定連任 唯一懸念是他會否希望[永續]” 估計錯誤向讀者致歉。當然估錯係有代價的,筆者也為此輸左餐飯。

筆者也在此感謝雖則都係估特朗普贏面較大,但為了應酬筆者而跟筆者對賭果位兄弟果支靚酒。YUM YUM! 

(基於各種不同原因而) 深受兩岸三地民眾支持的特朗普居然 [創業未半,而中道崩殂…],實在是舉國同哀  

可憐為了討好主子而破天慌在選前為瘦肉精美豬開綠燈,以及以天價買下大量隨時從天空掉下來的低配備戰機的某省長 現在拜振華上台,下錯注的某省長係咪又要再再再再次朝貢呢...

 

回歸正題,以下為筆者與一眾兄弟飯局/聊天時的一些精警對話:

 

1.         朋友A[TRUMP TRUMP敗選代表一個時代的終結。]

朋友B[甚麼時代的終結?]

朋友A[真小人的年代終結,回歸偽君子當政的年代。]

朋友B[你的比喻真係幾到位…]

2020年10月22日 星期四

瘋狂的磚頭 (二十四):入市窗口

最近兩個月,筆者公私事兩忙,忙得不可開交。此前多次想下筆寫一篇短文章,每次卻總有些事情發生,讓筆者無法下筆。 

為免再懶下去,連每月一篇的出文頻率也維持不下去,筆者決定寫一篇不用做太多研究,純粹憑感覺下筆的廢文。由於是廢文一篇,要求詳細分析的讀者可以自行略過本文。

長期讀者應該知道筆者極少叫人買樓。因為當中涉及的責任太大。詳見以下文章:

瘋狂的磚頭 (十六):為甚麼三人行甚少叫人買樓 

反之,筆者只會用行動去說明自己認為哪時是入市時機。筆者不才,但在之前2015年尾-16年頭,2018年尾,及2019年尾-2020年頭三個回調浪,筆者都成功親身捕捉到相對入市低點。文末有筆者買樓記的連結,請自行查看。

SOURCE : 中原城市領先指數 CCL

2020年9月3日 星期四

井底嘩 (十一):特朗普鐵定成功連任 唯一懸念是他會否希望[永續]

2020.10.05 補充:筆者跟朋友經常戲言,特朗普的對照組是台灣的阿扁... 兩顆子彈來了... 勝選還遠嗎?... 都說台灣在選舉操作上,領先世界,獨步全球,對後世具有劃時代的啟發性意義。(上述純屬胡言亂語,如有雷同,實屬不幸...)

前言:由於一出篇文,翌日就見到HK01出左以下一篇新聞稿。

【美國大選】歐洲賭盤賠率風向轉變 特朗普贏面超越拜登

即便筆者的預測成功率遠比主流媒體,尤其一眾毒媒高出極多,筆者還是要戴返個頭盔:本篇文章純粹亂噏,如預測成真,實屬巧合...

長期讀者應該知道筆者一直預測特朗普能成功連任。在美國全國性民調一再顯示拜登大幅領先特朗普,主流傳媒甚至一窩蜂唱好拜登大勝特朗普之際,筆者仍舊認為特朗普將會成功連任,甚至在現階段已經近乎肯定能成功連任。

再說白一點,筆者認為:特朗普已99.9%鐵定連任。至於為何是99.9%,而非100%呢?那0.1%純粹是因為筆者認為74歲的特朗普在選前仍有離世或中風的可能。當然,要說選前離世, 78歲的拜登呼聲應該比特朗普更高。 

至於選舉結果,筆者認為特朗普跟上屆一樣是勝出選舉人票。至於自然人票,由於與選舉結果無關,再加上特朗普根本不在乎自然人票上的勝負,筆者也不作任何預測。

其實,REAL CLEAR POLITICS 綜合各主要民調機構的數據 (見下圖),已經明顯說明了選舉結果。筆者不明白為何全球傳媒仍舊選擇視而不見。至於為何是這張圖,又如何解讀這張圖,下文會有清楚說明。

 
圖片Source : REAL CLEAR POLITICS 

2020年8月6日 星期四

三人行投資組合 (十五):2020年半年結

直入正題,三人行家庭NAV2020年上半年上升了~8%,主要升幅來自太太的私己錢納入雷達範圍 (一笑),物業升值及儲蓄。 

話說筆者在家庭的分工是繳付帳單,而太太是負責儲錢。而每次買樓時,筆者都會奏起歡樂滿東華,向太太集資。由於年頭換樓涉及資本相當大,太太也順理成章奉獻了一大份私己錢。

圖片SOURCE : WIKI

至於薄到透光的磚頭組合銀行估值(扣除按揭餘額)對比於年頭,也出現~6%上升。升幅基本上主要來自年頭成功撈底換入的物業估值上升。當然,估值同市場成交價係兩回事, 所以銀行估值從來都係得啖笑。

磚頭組合分部情況如下:

-        香港組合方面:N換1後餘下來的原有物業組合,估值相對去年年尾,出現輕微下跌。至於年頭撈底換入的單位樓,按六月尾的估值, 相對買入價已有>10%的升幅。

-        深圳細價樓:受惠疫後深圳盲搶樓熱潮,筆者的深圳物業估值也同步上調兩成。遺憾筆者年頭為了增加換樓後的防守力,放走了其中一間,否則升幅更為可觀。

-        東莞地鋪:由於地鋪所在屋苑附近的交通仍未完善,入住率仍然偏低,當地的地鋪租務情況極度疲弱。原有租戶在租入後幾個月,也因人流奇差,結束營業。後續地鋪一直未能租出。為反影長期未能租出的因素,筆者決定為其減值三成,以反影其真實價值。

2020年7月8日 星期三

井底嘩 (十):又又又又又...吹國破家亡?你唔悶我都悶啦!


言: 感謝自兄留言。非常抱歉筆者仍在社交排毒中, 卻在刊登文章時, 忘了按下不開放留言鍵。現在已重新關閉留言功能。

上一篇文筆者講左對國安法後香港的前景的看法: 

[在主流媒體又又又又又...一次吹起國破家亡的樂章,筆者再再再再再...一次與主流媒體唱反調。筆認為國安法後, 香港前景一片光明。在資金面與人口面上,筆者看到的不是香港的末路,反而是[小水去,大水來]的大格局。]

用最淺白的語言去講,如果中國政府覺得國安法後,香港不會再出現外來勢力干預,即香港會成為中央心目中[真正]的中國金融中心。那中央就不再需要任何備胎, 將資源集中在香港就好了。情況就有如中國不需要多一個賭城,有澳門一個就夠了。

國安法成立後,香港不單不會成為大輸家,反而在中央力挺下及在美國打壓中概股下,成為大贏家。輸家反而係香港的一眾備胎

我們要知道香港從來都是因為中國因素才成為國際金融中心。也許, 中國在目前資本帳不開放下, 沒有能力製造在境內製造香港以外的另一個國際金融中心。但這不代表香港在沒有中國因素下, 能成為國際金融中心, 更不代表中國沒有能力大大強化香港的國際金融中心地位。

但遺憾是很多人卻沒有上述的常識,以致經常出現誤判。

2020年6月12日 星期五

三十萬人次特別文:回首向來蕭瑟處 (筆者推介)


20205月,在筆者社交排毒期間,本博靜悄悄的達到了30萬人次。

經歷了2019年年尾的政治運動,及2020年農曆年至今仍未告一段的全球疫情,筆者的心境彷彿老了十年八載,筆尖的重量也越發沉重。 

與本博到達10萬人次時那種雀躍全然不同, 如今筆者不想寫的,比想寫的更多。

在可見的將來,筆者很可能會繼續社交排毒模式,將這個博化成自己的記事簿。

至於本地政治問題、博界是非及價值觀爭拗,請容許筆者做個外星人,置身事外。

以下內容,如非本博長期讀者,請自行略過不看...

圖片SOURCE : http://www.ck2i.com/j105c/index.php?option=com_content&task=view&id=65&Itemid=37

2020年5月26日 星期二

貨幣洪流 (九):大印鈔年代


文章是研究本年三月環球股市爆煲後的資金面情況的個人紀錄。由於三人行正在社交排毒中,不設留言,敬請見諒。

四大央行的印鈔實錄,以及香港的M3報告如下:

A) United States :

2020年頭四個月,M2升了近1.77萬億美元。US M225年圖來看,條尾近乎直線上

同期,聯儲局資產負債表上升大約兩萬億。US M2升幅少於聯儲局資產負債表升幅2000億以上,亦即是說央行印出來的錢唔見左成 2000億以上。是因為3月大跌市而導致資本消失了,還是資本逃走了?

美國M2



聯儲局資產負債表:


B) Euro Area  :

2020年頭三個月,歐元區M3升了近~4700億歐元 (~5100億美元)。相對美國印鈔機,歐洲印鈔機似乎算好克制了。

同期歐央資產負債表上升大約5000億歐元 (~5450億美元)M3升幅略少於歐央資產負債表升幅。

由於歐洲只有首3個月條數,似乎要等埋四月的數據,才能更清晰看到疫情對歐元區資金面的影響。

歐洲M3

歐洲央行資產負債表:


C) Japan

2020年頭4個月,日本M2升了大約22萬億日元 (~2040億美元)。同期日本央行資產負債表升了大約45萬億日元 (~4180億美元) 

M2升幅大幅少於日本央行資產負債表升幅約2100億美元。究竟日本資金是因3月環球大跌市而消失了,還是資本逃出了日本?

日本M2


日本央行資產負債表:


D) China:

2020年頭四個月,中國M2升了大約1萬億人仔 (~1400億美元)。同期中國央媽資產負債表收縮大約1萬億人仔 (~1400億美元)

中國央媽縮表並在市場抽走 1萬億人仔,但市場 (M2) 卻多左成1萬億人仔,一來一回市場足足多左2萬億人仔(~2800億美元)

在中國央媽縮表下,中國市場資金卻神奇地多左大拿拿 2800億美元,大約有幾個可能的原因:

1. 內銀發動印鈔機,突然大幅放貸?
2. 內資不走資之餘,仲倒轉將錢湧返入去中國?
3. 中國外貿表現奇佳,出口遠高於入口?
4. 外資一如過往三十年,進行傳說中的 "口中說中國經濟爆煲、外國撤資及去中國化,但身體卻很誠實地持續將真金白銀投入中國市場"?

但以上四個都唔多似係壞訊息。

中國M2


中國央媽資產負債表:


E) Hong Kong  :


作為中國豬仔錢罌,香港20203M314.84萬億港元,創歷史新高,但對比去年尾的M3數字,香港M3升幅微不足道。尤其對比東南亞豬仔錢罌新加坡來說,吸水能力相形見拙…

由於歐美大印鈔是在4月發生,要等香港四月M3數據出台,才知究竟環球資金是否又再湧入香港!而且,香港在5月尾還有[國安法]事件,相信要等五月M3數據出爐,才能確切知道事件對香港資金面的影響。

但單睇截至05.26Hong Kong Three Month Interbank Rate ("HIBOR 3M") 十年圖,HIBOR 3M仲係向下跌緊,似乎都係似水淹香江,多過資本逃走的格局了。

香港M3


Hong Kong Three Month Interbank Rate 十年圖:



悶文觀止

井底嘩 (七):零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚! (筆者推介)

這篇文章旨在回應懶師姐在其主場召喚筆者,要求確認環球資產價格暴漲的原因是QE。由於這個學術問題,並非一兩句就能解答,筆者在本博另文回覆。 很多人以為 QE 是環球資產價格暴漲的根本原因。這個推演表面上是正確,因為資產價格只是貨幣現象。 貨幣濫發,必然會導致以貨幣計價 ...