2018年12月14日 星期五

瘋狂的磚頭 (十三):刀光劍影,敵我難分,誰是真隊友?

話說筆者對上一篇文章<<瘋狂的磚頭 (十二):錢多人傻,買家亂鋤,刀口上舔血!>>得到不少讀者賞識,有些讀者更抬舉是含金量高的文章。在此,筆者再次感謝各位盛情抬舉。事實上,筆者樣樣半筒水,不學無術,含金量高不敢認,還望不是含菌量高就好。


SOURCE : https://www.ilikesticker.com

承蒙各位抬舉,思前想後,看倌假若真的認為拙作有丁點閱讀價值的話,可能是因為坊間較少講述與經紀交手經驗的文章與書籍。當然,這與物業投資畢竟有一定門檻,大部份人一生可能僅買賣三兩次有關,而真正有經驗、有實力的高手又未必有心力、時間或動機去講解當中的少許竅門。所以,筆者雖則半筒水,仍願再次拋磚引玉,務求引出真正的高手出來指教。

筆者重溫拙作。看倌可能認為上篇文章以下一段是含金量較高的文字:

經紀大佬枱底應該仲有一兩件筍貨未拿出來。但,就算經紀手中有件好有機會成到的獨家盤,總要試下你能否接受買新盤,有就爽YY等收佣。唔啱,就再試下你係咪傻到會接創新高靚()裝盤。再唔得,就試貼價盤。貼價盤都唔受,再拿高難度但有價講的盤。最後,經紀大佬才會不情願地在枱底拿個筍盤出來的。因為筍盤成事機會高,唔到必要唔會拿出來。注意:經紀大佬個算盤係佣金最優化,而不是閣下的利益最優化。

如果是的話,相信是因為大家在上車的過程中,對不少持分者與買家的利益關係並不太清晰,導致一些誤判。而這些誤判可以導致一些嚴重的後果。情況就猶如走上刀光劍影的戰場時,卻不清誰是真隊友一樣危險。

經紀確實是代表上車客行事,但經紀在好一部份的情況下,並不完全與上車客的利益一致。如果要作形象化的比喻,除非你是熟客,仲有後續生意往來,經紀大佬只是剛巧路過我方戰場叫賣的商人。當經紀大佬是隊友,是相當危險的行為。

正如上篇所說:經紀大佬個算盤係佣金最優化,而不是閣下的利益最優化。再直白一點:你對市場認知越不足,出高價的意願越高,經紀越易達成到交易,佣金也越高。所以,他們必定希望你們去買市面上無限供應量的一手樓,其次是熟客仔的高價盤、市價盤或者高難度盤,到無可奈何才會給你數量有限,買少見少的筍盤。

那你可能認為經紀至少在 [完成交易] 這點上,與買家利益一致了吧!這點,對不起,也不是完全正確。如果翻開經紀與大家簽的睇樓紙,你會發現自己在簽署好[臨時買賣合約]時,已經要負上支付佣金的責任,而需要支付佣金的時間大多是簽署正式買賣合約之時,而非閣下獲批銀行貸款,物業完成交割的時間。

這也說明了為何有些不幸的上車客,在簽署好[臨時買賣合約]後,到真正要上會完成交易時,才發現自己因各種原因 (買錯凶宅、未能提供足夠的核實收入、無法做到按揭保險、計錯稅費等等),而最終不能上會或完成交易。這些不幸的上車客到頭來,可能賠了細訂、雙倍訂金,還要賠埋雙方經紀大佬的佣金。因為只要簽署好[臨時買賣合約],就算閣下無法上會完成交易,經紀大佬的佣金已袋袋平案了。

而筆者也試過不止一次,資深經紀對按揭條例都不太清楚。但這也難怪,因為近年按揭條例變化太大,比如已經有按揭在身的業主,如果要再進行按揭或擔保,會令新承造的按揭的按揭乘數下降一成。按揭條例對物業投資者是極其關鍵的一點,相反對經紀大佬來說意義不大,因為閣下上唔上到會,同佢收唔收到佣金可以是沒有任何關係的。講句不中聽的話,對一些不太負責任的經紀大佬來說,唯一重要的事情,就是係盡力氹掂閣下簽署[臨時買賣合約]

尤其是近年香港市場內充斥了很多新近投身地產代理行業的新手經紀,新手買家根本很難看出他們是經驗充足的老手,還是連基本地產代理應該有知識都可能不完全具備的新手。在筆者看來,經紀大佬最大的作用在於提供盤源,及開票鋤價。提供盤源,及開票鋤價外,請勿對經紀大佬作出任何的指望。基本上,指望越大,對閣下造成的潛在危機越大。基本上,筆者夫妻已練成對經紀大佬說的任何事情,都務必一定要向第三方再求證一次,或經過多番思考及推論後才會信納。基於以上論點,筆者大膽認為將經紀大佬當成需要鬥智鬥力的對手,比起把他當成隊友較為穩妥。

那新手買家在戰場上究竟有沒有可以依賴的真隊友?那誰是真隊友呢?

筆者認為1號真隊友是銀行按揭部員工,2號真隊友是律師 (即係神之馬壯這類法律行政人員)。因為1 / 2號隊友都只會在完成交易時才有收益,所以他們的利益與新手買家的利益是幾乎一致。唯一要小心的是1 / 2號隊友會否是豬對友。

對新手而言,一號隊友銀行按揭部員工是最最重要的,而且最好不只有一個這類隊友,以便CROSS CHECK訊息。筆者絕對不建議走入分行找前線員工。因為分行前線員工不一定是專做按揭,不熟例唔清唔楚的大有人在。所以,至少要找到銀行按揭部裡的員工,才比較肯定資訊是真確的。上車客尤其是不要假設自己的收入一定是核實收入。筆者有聽過一個例子說,細公司出糧時夾雜佣金及其他開支一齊出票,導致每個月收入都唔一樣,細公司財務紀錄又唔清唔楚,導致銀行不接受那是實核收入。所以,如果可以,最好試下能否拿到預批。(利申:筆者未試過拿預批。)

雖則說銀行按揭部員工是真隊友,但請勿當銀行估值是衡量樓宇價值是否合理的工具。在按揭條例完全扭曲市場行為的今天,銀行估值是一門藝術,主要目的是讓銀行在風險可控,及合符金管局修例的情況下,可以盡量多借錢出街。需要加按時或需要爭生意,銀行絕對可以提供一個屋苑從未成交過的高價。同樣地,經紀大佬氹你落疊時,亦可以隨時引用到一個高到離譜的銀行估值。總之,估值的用途,只是用來上會,除此以外,純粹得啖笑。

對新手而言,雖則不會玩複雜的交易,但也一定要找常做樓宇買賣的律師樓,因為交易正正常常,當然用邊間律師樓都無問題,萬一真係有問題,熟例與不熟例,有很大的差別。筆者有朋友試過臨交易前,業主的債主財仔突然出現討債。雖則這類情況下,律師也僅能提供意見,但如果到那個時候才發現律師是豬隊友,那就可能喊都無謂了。

筆者有幸找到兩位十分專業的1號 / 2號隊友。基本上是周六日也會回覆筆者問題,就算回不了,也至少在下一個工作天回覆的。而且,筆者所得到的訊息,經過CROSS CHECKING,一直都十分準確。所以,就算經過中介能拿到多一點回贈,又或者有平一點律師費的律師樓,筆者也絕對不會輕易轉換隊友。

那一般新手,還未完成過物業交易,如何在市場上取得1 / 2號隊友的支援呢?查實,筆者的1 / 2號隊友都是代理介紹的。所以,新手上路者,請嘗試借不同理由,盡量透過地產代理大佬去拿到相關的律師及銀行按揭部員工的名片。而為免會有豬隊友的出現,請在未確認1 / 2號隊友能力的虛實前,到中記美記等多拿一組的1 / 2號隊友的聯絡資料。有需要時,CROSS CHECK一下雙方提供的資訊是否正確,再透過互聯網再三核實資訊是真確的。

看倌可能會說, 1 / 2 號隊友只能幫忙上會及完成交易,會否有隊友可以幫忙取得筍盤筍價呢?對不起,買債尚可到風教授地盤抄功課,要買到筍盤只能靠自己的腦力及腳骨力。當然,家人也可以是真隊友 (當然也可以是豬隊友)。家人除了作為資金池與核實收入池的提供者外,就筆者而言,家人更是腦力及腳骨力重要提供者。筆者夫妻二人睇親樓幾乎一定是行孖咇,同經紀開拖都一定一齊去,而且無論做任何決定都會是事先經過討論。因為一人計短,二人計長,要兩件蕃算贏食鹽多過我們食米的經紀大佬。無返咁上下腦力及腳骨力,絕對不行。

如果新手上路真的需要找親友傍住的話,請搵些真係近年買過一兩間物業收租的親友,而非只買過一次自住樓的親友。沒有的話,兩公婆行孖咇,有時比帶埋阿爸阿媽姨媽姑姐一村人去仲好。因為一村人去,經紀一眼就睇出閣下是無乜經驗的肥美水魚。

上述純粹阿媽係女人的建議。如果有其他想法,不妨留言。話唔定,又引出絕世高手出來幫大家排難解疑呢?

<<完>> 

利申:上述言論純屬個人分享,不構成任何投資意見。請當食花生睇戲好了!


34 則留言:

  1. //有時比帶埋阿爸阿媽姨媽姑姐一村人去仲好。因為一村人去,經紀一眼就睇出閣下是無乜經驗的肥美水魚。//

    真係無諗過!! 學到野~~~thanks 三人哥!!!

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  2. 好文要慢慢睇,先攞攞板凳先!

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    1. 經紀信得過,豬X都會上樹。
      BTW,我曾在某監管機構做過,部門接收有關地產經紀的投訴,多數個案都係口同鼻拗不成立,投訴就算成立,調查經年,亦多數係入到經紀漏做查冊而已。至於罰則,有上堂、讉責、警告、罰款、暫停牌照與永久停牌等,但停牌幾天已經係非常勁嘅懲罰了。

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    2. 原來風兄在地監局也有足跡。雖則不能一竹桿打一船人,但經紀行當的不良銷售行為實在不少。不少買家以為經紀是代表自己的專業人仕,但有時經紀為求做成生意在一些關鍵位亂噏一句,分分鐘買家就中招了。但到申訴時,口講無憑,結果就如風兄所說,口同鼻拗了。。。
      莫講新手買家,業主有時天真點到中招。經紀經常氹業主俾獨家,話獨家,就好招呼,大家一齊堆。實情獨家等如無競爭。咁講大家就知好難有好下場了。。。

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    3. 經紀一行一向僧多粥少,就算前幾年樓市成交縮,參加考試嘅經紀都有增無減(BTW,經紀試分大牌細牌兩種,大牌其實唔易考),除非好叻,唔出啲蠱惑招難揾到食。行內甚至有一類經紀叫無底戰士,唔要底薪同時在幾間經紀行掛單,開單先拆佣,呢批人嘅做法更加進取。
      經紀有衰過嘅前科,用牌照號碼可在地監局網頁查到,但我發現無乜人識咁做。

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    4. 風兄可以寫返篇風探員地監局實錄,等各位買家賣家可以借鑑,提防老千AA!

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    5. 我呢啲粗淺知識無謂攞出來獻醜啦,亦不如三兄那樣有心有力,哈哈。

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    6. 風兄不用太謙了,講得出「無底戰士」,證明功力深厚!

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  3. 茶客路過,三兄下一次可以講埋新樓篇,抽波波依個遊戲又係好多中伏位的

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    1. 艾力兄,抱歉小弟從未買過新樓。呵呵!
      要等其他師兄師姐分享下經歷了。

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  4. 三哥又有好文出! 絶對認同買樓是跟經紀大哥斗智斗力的遊戲, 同 "買樓記" 過程中也約略領悟出三哥文中指出的要訣, 斗滿也不會盡信同一位經紀, 而是找不同經紀反覆驗證。

    斗滿認為若是對目標地區不太熟識, 切忌一時沖動, 最好找個局外人商量, 有時走在前線思維不夠清晰。

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    1. 從斗滿兄的買樓記看出師兄經歷過多區的密集式睇樓,加上快兄R兄兩大高手加持,已成為了樓市高人了。繼續期待買樓記續集!

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  5. “經紀一眼就睇出閣下是無乜經驗的肥美水魚。“

    在香港地要搵一個唔古惑的AA, 仲難過搵筍盤呢!

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    1. 新手上路只能努力自救,做個醒目的買家,同AA鬥智鬥力!

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  6. 關於這一部份: "對新手而言,雖則不會玩複雜的交易,但也一定要找常做樓宇買賣的律師樓,因為交易正正常常,當然用邊間律師樓都無問題,萬一真係有問題,熟例與不熟例,有很大的差別。" 我是有點疑問. 話說我試過不恥下問地向收貴較貴的律師樓, 以及 offer plan 貴過中介兼回贈特低的銀行職員問過一條問題: 點解你地咁貴都值得人幫襯你?

    前者: 其實我地好忙, 唔想再接新客, 你嫌貴可以搵過間平的
    後者: 我地大銀行, 你又係現有客戶, 做生不如做熟嘛

    結果, 兩間我都無幫襯, 按揭搵左 offer 最筍果間國家隊銀行做, 律師用左aa介紹最平而又能做倒國家隊銀行生意果間, 到現在樓都賣了, 仍未明白找貴的有什麼好處...

    可能真係要有日簽左約先上唔倒會, 才會明白為什麼要有指定隊友吧?

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    1. 律師樓除左ONLIST 之外, 睇契睇得好唔好, 同埋解契都有著天壤之別
      真人真事, 某細律師樓唔見左其中一頁契, 搞到成唔到交...要補番副本 (有D係補唔到的)

      同埋勁的師爺其實個DATABASE係好勁的, 你如果有某D奇怪諗法, 師爺仔做契多過你食飯, 某D位係可以幫到手.

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    2. 雲淡兄,可能小弟講得不清楚。小弟只想說明要搵具規模,具信譽,做開樓宇買賣的的律師樓。至於收費貴與平,不是一個重點。

      至於銀行,其實間間有可以。至於回贈多少,也不是最大件事。筆者只是想說明如果你行落分行去攪,很可能被無乜經驗的RM點左,以為自己按揭無問題,可以上會。結果,到買左物業,才發現上唔到會,就大鑊了。所以,筆者強調邊間銀行都好,要搵到按揭部的同事。

      以下也分享一篇關於律師樓的新聞,除了要小心選律師樓,開票時也要小心,以免中招:

      為還百萬欠債 律師行文員偷客逾3579萬候判
      https://topick.hket.com/article/2088795/%E5%BE%8B%E5%B8%AB%E8%A1%8C%E3%80%8C%E5%B8%AB%E7%88%BA%E3%80%8D%E5%81%B767%E5%90%8D%E6%BA%96%E6%A5%AD%E4%B8%BB3579%E8%90%AC%E5%85%83%E3%80%80%E6%8B%86%E8%A7%A3%E8%B2%B7%E6%A8%93%E4%BB%98%E6%AC%BE%E7%A8%8B%E5%BA%8F%E7%9A%84%E6%BC%8F%E6%B4%9E

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    3. 多謝快兄助拳。

      再補一句:筆者有聽聞有單買賣是臨交易前幾天,業主的債主財仔突然現身,申請釘契。買家的律師就要與代表財仔的律師樓搓波。所以,順利的交易,邊間律師樓都無問題。但有事果時,你搵果間唔夠經驗,你會發現自己被人㩒住來打的。

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    4. 多謝快兄和三兄意見
      我還想到一個問題: 要是天快要下雨, 細銀行會比大銀行更早收遮嗎?

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    5. 雲淡兄的問題小弟不清楚。但就算經濟不景,也不見得水退。尤其如果震央是歐美,再QE放水是難以避免的。

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  7. 三人行兄又分享好好、好正的文章,支持!
    簡直又帶我回到第一次買樓時的情景,鬥智鬥力,又要腳骨力。👍🏻
    同埋要小心層樓係咪聯名,臨約係咪聯名簽名同意先好簽。
    同俾經紀困你在房焗你買的,一定唔好同這些經紀合作,見你第一次/新手就用不良手法,立心不良Out!

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    1. AC兄可以在博裡分享下經驗,等上車人仕學下野。經紀大佬肯定是鋤弱扶強,欺善怕惡的。尤其是大部份客都不會是回頭客,過左海就是神仙了。

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  8. 記得當年,睇樓,為了看看更多最新既盤,會帶我倆公婆以外既人,如朋友,細佬,或呀媽上去睇樓,約不同地產經紀去簽睇樓紙,從中也看到那個經紀會最快拿些新盤出來和比較懂做生意的,才簽臨約,而當時的經紀大哥也半佣給我,很是感謝。

    不過是分得出邊個經紀好,邊個二手盤好,真的要靠自己去睇。記得小弟當年,兩公婆看過很多單位,兩、三個月裡,日日都去睇,有新二手放盤就去睇,有新經紀又去睇,買淘大前,同一個屋苑看過三十多個單位,有些更看過不只三次,可謂邊期多漏水邊個位有問題,真漏水同發霉都由唔識到識分。
    腳力真的不能少,買樓雖得一次經驗,但看樓經驗可以自己製造。

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    1. AC兄買樓肯定認真過小弟,小弟香港同深圳買收租樓已至少三次齋睇相,無睇樓。次次博大霧,都靠講句靚價,去為萬一要執修打底。哈哈!

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  9. 你好 三人兄
    稍稍雜亂歌柄
    對以下新聞,希望可以分享一些見解,謝過
    https://www.hk01.com/金融市場/270922/歐央行維持利率不變-月底正式停qe

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    1. 建議師兄日後定期查下歐元區M2的增減。因為美國就算縮表M2都照向上衝。所以停止QE,不過是將印銀紙速度減慢些罷了。

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  10. 多謝三人行兄既分享,真係學到野!!

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    1. Mike兄過獎了。希望有些一兩微克含金量吧。

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悶文觀止

井底嘩 (七):零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚! (筆者推介)

這篇文章旨在回應懶師姐在其主場召喚筆者,要求確認環球資產價格暴漲的原因是QE。由於這個學術問題,並非一兩句就能解答,筆者在本博另文回覆。 很多人以為 QE 是環球資產價格暴漲的根本原因。這個推演表面上是正確,因為資產價格只是貨幣現象。 貨幣濫發,必然會導致以貨幣計價 ...