瘋狂的磚頭 (十三)：刀光劍影，敵我難分，誰是真隊友？

話說筆者對上一篇文章<<瘋狂的磚頭 (十二)：錢多人傻，買家亂鋤，刀口上舔血！>>得到不少讀者賞識，有些讀者更抬舉是含金量高的文章。在此，筆者再次感謝各位盛情抬舉。事實上，筆者樣樣半筒水，不學無術，含金量高不敢認，還望不是含菌量高就好。

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承蒙各位抬舉，思前想後，看倌假若真的認為拙作有丁點閱讀價值的話，可能是因為坊間較少講述與經紀交手經驗的文章與書籍。當然，這與物業投資畢竟有一定門檻，大部份人一生可能僅買賣三兩次有關，而真正有經驗、有實力的高手又未必有心力、時間或動機去講解當中的少許竅門。所以，筆者雖則半筒水，仍願再次拋磚引玉，務求引出真正的高手出來指教。

筆者重溫拙作。看倌可能認為上篇文章以下一段是含金量較高的文字：

…經紀大佬枱底應該仲有一兩件筍貨未拿出來。但，就算經紀手中有件好有機會成到的獨家盤，總要試下你能否接受買新盤，有就爽YY等收佣。唔啱，就再試下你係咪傻到會接創新高靚(化)裝盤。再唔得，就試貼價盤。貼價盤都唔受，再拿高難度但有價講的盤。最後，經紀大佬才會不情願地在枱底拿個筍盤出來的。因為筍盤成事機會高，唔到必要唔會拿出來。注意：經紀大佬個算盤係佣金最優化，而不是閣下的利益最優化。

如果是的話，相信是因為大家在上車的過程中，對不少持分者與買家的利益關係並不太清晰，導致一些誤判。而這些誤判可以導致一些嚴重的後果。情況就猶如走上刀光劍影的戰場時，卻不清誰是真隊友一樣危險。

經紀確實是代表上車客行事，但經紀在好一部份的情況下，並不完全與上車客的利益一致。如果要作形象化的比喻，除非你是熟客，仲有後續生意往來，經紀大佬只是剛巧路過我方戰場叫賣的商人。當經紀大佬是隊友，是相當危險的行為。

正如上篇所說：經紀大佬個算盤係佣金最優化，而不是閣下的利益最優化。再直白一點：你對市場認知越不足，出高價的意願越高，經紀越易達成到交易，佣金也越高。所以，他們必定希望你們去買市面上無限供應量的一手樓，其次是熟客仔的高價盤、市價盤或者高難度盤，到無可奈何才會給你數量有限，買少見少的筍盤。

那你可能認為經紀至少在 [完成交易] 這點上，與買家利益一致了吧！這點，對不起，也不是完全正確。如果翻開經紀與大家簽的睇樓紙，你會發現自己在簽署好[臨時買賣合約]時，已經要負上支付佣金的責任，而需要支付佣金的時間大多是簽署正式買賣合約之時，而非閣下獲批銀行貸款，物業完成交割的時間。

這也說明了為何有些不幸的上車客，在簽署好[臨時買賣合約]後，到真正要上會完成交易時，才發現自己因各種原因 (買錯凶宅、未能提供足夠的核實收入、無法做到按揭保險、計錯稅費等等)，而最終不能上會或完成交易。這些不幸的上車客到頭來，可能賠了細訂、雙倍訂金，還要賠埋雙方經紀大佬的佣金。因為只要簽署好[臨時買賣合約]，就算閣下無法上會完成交易，經紀大佬的佣金已袋袋平案了。

而筆者也試過不止一次，資深經紀對按揭條例都不太清楚。但這也難怪，因為近年按揭條例變化太大，比如已經有按揭在身的業主，如果要再進行按揭或擔保，會令新承造的按揭的按揭乘數下降一成。按揭條例對物業投資者是極其關鍵的一點，相反對經紀大佬來說意義不大，因為閣下上唔上到會，同佢收唔收到佣金可以是沒有任何關係的。講句不中聽的話，對一些不太負責任的經紀大佬來說，唯一重要的事情，就是係盡力氹掂閣下簽署[臨時買賣合約]。

尤其是近年香港市場內充斥了很多新近投身地產代理行業的新手經紀，新手買家根本很難看出他們是經驗充足的老手，還是連基本地產代理應該有知識都可能不完全具備的新手。在筆者看來，經紀大佬最大的作用在於提供盤源，及開票鋤價。除提供盤源，及開票鋤價外，請勿對經紀大佬作出任何的指望。基本上，指望越大，對閣下造成的潛在危機越大。基本上，筆者夫妻已練成對經紀大佬說的任何事情，都務必一定要向第三方再求證一次，或經過多番思考及推論後才會信納。基於以上論點，筆者大膽認為將經紀大佬當成需要鬥智鬥力的對手，比起把他當成隊友較為穩妥。

那新手買家在戰場上究竟有沒有可以依賴的真隊友？那誰是真隊友呢？

筆者認為1號真隊友是銀行按揭部員工，2號真隊友是律師 (即係神之馬壯這類法律行政人員)。因為1 / 2號隊友都只會在完成交易時才有收益，所以他們的利益與新手買家的利益是幾乎一致。唯一要小心的是1 / 2號隊友會否是豬對友。

對新手而言，一號隊友銀行按揭部員工是最最重要的，而且最好不只有一個這類隊友，以便CROSS CHECK訊息。筆者絕對不建議走入分行找前線員工。因為分行前線員工不一定是專做按揭，不熟例唔清唔楚的大有人在。所以，至少要找到銀行按揭部裡的員工，才比較肯定資訊是真確的。上車客尤其是不要假設自己的收入一定是核實收入。筆者有聽過一個例子說，細公司出糧時夾雜佣金及其他開支一齊出票，導致每個月收入都唔一樣，細公司財務紀錄又唔清唔楚，導致銀行不接受那是實核收入。所以，如果可以，最好試下能否拿到預批。(利申：筆者未試過拿預批。)

雖則說銀行按揭部員工是真隊友，但請勿當銀行估值是衡量樓宇價值是否合理的工具。在按揭條例完全扭曲市場行為的今天，銀行估值是一門藝術，主要目的是讓銀行在風險可控，及合符金管局修例的情況下，可以盡量多借錢出街。需要加按時或需要爭生意，銀行絕對可以提供一個屋苑從未成交過的高價。同樣地，經紀大佬氹你落疊時，亦可以隨時引用到一個高到離譜的銀行估值。總之，估值的用途，只是用來上會，除此以外，純粹得啖笑。

對新手而言，雖則不會玩複雜的交易，但也一定要找常做樓宇買賣的律師樓，因為交易正正常常，當然用邊間律師樓都無問題，萬一真係有問題，熟例與不熟例，有很大的差別。筆者有朋友試過臨交易前，業主的債主財仔突然出現討債。雖則這類情況下，律師也僅能提供意見，但如果到那個時候才發現律師是豬隊友，那就可能喊都無謂了。

筆者有幸找到兩位十分專業的1號 / 2號隊友。基本上是周六日也會回覆筆者問題，就算回不了，也至少在下一個工作天回覆的。而且，筆者所得到的訊息，經過CROSS CHECKING，一直都十分準確。所以，就算經過中介能拿到多一點回贈，又或者有平一點律師費的律師樓，筆者也絕對不會輕易轉換隊友。

那一般新手，還未完成過物業交易，如何在市場上取得1 / 2號隊友的支援呢？查實，筆者的1 / 2號隊友都是代理介紹的。所以，新手上路者，請嘗試借不同理由，盡量透過地產代理大佬去拿到相關的律師及銀行按揭部員工的名片。而為免會有豬隊友的出現，請在未確認1 / 2號隊友能力的虛實前，到中記美記等多拿一組的1 / 2號隊友的聯絡資料。有需要時，CROSS CHECK一下雙方提供的資訊是否正確，再透過互聯網再三核實資訊是真確的。

看倌可能會說， 1 / 2 號隊友只能幫忙上會及完成交易，會否有隊友可以幫忙取得筍盤筍價呢？對不起，買債尚可到風教授地盤抄功課，要買到筍盤只能靠自己的腦力及腳骨力。當然，家人也可以是真隊友 (當然也可以是豬隊友)。家人除了作為資金池與核實收入池的提供者外，就筆者而言，家人更是腦力及腳骨力重要提供者。筆者夫妻二人睇親樓幾乎一定是行孖咇，同經紀開拖都一定一齊去，而且無論做任何決定都會是事先經過討論。因為一人計短，二人計長，要兩件蕃薯算贏食鹽多過我們食米的經紀大佬。無返咁上下腦力及腳骨力，絕對不行。

如果新手上路真的需要找親友傍住的話，請搵些真係近年買過一兩間物業收租的親友，而非只買過一次自住樓的親友。沒有的話，兩公婆行孖咇，有時比帶埋阿爸阿媽姨媽姑姐一村人去仲好。因為一村人去，經紀一眼就睇出閣下是無乜經驗的肥美水魚。

上述純粹阿媽係女人的建議。如果有其他想法，不妨留言。話唔定，又引出絕世高手出來幫大家排難解疑呢？

<<完>> 

利申：上述言論純屬個人分享，不構成任何投資意見。請當食花生睇戲好了！

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