2021年10月8日星期五

瘋狂的磚頭 (二十七):壓垮香港樓市的最後一吨稻草 – 迷一樣的供應巨獸

事前閱讀:2021年施政報告:未來10年建33萬伙公營房屋,林鄭預告頭輕尾重

傳說中有一隻樓宇供應巨獸,它的頭很輕,頸長到你望不到盡頭,但它的尾卻重得可以摧枯拉朽,令樓價迅間下跌三、五、七、九、十一成。 但有趣的是,從來沒有人看過它的那條巨尾?

正當2021年的施政報告中,林鄭信誓旦旦說末來十年的後半段你可以看到供應巨獸的巨尾,更說未來20-25年,將會建成100萬個以上的住宅單位云云...

 

回首七年前的2014年,時任房屋局局長張炳良先生也說十年內建屋47萬,包括28萬公營房屋。按比例說,未來20-25年,更會出現有高達117.5萬屋企供應,比今天林鄭說得更誇張。(重溫2014年施政報告:未來10年房屋供應目標47萬伙 (公營28萬伙))

但結果,由2014起的7個年頭,公營房屋實質建屋量為10.3萬,平均每年1.47萬個,僅及原目標的一半…  同期私樓供應也只有11.5萬個,即每年1.64萬個。公私營建屋量加起來,也只有原定目標的66%。而這已經是CY將櫳底的地都掘埋出來所造出來的供應。

  鋪鋪都頭輕尾重?咁究竟條尾響邊呢?

而製造出這隻傳說中的供應巨獸,為官 [高風亮節],卻長袖善舞,游走商界飯局,為了市民的福址勇敢開創港版 [鬥地主],疑似[消滅土地供應於萌芽,讓所有發展商"被逼"放棄貨如輪轉的起樓賺錢模式,只有躺平靠物業升值數錢,過著坐地分肥的"悲慘"生活] 的前特首曾蔭權則說:[我?任內?沒有?一分鐘?停止?造地?… ]

你現在仲生勾勾,日日走來走去。我梗知你任內都係生勾勾,沒有一分鐘停落黎啦!咁你有冇造地呀?地呢?... 條巨尾呢?

即便香港在未來廿年真的像林鄭說能造出平均每年5萬個新單位供應,但香港每年新婚都三萬幾宗啦。每年單程證移入的人口又三萬幾。仲未計專才移民...

更甚者,全港總數250多萬個公私營單位,按 2%折舊率 (即每50年重建一次),每年都要5萬個新供應,才能完成自然折舊。就算按每個單位70年重建一次,每年都要3.57萬個單位才能抵消基本的自然折舊呀。

而且,香港仲有成9萬幾戶,總數19萬港人住晌劏房呀...  

究竟現實中每年三萬多一點的供應,甚至是只存在幻想中的每年不足5萬個新供應,究竟是夠止咳,還是夠止痕呢...

面對傳媒年年都講,但年年都冇出現過的"壓垮香港樓市的最後一根稻草"。其實一根稻草點可能夠力壓抑樓市升幅呢?一吨稻草都唔夠啦!

要樓市回復健康發展,起碼要出"組合拳",持續地疊上一吨又一吨的稻草,即是要:具有戰略定力的每年持續地做好熟地及住宅供應;做好市區重建,汰舊換新;做好城市規劃,讓商業區不要集中在港島九龍的核心區,令工作崗位真的可以分散到全港各區;並持續二、三十年的努力下去,才有望將樓市的結構調整好,並讓市民不再持有樓價長升長有的預期。

否則依靠以往治標不治本的做法,港人只有一次又一次又一次自求多福,盼望多點人移民,拜託移左民果班人不要回流,或者干脆祈求中央打救好了...

<<完>>

同場加映:年少無知 (部份節錄自:瘋狂的磚頭 (十四):信差神隱 櫈仔之爭 )

筆者記得很清楚在2002年,當年筆者仍在讀書,時任房屋局局長孫明揚宣佈了孫九招 (一句講哂:凍結供應),家父跟筆者說:[這樣凍結供應,樓價一定升]。事實上,2003年沙士結束後,香港樓市啟動了史上最長的狂牛。

然後,在2009年,當筆者做了幾年工作後,筆者的MENTOR在金融海嘯後,也語重心長的給筆者說了句:[海嘯給年輕人購買資產的機會。] 當年,筆者已有能力上車。但筆者仍然堅持樓價貴,會繼續沉底。如是者,直到了筆者結婚,才在家人強力要求下上車。

2014年,筆者機緣巧合的碰上了宋鴻兵的視頻,以及汪生等一大堆的樓市信差的文章與視頻。結果卻開展了筆者對自己在市場面前狂妄自大的態度的一連串深刻反思,也反思了自己作為一個堅定不移的淡友的「淡」是基於甚麼。

其實,一張圖已情楚說明了香港樓市的問題...

世事的發展總有他背後的邏輯。正如兄弟本熊兄所言:[資本主義下,從來沒有以貨幣計價的資產貶值。] 君不見無限供應,且受盡疫情蹂躪的美國樓市,也升到你唔信。全球金融中心,大城市的樓價,也從來處於上升軌... 更可況供應不足的香港呢?

若果你看錯了過去十來二十年的資產市場發展軌跡,請勿以為憑一個信念,世界會因你而改弦易轍。沒有誰會對你的決定和你的人生負責,政府不會,財演不會,柑管局不會,摘瓜城主更不會。錯了,就是錯了。

正如當年,中央一腔熱血,讓董伯伯在回歸時給香港調整高樓價政策,希望讓市民住得到,住得好。最終,董伯伯造出來的供應未出現,樓價已因亞洲金融風暴而一瀉如注。樓價一如一般市民所願跌了下來,市民卻瘋湧上街將董伯伯推下台,甚至將負資產問題入埋中央數。結果,在全港市民[要求]下,港府重新執行[高地價]政策。然後,市民又在2013年再瘋狂聲討高樓價。

判斷錯了,就是錯了。

其實,香港人從來不抗拒高樓價,只是抗拒自己未上車前出現高樓價。香港人從來也不愛[做科研,搞實業,賺辛苦錢],只愛炒這炒那,坐地分肥。所以無論如何兜兜轉轉,最終還是行返高地價政策。

中央當年也許讀不懂香港人,但經歷過這二十多年,再加上2019年的社會事件,中央仍會讀不懂嗎?中央也許會逼港府照顧最弱勢的基層,做好公營房屋供應,但[鬥地主]這種吃力不討好的工作,還是只為懂得感恩,支持國家發展的內地同胞去做好了。

在今天傳媒再三吹奏,中央會打殘香港樓市的新聞,林鄭會重推八萬五,製造出天量供應的今天,你該如何運營你自己的人生,還是讓你自己選擇吧。

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悶文觀止

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