香港樓市的歷史觀 三部曲 第三篇
很多人有種錯覺，樓市是一趟容易令人置富順風車。但實質上，根據差餉物業估價處，私人住宅售價指數由1980年低於20點，升到1997年163.1 (相對1980升了>700%)，再跌到2003年的61.6 (相對1997跌了>60%)，再升到2018年的377 (相對2003升了>500%)。
這樣的過程是順風車，還是觸目驚心的過山車，甚至是奪命列車? ？下圖一目了然。
數據來源: 差餉物業估價處數據 (三人行自製圖表)
// 於2003年6月底，整個銀行體系的負資產住宅按揭貸款增加至約106,000宗，涉及金額1,650億港元，估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元。於2003年3月底，負資產住宅按揭貸款約83,000宗，涉及金額1,350億港元，無抵押部分約值290億港元。
負資產住宅按揭貸款的拖欠額較其貸款總額的增長步伐為慢，因此拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率2由3月底的2.56%，進一步改善至6月底的2.28%。//
再補一段新聞：03年沙士負資產逾10萬宗
// 負資產有幾恐怖？香港在○三年沙士最黑暗時期，負資產個案高達逾十萬宗，引發連串人命悲劇，不少業主不堪負債重壓，經濟拮据，以至跳樓、燒炭等輕生個案不斷，社會一片愁雲慘霧。亦有負資產業主集體上街遊行，要求銀行「放生」及政府「打救」，「政府救市不救人可恥！」成為當年的經典示威口號和標語。//
1997-2003的下行期間，其實不止是出現過超過十萬的負資產個案，外母不讓女兒嫁給負資產業主的傳聞，甚至出現過不少業主因負資產而輕生的慘案。直至2012年第三季，所有負資產個案才被完全消化，前後歷時近十年。這個階段，對很多人多說，樓市不只是過山車，甚至是奪命列車。
那2008年金融海嘯後的樓價上升週期，算是順風車吧？實情是親歷過1997-2003的下行週期的50/60/70後，畢生所儲的財富可以在這個下行週期中化為烏有，甚至淪為負資產。這樣的背景下，有膽量繼續持貨的，甚至落車後再勇闖樓市這個龍潭虎穴者真的會認為是順風車嗎？還是令人膽戰心驚的過山車呢？
至於，在03年甚至在求學時期遇上上述樓市下行周期的80後，也或多或少都活在負資產的陰影下。就算是上述樓市下行周期無甚印象的90後，相信不少也從親友中承繼了樓市下行周期的慘痛回憶。
負資產的陰影的普遍存在，也說明了為何今時今日基本因素與1997-2003的下行周期完全不一樣下，加息論、樓市大跌7成論仍然大有市場。坦白說，筆者當年也是靠家人強力壓逼下，才神推鬼㧬的上車。所以，就算樓市列車從2008年起順風順水，即使手上有首期，從心理角度看，上車從來都不是易事。
至於，在03年甚至在求學時期遇上上述樓市下行周期的80後，也或多或少都活在負資產的陰影下。就算是上述樓市下行周期無甚印象的90後，相信不少也從親友中承繼了樓市下行周期的慘痛回憶。
負資產的陰影的普遍存在，也說明了為何今時今日基本因素與1997-2003的下行周期完全不一樣下，加息論、樓市大跌7成論仍然大有市場。坦白說，筆者當年也是靠家人強力壓逼下，才神推鬼㧬的上車。所以，就算樓市列車從2008年起順風順水，即使手上有首期，從心理角度看，上車從來都不是易事。
而且，長期持有資產而不沽出，本身已是一種難度極高的行為。因為不沽出，本身已是一個投資決定。大升期不止賺，難度也不比大跌市不沽貨為低。如果以股票論之，很多人都有在領展、騰訊、AMZN等身上賺過錢，又有幾人能長期持有等值幾球港紙的貨坐足幾年，甚至10年以上呢？為甚麼長期持有大升的股票就是英名神武，換成長期持有房地產，就被刻上負面的標籤呢？
而且，以筆者股蟹的經驗，最引人沽貨的並非大賺與大蝕，而是當蝕本貨返回家鄉，又或者看到帳面利潤大幅縮水的回調期。所以，即便是順風車，坐定定渡過大浪小浪，也不見得是易事。
所以，單純地認為樓市是一趟容易令人置富順風車，又或者認為業主負碌發達的人，也請至少知道在1997-2003的下行週期，絕對是生關死勢，其後的2008金融風嘯，也可算觸目驚心；以致其後的幾次回調期中，業主都親歷過帳面利潤大幅縮水，及在傳媒及財演連番轟炸下的腦交戰。
而且，以筆者股蟹的經驗，最引人沽貨的並非大賺與大蝕，而是當蝕本貨返回家鄉，又或者看到帳面利潤大幅縮水的回調期。所以，即便是順風車，坐定定渡過大浪小浪，也不見得是易事。
所以，單純地認為樓市是一趟容易令人置富順風車，又或者認為業主負碌發達的人，也請至少知道在1997-2003的下行週期，絕對是生關死勢，其後的2008金融風嘯，也可算觸目驚心；以致其後的幾次回調期中，業主都親歷過帳面利潤大幅縮水，及在傳媒及財演連番轟炸下的腦交戰。
最後，上述文字不是告訴大家現在持有物業的業主有多威水。很多英明神武的升市樓神是怎樣神推鬼㧬上車，怎樣因家人反枱才沒有止賺落車，實質他們自己才知。
反之，筆者希望在風雨飄搖的今天，希望讀者理解樓市不一定是順風車，也可以是過山車。在借貸泡沫爆破時，樓市甚至可以是奪命列車。上了順風車，也可以因為過早落車而飲恨。
同時地，筆者也希望讀者了解業主有風光時，也有過生不如死的PK時。上了車，但買錯貨，也可以大牛市輸身家！詳見 瘋狂的磚頭 (六)：大牛市，輸身家？
投資前，請好好地研判影響價格的因素，審視相關宏觀因素及個人風險。
過份地將投資簡單化，分分鐘出現種種奪命意外。無論做甚麼投資，做好功課，並好好提升財商，才是正確之道。
瘋狂的磚頭 (二十)：樓市是順風車，過山車，還是奪命列車?
瘋狂的磚頭 (二十一)：按保上限調升後的市場反應預測
反之，筆者希望在風雨飄搖的今天，希望讀者理解樓市不一定是順風車，也可以是過山車。在借貸泡沫爆破時，樓市甚至可以是奪命列車。上了順風車，也可以因為過早落車而飲恨。
同時地，筆者也希望讀者了解業主有風光時，也有過生不如死的PK時。上了車，但買錯貨，也可以大牛市輸身家！詳見 瘋狂的磚頭 (六)：大牛市，輸身家？
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瘋狂的磚頭 (十五)：有關2047大限的印鈔視角
瘋狂的磚頭 (十六)：為甚麼三人行甚少叫人買樓
瘋狂的磚頭 (十七)：香港樓市的歷史觀 (筆者推介)
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大跌市下沙發都易搶D :P
回覆刪除感謝支持。
刪除大市跌，大局亂，我都冇乜心機寫文。
這篇是庫存，寫了一段時間。出完這篇文，庫存只剩一篇。
//為甚麼長期持有大升的股票就是英名神武，換成長期持有房地產，就被刻上負面的標籤呢？
回覆刪除就這個問題，有人也曾向某智者請教過，得出的答覆是：地產收入是吸人血產物，本人不屑做這種勾當
理解閣下的價值判斷。
刪除如果佢有買地產相關股票，一樣係吸人血，只係自己的手乾淨，自欺欺人⋯⋯
刪除樹
不，那只是某智者的判斷而已，本人對此智者不甚欣賞。
刪除其實銀行都有大量地產商與房產相關的貸款業務，恆指又有地產股作為成份股，在本港投資，要完全撇清地產與地產相關行業，需要下一些功夫。
刪除再進一步來說，騰訊都有被人稱為販賣人血饅頭，令年青人上癮的遊戲。至於AMZN / BABA / VISA / MASTER等都可以用助長消費成癮，令人傾家盪產。有些靠裁員造靚盤數的企業，也可以被評為缺乏社會責任。
價值判斷，人言人殊。
亦可以係屍殺列車...
回覆刪除面對淡市的資訊, 身邊親友的提醒, 能頂住壓力買入已非常人, 能頂住壓力持貨/再增持的心臟絕非負碌
快兄過來人，完全了解磚頭持有人的心態。
刪除話時話，屍殺列車又開始了。
如果真的是環球衰退，這次應該會比以往的調整市跌得更深。
大調整之前，會否有隻牛三呢？！？
正苦收益少不了賣地收入，基本上只要你生活在香港，都會用到公共服務，那就間接跟「地產」脫不了關係。
刪除至於「持有磚頭」的負面形象，應該就是指那些傾傾下忽然「封盤反價」、劏房賺到盡的業主/收租仔的醜陋嘴臉吧。
//正苦收益少不了賣地收入，基本上只要你生活在香港，都會用到公共服務，那就間接跟「地產」脫不了關係。
刪除--> 魔兄果然高水平，一針見血。
//至於「持有磚頭」的負面形象，應該就是指那些傾傾下忽然「封盤反價」、劏房賺到盡的業主/收租仔的醜陋嘴臉吧。
--> 這些行為又真係十分惹人生厭！仲有一班尖酸刻薄，又鍾意扣租客按金的業主，也是很有問題。但其實好業主不少，小弟身邊也有不少好業主朋友。不良行為與族群應該分開，否則又係非黑即白。
最近都想入手一件貨, 不過只能借20%, 兼且要俾15% DSD, 即係FULL PAY 咁滯....
刪除完全係好DISCOURAGING
FP 我不如買REITS 啦....
俾15%稅，真係不如買REIT。
刪除或者等大熊仁出現時，再去買車位/工商物業好過。
本人70後，現在回看當年樓市其實充滿教訓，96年親人上車330萬，月供2萬多，但97後無以為繼，家人亦儘量幫忙供款至98/99年，最後難逃被銀行清盤。到03年沙士期間，神推鬼使下，在自住樓宇附近多買一個單位作價85萬，但銀行不肯借貸，要用自住的full paid樓做抵押才肯批核貸款，到2014年年頭以500萬賣出轉買另一單位。
回覆刪除感謝分析你的買樓記！
刪除旁人用倒後鏡看，一切很容易。
真正拿住軚盤果位，先知每一步都不容易。
真係講咁易，就會人人都响03年入市啦，但吊詭的是如果人人03年入市咁即係跌市唔存在啦
刪除就係個個睇淡絕望賤價放樓都冇人買，個市先會跌嘛
本人也是七十後，以下是身邊朋友的真人真事：
刪除1)有朋友做導遊，收入不穏定。九六買樓，九七爆煲後收入雖減少，但仍一直用已有既儲蓄繼續供，但到零三時差不多零收入，銀行只有一百萬餘款，而層樓當時也是餘下一百萬供款；結果因為不想做負資產而賣樓。要從零再開始；
2)有朋友本身工作也算穏定，無負資產危機，但其中一個弟弟零三時生意失敗，爭落好多街數，有黑社會上門收數揚言斬人；阿媽於是叫左個工作穏定既仔賣樓填數。而最後個弟弟都係要著草，啲錢無還過。所以就算你做政府工，經濟差時都係有可能影響到你的。
米
//真係講咁易，就會人人都响03年入市啦，但吊詭的是如果人人03年入市咁即係跌市唔存在啦
刪除就係個個睇淡絕望賤價放樓都冇人買，個市先會跌嘛
--> 的確如此。市場上太多事後先知。真正到絕望時，反而無人敢買。
米兄兩位朋友的遭遇真的十分慘情。
刪除筆者也有一位年長的UNCLE，97/98摸頂入左愉景新城，俾人笑左不知多少年先返到家鄉。好在佢無俾人炒，太太又係做護士，先至頂得到。
所以筆者唔多同意業主負碌發達論，其實好多過來人的故事有血有淚。
其實97前買樓, 捱得過97 又要捱埋03, 連捱兩關到今日的人, 係值得發達的
刪除我都想像唔到自己好不容易捱過97到整個03. 要記得03 哥陣係疫埠, 有咩大獲得過疫埠?
//其實97前買樓, 捱得過97 又要捱埋03, 連捱兩關到今日的人, 係值得發達的
刪除-->的確如此！
50後/60後/75前至少中97/03其中一刼的機率十分高，中哂兩劫都大有人在。
嚴格來說只有75後/80後勉強可以算是一路搭順風車直上。不過也不見得個個能長期持有。畢竟TAKE PROFIT的誘惑大得驚人！
至於90後/00後，則是目睹瘋狂升幅的受害者。不過牛三過後，總有大熊仁。總有買到較便宜資產的機會。
為避免被人視為事後孔明，三人行又來一次大膽斷估，樓市調整快將結束，即將開展牛三反彈。請注意上述言論不是叫閣下衝入市，也不構成甚麼投資建議。請記住：牛三之後有恐怖的大熊仁呢！而且，更重要：三人行是蟹！
回覆刪除請見筆者在快兄主場的留言如下：
看到今天首富出廣告，就知事件最壞經已過去。再配合居屋昨天派彩，樓市牛三正式啟動！
BTW，首富的TIMING好到不得了！需要佢出聲果時，佢縮埋一邊。大局已定果時，佢出來攞彩。
https://happyvalleyjockey.blogspot.com/2019/08/blog-post.html
很認同,持有的資產跌價那種壓力不是親身經歷是不會明白。但有時自己事後亦會忘記
回覆刪除那留下文字紀錄吧！日後可以回味一下！
刪除支持三兄，一早追咗篇文，不過太忙遲咗留言:
回覆刪除根據我所見，全世界只有香港人呢種動物才會以為樓價只有升唔會跌。佢地移民在外地，亦將呢套思維照搬，往往都未知東南西北，連自己將來想住邊區都未決定，就想買樓，經常成為當地人眼中的羊牯。
我曾經同一位移民前想在當地買樓先嘅朋友講過:
"買樓是超長遠投資，我們學投資真正上手都要幾年，為何買樓要這麼急?"
謝謝風兄抽空支持。
刪除世事多變，今時今日連港樓都未必穩陣。套用港樓及大陸樓果套，仲要隔山買牛，又唔做足功課，自然變成當地人眼中的羊牯。
//"買樓是超長遠投資，我們學投資真正上手都要幾年，為何買樓要這麼急?"
--> 金句。可惜人群始終是羊群。如果今次股樓有牛三，相信又有很多人中伏了！
我有親人在Sars期間置業，真的明白你文中講的感受⋯
回覆刪除紙上談兵從來容易。
刪除痛過、傷過、驚過、震過、錯過、經歷過，才會了解箇中感受。