2019年8月15日星期四

瘋狂的磚頭 (二十):樓市是順風車,過山車,還是奪命列車?

  香港樓市的歷史觀 三部曲 第三篇

很多人有種錯覺,樓市是一趟容易令人置富順風車。但實質上,根據差餉物業估價處,私人住宅售價指數由1980年低於20點,升到1997163.1 (相對1980升了>700%),再跌到2003年的61.6  (相對1997跌了>60%),再升到2018年的377 (相對2003升了>500%)

這樣的過程是順風車,還是觸目驚心的過山車,甚至是奪命列車? ?下圖一目了然。

 數據來源: 差餉物業估價處數據 (三人行自製圖表)

再看以下為2003金管局的新聞稿2003年第2季負資產住宅按揭貸款”的節錄如下:

// 於20036月底,整個銀行體系的負資產住宅按揭貸款增加至約106,000宗,涉及金額1,650億港元,估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元。於20033月底,負資產住宅按揭貸款約83,000宗,涉及金額1,350億港元,無抵押部分約值290億港元。


負資產住宅按揭貸款的拖欠額較其貸款總額的增長步伐為慢,因此拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率23月底的2.56%,進一步改善至6月底的2.28%//


再補一段新聞:03年沙士負資產逾10萬宗

// 負資產有幾恐怖?香港在○三年沙士最黑暗時期,負資產個案高達逾十萬宗,引發連串人命悲劇,不少業主不堪負債重壓,經濟拮据,以至跳樓、燒炭等輕生個案不斷,社會一片愁雲慘霧。亦有負資產業主集體上街遊行,要求銀行「放生」及政府「打救」,「政府救市不救人可恥!」成為當年的經典示威口號和標語。//

1997-2003的下行期間,其實不止是出現過超過十萬的負資產個案,外母不讓女兒嫁給負資產業主的傳聞,甚至出現過不少業主因負資產而輕生的慘案。直至2012年第三季,所有負資產個案才被完全消化,前後歷時近十年。這個階段,對很多人多說,樓市不只是過山車,甚至是奪命列車。

2008年金融海嘯後的樓價上升週期,算是順風車吧?實情是親歷過1997-2003的下行週期的50/60/70後,畢生所儲的財富可以在這個下行週期中化為烏有,甚至淪為負資產。這樣的背景下,有膽量繼續持貨的,甚至落車後再勇闖樓市這個龍潭虎穴者真的會認為是順風車嗎?還是令人膽戰心驚的過山車呢?

至於,在03年甚至在求學時期遇上上述樓市下行周期的80後,也或多或少都活在負資產的陰影下。就算是上述樓市下行周期無甚印象的90後,相信不少也從親友中承繼了樓市下行周期的慘痛回憶。

負資產的陰影的普遍存在,也說明了為何今時今日基本因素與1997-2003的下行周期完全不一樣下,加息論、樓市大跌7成論仍然大有市場。坦白說,筆者當年也是靠家人強力壓逼下,才神推鬼㧬的上車。所以,就算樓市列車從2008年起順風順水,即使手上有首期,從心理角度看,上車從來都不是易事。

而且,長期持有資產而不沽出,本身已是一種難度極高的行為。因為不沽出,本身已是一個投資決定。大升期不止賺,難度也不比大跌市不沽貨為低。如果以股票論之,很多人都有在領展、騰訊、AMZN等身上賺過錢,又有幾人能長期持有等值幾球港紙的貨坐足幾年,甚至10年以上呢?為甚麼長期持有大升的股票就是英名神武,換成長期持有房地產,就被刻上負面的標籤呢?

而且,以筆者股蟹的經驗,最引人沽貨的並非大賺與大蝕,而是當蝕本貨返回家鄉,又或者看到帳面利潤大幅縮水的回調期。所以,即便是順風車,坐定定渡過大浪小浪,也不見得是易事。

所以,單純地認為樓市是一趟容易令人置富順風車,又或者認為業主負碌發達的人,也請至少知道在1997-2003的下行週期,絕對是生關死勢,其後的2008金融風嘯,也可算觸目驚心以致其後的幾次回調期中,業主都親歷過帳面利潤大幅縮水,及在傳媒及財演連番轟炸下的腦交戰。

最後,上述文字不是告訴大家現在持有物業的業主有多威水。很多英明神武的升市樓神是怎樣神推鬼㧬上車,怎樣因家人反枱才沒有止賺落車,實質他們自己才知。

反之,筆者希望在風雨飄搖的今天,希望讀者理解樓市不一定是順風車,也可以是過山車。在借貸泡沫爆破時,樓市甚至可以是奪命列車。上了順風車,也可以因為過早落車而飲恨。

同時地,筆者也希望讀者了解業主有風光時,也有過生不如死的PK時。上了車,但買錯貨,也可以大牛市輸身家!詳見 瘋狂的磚頭 ():大牛市,輸身家?

投資前,請好好地研判影響價格的因素,審視相關宏觀因素及個人風險。

過份地將投資簡單化,分分鐘出現種種奪命意外。無論做甚麼投資,做好功課,好好提升財商,才是正確之道。

瘋狂的磚頭 (十九):在歷史與市場面前,我們不過是一粒微塵 (筆者推介)
瘋狂的磚頭 (二十):樓市是順風車,過山車,還是奪命列車?  
 瘋狂的磚頭 (二十一):按保上限調升後的市場反應預測

28 則留言:

  1. 大跌市下沙發都易搶D :P

    回覆刪除
    回覆
    1. 感謝支持。
      大市跌,大局亂,我都冇乜心機寫文。
      這篇是庫存,寫了一段時間。出完這篇文,庫存只剩一篇。

      刪除
  2. //為甚麼長期持有大升的股票就是英名神武,換成長期持有房地產,就被刻上負面的標籤呢?

    就這個問題,有人也曾向某智者請教過,得出的答覆是:地產收入是吸人血產物,本人不屑做這種勾當

    回覆刪除
    回覆
    1. 理解閣下的價值判斷。

      刪除
    2. 如果佢有買地產相關股票,一樣係吸人血,只係自己的手乾淨,自欺欺人⋯⋯

      刪除
    3. 不,那只是某智者的判斷而已,本人對此智者不甚欣賞。

      刪除
    4. 其實銀行都有大量地產商與房產相關的貸款業務,恆指又有地產股作為成份股,在本港投資,要完全撇清地產與地產相關行業,需要下一些功夫。

      再進一步來說,騰訊都有被人稱為販賣人血饅頭,令年青人上癮的遊戲。至於AMZN / BABA / VISA / MASTER等都可以用助長消費成癮,令人傾家盪產。有些靠裁員造靚盤數的企業,也可以被評為缺乏社會責任。

      價值判斷,人言人殊。

      刪除
  3. 亦可以係屍殺列車...

    面對淡市的資訊, 身邊親友的提醒, 能頂住壓力買入已非常人, 能頂住壓力持貨/再增持的心臟絕非負碌

    回覆刪除
    回覆
    1. 快兄過來人,完全了解磚頭持有人的心態。

      話時話,屍殺列車又開始了。
      如果真的是環球衰退,這次應該會比以往的調整市跌得更深。
      大調整之前,會否有隻牛三呢?!?

      刪除
    2. 正苦收益少不了賣地收入,基本上只要你生活在香港,都會用到公共服務,那就間接跟「地產」脫不了關係。

      至於「持有磚頭」的負面形象,應該就是指那些傾傾下忽然「封盤反價」、劏房賺到盡的業主/收租仔的醜陋嘴臉吧。

      刪除
    3. //正苦收益少不了賣地收入,基本上只要你生活在香港,都會用到公共服務,那就間接跟「地產」脫不了關係。
      --> 魔兄果然高水平,一針見血。

      //至於「持有磚頭」的負面形象,應該就是指那些傾傾下忽然「封盤反價」、劏房賺到盡的業主/收租仔的醜陋嘴臉吧。
      --> 這些行為又真係十分惹人生厭!仲有一班尖酸刻薄,又鍾意扣租客按金的業主,也是很有問題。但其實好業主不少,小弟身邊也有不少好業主朋友。不良行為與族群應該分開,否則又係非黑即白。

      刪除
    4. 最近都想入手一件貨, 不過只能借20%, 兼且要俾15% DSD, 即係FULL PAY 咁滯....

      完全係好DISCOURAGING

      FP 我不如買REITS 啦....

      刪除
    5. 俾15%稅,真係不如買REIT。
      或者等大熊仁出現時,再去買車位/工商物業好過。

      刪除
  4. 本人70後,現在回看當年樓市其實充滿教訓,96年親人上車330萬,月供2萬多,但97後無以為繼,家人亦儘量幫忙供款至98/99年,最後難逃被銀行清盤。到03年沙士期間,神推鬼使下,在自住樓宇附近多買一個單位作價85萬,但銀行不肯借貸,要用自住的full paid樓做抵押才肯批核貸款,到2014年年頭以500萬賣出轉買另一單位。

    回覆刪除
    回覆
    1. 感謝分析你的買樓記!
      旁人用倒後鏡看,一切很容易。
      真正拿住軚盤果位,先知每一步都不容易。

      刪除
    2. 真係講咁易,就會人人都响03年入市啦,但吊詭的是如果人人03年入市咁即係跌市唔存在啦
      就係個個睇淡絕望賤價放樓都冇人買,個市先會跌嘛

      刪除
    3. 本人也是七十後,以下是身邊朋友的真人真事:

      1)有朋友做導遊,收入不穏定。九六買樓,九七爆煲後收入雖減少,但仍一直用已有既儲蓄繼續供,但到零三時差不多零收入,銀行只有一百萬餘款,而層樓當時也是餘下一百萬供款;結果因為不想做負資產而賣樓。要從零再開始;

      2)有朋友本身工作也算穏定,無負資產危機,但其中一個弟弟零三時生意失敗,爭落好多街數,有黑社會上門收數揚言斬人;阿媽於是叫左個工作穏定既仔賣樓填數。而最後個弟弟都係要著草,啲錢無還過。所以就算你做政府工,經濟差時都係有可能影響到你的。

      刪除
    4. //真係講咁易,就會人人都响03年入市啦,但吊詭的是如果人人03年入市咁即係跌市唔存在啦
      就係個個睇淡絕望賤價放樓都冇人買,個市先會跌嘛

      --> 的確如此。市場上太多事後先知。真正到絕望時,反而無人敢買。

      刪除
    5. 米兄兩位朋友的遭遇真的十分慘情。

      筆者也有一位年長的UNCLE,97/98摸頂入左愉景新城,俾人笑左不知多少年先返到家鄉。好在佢無俾人炒,太太又係做護士,先至頂得到。

      所以筆者唔多同意業主負碌發達論,其實好多過來人的故事有血有淚。

      刪除
    6. 其實97前買樓, 捱得過97 又要捱埋03, 連捱兩關到今日的人, 係值得發達的

      我都想像唔到自己好不容易捱過97到整個03. 要記得03 哥陣係疫埠, 有咩大獲得過疫埠?

      刪除
    7. //其實97前買樓, 捱得過97 又要捱埋03, 連捱兩關到今日的人, 係值得發達的
      -->的確如此!

      50後/60後/75前至少中97/03其中一刼的機率十分高,中哂兩劫都大有人在。

      嚴格來說只有75後/80後勉強可以算是一路搭順風車直上。不過也不見得個個能長期持有。畢竟TAKE PROFIT的誘惑大得驚人!

      至於90後/00後,則是目睹瘋狂升幅的受害者。不過牛三過後,總有大熊仁。總有買到較便宜資產的機會。

      刪除
  5. 為避免被人視為事後孔明,三人行又來一次大膽斷估,樓市調整快將結束,即將開展牛三反彈。請注意上述言論不是叫閣下衝入市,也不構成甚麼投資建議。請記住:牛三之後有恐怖的大熊仁呢!而且,更重要:三人行是蟹!

    請見筆者在快兄主場的留言如下:

    看到今天首富出廣告,就知事件最壞經已過去。再配合居屋昨天派彩,樓市牛三正式啟動!

    BTW,首富的TIMING好到不得了!需要佢出聲果時,佢縮埋一邊。大局已定果時,佢出來攞彩。

    https://happyvalleyjockey.blogspot.com/2019/08/blog-post.html

    回覆刪除
  6. 很認同,持有的資產跌價那種壓力不是親身經歷是不會明白。但有時自己事後亦會忘記

    回覆刪除
    回覆
    1. 那留下文字紀錄吧!日後可以回味一下!

      刪除
  7. 支持三兄,一早追咗篇文,不過太忙遲咗留言:
    根據我所見,全世界只有香港人呢種動物才會以為樓價只有升唔會跌。佢地移民在外地,亦將呢套思維照搬,往往都未知東南西北,連自己將來想住邊區都未決定,就想買樓,經常成為當地人眼中的羊牯。
    我曾經同一位移民前想在當地買樓先嘅朋友講過:
    "買樓是超長遠投資,我們學投資真正上手都要幾年,為何買樓要這麼急?"

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝風兄抽空支持。
      世事多變,今時今日連港樓都未必穩陣。套用港樓及大陸樓果套,仲要隔山買牛,又唔做足功課,自然變成當地人眼中的羊牯。

      //"買樓是超長遠投資,我們學投資真正上手都要幾年,為何買樓要這麼急?"
      --> 金句。可惜人群始終是羊群。如果今次股樓有牛三,相信又有很多人中伏了!

      刪除
  8. 我有親人在Sars期間置業,真的明白你文中講的感受⋯

    回覆刪除
    回覆
    1. 紙上談兵從來容易。
      痛過、傷過、驚過、震過、錯過、經歷過,才會了解箇中感受。

      刪除

悶文觀止

井底嘩 (七):零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚! (筆者推介)

這篇文章旨在回應懶師姐在其主場召喚筆者,要求確認環球資產價格暴漲的原因是QE。由於這個學術問題,並非一兩句就能解答,筆者在本博另文回覆。 很多人以為 QE 是環球資產價格暴漲的根本原因。這個推演表面上是正確,因為資產價格只是貨幣現象。 貨幣濫發,必然會導致以貨幣計價 ...