2018年6月8日 星期五

磚頭導師 (二):磚頭撻人與佛系收租佬

話說敝BLOG一篇爛文<<瘋狂的磚頭 ():磚頭導師與夜更的士司機>>,得到一位師兄的留言,大約內容是認為筆者是槓桿過大,又不懂磚頭的眾多玩法,才導致無法財自,不應因而否定磚頭導師可以透過磚頭投資而做到財自的可能性 。首先再次感謝師兄留言,筆者絕對同意筆者的自身經歷不能作準。對於師兄的合理質疑,筆者重新審視該篇爛文,決定從另一角度再作一篇更爛的文章,再惡攪磚頭導師一番,以爛補爛,博大家一笑!

首先,筆者想強調該篇文所批評的是以炫富 (用磚頭數量去撻人) 及誤導的方式去做招徠學生,獲取學費的[磚頭撻人]。筆者必須強調本人絕對歡迎任何人有償無償教授真知灼見,不同意的僅為不良宣傳手法,尤其口中說自己財自,實質靠學生學費去生活之輩。所以,如果沒有進行不良宣傳,真的財自,又不是靠學生學費生活之磚頭導師,請絕對不要對號入座。
SOURCE : https://www.doutula.com/photo/5881570

第二,筆者需要說明敝BLOG成立的初心,其實只為筆者一家三口留下文字紀錄,向筆者的老婆大人呃下LIKE筆者萬萬估不到以敝BLOG文章之爛,竟然有三兩位讀者,甚至知音。由於敝BLOG是一家三口的文字紀錄,筆者以實際情況寫出值得紀錄下來的部份物業投資經驗。筆者只係神推鬼㧬上了車,因緣際會下買了三幾塊輕如羽毛、薄如紙的磚頭,財自不成,自然理所當然,也著實不應作為標準去衡量有三幾塊磚頭是否可以財自

第三,縱使磚頭有好多玩法,筆者作為一介佛系收租佬,一則不攪劏房,不劏租客;二則不參與眾籌 "劏來又劏去,劏到買家掉眼淚"的投資活動;三則不強求,不攀比,財自未到,只因緣份未到;四則,但求平平淡淡,悶住收租。無租收純粹搏升值的項目嘛,同筆者著實無乜緣份,又同財自也沾不上邊。即係話,筆者如此佛系,其實提來都浪費空氣。

回歸正題,講返磚頭撻人。話說<<瘋狂的磚頭 ():磚頭導師與夜更的士司機>>一文的寫作背景,除了跟另一位知名博客留言交流有關,也是因為筆者看到一篇關於某位磚頭導師(下稱"磚頭撻人")的廣告式報導。話說該磚頭撻人說4年前買左本地樓  (2014開始),之後又開始買外地樓、內地樓同車位,仲有其他林林種種的投資,短短四年就已經宣佈退休財自了。



由於疑點歸於被告,筆者需要假設這位磚頭撻人絕無呃人成份,為了還這位磚頭撻人清白,筆者老作一個磚頭撻人4年財自的勵志故事。(故事純屬亂噏,如有雷同,筆者會應徵無記毛記。)

話說該名磚門撻人在2014年其實不是只買一個本地住宅物業,而係一次過買入6300萬細單位 (至於大陸樓同車位收唔到幾多租,唔計算啦),物業總值1,800萬,按揭5即本金及按揭各900萬。(不要問筆者他為何有900萬茄殊本金,因為筆者都唔明點解買左4年樓可以財自。)其中一間自住,五間出租。買入當年租務回報4%,即一年60萬元淨租金收入,扣除管理費、物業稅、經紀佣金、執修費等等,實收3%,即每年5 * 300 * 3% = 45 (3.75/),再扣除自住物業管理稅費每年2皮,實收43/ (3.6/)。查實收足3.6/月大元租金,都唔見得好搶眼。再計落每月按揭供款要3.4萬元(見下圖),即被動收入正現金流有成大拿拿的2000元。(OMG  典解咁厲害既,筆者租金收入都未有耐做到正現金流喎。鬼咩!筆者又佛又乏,不學無術嘛!但一眾收息高手鄰居可能訓一場大覺後出來的正現金流,都多過這位磚頭撻人成個月的正現金流。筆者偶像風兄應該訓個晏覺都夠數了。^^)


圖片來源:截圖自中原按揭計算機

當然故事未完,按過去4年全港A類單位租金收入由2014年的178.8升到2018201.2(見下圖),即12%計,而當然這位磚頭撻人又能透過執修及化妝的技能,獲取一倍於市場租金升幅,即自2018的今天相對2014年有24%租務升幅。即該名磚頭撻人的淨租金回報每年5 * 300 * 3% * 124% = 55.8 (4.65/)


仲有,這位磚頭撻人有盤生意,有學生科水,又有自劏,同眾劏,同用人頭炒來炒去的能力。經過4年的努力,輕鬆還清全數9球的按揭 (堅過石堅呢!?咁堅做收租佬簡直浪費生命…去做中國芯啦!)。所以,磚頭撻人在2018年宣佈已經有4.65萬/月的正現金流租金收入,正式達至財自!

為慶祝正式財自,及淨資產由900萬升到3000萬,磚頭撻人租出自住單位,正式搬入九龍站兩房單位成為雙租族,租金支出35000/月。現金流變成:租金收入= 6 * 300 * 3% * 124% = 67萬,減去自住租金支出 3.5 * 12個月 = 42萬,仲餘下25/ (2/) 的正現金流作洗費。磚頭撻人望住維港海景,傲視世人,達至一眾財自追求者的人生巔峰。磚頭撻人心諗財自之餘,仲有每月成2萬大元駛,咁多錢都唔知邊殊洗好。諗諗下做人都要有返D世藝,繼續教下學生,搵返每個月廿零三十萬零用,當益下班無知後輩啦。

當磚頭撻人沉醉晌於美好時光中,電話鈴聲突然響起。電話筒傳來是電視台監製的聲音:"阿乜水,我地成村人等緊你交橋同交稿喎!你唔係真係以為自己係鋪王呀嘛咪以為乜都唔駛做,就有得俾你免費宣傳嘛。係咪想唔撈呀?"

磚頭撻人話:"唔係!琴晚俾班學生CHUR到成點先完場。訓醒牙都未擦,成堆眼屎,就見到WHATSAPP有成堆問題要答...  你知啦,生意難撈。俾多兩粒鐘,份稿即刻到!"

電視台導演話:"係先好呀?你咪以為得你磚頭撻人想上我節目呀?仲有磚頭道C、磚頭道士、磚頭道友排緊隊嫁。唔係之前你死CHUR叫我俾機會你,我都唔俾你做。因間記住蒲頭錄野呀。"

磚頭撻人話:"係既係既",然後心諗 "如果唔係LEE期係人有幾塊磚都走去做磚頭導師,同我搶飯食,我就一塊一塊磚咁撻去你面前,然後再用錢扔死你。咦... 諗落得六塊磚唔多夠照啦,快D打俾阿爸,叫佢俾多十球我去買多4間,湊夠10間物業先... 到時雙位數,今次仲唔撻死班窮鬼同行"

後記:各位師兄師姐,上述文章純粹攪下笑。拿!今次真係純粹講笑咋!玩下啫,講下笑都得掛。至於磚頭導師們,筆者再次強調本人絕對歡迎任何人有償無償教授真知灼見,但不良宣傳手法就用少D啦。D工廈、少D劏商場,少D劏租客D俾高佣劏買家,世界自然更加美好。阿彌陀佛,善哉善哉!


最後,純粹回一下在<<瘋狂的磚頭 (七):磚頭導師與夜更的士司機>>留言的那位R師兄,其實筆者略略知道某些磚頭導師如何營運那盤既是教學、又是中介服務,又是眾籌平台,又是項目管理的模式。磚頭導師可能賺極多錢,筆者就是不太喜歡那濃烈的"劏"味。筆者既然不想被劏,也不想參與劏人。磚頭縱有無數種玩法,筆者仍然喜愛佛系那種淡然無味。


43 則留言:

  1. 本熊的確相信磚頭導師有十個單位,佢只是無同你講每個單位有十個人一齊買,佢每個單位佔一份10%,佢由始至終無講大話喔。

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    1. 正如本熊可自稱是馬化騰的合作夥伴,名下有一手QQ股票的(講出來自己都偷笑)

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    2. 本熊兄唔提醒,我都唔記得自己有份出糧俾馬化騰同朱克伯格。。。諗起都覺得自己好威水呢!

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  2. 做唔到第一個留言!

    剛同太太講你個BLOG 好正, 提及我成日懷疑收租仔真正現金流其實唔多. 除非佢好早開始加按, 又或者佢第一層係好貴的樓....

    正常真被動現金流(減去供樓後)其實所餘無幾, 大多數人都係用租金收入當收入. 但好少提及供款, 物業稅差餉地租租務AGENT FEE 及買入時AGENT FEE等....

    反而求死隊每兩年自HI 一次的加按回贈就常掛在口中...

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    1. 70後兄,流連貴博時,小弟都成日覺得睇得好過癮。小弟今朝三點幾四點訓唔著起身,見到師兄剛貼文仲未有留言,諗住實搶到沙發,點知按錯制,機會就咁擦身而過。

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    2. 其實個故事結尾果段:磚頭撻人問阿爸攞錢再買4間的劇情,其實是抄70後兄上次的留言:“話你知好多層果班, 一係屋企人科過水, 一係代人管理唔係自己...”師兄講起,又真的似層層,小弟識的導頭導師,似乎真有金主。。。

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    3. 其實唔難估架,因為而家DSD之下,分開全家一人持有一間好常見。
      咁父母比錢,親人夾份一定越來越多。

      若父母有閒錢又股市中過招,傳統磚頭投資就落在個仔身上。

      阿仔就可以變專家了。

      引用連登一句

      本多終(忠)勝

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    4. 70後兄,除左阿爸阿媽打本,似乎真係有集團打造磚頭明星,出來搞“眾籌劏乜劏物”。產業鏈已形成。同補習社打造明星一樣。

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  3. 2010年後才上車買樓者,如不加按換輕資產,鐵定財自不能。

    (僅指正常打工仔。如果年入幾百萬,或者做咗投機操作賺大錢[e.g.MarkSix]係另一回事。)

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    1. R兄心水清,以前仲有得炒下炒下,賺差價。 家下15%辣稅後,唔肯賣仔就只有焗揸,真係要如師兄講要加按,轉去買股利回報較高的輕資產。
      有些離哂大譜的導師,居然話有總值千多萬的磚頭資產就已財自。。。就算無按揭,都著實唔明,除了稅費後得三萬零蚊淨租金收入,有幾自由。扣埋自住果間,得兩萬零月入,我諗真係都要日日走到吼住下午茶時段,晚夜宵夜時段先掂。

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    2. 1000幾萬......呢家求其一件都成千啦....通街都財由, 搵鬼打工咩
      能做到收租> 收租樓+自住樓供款,已經係好了不起

      不過兩位話齋, 死HOLD HARD ASSET基本上係財自不能, 一係就睇下午茶時段囉...仲要求神拜佛唔好有人欠租或者搞你間屋要俾錢大執

      不過就算做到都其實無咩了不起, 一街都係

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    3. 快兄,果位有“過千萬硬資產”的那位磚頭導師係極品中的極品。小弟真實懷疑佢係唔知樓價做乜升唔停,佢只係人追佢追,然後販賣恐懼賺錢。
      我地這班後生收租佬起碼知道90後 / 00後果班俾人夾到好陰公。四大央行從貨幣端夾完,曾特首再從供應端再狠狠夾。夾到家下,早上車的一街都係過千萬資產。後生果班見到連4球樓下的逃生門都就黎無埋,認為上一代夾佢地係合埋不過的推論。

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    4. 好似受完奶奶氣,到自己做奶奶又要搞番個新抱咁樣
      呢家90/00後真係夾爆廠, 其實講實話,1960-1980兩代人都欠了他們一個公道
      不過嘛, 每個世代都有自己的生活/發達模式, 呢一代觀乎係輕資產+KOL,搞掂就移民, PK者食社會過活, 如果抺除所有道德觀, 其實又錯唔哂
      你玩儲磚頭遊戲, 我係唔同你玩呀 你吹我漲咩
      你話無磚頭隔代貧窮, 我放手一摶, 一係贏爆你, 一係做社會地底泥, 到時你交差餉,15 DSD 咪又係養我住海景公屋.....RIGHT?

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    5. 或者這樣說比較好。某些五十六十七十後所欠的是認清90/00面對難關的同理心。遊戲規則不見得是市民大眾可以去訂,在面對居住問題,港人每一代也有每一代的生關死劫。
      如果你看50/60/70後的人生軌跡,儲好錢買樓,甚至財富的頂峰很可能是97附近,然後一個金融風暴此前的積蓄就全掛了,甚至變成負資產。負資產跳樓燒炭,99/00可能連聽都無聽過。今天仍持有恆產的,是歷劫後的倖存者。所以小弟從不認為應該苛責要上一代為90/00後負責。但他們要了解歷史的軌跡,更要了解大富翁遊戲玩到中下半場時,後來者的處境。
      小弟為90/00感到悲傷,因為我們三十幾四十幾的廢中,尚有能混混噩噩的十多年光景(1997-2010),去摸清遊戲的線頭在那裡。99/00人生的上半場,已要面臨大富翁遊戲中搶到沒有多少恆產的階段。

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  4. 財唔財自其實真係好取巧, 最低要求, 有間超殘供滿唐樓遮頭, 日用100 蚊, 每月先三千, 一年唔洗5 萬, 我拎一百萬收5% 都可以話自己財自架, 一個呀婆住公屋拎綜緩都係財自架

    吹自己渣幾多物業一樣道理, 如果佢地真係有料, 老老實實將盤數列晒出黎每月淨現金收入幾多未無人叉撚住囉, why not?

    算啦三兄, 學R 兄講,都係一盤生意je, 同財演無異, 有料唔洗搞咁多野, 你唔見舖王鄧開班教人買舖?

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    1. 王兄似乎可以作第三集,『公屋阿婆 與 磚頭道友』。磚頭道友,如果無得靠加按R回贈上電,要維持優質生活,可能比阿婆仲手緊。
      講真,真無見過邊個磚頭導師肯交盤數出來,交出來可能笑死王兄。

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    2. 如果王兄唔介意小弟借橋,咁小弟就開始度下第三集:『磚頭道友 與 公屋阿婆』了。王兄條橋好正呢,諗起都好興奮,哈哈!

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    3. 哇, 唔好講借橋咁嚴重啦, 我都係睇完師兄正文有感而發ja, 非常期待師兄抵死又有point 的新文章面世~~

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    4. 師兄, 小弟係你的另一篇文留左個言, 有個問題仔想問, 唔知你方唔方便比下意見?

      ///師兄, 小弟對香港地的供應了解不深, 但我持有很多地產股所以想問一問師兄的意見

      我見師兄話政府造地的速度趕不上每年3.6萬個單位的供應, 但3.6萬個單位是否己包含私人發展商在內? 如果是, 咁四大發展商未來的地未可以慢慢吊高黎賣?

      另外咁睇似乎唯一直接最快的方法就係農地起樓, 咁即係....四叔!!?

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    5. 王兄,小弟『202X政府住宅土儲歸零』篇文的確是猜測政府一直在透支2012年公佈的住宅地土儲391公頃。
      3.6萬單位包含1.8萬間政府的公營房屋,及1.8萬間私樓。1.8萬間私樓應該是主要來自發展商從政府拍賣場拿回來的土地,亦包含舊樓重建項目。
      發展商的確是在吊高來賣,原因是他們認為越拖遲去賣,價格越靚,亦因為他們手上非農地的土儲也買少見少。
      政府的確認為『已發展土地邊陲農地改劃』,能較快提供土地資源建屋。
      但必須強調現今香港社會,並不是以常理運作。上述模式一經被冠以『官商勾結』罪名,就未必很容易能轉得動。

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    6. 不用謝!小弟純粹亂噏,僅供參考!

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  5. 所謂「磚頭撻人」,同香討班硬好只是同一level ~ 三人行兄不用費神同他們理論呢🤣

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    1. 多謝師姐支持!查實小弟相信留言果位師應該沒有惡意。小弟甚至估到佢係邊個的學生。有些人訓左身落重注,就未必能很冷靜去分析。其實條數很簡單,一拆出來就肯定露餡。

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  6. 以前4百萬, 可以買最少4間, 依家4百萬差不多買唔到1間 !
    以前用槓桿可以買更多, 所以依家好難叫人買樓收租財自的啦 !

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    1. 前輩心水清。事實就是如此。
      一間四百萬樓都係收一萬蚊左右租金,七除八扣,得返八千幾。要供滿多少間才能財自呢。

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    2. yahoo blog 時代, CY 教人整餅買咗13間樓, 我都出來同佢講有風險, 高借貸如果跌市會輸得好慘, 但因為低息, 又俾佢博到 !
      而佢成功也因為佢係退休公務員, 可以借到平息錢, 又有退休金又無仔女 !
      俾我依家都唔會買債券或REITS, 有閒錢買D實金實銀好過 !

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    3. 嘩。。。
      果位13間公務員可能晌發展局做的,一路見證曾特首式“任內未曾停過一分鐘開發土地”,並明白到官話係乜意思

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    4. 佢都早賣咗, 轉去買大陸樓又賺一大筆 !

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  7. 磚頭財自的年代已過去了,依家仲教人磚頭財自,即係十年前仲教人買匯豐致富一樣,唉。
    三人兄呢篇寫得好鬼抵死又分析得好鬼合理,讚!不過你講個風兄唔係我係嘛?應該另有其人嘅,我係死窮鬼扮財自,仲有我唔訓晏覺嘅。^^)

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    1. 風兄,唔好意思,搵左你開玩笑。
      訓晏覺果段作的,偶像果段係真的。一個人肯花咁多時間心力,無償寫出大量文章,有條理的教人點從零開始,晌輕資產度學收息,仲派埋source俾人抄。
      都係果句,風兄果度搶沙發越來越難...

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    2. 三人兄太抬舉了,我何德何能。
      我寫Blog都係因緣際會,在最無助的時候有個寄託,唔係完全無私的,如果有由頭睇起應該知我講乜。又講真,我啲料係咁多,差唔多已出哂啦,年紀又漸大唔再好學,無輸入,Blog界靠你地班後生仔了,哈哈。

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    3. 風兄,緣起怎樣只是歷史的一部份,堅持下去認真去寫卻是人的選擇。
      小弟其實也是人生路上遇上了一些瓶頸位,所以才開始寫BLOG。有時覺得寫BLOG只是一個宣泄口,就如"挑戰者一號"那齣戲,全世界人都蒙住面以另一個身份躱到OASIS裡,尋找一個夢想中的樂土。
      雖則寫作能理順了我的一些思維,但我不知自己能堅持寫作多久。小弟主觀願望是希望犬兒長大後,會有機會看到爸爸的文字紀錄,知道爸爸做對或想對了甚麼,做錯或想錯了甚麼,也許因而能在長大後做到一些比較正確的決定,或避免一些爸爸犯過的錯誤。
      但小弟有時覺得書寫影響到的其實只是自己,影響到其他人(包括犬兒)也許只是副作用。

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    4. 用挑戰者一號黎形容一流。

      現實世界,或許有D人0既特長被埋沒,透過寫BLOG,令宅L毒L(小弟),都可以留番兩條腳毛,去造福或誤導其他人。

      三人行,下一句!

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    5. 三人行,必有隻豬,哈哈。

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    6. 小弟諗左好耐,70後兄想講乜,仲等我諗返係咪套戲有乜金句。風兄轉數快,三人行,真係必有傻豬(小弟)。諗到我呢。。。

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  8. 老實講,作為收租婆,今時今日靠收租有乜可能財自?樓只不過是一個工具幫你谷大個資產,迫你儲$,又可以抗下通漲甘。收租回報低到一個點,有D義工feel.九萬幾樣使費,我但求佢自己養到自己就算了。
    將來我一退休,一定賣哂佢地買Reits慢慢搣。

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  9. 除非買左好耐果批,大部份收租業主自己知自己事,只係班導師同傳媒唱到好似好好景咁啫。如果無左轉按R回贈果舊錢,真係好似師姐咁講棟樓份租頂得到按揭同稅費,唔駛再額外科水已經阿彌陀佛了。

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  10. 遲到!原來你的blog唯正,住係深山野領搭間屋仔,每日省吃儉用都可以財自,現在最大問題是有些人俾人呃了也不出聲齊齊唱好,引人入局托市,自己派貨

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    1. 師兄高見也。似乎財自的法門,在於減少物慾。小弟似乎要努力憚修去了...
      點都好。美帝加息周期去到一半,即係果頭近了。加息其實絕不可怕,加到盡先得人驚,因為去到衰退的懸崖邊了。借前輩LISA姐果句,今年守好過攻。大家小心小心!

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  11. 最快財自的方法就是教人財自!

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悶文觀止

井底嘩 (七):零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚! (筆者推介)

這篇文章旨在回應懶師姐在其主場召喚筆者,要求確認環球資產價格暴漲的原因是QE。由於這個學術問題,並非一兩句就能解答,筆者在本博另文回覆。 很多人以為 QE 是環球資產價格暴漲的根本原因。這個推演表面上是正確,因為資產價格只是貨幣現象。 貨幣濫發,必然會導致以貨幣計價 ...