磚頭導師 (二)：磚頭撻人與佛系收租佬

話說敝BLOG一篇爛文<<瘋狂的磚頭 (七)：磚頭導師與夜更的士司機>>，得到一位師兄的留言，大約內容是認為筆者是槓桿過大，又不懂磚頭的眾多玩法，才導致無法財自，不應因而否定磚頭導師可以透過磚頭投資而做到財自的可能性 。首先再次感謝師兄留言，筆者絕對同意筆者的自身經歷不能作準。對於師兄的合理質疑，筆者重新審視該篇爛文，決定從另一角度再作一篇更爛的文章，再惡攪磚頭導師一番，以爛補爛，博大家一笑！

首先，筆者想強調該篇文所批評的是以炫富 (用磚頭數量去撻人) 及誤導的方式去做招徠學生，獲取學費的[磚頭撻人]。筆者必須強調本人絕對歡迎任何人有償無償教授真知灼見，不同意的僅為不良宣傳手法，尤其口中說自己財自，實質靠學生學費去生活之輩。所以，如果沒有進行不良宣傳，真的財自，又不是靠學生學費生活之磚頭導師，請絕對不要對號入座。

SOURCE : https://www.doutula.com/photo/5881570

第二，筆者需要說明敝BLOG成立的初心，其實只為筆者一家三口留下文字紀錄，向筆者的老婆大人呃下LIKE。筆者萬萬估不到以敝BLOG文章之爛，竟然有三兩位讀者，甚至知音。由於敝BLOG是一家三口的文字紀錄，筆者以實際情況寫出值得紀錄下來的部份物業投資經驗。筆者只係神推鬼㧬上了車，因緣際會下買了三幾塊輕如羽毛、薄如紙的磚頭，財自不成，自然理所當然，也著實不應作為標準去衡量有三幾塊磚頭是否可以財自。

第三，縱使磚頭有好多玩法，筆者作為一介佛系收租佬，一則不攪劏房，不劏租客；二則不參與眾籌 "劏來又劏去，劏到買家掉眼淚"的投資活動；三則不強求，不攀比，財自未到，只因緣份未到；四則，但求平平淡淡，悶住收租。無租收純粹搏升值的項目嘛，同筆者著實無乜緣份，又同財自也沾不上邊。即係話，筆者如此佛系，其實提來都浪費空氣。

回歸正題，講返磚頭撻人。話說<<瘋狂的磚頭 (七)：磚頭導師與夜更的士司機>>一文的寫作背景，除了跟另一位知名博客留言交流有關，也是因為筆者看到一篇關於某位磚頭導師(下稱"磚頭撻人")的廣告式報導。話說該磚頭撻人說4年前買左本地樓  (即2014開始掛)，之後又開始買外地樓、內地樓同車位，仲有其他林林種種的投資，短短四年就已經宣佈退休財自了。

由於疑點歸於被告，筆者需要假設這位磚頭撻人絕無呃人成份，為了還這位磚頭撻人清白，筆者老作一個磚頭撻人4年財自的勵志故事。(故事純屬亂噏，如有雷同，筆者會應徵無記毛記。)

話說該名磚門撻人在2014年其實不是只買一個本地住宅物業，而係一次過買入6個300萬細單位 (至於大陸樓同車位收唔到幾多租，唔計算啦)，物業總值1,800萬，按揭5成。即本金及按揭各900萬。(不要問筆者他為何有900萬茄殊本金，因為筆者都唔明點解買左4年樓可以財自。)其中一間自住，五間出租。買入當年租務回報4%，即一年60萬元淨租金收入，扣除管理費、物業稅、經紀佣金、執修費等等，實收3%，即每年5 * 300 * 3% = 45萬 (3.75萬/月)，再扣除自住物業管理稅費每年2皮，實收43萬/年 (3.6萬/月)。查實收足3.6萬/月大元租金，都唔見得好搶眼。再計落每月按揭供款要3.4萬元(見下圖)，即被動收入正現金流有成大拿拿的2000元。(OMG…  典解咁厲害既，筆者租金收入都未有耐做到正現金流喎。鬼咩！筆者又佛又乏，不學無術嘛！但一眾收息高手鄰居可能訓一場大覺後出來的正現金流，都多過這位磚頭撻人成個月的正現金流。筆者偶像風兄應該訓個晏覺都夠數了。^^)

圖片來源：截圖自中原按揭計算機

當然故事未完，按過去4年全港A類單位租金收入由2014年的178.8升到2018年201.2(見下圖)，即12%計，而當然這位磚頭撻人又能透過執修及化妝的技能，獲取一倍於市場租金升幅，即自2018的今天相對2014年有24%租務升幅。即該名磚頭撻人的淨租金回報每年5 * 300 * 3% * 124% = 55.8萬 (4.65萬/月)。

仲有，這位磚頭撻人有盤生意，有學生科水，又有自劏，同眾劏，同用人頭炒來炒去的能力。經過4年的努力，輕鬆還清全數9球的按揭 (堅過石堅呢！?咁堅做收租佬簡直浪費生命…去做中國芯啦！)。所以，磚頭撻人在2018年宣佈已經有4.65萬/月的正現金流租金收入，正式達至財自！

為慶祝正式財自，及淨資產由900萬升到3000萬，磚頭撻人租出自住單位，正式搬入九龍站兩房單位成為雙租族，租金支出35000/月。現金流變成：租金收入= 6 * 300 * 3% * 124% = 67萬，減去自住租金支出 3.5 * 12個月 = 42萬，仲餘下25萬/年 (2萬/月) 的正現金流作洗費。磚頭撻人望住維港海景，傲視世人，達至一眾財自追求者的人生巔峰。磚頭撻人心諗財自之餘，仲有每月成2萬大元駛，咁多錢都唔知邊殊洗好。諗諗下做人都要有返D世藝，繼續教下學生，搵返每個月廿零三十萬零用，當益下班無知後輩啦。

當磚頭撻人沉醉晌於美好時光中，電話鈴聲突然響起。電話筒傳來是電視台監製的聲音："阿乜水，我地成村人等緊你交橋同交稿喎！你唔係真係以為自己係鋪王呀嘛？咪以為乜都唔駛做，就有得俾你免費宣傳嘛。係咪想唔撈呀？"

磚頭撻人話："唔係！琴晚俾班學生CHUR到成點先完場。訓醒牙都未擦，成堆眼屎，就見到WHATSAPP有成堆問題要答...  你知啦，生意難撈。俾多兩粒鐘，份稿即刻到！"

電視台導演話："係先好呀？你咪以為得你磚頭撻人想上我節目呀？仲有磚頭道C、磚頭道士、磚頭道友排緊隊嫁。唔係之前你死CHUR叫我俾機會你，我都唔俾你做。因間記住蒲頭錄野呀。"

磚頭撻人話："係既係既"，然後心諗 "如果唔係LEE期係人有幾塊磚都走去做磚頭導師，同我搶飯食，我就一塊一塊磚咁撻去你面前，然後再用錢扔死你。咦... 諗落得六塊磚唔多夠照啦，快D打俾阿爸，叫佢俾多十球我去買多4間，湊夠10間物業先... 到時雙位數，今次仲唔撻死班窮鬼同行！"

後記：各位師兄師姐，上述文章純粹攪下笑。拿！今次真係純粹講笑咋！玩下啫，講下笑都得掛。至於磚頭導師們，筆者再次強調本人絕對歡迎任何人有償無償教授真知灼見，但不良宣傳手法就用少D啦。少D劏工廈、少D劏商場，少D劏租客，少D俾高佣劏買家，世界自然更加美好。阿彌陀佛，善哉善哉！


最後，純粹回一下在<<瘋狂的磚頭 (七)：磚頭導師與夜更的士司機>>留言的那位R師兄，其實筆者略略知道某些磚頭導師如何營運那盤既是教學、又是中介服務，又是眾籌平台，又是項目管理的模式。磚頭導師可能賺極多錢，筆者就是不太喜歡那濃烈的"劏"味。筆者既然不想被劏，也不想參與劏人。磚頭縱有無數種玩法，筆者仍然喜愛佛系那種淡然無味。

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磚頭導師 (一)：磚頭導師與夜更的士司機

磚頭導師 (二)：磚頭撻人與佛系收租佬
磚頭導師 (三)：磚頭道友與公屋阿婆 (上集) 
磚頭導師 (四)：磚頭道友與公屋阿婆 (下集)  

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