瘋狂的磚頭 (十七)：香港樓市的歷史觀

買樓講歷史，恐怕是深層中毒才會這樣說。恰恰歷史是影響港樓最最重要的其中一環。假若我們不去了解歷史，也就無法解釋現在。若果更妄圖去預測將來，就肯定像坊間的大批財演一樣錯到無譜。

圖片SOURCE : http://www.keithto.ws/2015/12/2016-part-1.html

對此，筆者建議大家去書局刨一本市儈書 [樓.轉命運]。書中其中一個段落是以炒家的角度去描述1997金融風暴時樓市瘋狂的情況，大量炒家怎樣一份收入如何同時在N間銀行上會，或者只得一注錢卻在摸三四間貨，甚至連上會的資本也沒有的師奶如何不停透過摸貨圖利，摸貨行為又如何導致之後的火燒連環船，以及當樓價出現下跌後，一眾炒家如何爭相走難，進而導致令樓價會出現螺旋式下跌。

當你對這段歷史有相對認知，你就會理解到1997打後十幾年，政府的房屋、土地、甚至金融政策是基本上是完全圍繞著如何擺脫負資產引發的經濟及金融危機，以及如何防範下一次由房地產引發的經濟及金融危機。而在曾特下台前，所有政策重中之重是托高樓價去消滅負資產。這也是為何出現孫九招、引入資產移民政策、曾特任內甚至連土地研究都不做，從而於土地開發階段消滅日後的潛在住宅供應，以及其他一系列人為制造房屋、車位供不應求甚至土地斷層的政策。

而自1997金融風暴後，金管局的所有政策，其核心目標，就是去除金融系統內的不安全槓桿，防範系統性金融風險。這也造就信貸資料庫去打擊一份收入N間銀行上會、簽臨約就要付印花稅去打擊摸貨行為、壓力測試去確保買家有足夠的核實收入、以致一系列辣招稅去減少市場炒賣活動及增加個別業主大量持貨的成本等等。很多人認為一系列的金融政策本質是打擊樓價，但實質金管局的政策最核心的目標其實是防範系統性金融風險。實際上，樓價升但槓桿比率不升，對金管局而言，不見得是壞事。

而這段1997金融風暴歷史不僅對政策的制訂造成巨大的影響，其更大的影響在於對倖存者的心理影響。這段歷史基本上令大部份倖存者普遍抱有[避免借貸、盡早還清按揭及其他貸款]的心態，而且大部份業主手上僅持有一個單位。好一部份上了年紀的港人甚至是零借貸，戶口內更存有很大量防守性現金的。結果，即使有一批人在加按借貸投資，按揭總餘額的增長，仍然追不上M3增長。這造成銀行間持續嚴重水浸，並造成按揭利率持續低迷，而且銀行間還需要以高回贈的方式去吸引按揭貸款搶客。

上述種種就構成了今天香港這個缺乏借貸慾望的社會、固若金湯的金融體系，向業主傾斜的政府政策，以及近乎崎型的土地及房屋供求情況。當你無視歷史，一切的發生完全是匪夷所思。但當你願意沿著歷史的長河去走，配合了環球貨幣端出現的印鈔洪流，以及中國強勁的經濟增長，過去十多年的軌跡恐怕是理所當然。

對於未來，我們從來沒有水晶球可以作出準確預測。未來的走向可能仍然端視：各主要經濟體是否仍舊維持當下半生不死的狀態、各主要經濟體是否仍舊天量放水去維持微弱的經濟增長，及香港土地及住宅中長期供應是否仍舊不足。至於加息及縮表，你知我知，三人行從來當作笑話一樁！

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