瘋狂的磚頭(十八)：真假「首置」 與「甩名 」風波

事緣近日立法會議員謝偉銓建議「甩名」後5年不可首置入市，財爺波叔就回應留意到有人自製首置身分買樓(註1)。結果財爺這一句就惹來無限加辣的聯想。筆者也在JUNE姐一篇相關文章亂噏一番，也在此借之前的留言內容，濫竽充數寫成一篇文章。

圖片SOURCE: 蘋果日報

本來筆者以為又係議員無頭無腦亂噏攞選票的言論，但睇真些，原來這次謝議員的言論很可能不是無的放矢的。當然不是無的放矢，也不等如執行上無問題。

根據明報新聞，謝議員的具體言論如下：

[立法會議員謝偉銓回應查詢時指出，透過物業「甩名」自製首置身分再入市並不違法，而這種做法亦沒有時間追溯期、亦沒有次數限制，變相助長有經濟實力的買家，透過不斷「甩名」再入市，以避開繳付辣稅，從而節省開支。謝偉銓認為，政府首要工作，是必須要清晰、明確界定「首置客」的定義，因為透過「甩名」自製首置身分的人士，並非真正首次買樓置業的上車客，相反他們一般均擁有豐富買樓投資經驗。謝建議，政府可考慮設立時限，如業主在「甩名」後5年內不能重新以首置名義入市。]

據筆者理解，「甩名」至少有三個層次：

1.         兩個或以上的非近親關系的自然人名下合共只持有一個聯名住宅物業，然後透過聯名轉單名，令其中一人取得首置資格的情況。

2.         兩名或以上近親名下合共只持有一個聯名住宅物業，然後透過聯名轉單名，令其中一人取得首置資格的情況。

3.         兩名或以上近親名下合共持有多於一個聯名住宅物業，然後透過聯名轉單名，令其中一人取得首置資格的情況。由於直系親屬轉讓單位不須繳付15%辣稅，理論上，他們可以不斷「甩名」再入市，以避開繳付辣稅。

針對第一點，筆者認這種「甩名」後5年不可首置入市問題，其實是不合理的！因為聯名的，可以只是兩個朋友聯名，甚至是多個朋友聯名。因為多年前的投資行為，而令任何一人損失了首置資格，恐怕會一棒會打死好多無辜平民。

針對第二點，因為近親聯名持有物業的，不一定是夫婦關係，也可以是兄弟姐妹、父母或祖父母關係。如果聯名物業除名，要五年後才能以首置名義買入資產，那這一棒會也打死好多無辜平民，釀成家變。就算是夫婦，法律上也不能假設他們一定要同住。如果法例只限制夫婦聯名物業轉單名，那會否不幸命中反歧視條例？

同樣地手執少數業權的人除名，日後買樓要受限，那單名賣走手上物業去換樓，其實也是甩名，係咪又要受限？選擇性地歧視手執少數業權的人，很可能會受到法律的挑戰。如果不想受法律挑戰，則等同手執少數或全數業權的人除名後，都要等五年才能首置。這樣等如換樓鏈斷裂。所以，第一、二點恐怕在法理上，比較難執行，打擊面也過於廣泛。

至於第三種「甩名」行為，很多手上無物業的人都很可能咬牙切齒，希望教訓他們一番。雖則筆者也同意這種走法律罅的行為是有點過火，但也希望大家注意到近親轉名，可以涉及很多近親間的財產處理，包括持有物業的近親因為年紀、健康、婚姻狀況等各種原因要在健在/清醒時分身家，或轉讓物業。因為送契會造成上會或轉售時的問題，所以很多時財產處理會採用轉名而非送契的方法處理。因上述原因受讓物業而手上又持有物業的近親，要付15%辣招稅又是否合理呢？這樣一棒打下去，會否又會葬送很多無辜平民，釀成無數家變慘案呢？假設某些條件下近親交易有豁免，近親間剪不斷理還亂的關係下，那豁免條件又怎樣訂呢？而且，當轉名之途被打斷，那近親間的財產處理仍可以送契形式進行，也可以製造出首置名額。我們是否又要連這條路也要打斷呢？

再者，因上述近親間的財產處理而「甩名」，名義上，是受讓方不用付15%辣招稅，即是受讓方得益。但為何名義上沒有得益的賣方「甩名」後要受懲罰，不能以首置形式購置房產呢？很多問題當你認真去思考後，會發現問題並非想像中那麼簡單。

當然，筆者也同意經常走法律罅的人，需要承擔法律責任。而事實上，稅局按目前條例，也可以以一系列交易去懲罰不停走法律罅的人。問題是當你思考了上述問題，除非是很離譜的個案，恐怕這棒稅局也不易打下去，而不受法律上的挑戰。同樣地，行政手段如何能做到懲處「甩名 」行為，而不傷及無辜，及合情合理合法的基礎下執行，似乎並非話咁易。

若果真的要扶持「從未置業的真首置」，正本清源，直接給予他們政策便利好了。以辣招之名去扶持「從未置業的真首置」，恐怕只會殺錯良民，令原本已經近乎冰封了的二手供應，變成涷上加涷，乾上加乾。

最後，政府出辣招原意只是BUY TIME，爭取時間去造地。但發展至今，政府造地無寸進，辣招反變成恆常化，而且越走越極端，甚至出現分化社會的副作用。實際收租佬並非造成樓價及租金上升的原因。造地無力才是根本原因。就算政府再出多少辣招，僘若不增加土地及住宅供應，樓價及租金上升恐怕也只會不停上升，甚至因辣招的副作用而升得更快。所以，都係果句：造地才是王道！

延伸閱讀：

JUNE姐：禁首置

註1：

明報   ： 陳茂波：留意自製首置身分買樓 議員謝偉銓建議「甩名」後5年不可首置入市

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