2019年6月12日 星期三

瘋狂的磚頭(十八):真假「首置」 與「甩名 」風波

事緣近日立法會議員謝偉銓建議「甩名」後5年不可首置入市,財爺波叔就回應留意到有人自製首置身分買樓(1)。結果財爺這一句就惹來無限加辣的聯想。筆者也在JUNE姐一篇相關文章亂噏一番,也在此借之前的留言內容,濫竽充數寫成一篇文章。

圖片SOURCE: 蘋果日報

本來筆者以為又係議員無頭無腦亂噏攞選票的言論,但睇真些,原來這次謝議員的言論很可能不是無的放矢的。當然不是無的放矢,也不等如執行上無問題。

根據明報新聞,謝議員的具體言論如下:

[立法會議員謝偉銓回應查詢時指出,透過物業「甩名」自製首置身分再入市並不違法,而這種做法亦沒有時間追溯期、亦沒有次數限制,變相助長有經濟實力的買家,透過不斷「甩名」再入市,以避開繳付辣稅,從而節省開支。謝偉銓認為,政府首要工作,是必須要清晰、明確界定「首置客」的定義,因為透過「甩名」自製首置身分的人士,並非真正首次買樓置業的上車客,相反他們一般均擁有豐富買樓投資經驗。謝建議,政府可考慮設立時限,如業主在「甩名」後5年內不能重新以首置名義入市]

據筆者理解,「甩名」至少有三個層次:

1.         兩個或以上的非近親關系的自然人名下合共只持有一個聯名住宅物業,然後透過聯名轉單名,令其中一人取得首置資格的情況。

2.         兩名或以上近親名下合共只持有一個聯名住宅物業,然後透過聯名轉單名,令其中一人取得首置資格的情況。

3.         兩名或以上近親名下合共持有多於一個聯名住宅物業,然後透過聯名轉單名,令其中一人取得首置資格的情況。由於直系親屬轉讓單位不須繳付15%辣稅,理論上,他們可以不斷「甩名」再入市,以避開繳付辣稅。

針對第一點,筆者認這種「甩名」後5年不可首置入市問題,其實是不合理的!因為聯名,可以只是兩個朋友聯名,甚至是多個朋友聯名。因為多年前的投資行為,而令任何一人損失了首置資格,恐怕會一棒會打死好多無辜平民。

針對第二點,因為近親聯名持有物業的,不一定是夫婦關係,也可以是兄弟姐妹、母或祖父母關係。如果聯名物業除名,要五年後才能以首置名義買入資產,那這一棒會打死好多無辜平民,釀成家變就算是夫婦,法律上也不能假設他們一定要同住。如果法例只限夫婦聯名物業轉單名,那會否不幸命中反歧視條例?

同樣地手執少數業權的人除名,日後買樓要受限,那單名賣走手上物業去換樓,其實也是甩名,係咪又要受限?選擇性地歧視手執少數業權的人,很可能會受到法律的挑戰。如果不想受法律挑戰,則等同手執少數或全數業權的人除名後,都要等五年才能首置。這樣等如換樓鏈斷裂。所以,第一、二點恐怕在法理上,比較難執行,打擊面也過於廣泛。

至於第三種「甩名」行為,很多手上無物業的人都很可能咬牙切齒,希望教訓他們一番。雖則筆者也同意這種走法律罅的行為是有點過火,但也希望大家注意到近親轉名,可以涉及很多近親間的財產處理,包括持有物業的近親因為年紀、健康、婚姻狀等各種原因要在健在/清醒時分身家,或轉讓物業。因為送契會造成上會或轉售時的問題,所以很多時財產處理會採用轉名而非送契的方法處理。因上述原因受讓物業而手上又持有物業的近親,要付15%辣招稅又是否合理呢?這樣一棒打下去,會否又會葬送很多無辜平民,釀成無數家變慘案呢?假設某些條件下近親交易有豁免,近親間剪不斷理還亂的關係下,那豁免條件又怎樣訂呢?而且,當轉名之途被打斷,那近親間的財產處理仍可以送契形式進行,也可以製造出首置名額。我們是否又要連這條路也要打斷呢?

再者,因上述近親間的財產處理而「甩名」,名義上,是受讓方不用付15%辣招稅,即是受讓方得益。但為何名義上沒有得益的賣方「甩名」後要受懲罰,不能以首置形式購置房產呢?很多問題當你認真去思考後,會發現問題並非想像中那麼簡單。

當然,筆者也同意經常走法律罅的人,需要承擔法律責任。而事實上,稅局按目前條例,也可以以一系列交易去懲罰不停走法律罅的人。問題是當你思考了上述問題,除非是很離譜的個案,恐怕這棒稅局也不易打下去,而不受法律上的挑戰。同樣地,行政手段如何能做到懲處「甩名 」行為,而不傷及無辜,及合情合理合法的基礎下執行,似乎並非話咁易。

若果真的要扶持從未置業的真首置,正本清源,直接給予他們政策便利好了。以辣招之名去扶持從未置業的真首置,恐怕只會殺錯良民,令原本已經近乎冰封了的二手供應,變成涷上加涷,乾上加乾。

最後,政府出辣招原意只是BUY TIME,爭取時間去造地。但發展至今,政府造地無寸進,辣招反變成恆常化,而且越走越極端,甚至出現分化社會的副作用。實際收租佬並非造成樓價及租金上升的原因。造地無力才是根本原因。就算政府再出多少辣招,僘若不增加土地及住宅供應,樓價及租金上升恐怕也只會不停上升,甚至因辣招的副作用而升得更快。所以,都係果句:造地才是王道!

延伸閱讀:

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30 則留言:

  1. 你文中所說的第三種方法,其實並不普遍(或應說,中產很難用得到),因為轉名時要轉按;負責持有的一方要過得到壓測先得。

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    1. 對,第三種方法的確並不普遍。但據知有些開班的,會教人用這種方法。

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  2. 感謝三兄分享, 依家先知原來找近親轉人頭就能避開DSD的方法, 唔怪得咁多人首置啦... 其實, 咁樣轉名雖然唔洗比 DSD, 但係咪都要比正常 stamp duty?

    另外, 我諗過一個相對公平的打擊偽首置方法: 所有人曾經持有過物業, 無論拆名轉讓定賣出, 五年內再買都要比15% DSD, 咁樣就應該只有真首置物業者, 先唔駛交DSD了.

    不過, 咁做結果既副作用應該都係一樣, 就係令鎖盤情況更嚴重, 換樓亦難上加難.

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    1. 其實, 咁樣轉名雖然唔洗比 DSD, 但係咪都要比正常 stamp duty?
      // 要付正常印花稅

      另外, 我諗過一個相對公平的打擊偽首置方法: 所有人曾經持有過物業, 無論拆名轉讓定賣出, 五年內再買都要比15% DSD, 咁樣就應該只有真首置物業者, 先唔駛交DSD了.
      // 相信最核心的問題是在法律上擁有1%業權,同擁有100%業權都定義為擁有業權。即拆名在法律是不存在的,存在的只是轉讓少數業權。任何針對擁有少數業權的行徑在法律上很可能會受到挑戰。要定相關法律,就要針對包括完整及部份業權的所有業權轉讓行為,即很可能會波及賣出自住樓,而換樓的家庭。我不是法律工作者,但據我的理解,情況就是這樣。

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    2. // 要付正常印花稅
      // 任何針對擁有少數業權的行徑在法律上很可能會受到挑戰。
      ===
      這樣自制首置, 一買一轉就等於付了兩次印花稅和其他雜費了, 雖比15%都係平, 但唔係想像中慳得咁多, 仲有被接收者侵吞的危險

      如何封阻呢種假首置, 無論法律挑戰如何, 我覺得都係值得研究的. 不過, 依家全港社會的集中力都在政爭上, 無人得閒理呢啲濕星野了!

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    3. 如何封阻呢種假首置, 無論法律挑戰如何, 我覺得都係值得研究的.
      // 相信政府一直有研究加辣,辣招相信層出不窮!

      不過, 依家全港社會的集中力都在政爭上, 無人得閒理呢啲濕星野了!
      // 對。這篇新聞已經不再是大家的焦點了。

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  3. 沙發! 大致上同意,惟以造地作結,只能解決土地供求失衡問題,未能解決貨幣供求問題。對於後者,我一直認為在土地供應充足的前題下,仍應有效地增加持貨成本,方能控制樓價。需注意在土地供求失衡時,業主可以將大部分成本轉嫁在用家身上,所以必需先解決土地問題,下一步才疏導洪水,方為上策。

    不過,又有誰說過我們的官員希望解決土地問題?

    P.S.: 不是關聯交易,是一系列交易。
    https://www.ird.gov.hk/chi/pdf/soa_pn04b.pdf

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    1. 寫太多,沙發已賣出了...

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    2. R兄, 我都差啲以為沙發, 可惜去左沙地

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    3. R兄及雲淡兄太俾面了。這樣詳細的學術討論其實不是很多人杯茶,大眾最喜歡的都是還是一些吸睛的標題黨,能否執行都好,最緊要睇得夠爽。為表揚各位對學術的追求,本博決定要向各位頒發學術討論區榮譽沙發一座!

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    4. 大致上同意,惟以造地作結,只能解決土地供求失衡問題,未能解決貨幣供求問題。對於後者,我一直認為在土地供應充足的前題下,仍應有效地增加持貨成本,方能控制樓價。
      // 同意。不過香港的整體財務情況遠比歐美中日等主要經濟體良好。在主要經濟體集體放水減息下,港息只會長期低迷,難以增加持貨成本。

      需注意在土地供求失衡時,業主可以將大部分成本轉嫁在用家身上,所以必需先解決土地問題,下一步才疏導洪水,方為上策。
      // 完全同意。

      P.S.: 不是關聯交易,是一系列交易。
      // 感謝R兄。已修正相關內容。

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    5. 理論上, A可以沽現有物業俾B (近親), A再買, 俾正常SD
      呢個情況即係DSD (舊的2倍DSD).
      從實際角度來看, 假設你沽600萬樓俾近親, 即係佢要俾18萬稅, 再買多間600萬, 再俾18萬稅; 合共36萬.
      對比起就咁買一件600萬, 俾15%即係90萬稅, 係慳左54萬咁大把

      看似好多, 但中間的難關也不少
      1) 原物業要重做按揭, 如果接受物業方是有按揭在身, 以40/50來計係極難借到錢, 你夠料FP 另計

      2) 如果即刻買入, IRD 有機會以一系列交易去REVOTE. 是以, 律師樓有機會要你放低15% 先, 以防IRD CHARGE你, 但開班個D叫你換律師, 係得, 但係實際操作上又係另一回事, 當然仲有律師樓會做

      3) 新樓的CP 值. 慳稅一定係慳到盡吧, 無理由再買係買細價野, 因為你計下數都知係白痴到核爆, 沽600萬18萬稅, 買間400萬要俾9萬稅, VS 買400萬用15% (60萬稅)慳得33萬 (如果你買細野), 有大買大下, 又係限於HKMA 借貸指引 (1000萬+ 要俾50% 首期)

      可見有得做, 唔代表有料做
      有料做, 又未必想搞咁多無謂野

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    6. 可能正正因為快兄指出的難點,連稅局都應該無謂出招打壓。

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    7. 只因為一般市民係極難做到, 已做到都係唔COST EFFECTIVE (沽大買多間細)

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    8. 不過,又有誰說過我們的官員希望解決土地問題?

      // 望下張建宗條友幾億野係香港. 攪一攪跌20%已等於一般市民的成世收入, 哈哈. 佢會唔會攪? 鄭若驊個老公買相連HOUSE....攪? 攪死個特首定攪個市會合乎佢地的利益? 心照.

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    9. //只因為一般市民係極難做到, 已做到都係唔COST EFFECTIVE (沽大買多間細)
      --> 無限復活式的連環甩名相信是幾千萬身家級的人的專利。至於巨富,應該有其他途徑。最多只是學劏生用上以往從未考慮過要用的陳年首置名額。

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    10. //不過,又有誰說過我們的官員希望解決土地問題?
      --> 汪生說:失敗的土地房屋政策,是上佳的投資策略。
      SAD BUT TRUE...

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    1. 過獎了。實則在下才疏學淺,胡言亂語,又獻醜了!

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  5. “造地才是王道!“

    就是因為政府不造地,所以港人才不惜一切都要囤積樓宇,包括近日持私樓收租的何文田公屋住戶。

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    1. 花姐,觀乎持私樓收租的何文田公屋住戶的行為,似乎古訓:[殺頭的生意有人做,賠本的生意無人做] 十分有道理!

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  6. 「送中」事件會令政府一段時間內都唔多會加/ 減辣,咁送中完個trend 係點呢?無論走邊邊,個演繹係點,最最重要個時間都係有數得計,咁就限時內完成啦三兄。

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    1. 「送中」事件會令政府一段時間內都唔多會加/ 減辣
      // 對。樓價經已急涷,再無必要再加/ 減辣

      無論走邊邊,個演繹係點,最最重要個時間都係有數得計,咁就限時內完成啦三兄。
      // 事態發展無從去估。個人得失恐怕也不再是焦點了...

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  7. 三兄分析透徹。
    怎看貿易戰與如果送中條例通過對樓市的影響?我覺得如有走資怎樣都會影響,但對豪宅影響大些,中低價樓始終受供求因素影響較大。最近的中原指數已某程度上反映了,港島區樓價指數跌幅頗大但新東新西反而微升。
    只是豪宅的下跌始終有心理影響,火燒連環船下一定會影響中低價樓。加上移民人數有上升趨勢,可能對沖了部份供應不足的需求,所以中低價樓還是有調整壓力。但移民人數不會無止境上升,供應不足下樓市跌兩三成還是會穩定下來。最差情況(或最後情況)是正式與大灣區融為一體,然後與大陸樓市共榮共辱。

    (樓市我識條鐵咩,以上沒有任何數字支持,是直覺思維,純屬廢話。)

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    1. 風兄過獎了,小弟純粹亂噏。
      由於小弟有過不太愉快的遭遇,所以盡量避免談論本港政治。這也是為何本博上不連FB, 下不連朋友圈。但風兄問到,還是要嘗試答。又獻醜了。
      中美貿易戰不屬正面衝擊本港經濟。目前,貿戰的確令中國出現經濟放緩,在計及官方的刺激方案,放緩幅度按官方,世銀甚至一般投行的估算,僅在1%以內。相信在這樣的情況下,本港經濟應仍能至少保持微弱的經濟增長,不至於陷入衰退。所以如果僅從經濟角度,樓市受到的衝突應不至高於歷史上本港出現過的金融危機,也絕對不會到沙士那種程度。
      但假設美國因貿戰陷入衰退,進而帶動全球陷入衰退,則樓市調整幅度則可參考歷次環球衰退時的表現。即是20-30%的跌幅是走不了的。
      先寫到這裡。

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    2. 撇除政治立場,若果對逃犯條例定義為影響港人及國際市場對香港制度的信心的事件,則在香港過去的歷史中,能類比的事件大致有兩件:中英1982至1984年就香港前途進行談判,及六四事件。
      有關前者,這段談判期間,差估署樓價指數由1982第一季的大約23.7下跌至1984年第三季簽署文件時13.0,即大約45%。然後1984年第四季開始觸底反彈,並開展之後長達十幾年的大牛市。
      至於六四事件,根據差估署的樓價指數,樓市由1989年第二季的35.4下降至第三季的31.1,即大約13%,之後由第四季始已開始反彈,並一直衝到97年。
      筆者沒有水晶球,也不想作任何預測,上述僅供風兄參考。

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    3. 謝三兄回覆。
      雖然不大同意中國受貿易戰影響只有1%,香港也非當年狀態,現是一個過程,難與當年兩事件類比,但還是尊重三兄看法。
      不再討論,就此打住。

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    4. 的確,這兩個問題的複雜程度,精算師都未必計得準。因為很多東西難以量化。
      再補一句:>1% GDP 是計及中央的減稅降費的刺激方案。不計的話,坊間很多版本。當然,仲有陰謀論指,中國政府計GDP時造數。那就到了有理說不清的情況了。
      小弟認為唯一比靠可靠的數字是中國外匯儲備,正如一間公司的現金戶口,是比較難造假的。外滙數字沒有急跌的話,最少我們能假設情況可控。

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    5. // 現是一個過程,難與當年兩事件類比,但還是尊重三兄看法。
      --> 要解釋一點,沒有歷史事件是一致的。我只陳述了兩件影響制度信心事件的樓價走勢,並不代表我認為這次的走勢會與歷史一致。

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    6. 對,還是不談好了。
      討論就此落幕。。。

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悶文觀止

井底嘩 (七):零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚! (筆者推介)

這篇文章旨在回應懶師姐在其主場召喚筆者,要求確認環球資產價格暴漲的原因是QE。由於這個學術問題,並非一兩句就能解答,筆者在本博另文回覆。 很多人以為 QE 是環球資產價格暴漲的根本原因。這個推演表面上是正確,因為資產價格只是貨幣現象。 貨幣濫發,必然會導致以貨幣計價 ...