2019年10月21日 星期一

冬眠期間限定:按保上限調升後的市場反應預測

事前閱讀:

魔兄:輸淨包膠20192nd edition
快兄:拉一派打一派
R兄:亢奮中保持冷靜
本熊兄:十月股票期權倉(18th updates) 換樓鏈啟動

為何冬眠期間,又出多篇文呢?事緣筆者又在按保上限上調日,在谷友要求下,亂噏了幾句,及後卻發現自己有些地方未有想清楚,也可能出現了一些誤區。道義上,筆者要補飛講返兩句。講完,筆者會繼續冬眠去。

首先,頭盔筆者一直以為牛三後有大熊仁,所以別以為筆者在盲目唱好。而且,筆者經常亂噏,切勿當真。記住:自己投資,自己負責。而且,已經有四位博友撰文,清楚的說明保上限上調的影響。路過的谷友,請忘記我講過的東西,自行刨文。

在四位博友文章的基礎上,筆者只想補充兩點:

1.    只要供應仍舊不足,百葉窗效應仍然存在:

對於按保上限調升,市場上的主流意見是原500-800萬板塊是最受惠,然後是原1,000萬以上受惠換樓鏈啟動而後續跟上。至於原500萬樓下板塊,因為400/600高牆上移及壓力測試放寬,需求會轉向500-800萬區間而導致需求減少,令原500萬樓下的板塊承壓。

筆者本來完全同意上述推測,並在谷中作出了相近的推論。但由於筆者手上有細樓,按保放寬翌日,筆者已經從不同AA口中,一字不漏的聽過完整的版本。基於AA講的,九成九是用來鋤業主(或買家)的。即是AA對住業主同買家,係會有不同版本的故事。所以筆者也再三思考了一段時間,並得出以下的推論。

上述的市場主流意見在按保上調初期是正確的,也可能帶動了一些細價樓業主放盤。但只要供應仍舊不足,衍生出來的百葉窗效應,始終會帶來市場互動。結果所有板塊只有升多升少,升先升遲的分別。即是當原500-800萬板塊上移至600-1000萬,將會製造出500-600萬的真空區。500萬樓下的細價樓在初段受壓後,最後也會被拉抬,最終填上上述的真空部份。所以,這次跟以往的分別,只是以往百葉窗效應的驅動力沿自細價樓向上推,今次是沿自中價樓將高價樓向上推,同時將細價樓向上拉。

香港市場的羊群心態本來已十分強勁。這次按保上限調升,既增強了上車客的購買力,亦增強了投資者的購買力,最終將加大了羊群效應。最後,多口講多句,羊群效應不一定是代表上升,更不一定代表爆升。君不見旺市時,可以幾家搶盤,屢創新高。調整市時,可以像15年底一樣,地產鋪靜到要提早收鋪,從而節省水電費。


2.    私樓數目將進一步萎縮

按保上限調升前,發展商在一手市場造餅是望住400萬及600萬高牆去造的,所以衍生出大量納米單位。隨著按保上限調升,發展商在一手市場造餅會望住800萬及1,000萬高牆去造,結果200呎樓下納米單位會減少,轉而生產300-400呎的單位。當然百多呎的納米單位消失是好事。

但眾所周知,政府早前已宣佈公私營比例由6/4比,改為7/3比,私人市場所獲的土地面積已經因而收縮。按保上限調升下,發展商製造的單位面積將會上調。即是在下降了的私樓供應面積的基礎上,發展商還會製造較大面積單位,這將會導致未來私樓數目進一步萎縮。 

當然,這個趨勢只會在一段時間後發生。在早已炸了窩的今天,沒有多少人會理會幾年後發生的事。大部份人只會在趨勢發生後,才會後知後覺。


 後記:

太太說:冬眠期都出文,你知唔知冬眠的定義...  
筆者說:... (由於筆者被靚抽,筆者在未來一個月內應該不會再有文章出台...)

根據維基百科及筆者四歲犬兒,一些哺乳類動物的冬眠不會間斷。個別物種冬眠伴隨有短暫的覺醒。

35 則留言:

  1. 預計從此以後,新盤一房800萬樓下,兩房1000萬樓下,然後三房1000萬以上是常態吧。市場上的納米樓,最適合畢業不久,便馬上覺得需要馬上置業的那些單身上車客,一個月入二三萬元的普通學位畢業生而言,不大可能九成上會借到720萬。

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    1. 謝謝留言。

      請保持冷靜。按保上限上移只是一個利好因素,不宜將一個因素無限擴大,亦切忌一窩蜂。升有時,調整有時。記得一個星期前,市況仍是買家市,靜到業主想走都走唔到。所以,切勿跟住傳媒支笛起舞。。。

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    2. 樓價會否短期內上升还看政治事件的發展方向吧!

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    3. 政治事件嘛... 相信很多人都已經麻木,並已經作出混亂長期化的打算了。有些朋友甚至悲觀到認為要去到下年第二季才會基本結束。筆者亦傾向會是沒完沒了的格局,直至連最激進的一群都受不了,要開展新生活,才會基本完結。刻下入市的人,相信對時局都已作出了最壞的打算。至於這批願意入市的人數有多少,則不得而知。

      筆者有個奇怪的問題,如果去到農曆新年事件都結束不少,是否連拜年同逗利是的活動都會消失呢?

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    4. 現在的情況有點奇怪,除了個別行業,大部份打工仔的生計還是沒太大影響的,也就是供款能力仍舊。

      這些人當中,有部份自2010年SSD推出開始便看錯市,今天他們遇上一個答錯了很多次的老問題:車門終於打開了,現在上車就能買到合適居所了,上還是不上好?他們受了這麼多次教訓,還敢等下去嗎?

      這些突而奇來購買力,要是能一直維持到暴動平息的話,由於世界大環境還是放水,樓市相信還是會繼續升。

      記得當年旺角暴動也是新年期間,一邊暴動一邊拜年應該是沒問題的,除了個別交通特別困難的地區之外。

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    5. //現在的情況有點奇怪,除了個別行業,大部份打工仔的生計還是沒太大影響的,也就是供款能力仍舊。
      --> 香港畢竟底子厚。所以,全港攬炒其實不易成功。但個別行業的中小企及從業員卻十分慘情。

      // 這些突而奇來購買力,要是能一直維持到暴動平息的話,由於世界大環境還是放水,樓市相信還是會繼續升。
      --> 如果中美貿談有階段性和解,再加暴動基本平息,再加埋世界大印銀紙的趨勢,很可能出現牛三的放煙花。

      // 記得當年旺角暴動也是新年期間,一邊暴動一邊拜年應該是沒問題的,除了個別交通特別困難的地區之外。
      --> 跟當年有點不一樣,現在是出左門口怕回不了家。當然也可能出現示威者也要拜年,也要逗利是,所以高抬貴手,讓小市民可以繼續拜年活動。

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    6. //--> 香港畢竟底子厚。所以,全港攬炒其實不易成功。但個別行業的中小企及從業員卻十分慘情。

      我在七月中同朋友食飯時亂up:「攬炒」唔係最慘,最慘係「攬炒」而樓價都唔跌!

      有財演講,這段日子有輸家(所有旺區的舖頭),但其實也有嬴家(很多人都在自己屋村附近消費)--留意, 領展6-9月的商戶整體營業額是微升的;所以我傾向認為股市差唔多見底--利申,我呢排買左啲港股;預左做蟹,只為長遠收息(無大志!)。

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    7. // 我在七月中同朋友食飯時亂up:「攬炒」唔係最慘,最慘係「攬炒」而樓價都唔跌!
      --> 的確如此。施政報告前市場的確係好悲觀,但只是從高位調整了大約10%,仍然未返回去年年尾的那個底。如果無施政報告,可能仲有得跌。但世事沒有如果。

      //有財演講,這段日子有輸家(所有旺區的舖頭),但其實也有嬴家(很多人都在自己屋村附近消費)
      --> 同意。民生區的消費可能仲多左。

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  2. 三兄,冬眠還冬眠,多啲醒一醒啦,哈哈。

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  3. 唔好眠呀!起身快d分析多d樓市動態,等緊你呀!醒呀!

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    1. 感謝支持!小弟亂噏一通,咪當真!

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  4. 如果當成夢遊的話,三兄冬眠之說便無問題了~~

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    1. 以往夢遊是主動的。
      今時今日,心底的話欲語還休,還是說句:天涼好個秋!

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  5. 三兄出品, 必屬佳品

    一切還望US會唔會出年衰退, 加埋香港局勢, 黎個大調整咁就最好
    不過供給側咁樣拖落去,都諗唔到邊度起新市鎮, 土地供應緊絀問題繼續存在...

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    1. 謝謝Hea兄支持!
      我係估美國出年會衰退,但衰退前再放多次煙花。本港樓市都可能會升返一浸後,才進入大調整。大調整最終都會出現,而且相當痛苦。
      土地供應,如果真係收到地應該會緩解到問題,可惜22/23的供應斷崖仍然是很難解決。即是短期供應仍然緊張。中長期要睇收地力度,同埋發展商配唔配合,仲會否有司法覆核。
      又亂噏了。呵呵!

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    2. 既然就快供應斷崖, 咁點有機會有大調整呢
      三兄睇法係大調整會係斷崖之前出現? :)

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    3. 首先,無人有水晶球。我只是說我的看法。

      筆者斷估美國明年會出現衰退,衰退前會有牛三,再次破頂。由於美國是全球經濟上的老大,美國衰退將導致全球的資產價格調整。港樓將無可避免一齊調整。

      唯一分別是香港有短期供應不足的問題,所以調整幅度可能會較少。但這也視乎港樓在美國經濟衰退前,會否也出現一波牛三,再破今年5月的頂部。如果有一波牛三而且升幅很大,那升得多,自然會跌得深。反之亦然。

      當然上述純粹亂噏,不要太過認真。

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    4. 謝謝三兄分享。
      小弟覺得亦同意你看法,
      不用壓測可以借足九成, 如再遇上美國衰退, 確實有機會升得高時跌亦很痛。
      希望只是我們多慮吧。

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    5. 現在還未是最火熱。筆者最怕有些上車客在後續炒到最火熱才不問價衝入市,那真係很可能會跌得十分痛!

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  6. 筆者也順道在主場唉一口氣。

    升市講升俾人鬧自HIGH。難道升市講跌嗎?有幾位財演經常在媒體不停講跌的,仲講足十年八載。這不是害死人是甚麼呢?

    那筆者跌市講跌呢?又自HIGH嗎?不要說18年果輪,我講埋見底,仲講埋幾時開始睇樓。今年9月4日,我都有講:[短期內最壞情況很可能已經過去,並開始築底的過程。] 而且,筆者經常說:傳媒吹到[國破家亡]之時,就是近底。撇開準唔準,筆者只是提供了我的看法。而且,我仲要是準的!

    有些人永遠認為自己在道德高地,硬要樹個稻草人來打才安樂。收租,同收 [收租的REIT]的股息/債息,同收 [有大量按揭貸款業務收入的銀行] 的股息或債息,究竟有何分別?不都是非生產性尋利行為嗎?

    筆者從來不說雞蛋喜歡聽的話,只說筆者分析過,並會跟住執行的資訊。再講一次,我在換樓,我放緊收租單位,可能要放二換一。心怡換樓單位已經封左盤。這浪應該買唔到。最可能的情況是放完收租單位,儲足首期,再等下一個調整浪再換心怡單位。利益申報都做埋。

    再講多句,我亂噏,仲係蟹。輸死無命賠。

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    1. 三兄唔洗動氣

      資本主義社會本質就係要儲資產
      等資本為你工作
      尤其香港係個極端資本主義社會

      咁多blogger無償分享埋經驗教埋你點玩
      行少咁多冤枉路
      唔領情既始終唔領情

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    2. 先祝三兄換樓成功。
      另又想請教三兄有無分析過香港人口結構, 綜合未來供應斷層, 來推測兩房和三房單位日後走勢。
      小弟明白三房位單近年已不是地產商的供應重點, 但過去住三房單位長大的小孩近年都開始獨立出來(即近年對1/2房需求很大), 而餘下的兩老住三房又好像很浪費有機會套現搬到細單位, 再加上香港出生率低, 生小孩也一個起兩個止, 即變相三房的需求應會否不斷下降, 而且係每況越下(當然是以中長期目標)
      三兄對此有無一些見解可以分享呢

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    3. 謝謝HEA兄。其實,這裡已有一段時間沒有鯊魚出沒了。我純粹因為碰上不快的事情而自言自語,寫了上面果段留言。再有鯊魚,我會學風兄,送他一句:[謝謝留言。]

      其實我最不理解是為何有些人喜歡不停散播仇恨,一竹桿鬧哂所有收租人仕。散播了仇恨於己於人,又有何好處呢?

      無錢就話啫,明明是有錢,如果討厭所有收租佬,可以自己買樓。如果是討厭小業主收租佬,可以租SERVICE APARTMENT,走去租地產商的單位,甚至政府產業處也有單位出租。如果只是討厭部份刻薄的小業主,可以跟經紀說明一定要搵些態度好,易話為的業主。一邊租,一邊鬧,仲要鬧足整個收租社群,為甚麼呢?有問題是個別行為,還是整個族群呢?究竟其他人得罪了你甚麼呢?

      其實,人是有互動的。你對人好,人地對你好;你惡形惡相,人地咪惡形惡相囉,就係咁簡單。太太話:好人聚埋一堆,壞人聚埋一堆。如果經常遇上壞人壞事,最需要檢討的或者會是自己。

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    4. EL兄,我已沒有心力再去研究。
      其實研究好容易。你想搵的資料,可以在人口普查,差管處物業報告,房委會也有每年公營房屋建屋量裡找到。拿到資料後,你可以自行分析。希望日後看到你的分享!

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    5. //其實我最不理解是為何有些人喜歡不停散播仇恨,一竹桿鬧哂所有收租人仕。散播了仇恨於己於人,又有何好處呢?

      很明白三兄的感受,我也看不過眼某些人把買樓收租的業主妖魔化,曾經為此與某人吵架,還好沒有進去群組。對於這個人的心態,估計大概是際遇問題吧?

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    6. 筆者不評論一些人散播仇恨的原因與目的。但我認為對事不對人是最基本。事實上,筆者身邊也有很多好業主朋友,易話為的有,執到靚才租出的有,平租的也有。網絡世界己經太多仇恨了。可以的話,是否應該散佈多一點正能量呢?

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    7. 舉目所見大部分人已被仇恨蒙敝
      你散佈正能量,佢地話你正能樣

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    8. 個人的問題,最終還得一步一腳印,由自己去解決。帶著仇恨與負能量不能解決問題之餘,更會令人舉步為艱,甚至走入死胡同,不能自拔。

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  7. 氣候暖化, 冬眠時間縮短了是很正常的事

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    1. 侵侵話Fake News!
      香港邊有冬天。。。

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  8. 三人行兄,本人在今年5月份時心急地😖😖😖買左個白石角3房,可否分析一下,白石角個邊樓盤會唔會平穩?🙏🙏🙏

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    1. 首先,筆者不熟白石角,只去過一兩次,也不知你買左邊個盤,果個盤開價是溢價,還是貼價,所以不想亂噏。

      據筆者有限的認知,白石角未來仍有大量供應,同目前配套應該不太足,要搵超市都要走到去科學園。

      筆者斷估閣下也是基於日後配套會有改善才買。所以,既然一早知要等配套改善,那就配套出來再算吧。

      而且,買了就不要太擔心,因為擔心也沒有任何作用。放鬆些吧!

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    1. 不用謝。我都只係不負責任亂噏。

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悶文觀止

井底嘩 (七):零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚! (筆者推介)

這篇文章旨在回應懶師姐在其主場召喚筆者,要求確認環球資產價格暴漲的原因是QE。由於這個學術問題,並非一兩句就能解答,筆者在本博另文回覆。 很多人以為 QE 是環球資產價格暴漲的根本原因。這個推演表面上是正確,因為資產價格只是貨幣現象。 貨幣濫發,必然會導致以貨幣計價 ...