2019年3月21日星期四

瘋狂的磚頭 (十五):有關2047地契大限的印鈔視角

持續進入省電模式。文章將越寫越短。但文章低質依舊,風味不變!

讀者KK兄留言提問:[本人一直都想收租做退休收入,但2047問題,d樓唔夠30年就續地契年期,到時政府話幾錢就錢,小市民到時點部署呢?請教各位會點做呢?]

重大風險注意:
三人行是蟹,問道於蟹,本身已是逆邏輯。
所以不要旨望回覆有任何參考性及可讀性!

三人行的回覆:

2047大限續地契問題屬很多港人的共同問題。當看到問題時,筆者一開始是從港式長線投資考的視角(見下圖圍住青姐果兩位)出發的。

港式長線投資者 (SOURCE: 明報) 

2047年是差不多三十年後的事。如果放落股票市場的話, 港式長線投資者,應該在30年間交易左一萬幾千次,甚至十萬八千次。所謂長線投資,不過代表不是即日鮮,最多持貨一個月而已。

就算係收租樓,如果能一間收租樓揸到十年八載,以港人短炒成性的習性而言,應該已算係超級撒雅人級別的香港人了。持貨近三十年,應該是恐龍級別的鐵粉,實非我們一般凡夫俗子所能理解。所以,這個大部份港人口中說關心的問題,落到地時,根本不是一個問題。99.99%的收租業主恐怕不需要面對這個問題。所以,你問一百個收租佬,可能找不到一個在買樓收租時會以上述2047大限問題作為主要的考慮因素。

所以,如果閣下是港式長線投資者,可以轉台睇其他博客的鴻文了!

至於是喜愛聽三人行發噏風的讀者或是真正的坐字派,可留下來看看三人行如何從全球印鈔視角,發噏風式探討這個2047大限的問題!

這個2047大限問題表面上,很可能是從香港政府的財政紀律的角度出發。即是說:有些人猜想香港特區政府會在2047年會突然透過鋤業主去徵收大量的稅金,以達致平衡政府預算的目標。但請注意一點,量入為出是香港特區政府自1997年成立至今的財政政策指導思想。基本上,基本法要求香港特區政府每年都要平衡預算,所以如果政府在某一段時期,甚至只是某一個財政年份出現收支不平衝,已經會發動政府機器去檢討稅制。即是說,政府真的有財務需要,就不會等到2047,一早就會向納稅人全方位動手了。所以,突然在2047年,政府才想到要鋤業主去徵收大量的稅金。本身是不太符合邏輯的。而且突然從全港百多萬名業主中鋤一大筆稅金來做乜,來派糖給其他無樓的港人嗎?想得美!你問過各大地產商、張九間同波叔未呢?

而另一個角度,應該是大部份港人心中的真實視角。說白了:就是很多港人總是認為中央政府一直想打劫香港的財政儲備及外匯基金。(讀者們,咪扮野了!明明係咁諗,就認左佢啦!)

但在後2008金融海嘯時代,經歷過N次QE,各國政府經已自買自債不知多少回的今天,還在想這樣的土炮徵稅事件是否太過OUT呢?現在已是金融科技創新的年代。在地球上,已經沒有多少個國家會想財政紀律了。地球上的四五六七八九十大經濟體中,沒有一個不是年年赤字, 債台高築的。在nobody cares 平衡預算,甚至無人諗過借錢要還的世界,思想中國政府三十年後會透過鋤香港業主去賺錢是否匪夷所思至極致呢? 有發鈔權的大國如中國, 哪會用如此的思路去想事情?

印鈔就是無痛徵稅。市民大眾已經被徵了無限回,只是大眾感覺不到而已。感覺不到,又反抗不了,不是最好的徵稅模式嗎?美國過年十年,平均每年都印7000億美元的M2。即是一年印出的銀紙,已多過香港開埠百年儲下的財政儲備及外匯基金的總和了。中央政府呢?不好意思,過去10年M2升了130萬億人仔,折合大約20萬億美元,平均每年2萬億美元。我們丁屎咁多的財政儲備及外匯基金算甚麼?三個月已經印左出來了。

既然市民大眾已經被無痛徵了無數回鑄幣稅而不知,那作為擁有發鈔權的大國,哪會改用史前方法去實實在在的大徵我們續契稅,然後再引發全港150萬個業主出來示威遊行,甚至暴動呢?

所以,與其想30年後被港府打劫這樣遙不可及的事件前,不如想想眼下每天在發生被各大經濟體天天打劫購買力的事情吧!

有時間的話,還是少諗些不著地的問題,多點去一眾坐字派高手地盤參考下功課比較好!哎呀!我都係時候去刨文了... 

延伸閱讀:
貨幣洪流 (六):2018年四大經濟體印鈔實況年結 (收水?放少陣都執到了!)   

 點擊前往:
瘋狂的磚頭 ():有2球就有自由?
瘋狂的磚頭 ()150萬個樓神? (筆者推介) *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 ():一生三宅七千蚊 
*筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 ():我們仨比磚頭更瘋狂
  *筆者的買樓記 
瘋狂的磚頭 ():財務自由靠磚頭,盛惠5球? 
瘋狂的磚頭 ():大牛市,輸身家? (筆者推介)
瘋狂的磚頭 ():仗義每多屠狗輩 財自不了自當然 (筆者推介)
瘋狂的磚頭 ():賣家、上車客、投資者消失之迷 
  *筆者的買樓記 

瘋狂的磚頭 (九):昨日大嶼與 明日大嶼
 瘋狂的磚頭 (十):人格分裂的佛系收租佬 (筆者推介)
 瘋狂的磚頭 (十一):人心虛怯,業主求死,直插無水花?  *筆者的買樓記 (老婆大人讚好文章!)
 瘋狂的磚頭 (十二):錢多人傻,買家亂鋤,刀口上舔血  *筆者的買樓記

瘋狂的磚頭 (十三):刀光劍影,敵我難分,誰是真隊友?
瘋狂的磚頭 (十四):信差神隱 與 櫈仔之爭 
瘋狂的磚頭 (十五):有關2047地契大限的印鈔視角

58 則留言:

  1. 反而應該想50年不變成落。
    如果到時冇一國兩制,法律跟大陸,冇港完,香港已變中國一個小成市,香港資產價值會點

    回覆刪除
    回覆
    1. 師兄絕對可以持有這個角度。樓下全兄也給予了他的角度給你參考。甚麼情況下會冇一國兩制,又冇港元呢?是中國國力強到可以亂來?還是中國政府不顧後果地亂來呢?

      除了持悲觀的角度,我們亦需要考慮積極的角度,如果30年後中國經濟規模世界第一,甚至等如美國加埋歐盟的份額呢?即便香港降格成中國境內第二甚至第三大的國際金融中心,香港的情況會點呢?生活還是要過。不要將人生描繪得太悲觀。香港的資產除了樓,還有很多呢?

      刪除
    2. 當大陸一制被世界(包括港人)公認比香港一制優越,兩制就自然會消失。

      不要以為這是天方夜談,22年前我都估唔到而家係咁樣,又點話得埋28年(甚至更短時間)後的事情。

      刪除
    3. 誰大誰惡誰正碓!

      學全兄話齋:當大陸經濟能自己獨當一面時,不用等2047,自然是一國一制。

      三弟話:當大陸經濟能自己獨當一面時,香港GDP到時可能只佔全國1%不到...鼻屎咁大的地方,到時可能都無人理你香港是一制定兩制啦。

      刪除
  2. 唔洗講三十年, 不如諗下今日一萬蚊同十年前一萬蚊丫?

    唔講港幣, 講人民幣丫? 你話係錢跌得快定樓跌得快丫啦? 嘻

    回覆刪除
    回覆
    1. 四大經濟體印銀紙印成咁,莫講話硬資產,中電煤氣領展都十年人事幾番新啦...

      刪除
  3. 簡而精,謝三兄!

    愚認為香港的戰略地位不在外匯儲備,而在於作為一個相對(比其他大陸城市)不同的經濟、貨幣體系,可以給予大陸發展其經濟模式時的一個強大的 Plan B 後盾。

    所以,當大陸經濟能自己獨當一面時,樓上留言所講的自然會發生,不是因為基本法說了 2047。

    回覆刪除
    回覆
    1. 當大陸經濟能自己獨當一面時,樓上留言所講的自然會發生,不是因為基本法說了 2047。
      --> 金句中的金句!全兄這段令我想起:當年97金融風暴,債台高築的歐美居然說香港會陸沉,叫我地玩緊縮。自己出現金融海嘯就搞量寬,財政赤字。真係:誰大誰惡誰正碓!

      刪除
  4. 仲講2047五十年不變這種偽命題?攞住契約去猜度中國政府行事不是幼稚就是白痴。在香港的GDP佔全國佔比由雙位數字急速降至小單位數字的今天,思考此地對中國還有甚麼戰略價值,及加速融入成為中國沿海一個城市對樓價的影響,這才是合理的思考方向。

    回覆刪除
    回覆
    1. 絕對同意!沒有任何補充!
      不過這段講得咁白,嚇到小弟打左個冷顫...

      刪除
    2. 無辦法唔講得咁白,太多香港人掩耳盜鈴。

      刪除
    3. 中國個巨輪勁到連美帝都要出損人不利己的貿易科技戰來遏止。小弟從來相信香港最終不會是中國的紐約,大抵是芝加哥這樣的貨色。中國增長得越快,香港的價值只會下降得越快。所以中國行慢點,香港反而能繼續維持獨特的地位。但有些港人恰恰睇得自己太大,又同時太睇少中國。這樣的誤判,恐怕將會是十分致命...

      刪除
    4. 歷史長河裡,一兩百年都太短,過去幾千年歷史都寂寂無聞的香港,因綠際會於1842年割讓予英國才開始被世人所認識,再到70年代才因製衣業揚名國際,90年代搖身變成國際金融中心,再數到2047都不過二百年歷史,當中多少是偶然,多少是必然?香港人真係無謂睇得自己太高

      刪除
    5. 在市場面前,我們不過一粒微塵也,仲要係豆腐潤咁大的香港裡的一粒塵。越自大,只會死得越悲催。。。

      刪除
  5. 風兄,你咁講就篤中好多香港人唔想面對嘅事。

    回覆刪除
    回覆
    1. 香港在大國面前,只是一條小船。我們這堆老散,在市場只是一顆微塵。現實也許是唯一一樣我們每天都應該面對的事...

      刪除
    2. 有心無力就係咁解吧,面對此局面,一係走、一係改變自己的價值觀,蒙住雙眼只係被陰乾而已。

      刪除
    3. 無論世界怎變,抄風兄功課仍然是免被陰乾的好法子!

      刪除
    4. 點敢點敢。
      見氣氛咁灰暗,點條好路大家行下啫!
      債券優先股唔啱,兩電一煤一領展都可以吧!

      刪除
  6. 如果同你講, 2019年的樓, 2037年會升100%, 又唔會唔咁大CONCERN?

    如果真係咁驚, 望一望對岸的香蜜湖, 由10年前幾多錢到呢家幾多錢一方?

    仲有無恐懼?

    回覆刪除
    回覆
    1. 仲有無恐懼?
      //查實內地印銀紙的速度,才令人恐懼。過去10年中國M2升了130萬億人仔,折合大約20萬億美元,平均每年2萬億美元。否則,民眾怎會衝哂去買硬資產呢。係咪仲會一支箭咁向上升,我真係唔知。但咁印法,唔持有硬資產,都去買返堆REIT、中電、煤氣、領展傍身啦!

      刪除
  7. 中共殖民, 唔啱政治都係咁講, 係趕走香港人, 換血, 而保住香港呢個地方
    雖然係好唔啱聽, 但事實正在發生, 高端人口買資產, 低端人口搶資源, 正正係每一日發生緊
    只不過係閣下想唔想小朋友在香港呢個地方生活, 呢件事無答案, 亦都係中性
    所以買唔買其實唔單單止取決於升/唔升, 因為加拿大澳洲都係升到痴左綫....當地中產/下一代都係買唔起, 呢個係全球都發生緊, 問題係香港人搵到錢買其他地方咁解

    好似小子成日同菲傭講,唔係你地INFERIOR, 係因為我地好彩, 可以9-6在香港受苦, 你地要出國受苦, 係DEMOGRAPHIC唔同, 大家平等的, 唔好SIR 前SIR 後....

    來緊下一代, 駛唔駛好似菲傭咁離鄉別井? 無人知, 亦都唔好諗佢地好慘, 5000蚊對於佢地來講係好多, 真的, 只係搵食方法不同而已

    回覆刪除
    回覆
    1. 其實港人一直都係買起全世界房產的主力軍之一,當年咪又係一車車咁去買深圳樓。不過,我地得果700萬人,破壞力有限。頂多炒出深圳幾條二奶屋苑,逼到溫哥華本地人退守二線而已。今天,同胞們有14億人才令全球主要城市炒翻天。

      刪除
  8. hello 三兄我又來踩下場

    我覺得銀紙數量和資產升值係相輔相成的: 可以係國家狂印銀紙, 導致銀紙供應增加, 價值下跌, 推高資產價格; 亦可以係國家資產數量上升, 銀紙需求增加, 但不想價值上升, 所以只好推高供應量把價值壓下去

    前者是你說的間接徵稅, 後者卻有很多可能性, 可能是經濟發展的正常成果, 但也可能是資產泡沫而出現的虛假需求; 作為投資者, 如果只因銀紙數量增加便認為手上持有銀紙就錯了, 仍是有可能掉入一個誤區, 就是資產升到一定程度, 某國就像老千股的操盤手一樣, 派夠貨就制造事件, 將資產價格隊冧去, 羊毛一剪, 泡沬盡去, 持有資產者守不住的, 馬上就被打劫了

    要是你堅持守下去, 大國決定來個銀紙供應十合一再一供十, 利率暴升, 銀行收遮, 生意難做, 大量飯碗消失, 問你跟唔跟倒機? 當然, 也造就了一些人資產轉移的好機會

    溫提: 以上說法, 近十年都會輸死人, 不過總係有出現的一日, 除非唔係

    回覆刪除
    回覆
    1. 雲淡兄,咪講到踩場咁嚴重。三弟亂噏廿七,大家咪咁認真就真!
      又來次宋生視頻共享:
      宋鸿兵:养老金15连涨,社保缺口越来越大,养老金体系能否持续?
      https://www.youtube.com/watch?v=RQu_mZ2Z-CE
      人口老化才是各國的天敵!天敵已漸行漸近。天敵一到,任你排山倒海印銀紙,經濟也是一潭死水。看日本就知三弟講乜。但天敵未殺到來時,印銀紙仍舊是主軸!

      刪除
  9. 可以係國家狂印銀紙, 導致銀紙供應增加, 價值下跌, 推高資產價格
    // 過去百幾年都係咁, 當然過去表現並不代表將來表現

    可能是經濟發展的正常成果, 但也可能是資產泡沫而出現的虛假需求
    // 借問ECONOMIST都估唔到, 我等市民以全副身家同埋妻兒幸福賭一口, 會唔會進取左少少?

    某國就像老千股的操盤手一樣, 派夠貨就制造事件, 將資產價格隊冧去, 羊毛一剪, 泡沬盡去, 持有資產者守不住的, 馬上就被打劫了
    // 89年64, 97金融風暴, 03沙士 都係"打刧"的時機.敢問有時光機的話, 只有一個行動, 就係當底褲去買, 我深信99.99999% 人都係咁. 只不過呢家好貴 (相比起03), 大家都想唱番首"想回到過去".....

    要是你堅持守下去, 大國決定來個銀紙供應十合一再一供十, 利率暴升, 銀行收遮, 生意難做, 大量飯碗消失, 問你跟唔跟倒機?
    // 其實風淡兄多慮了, 小子都有同一個問題, 分享下個答案俾你, 如果一個人欠債200萬死, 同埋無工開餓死, 結果都係死. 同埋....唔好旨意到時有錢可以掃樓, 因為升斗市民在銀行收遮係無可能買到樓的, 拎個幾十個首期食1蚊雞尚且可以. 不過如果香港無哂就業, 怕且大家都唔係留戀呢個咁窄的地方吧.

    回覆刪除
    回覆
    1. 可能我真係多慮都唔定, 但我覺得即使買樓往績幾穩陣, 未來供應幾少都好, 風險管理仍是必需的. 有啲人依家跌少少就當底褲去買, 呼吸plan都出動埋, 贏可能只係一小浸, 輸既少則錯過打劫發圍機會, 大則做左條被大魚食左既細魚.

      做人要摶係一定要的, 但摶到一定地步, 值摶率就開始跌, 唔好下下去盡.

      刪除
    2. 其實400萬都係10年8年人工啫 (FOR 30K 收入), 或者兩公婆的5年收入...
      真係咁多咩?

      刪除
    3. 97年負資產業主依家都已有錢賺, 但當年翻艇的也好多人, 無咗命的也有人在, 所以實力好緊要 !

      刪除
    4. 400萬不算多, 但若突然無左份工既收入或其他穩定的現金流同時, 手頭上的積蓄或其他現金等價物卻只剩五位數字(甚至是負數), 但供款卻隨住利率上升而以倍數增長, 想跟機也不是話咁易的. 不過, 呢個scenario依家嚟講係不合時宜架啦!

      刪除
    5. 坦白講,如果突然冇左份工,然後就守唔住斷供,咁係現金儲備不足,抵死喎
      或曰:現金儲備總有耗光一日,咁如果你現金儲備用哂都搵唔返工,你揸樓ge就惟有賣樓斬纜,你揸股ge都惟有不問價沽出,我睇唔到有咩分別

      刪除
    6. 這段討論十分熱烈。小弟連魚咀都搭不了半隻。老套的講句:用乜工具都好,訓得著最重要。夾硬做自己不相信的投資,就算上左車,都未必坐得穩。人生那會只有一條路可走呢?

      刪除
  10. 睇下大陸業主群 WeChat send 出來的加地價, 其實大陸好多地段都已到期 !
    https://investtalk-lisa.blogspot.com/2019/02/blog-post_12.html

    我諗住把物業將來留俾仔女, 所以一早諗到呢D野, 唔信政府要搞亂民生 !

    回覆刪除
    回覆
    1. Lisa 請求真偽,大陸好多AA既招數,sale人買樓

      刪除
    2. 係業主之一放出來的, 而我相熟AA都有放出來, 佢為人可信 !

      刪除
    3. 以下為相關法規,找不到補費15.6元的規定,卻找到一些新聞指15.6元/平米是假新聞的報導。詳見下文。

      中华人民共和国城市房地产管理法
      http://www.npc.gov.cn/wxzl/wxzl/2008-12/15/content_1462096.htm
      第二十二条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
      依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

      最新物权法全文2018
      http://m.liuxiaoer.com/tc/2656_4.html
      第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

      非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

      住宅用地使用权期满续费15.6元/㎡?虚假消息!
      http://www.huizhou.cn/news/newsc_counties/newsc_hz/201802/t20180202_1209917.htm

      刪除
    4. 上述純粹GOOGLE SEARCH。有內地律師牌的師兄路過,請指教一下。
      不過,就算有深圳樓,我都唔多關心續契。反正是成十四億人的事,一齊俾,幾多咪幾多囉。

      刪除
    5. 放回草稿先, 去煮飯食飯先 XD !

      刪除
    6. 已在WeChat 同其他業主說是假的 !

      但呢篇是真:
      http://news.wenweipo.com/2017/03/15/IN1703150046.htm

      刪除
  11. 活在當下。。幾十年後的事,太長遠了。而家認為有需要有能力又入得過就做,收租約略計有幾佰個都怕且可解決到時的情況。純思考角度出發,3兄同以上留言給予很多啟發😊

    回覆刪除
    回覆
    1. 活在當下最重要。
      唔買樓咪兩電一煤一領展囉!再唔係買堆REIT,或者債券優先股都得。
      最重要唔好齋HOLD CASH,俾央行打劫就好了!

      刪除
  12. 最近忙到XX,都冇時間上黎留言,但點都會唧啲時間睇三兄嘅文章,每次都有新野學到,正!繼續支持...

    五斗米

    回覆刪除
  13. 所謂的“2047五十年不變”...依家回歸只有二十年左右,但香港的赤化步伐已急速上升,大灣區的”香港市”真是指日可待🤣

    回覆刪除
    回覆
    1. 等到2047年才來變已是太遲, 到時追唔到其他城市啦, 可能中山都不如 !

      刪除
    2. 人類近代史,似乎只有納稅、死亡、同印銀紙是永恆不變...
      2047太遙遠,何不只爭朝夕!

      刪除
  14. 三兄實在利害,原來大半日後條隊尾會去左沙頭角

    //既然市民大眾已經被無痛徵了無數回鑄幣稅而不知,那作為擁有發鈔權的大國,哪會改用史前方法去實實在在的大徵我們續契稅,然後再引發全港150萬個業主出來示威遊行,甚至暴動呢?
    本熊認為這段才是最重要關鍵,正如宋生講西方福利制度遲早爆煲一樣,政客明知道係地雷一定掂都唔敢掂。若了解這是現今社會制度的遊戲法則,我們一般民眾只要跟著規則玩便是了。

    回覆刪除
    回覆
    1. 本熊兄,只能說2047這話題太厲害...

      //正如宋生講西方福利制度遲早爆煲一樣,政客明知道係地雷一定掂都唔敢掂//
      絕對正確。西方政客玩了福利制度百年,早已病入膏肓。還有誰敢觸碰利益團體,逆轉乾坤?不怕民眾隨時反轉豬肚,最終周身都係嗎?東方有位敢碰的,也早已腳痛下台了。所以,這條向下螺旋軌道,是人民選擇的,也只有繼續行下去。直至人口老化的大魔頭出現,令制度最終土崩瓦解。但在此之前,仍是印鈔機的時代。螳臂擋[機],咪玩啦...

      刪除
  15. 請問三兄廣州公寓點睇?

    回覆刪除
    回覆
    1. 師姐,我唔熟廣州,更無買過公寓喎。希望有路過的高手能俾意見你啦!

      刪除
    2. 第一為何買廣州 ?
      第二有好多地方是限購 !
      第三妳有目標樓盤 ?

      刪除
  16. 三人行都在這裡抽下水。果班話美國貿易戰一隻手指捽死中國,家下貿易戰捽唔死中國,中國活得好好的。美國卻去到衰退邊沿,仲可能玩出關稅型滯脹來。真係損人不利己到極致的癲瘋之作!

    回覆刪除
  17. 再預告一下,三人行下周出第一篇(可能係唯一一篇)股票分析:毛蟹錄 (二):為甚麼港燈不應該大跌至6.6,反而應該升返上8蚊,甚至破頂呢?(寫於2019.03.21)。
    咪升返上去,然後話三人行事後孔明,老闆谷的谷友可以做證的。當然,我經常估錯,估錯實會自抽兩野。利申:持有幾千股,大跌果兩日入的。

    回覆刪除
    回覆
    1. 雖則港燈就到八蚊,但小弟分析純粹得啖笑... 切別寄予厚望。

      刪除
  18. 一次過追哂瘋狂的磚頭咁多集,對未置業但不久將來需要置業的我獲益良多,謝三兄

    一直都覺得香港只可買樓不能租樓,始終買樓能鎖定居住成本作長期對沖

    回覆刪除
    回覆
    1. 很高興小弟有關磚頭的文章對你有幫助。對!樓能對沖居住成本。但路也不止一條,股樓債權條條大路通羅馬,祝你找到合適的道路(或混合道)!共勉之!

      刪除

悶文觀止

井底嘩 (七):零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚! (筆者推介)

這篇文章旨在回應懶師姐在其主場召喚筆者,要求確認環球資產價格暴漲的原因是QE。由於這個學術問題,並非一兩句就能解答,筆者在本博另文回覆。 很多人以為 QE 是環球資產價格暴漲的根本原因。這個推演表面上是正確,因為資產價格只是貨幣現象。 貨幣濫發,必然會導致以貨幣計價 ...