磚頭導師 (一)：磚頭導師與夜更的士司機

假設有位夜更的士司機(馬明？)話你知佢一早財務自由，朝朝訓到下午2點先起床，想幾點起身都得。你會話：車！你晚晚降魔降到三更半夜啦，梗係朝早唔返工啦。叫你朝早起身，你都實起唔到身啦。

圖片來源：應該係無線<<降魔的>>…除非唔係

但如果有位磚頭導師同你講，佢有N個單位收租，一早已經財務自由，朝朝訓到下午2點先起床。你可能會肅然起敬，甚至科水去上堂。當你科完水，仲上堂上到夜一夜，你可能會心諗：”又話財務自由，明明係客仔全部早晨要上班，所以晚上先可以上堂。做導師的，當然是同返夜更的大眾一樣，早上訓覺，晚上工作啦。這是那門子的財務自由呢？” 對！日日訓到幾時醒，同你是否財務自由根本丁點關係都沒有，反而同你工作時間有必然關係。即是日間工作，晚上訓覺。晚間工作，當然是早上訓覺啦。

N個單位嘛，加晌來的確可以得啖笑。話說筆者有個親戚單係鄉下都有3棟3層高的村屋，即是9層樓…  但每棟都係收得兩三千蚊租金，加晌來都係香港一間細價樓。又話說筆者朋友常常笑言筆者幾間單位收租，筆者往往神回：N間加埋都唔夠你一間九龍站啦。筆者朋友又會神回我：自住樓來的，賣左訓街呀。所以，財務自由與你是否有單位數，高單位數，雙位數 (咁樣PRESENT得，通常即係十間多少少) 物業無乜關係，而係同你物業資產總值有多少，還剩幾多按揭，及多少正現金流有關。

在<<瘋狂的磚頭 (五)：財務自由靠磚頭，盛惠5球？>> 及 <<瘋狂的磚頭 (三)：一生三宅七千蚊>> 已經說明了所謂的一生三宅，甚至幾個單位收租，同財務自由沒有必然關係。筆者也是N個單位收租，到今日租金收入都未夠完全覆蓋所有物業(連自住單位在內)的按揭支出。

為方便大家明白，筆者再舉一個例子：一個有6個細單位收租的磚頭導師，物業總值3,000萬，按揭5成 (即1500萬按揭)，租務回報4%，即一年120萬元淨租金收入，扣除管理費、物業稅、經紀佣金、執修費等等，實收每年90萬 (7.5萬/月)，看似好多，好羨慕呢。但計落每月供款要5.6萬元，即現金流只有1.9萬元。OMG…  好多人份糧分分鐘高過佢(甚至N倍)。

圖片來源：截圖自美聯按揭計算機

你可能會問，供息部份只佔三份一，那不是夠兩年就可以套返出來，仲有現金回贈1.7-1.8%。回報應該是大約係筆者講的 ”每五百萬本金五成按揭買磚頭，能產生到每月大約2萬元淨現金流”(見   瘋狂的磚頭 (五)：財務自由靠磚頭，盛惠5球？)。這你就點到題了。這正正解釋為何他們為何財自了，仲要成日晚上同你上堂上到夜一夜，俾大家問LEE問路。縱使租金收入的7成可以作為核實收入，但在金管局3厘壓測低下，按上述例子，磚頭導師如要支持1,500萬按揭不停翻按的要求，他需要至少近14萬元的核實收入(見上圖)。按金管局要求，租金收入如要作核實收入需要打7折計，即是他需要至少20萬元的租金收入。即是一大班忠實學生不只是他們的無風險收入來源，更加是核實收入證明，以支援他們加按去套回按揭供款中還本的部份，以及賺埋銀行的現金回贈。

你可能又會問，佢地高手來的，一定有高賣低買的絕活，炒兩轉不就唔駛做了嗎？問題又來了。我不會質疑這班磚頭導師中有些真高手，真的是有知識、經驗及經紀網絡做到高賣低買。但政府15%辣招，再加三年SSD，已經差不多封印了他們所有炒賣住宅的活路。以往一個人持有幾個單位，一個浪高位賣走幾隻，低位入返幾隻，每隻執一兩球，真的可以唔駛做了，而且仲可以不停增持。但政府在2016年11月出了15%辣招稅後，如果磚頭導師個人名下多於一個物業 (應該有，唔通冇？)，他們賣了貨後，是很難補回。即是除非他們願意支付15%額外印花稅再購，否則是賣一件少一件。又即是說，他們日後一個人每個浪最多炒一件貨，兩公婆就最多炒兩件，如果要好似以往的炒十件八件貨，就要出動埋四大長老，同八大金剛 (一笑!)。當然上述做法唔係唔可以，但跟以往比較，困難及風險相對大得多多聲。所以，他們很多已走了去工商物業，劏這樣劏那樣，或者干脆炒內地或海外樓搵食。再加上金管局不停提高按揭首期要求下，高賣低買的策略不止需要大量首期資本，還需要強大的核實收入。所以，他們的所謂財務自由，實質也不是完全自由。當然，如果佢地肯賣哂D物業，可以拿回1500萬淨資產，乜都唔投資，每月洗5萬都可以洗足25年。無論用甚麼工具，能靠投資合法地做到這樣的淨資產，是值得尊重的。

說到這裡，看倌可能以為筆者對磚頭導師十分反感。事實上，筆者對所有 (有償與否) 樂意分享知識經驗的高手都無限歡迎，且心存感激 。“三人行，必有我師，也必有傻豬”正正是本欄的中心思想。筆者也是因為有深圳樓老手親自教我們，我們才敢去買深圳樓(見瘋狂的磚頭 (三)：一生三宅七千蚊) 。同時，也是因為有高手肯在傳媒發放免費文章，分析大市及教我們一些小技巧，我們才能在港買到收租物業(見瘋狂的磚頭 (四)：我們仨比磚頭更瘋狂)。所以，如果閣下真的要上車，又真的零知識，敬請真的下苦功自學，多睇樓多睇文，及找身邊有充份經驗(不是指只買過一間自住樓的)的親友請教，甚至付費上堂也無不可。筆者只是希望大家能在擁抱知識之餘，也能理性分析那些是廣告用辭，那些才是廣告背後的真實故事。在低息低回報的年代，達至財務自由難，以低回報的磚頭為載具，要達至財務自由更是十分困難。

最後，在資訊過多，知識過少，假新聞當道及個個都係專家的網絡年代，我想引用貨幣戰爭作者宋鴻兵先生的一句令我印象深刻的說話作結：”(以下不是原句，僅為大意)   眼見耳聽都不為實，真相往往只能從邏輯推敲中獲得。”共勉之！

悄悄話：必須再次強調，筆者對所有捱更抵夜為市民服務的人仕，包括馬明，係絕對之咁尊重的！

註：本文靈感來源：另一位博客的作品 "財blog也要”內容行銷?" 中, 筆者與該博客的留言互動。

點擊前往：

磚頭導師 (一)：磚頭導師與夜更的士司機

磚頭導師 (二)：磚頭撻人與佛系收租佬
磚頭導師 (三)：磚頭道友與公屋阿婆 (上集) 
磚頭導師 (四)：磚頭道友與公屋阿婆 (下集) 

延伸閱讀：(按刊登時序排列)
叻極都係一層屯門舊樓　HIBOR急升 (作者：70後與80後 兩個小小生意人)
磚頭道友(外傳) 成人版 (作者：不敗的魔術師)