瘋狂的磚頭 (五)：財務自由靠磚頭，盛惠5球？

起點是對股市絕望才進入樓市，跌跌撞撞好幾年才學會一些技巧，隨著2016年尾15%額外印花稅的推出，筆者又回到最初的起點，重回股市，也有幸見證了2017年的大牛市，及2018年年頭的這一浪調整，以及近期的中美貿易戰。

唯一的分別是以往的資產配置是全副身家買股票，一個大浪冚過來，大藍籌，細價股一起暴跌，結果一個經濟周期過去，身家可能跟上一個周期一樣或只多些少。家下攞一百蚊去投資，有90蚊放晌磚頭，10蚊放落流動資產，仲要當中的7蚊買REIT / 債基，只剩下3蚊買新經濟股 (騰訊、阿里巴巴、GOOGLE、AMAZON果D)。當然，這個浪專輸新經濟股。新經濟股部份，到家下我差不多輸返哂2017年賺的，但REIT/債基果至少仍然打個和。當然樓果邊，就仍舊日日創新高啦。這至少證明了自己無咁豬，學精左。

重溫 [瘋狂的磚頭 (一)：有2球就有自由?] 篇文，你會發現其實用REIT / 債基造一個月入2萬大元的被動現金流只需要大約2球本金 (註1)。但假設你要靠買港樓住宅去造一個月入2萬大元的被動現金流，至少要4 - 5球本金，又或者2球本金等10年。原因是REIT / 債券 /債券基金類別要找到5-6厘回報不太難。磚頭，尤其是港磚，以家下慶烚烚的市況，搵到3.5厘已經好威水了，搵到4厘真係高手高手高高手了。(攪劏房除外，但豬爸爸豬媽媽就話：君子有所為，有所不為，自己都唔希望住，就無謂攪了)。

就當閣下係高手高手高高手，4厘租務回報，5成按揭，扣除經紀佣金、每份約之間的空窗期、執修、管理費、差餉 (財爺幫你俾左)、地租(3%)、物業稅 (租金收入80% * 15% = 12%)，淨收3%已經好好了。再假設你核實收入超靚仔，每兩年可以同銀行加按返供左的本金出來，仲要每兩年攞足1.8%銀行現金回贈(即是1.8% * 50%按揭 / 2年) = 0.45%樓價)，即是年回報出去3.45%。在這樣嚴苛的前題下，要造一個月入2萬大元的被動現金流需要500萬本金。仲要係假設利率不調升喎。

l   以500萬本金，50%按揭買1000萬，銀行利率2.15%

l   租務回報(計及每兩年加按及現金回贈)：3.45%

l   淨現金流：1000*3.45% - 500*2.15% = 23.75萬 (即大約每月2萬元)。

l   槓杆後回報 = 23.75 / 500 = 4.75%

回報咁低有冇方法放大？有，如果你無其他工作收入，又咁啱有人擔保你上會，每兩年仲可以再擔保你加按，係可以用個人免稅額抵扣物業稅。就當你一家三口無野做，剛好抵扣到全部物業稅，令回報由3.45%加到近4%。這樣財務自由的門檻才降低至4球。

l   以400萬本金，50%按揭買800萬，銀行利率2.15%

l   租務回報(計及每兩年加按及現金回贈，同不用交物業稅)：4%

l   淨現金流：1000*3.45% - 500*2.15% = 23.4萬 (即大約每月2萬元)。

l   槓杆後回報 = 23.4 / 400 = 5.85%

另一個方法，就是等十年，A類細單位過去10年租金大約升一倍。如果要用200萬本五成上會間4球細單位，要做到一個月入2萬大元的被動現金流，只到等到2028年，租金又同過去十年一樣升一倍就可以了。一笑…

所以說: 有人話你知佢有兩個單位，甚至四五六個單位收租，你咪以為佢可以唔駛撈。實質佢租金收入扣除供樓支出可能係僅僅正數，甚至負數，要靠每兩年加按去補血。論被動現金流，更可能唔及攞住二三球又識得透過REIT高息債等收息的人。

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註解1：上述例子是以200萬本金，槓杆1.5倍至500萬，在窮人私銀 IB   買 Mapletree Greater China Commercial Trust (以下簡稱楓樹中國)。楓樹中國在新加坡上市，主要資產為九龍塘又一城，去年股息回報為 6.5%，以  IB   息率大約 2.3%，回報為：500*6.5%-300*2.3%=25萬 (槓杆後回報約12%)，即每月被動收入大約2.1萬。當然，是假設又一城不會倒閉...