三人行: 瘋狂的磚頭 (四)：我們仨比磚頭更瘋狂

2018年4月4日星期三

瘋狂的磚頭 (四)：我們仨比磚頭更瘋狂

前言：樓價瘋狂? 我們仨比磚頭更瘋狂…

經過畢業後十多年薯頭薯腦，煮到來就食，做大閘蟹多過食飯的投資經歷，筆者投資生涯上迎來一個頗重要的年份 – 2014。因為一位兄弟的推介，接觸到諗SIR的BLOG，然後因緣際會再接觸到ANTHONY SIR的專欄，汪敦敬先生的 [十大地產新聞評論]，及宋鴻兵先生的 [鴻觀] 等視頻。

這些資訊跟筆者讀金融時所接觸到的知識，截然不同，也令筆者的視野提升到另一層次。宋鴻兵先生的視頻給我提供了國際大視野的宏觀資訊；汪敦敬先生有理論也有市場經驗，對市場升跌的掌握是一等一的準確；至於ANTHONY SIR及諗SIR提供了一些實務操作的小技巧：比如落票講價，選區，及加按一開二。

這些資訊讓我第一次真正理解在量化寬鬆下，有錢人或至少有些少資本的人士在做資本市場上在造甚麼樣的操作，也讓我真正燃起決心，去研究本港樓市供求以及量化寬鬆對資本市場造成的影響。說來慚愧，筆者第一份工就是做研究的，竟然在2014年前從來沒有認真去研究對跟自己影響最深的本港樓市。

2015年尾至2016年中出現了汪生口中的樓市HALLOWEEN，即是在基本面沒有特別更變的情況下，但因政策扭曲，樓價出現了極短暫的調整。當時，筆者膽粗粗的跟豬媽媽說，要加按自住樓，去買間400萬左右的港樓收租。豬媽媽居然立即同意。豬爸爸豬媽媽就踏上了港樓收租的征途。因為沙中線概念及較熟地頭，筆者選定了土瓜灣，並在網上找了一間有網址的地膽細行。一打電話，居然找到地膽細行的老闆。然後，筆者當然話自己係投資者，要買樓收租，目標400萬頭的細價樓。可能因為當時市場靜到拍烏蠅，地膽細行居然熱心的帶我遊勻土瓜灣市中心，以及近何文田的高山道一帶。

雖然筆者一早已是一生三宅 (仲有成7000人仔不到的租金收入，一笑)，但香港住宅只買過一次自住樓，所以就主動要求避開所有單棟樓，只買屋苑，仲要唔過30年樓齡，不買極低層，不要連天台的特色戶。結果，經上述條件篩選下，只有幾個屋苑可選。最後，只有一個開價較近傍的單位可以試票。結果，我們就於2015年尾談成了這個樓市調整浪期間同一屋苑同一戶型單位第二低的呎價，呎價甚至回到2014年中水平 (AGENT話呎價低過我地果單是近親交易喎，而我地這一間似乎是阿媽分身家)。按買入價，有近3.5厘租務回報，仲要係全港四大小學校網之一：34區九龍城校網。事後諸葛亮，筆者同豬媽媽說我地應該買傲雲峰附近，或高山道近何文田站的單棟樓。但豬媽媽說：買樓是單位選人，而不是人選單位，這是緣份來的。事實上，真是緣份。因為這個物業LUMP SUM較細，所以造就了下一單極瘋狂的買賣。

到2016年6月，筆者做了到目前為止人生最瘋狂的事，在完成買入土瓜灣市中心樓之後幾個月，再響起一次歡樂滿東華的音樂，向豬媽媽籌旗買多一間細價樓收租。為何這樣瘋狂？這是由於筆者有極強烈的CONVICTION市場真的開始築底反彈了，加上汪生、ANTHONY SIR、諗SIR這幾位長期估中的專家，不約而同的表示樓市似乎也要見底。而豬媽媽又一次SAY YES。有別於2015年尾那一輪是完全用加按出來的資金去買一個細單位。這一次是我們仨要全副家當投入去。結果度來度去，扣除必需的現金，只能買300萬樓下的細位。

據筆者當時的極匱乏的認知，只有一處有這樣細LUMP SUM的兩房單位，就是河畔花園附近。我們又一次膽粗粗走去代理鋪。由於筆者以為河畔花園應該是大行天下，所以入左一間大行。大行那位資深經紀大叔帶我們走了幾個屋苑，但可能我們這一對年青夫婦似乎白撞居多，聽完我話：300萬樓下，3.5厘以上回報，細兩房，不要極低層，已跟我們說沒有盤，有的話，再CALL我。結果，我倆一怒之下，走去大行隔離的細行 (後來才知這間細行在河畔一帶有幾間分行，分行數目仲多過大行)，又給我們撞上一位資深的女經紀。這位女經紀聽完我地要求下，給了我們兩三盤，當然只得一個是較近傍的盤。這個較近傍的單位是一個中高層兩房，開31X，連約，有相睇，無樓睇。

飛雲機會嚟啦! 筆者就用上在免費資訊中學會的小技巧，一臉正經的回覆經紀：[連約無樓睇仲好]，仲有型有格立即開票，試29X。為何連約無樓睇仲好？因為連約一般有得講價，而且有租客肯入住，九成九唔會係殘裝。至於為何29X，我們的計算是以是市價31X，扣了可能是極殘裝而導致的裝修費。即是TOUCH WOOD真的是極殘裝，也不用蝕俾業主。當然筆者相信連約的盤，好少極殘裝。(最終，這個盤是正常裝修，再租出去都不用執修。) 既然試票，經紀就問能否給幾萬走棧。豬媽媽斷然回覆：就29X，買不了就算。結果，這位資深女經紀居然談成了。從開價出票到簽約竟然是少於24小時。人生之瘋狂莫過於此。

至此，我們仨完成了投資史上最瘋狂的一頁。之後，確如筆者預計，我們買入不久就開始築底反彈。而且，如法子大師的百葉窗理論，大單位，細單位的反彈幅度都是同一個價碼，即是大部份樓的樓價在2015-2016年調整浪至今都是反彈大約球半到2球。截至2018年4月，據最新成交價，筆者估計這兩個單位有超過3球的帳面進帳。租金收入呢？哈哈！只有兩萬多一點。至於租金扣除稅費供樓後的現金流呢？笑死人，還是別說了…

到2016年尾，筆者跟豬媽媽預估，以當時已反彈些少的樓價，再以我們的儲蓄率及每隔兩年加按套出來的已償還本金，兩年後如果再遇調整浪，我們應該可以再買多一間。事與願違，筆者的瘋狂的磚頭旅程，隨著15%額外印花稅的推出，原來已走到終章。