三人行: 瘋狂的磚頭 (二)：150萬個樓神?

2018年3月29日星期四

瘋狂的磚頭 (二)：150萬個樓神?

前言：有樓就係樓神？ 全港咪有150萬個樓神？

這個年代特別多英明神武的樓神，只有一間自住一間收租，甚至只有自住樓，都會認為自己眼光獨到，甚至有資格出來開班授徒。如果有樓就係樓神，則香港有150萬個樓神 (註1)... 事實上哪來那麼多樓神，筆者身邊熟識的有樓仕，大多都是因緣際會，甚至是神推鬼㧬的上了車。而這個”緣”，很多時候都是結婚生仔，包括筆者。

筆者是97亞洲金融風暴後才出來工作的一代，緃使沒有受過97亞洲金融風暴的傷害，但這一代人都有一個信念：樓價貴，好貴，十分貴，而且樓價只會跌，再跌，暴跌再暴跌，基本上係會跌去到零為止。就算樓市到了2003年觸底反彈，也跟其他一眾沒有上車的人仕一樣認為是” 幻覺嚟嘅啫呃我唔倒嘅”，所以一直沒有置業。

筆者好記得在2009年，有次跟長老在家中睇樓盤傳真，見到奧運站海桃灣開售，嫲嫲話三百幾四百萬入場，好似話平過二手添。當時筆者英明神武的話：咁貴，仲有得跌。當然，英明神武是有代價的，今日同類單位是800萬起跳。(事實是長老才是高手，住緊的單位是2003-2004年買的)

當然，筆者不止睇電視，也有跟其他上車人仕一樣有睇過樓，應該有睇過兩三次咁大把。我記得當年也有睇過沙田市中心細價樓，當時應該是200尾300頭。還記得當年有位經紀甚至為左SELL我，寫了篇頗長的訊息給我力陳我應該買樓。當年，我用的不是坊間不置業十大原因(樓價貴、工作不穩、儲多D錢再買DREAM HOUSE、買股好過買樓，租樓日日賺等等) 去回覆這位經紀。筆者是用了一個自己覺得十分英明神武的回覆：”長老就是等到沙士才買樓，我等得。” (當然，好在無等…)

筆者第一次置業是中原城市指數100上下，原因也是跟大部份人差不多：結婚生仔。還記得，當年長老係搵埋個經紀，睇埋個單位，連價都差不多傾埋之下，仲要苦心婆心勸喻之下，再加上筆者在股票市場上萬念俱灰 (註1)下，筆者終於與豬媽媽聯名上車了。長老當年還做了一個他們看成理所當然的建議，就是要買就買三房，而且給我們找的就是一個大三房。結果，筆者跟豬媽媽就在長老強勢指導下，第一次掏空荷包，買了一間新界大三房。而恰恰這個決定在往後發揮了加按時發揮了一個極大的作用 (因為雖然大單價成交價升唔上，成交呎價長期低於細單位，但銀行對大單位的估價卻是按細單位呎價估算，結果放大了加按效果)。

今時今日，用倒後鏡睇返，個個英名神武。實情是我們這一代，早結婚，人工有返咁上下又有些少家底的，通常都較早置業。與其說是自己英名神武，不如說是因緣際會，甚至是神推鬼㧬。

至於樓價貴，實情是香港樓價在歷史上很少出現平的時候，反而我們很多人尤其是後生人一代將97金融風暴、03沙士，甚至金融海嘯價當做正常價。無知如筆者，08海嘯都會話樓價貴。

至於有謂：舊時樓價平，實情60後70後買樓換樓在法規首期上可能相對較易，但供樓時要面對10-20厘息，就算捱麵包供得到，捱得過97同沙士負資產，那往後十幾年的大升浪同幾次震倉，仲揸得到現在，係咪應該要至少俾個LIKE呢？換著你又係咪做得到呢？(筆者自住那個單位就是一位精明會計師賺了百幾萬賣給我，聽聞之後是租住等。。。)

所以說：每一代有每一代的困難。有時，投資路上，看錯市，是尋常事。筆者有幸有因緣際會，神推鬼㧬地轉了軚，也希望其他看錯市的人至少花些少時間去研究一下香港土地中短長期供應的情況、港樓短中長期供需狀況(見 "圖解香港房屋問題 (上)" 及 "圖解香港房屋問題(下)")，及主要經濟體濫發貨幣的情況(見”量化寬鬆、美債危機與全球流動性”)。研究完，相信你唔去上車(記住唔好買一手樓喎)，都至少會買些REIT傍身。

筆者認為 "財務自由的真正果實不是財富，或身家多了幾個零，而是財商。因為財富只是一組數字，財商才是在不停變幻的時勢下，長遠守衞自己和家人的利器。"