2020年12月30日 星期三

三人行投資組合 (十六): 2020年香港住宅市場分析 及 2020年全年結

2020年對於全球大部份人來說都是極之艱難的一年。還望疫情能在2021年逐步消退,讓大家的生活回歸正常。 

直入主題,三人行家庭NAV2020年全年上升了~12%,主要升幅仍然是來自太太的私己錢納入雷達範圍 (一笑),磚頭組合估值(扣除按揭餘額)上升,以及由收入增加帶動的儲蓄增長。 

薄到透光的磚頭組合估值(扣除按揭餘額)對比於年頭,全年升幅稍低於6%,升幅主要來自年頭谷底換入的單位的銀行估值上升香港磚頭估值相對於半年結時微跌,但同期人仔升值,帶動深圳物業估值上升。相互抵消下,相對於半年結磚頭組合估值基本持平。

至於筆者的迷你股票倉,執筆時,迷你倉的TWR已回復正數,但實質跌幅仍稍高於10%。相對低谷的-4X%,及半年結的-2X%,迷你倉表現已有一定改善。雖則跌幅基本上是由於筆者在年頭換樓時,為預留足夠備用金而在股市3-4月極低位大減倉位所致,但負數的表現在云云博客來說應該是極之羞家。 

尤幸筆者的倉位著實十分迷你,倉值長期(?)低於淨資產的5%,否則真的訓唔著覺。面對筆者的雞仔注,連筆者兄弟也不禁嘲諷三人行對股市的關注與投入資金完全不成比例。

筆者明知自己係股蟹,當然不會重注。而且,筆者在股市的注碼,主要是用來感受市場氣氛,幫助筆者捕足樓市的低點。(上述純粹安慰自己的說話, 不要當真。) 而且事實也證明,筆者輸股票時往往就是樓市低點,也是樓市的入市良機。筆者也藉股市之失,接連三次在香港樓市中捕捉到相對低點。

對於本港住宅市場,筆者認為這浪的樓市谷底已在2020年初出現,經過了三季的築底,目前已具備反彈的條件。2021年初很可能是反彈前的最後倒數,年內樓市極可能出現破頂。

原因很簡單:

1. 資產價格是貨幣幻覺:香港M3已接近17萬億港元,相對年頭上升超過1.5萬億港元(>10%)。香港的資產價格終將反影全球貨幣濫發,資金源源不絕湧入香港的惡果。

而更令人憤慨的是美國在多輪QE後,仍然毫不收斂地繼續向全球徵鑄幣稅。執筆之時,特朗普剛剛簽署總規模9000億美元的紓困方案,並繼續施壓要求國會將每人600美元的救濟金加至2000美元

長期讀者應該知道美國的紓困方案與香港的紓困方案的資金來源是完全不同,後者的資金是來自香港辛苦多年儲下的財政儲備,而前者則是印出來的,又或者更貼切的形容是從包含亞非拉窮國在內的全球70億人(尤其是與美元掛鉤的香港)手中搶過來的。

還記得當年亞洲金融風暴時,美國與其金融大鱷集團聯同世界銀行等國際組織要求亞洲各國變賣家當,節衣縮食還債。當年,多少港人變成一無所有,甚至燒炭自殺。到了美國自己欠下天量巨債的,美國就選擇繼續揮霍無道,透過QE自買自債,並將問題轉嫁債主及一眾美元持有人。美國政府果真是國際馳名"雙"標,面皮之厚真的舉世無雙。

2. 本港私樓落成量持續低企:本年頭10個月本港私樓落成量只有13,685個,除非最後兩個月發力,否則幾乎肯定遠低於差餉物業估價署《香港物業報告2020(1) 預估的全年落成量20,850伙。

雖則本年頭10個月數字仍比2019年全年的13,600為佳,但仍比2018年的高位20,96835% 

那究竟2020年頭十個月新增的一萬三千多伙私樓供應夠唔夠新增需求呢?筆者列出幾個數字,讓大家自行思考。

-   2016-2020 (截至202010月底) 私樓總落成量8萬間。

-   2016/2017-2019/2020年度的公營房屋實質建屋量6.8萬間 (5)。計埋2020/2021預計實質建屋量1.4萬間,即2016-2020公營房屋供應總數為8.2萬間。

-   2016-2020公私營樓宇總供應量為16.2萬間。

-   2016-2019年初婚共14.6萬宗 (4)。假設2020年初婚宗數為3萬,即係2016-2020樓宇總供應量比同期的初婚宗數,還要低1.4萬。

按以上數字,2016年至今,本港房屋供應連初婚的剛性需求都無法應付,還未計本港過去五年本港新增的17萬人口(註3),更遑論填補過往的供應缺口 (即被排除在正常住宅外的21萬劏房居民)(註2)。

筆者甚至可以大膽說句,過去五年本房屋供應求過於供的情況根本沒有任何改善,甚至可以說是在持續惡化中。 

除非這浪移民潮真的能出現30-50萬人移民,兼且這幫人立即動身離開並且永遠不再回港,否則香港住宅市場仍舊是大幅度地求過於供,而且仍然困於 [住得細、住得貴] 格局內。

而且,請記住2020年大量中概股在港交所首次上市或二次上市,而且仍有大量中概股排住隊來香港上市以迴避美國的金融追殺,即是說這些公司的中高層將無可避免地在香港住宅市場插旗。期望香港樓市大跌的人,恐怕將再一次失望而回。

最後必須一提,我們的房屋供應完全沒有考慮過折舊或汰舊換新的需要。按差餉物業估價署《香港物業報告2020》,全港120萬個私人單位中的14.5% (17.4萬間) 樓齡已超過50年,當中的2.5% (3萬間)更屬於1960年前建成的老房子。即是說:我們不止 [越住越細、越住越貴],而且將面臨單位 [越住越殘] 的命運。 

按每年置換現存全港120萬間私樓的2% 的基本要求,即便不考慮新增需求,每年也需要2.4萬間私樓新供應。現在我們的新增供應是連基本初婚的剛需都應付不了,更遑論汰舊換新呢!

在移民潮帶來短暫的需求放緩下,希望社會能重新聚焦土地問題及房屋問題,加快造地起樓。否則,香港人將只能持續地 [越住越細、越住越貴、越住越殘]

祝願香港在2021年走出疫情陰霾之餘,也能開始以行動逐步走出 [越住越細、越住越貴、越住越殘] 的惡性循環。

順祝各讀者新年快樂! 

 

備註:

1 SOURCE : 《香港物業報告2020https://www.rvd.gov.hk/doc/tc/hkpr20/03A.pdf

2 SOURCE :2016年中期人口統計報告中,預估劏房數字9.2萬間,居住人口21萬。

https://www.bycensus2016.gov.hk/tc/Snapshot-09.html

3 SOURCE : 按政府統計處數字, 2020年香港居港人口750.9萬人,比2016年增長17萬人。

https://gia.info.gov.hk/general/202008/13/P2020081300294_347229_1_1597303867276.pdf

4 SOURCE : 政府統計處 初婚數字 https://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp160_tc.jsp?productCode=D5320190)

5 SOURCE : 政府房屋署 公營房屋實質建屋量 https://www.housingauthority.gov.hk/tc/about-us/publications-and-statistics/actual-public-rental-housing-production/index.html

 

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