2019年10月2日 星期三

尋租記(二):租不出的地舖 (本文屬找數文章!)

 前言:承上篇文章,本來庫存文章還有一篇寫了一段時間的尋租記,但筆者唔小心在谷糠系統中DELETE左FINAL VERSION為感謝多位讀者破戒留言,甚至在冬眠期仍有留言及閱覽,筆者決定找數,刊出電腦裡的WORKING DRAFT。筆者找完數,就會繼續冬眠去!

如有鯊魚路過,又想咬我宣洩情緒,請自便。筆者仍舊罵不還口!

多口講多句:我們的世界是高清彩色,而且可以有良性互動的。硬套黑白二分化,只會令人生變成粵語殘片。 

正向回饋循環,與負回饋循環很多時都是選擇,而非上天注定!

縱使香港在向下螺旋中掙扎,甚至在未來一季或更長時間也未必看到終局,筆者仍希望大家繼續保持積極的態度!

因為當香港政治事件結束時,必需要有強大的積極力量,才能讓香港谷底翻身!病來如山倒,病去如抽絲,康復的路恐怕不比病發的過程輕鬆。 

共勉之!

最後也建議在火線上的年青人看看R兄鴻文<<難行日子不削生命眷戀>>最後幾句,以及筆者上篇文章<<本博通知:冬眠了!>> 有關逆流大叔果一段。真正對你好的人,不會讓你走在火線上,作沒有意義的犠牲。我知道上述這段文字不會去到閣下的眼前,就算走到閣下眼前,你也只會罵作者無良。 

但作為兩個孩子的父親,筆者仍想再講一次:[聽到好啱聽的話,讚對方深明大義,主持公道後,停一停,諗一諗對方口講果句,同做出來的是否一致?更甚者,對方會否甚至藉你的行動去撈底謀利?再諗清楚真的去做究竟會否傷害到自己,計算好能承受及願意承受最壞的結果先好跟住去做?反之,聽到好克你憎的話,講完粗口,鬧完對方無良知後,停一停,諗一諗究竟對方做乜要明知俾你粗口問候,都仲要講,尤其是當果個係你阿爸阿媽!]

再講一句不中聽的話,那些口中說[為了孩子、無路可退],只叫人衝而自己唔衝的中年、老年人,有一天也會說 [為了孩子、要繼續活下去],然後快活的過其怪獸家長、快樂中年的生活。餘下的就是年青人,獨自面對刑責,與及後六、七、八十年的漫長人生。坦白說,除左阿媽阿爸,真係沒有人有義務講一堆會俾人鬧,但為你著想的話。在網絡世界,叫你衝的人多,叫你停一停,諗一諗的人是絕對少數。因為很多人已被滅聲。筆者盡了心力,會繼續冬眠去。



以下為正文內容:


很多磚頭前輩都說:[沒有租不出的物業,只有租不出的價錢!] 事實係咪真係如前輩所言呢?

但筆者的確有間吉足成年幾兩年,甚至附近的地鋪都租得九九十十都未租得出,筆者果間都仲未租得出。要搞到最近,才正式租出!

路人:咪玩啦!街舖點會租極都唔出租?

筆者:確實係租極都租唔出

路人:係咪你太無良?開價太狼死呢?

筆者:筆者出名係佛系收租佬。筆者又點會狼啦?但即使我甚善良,都係可以租唔出的。

話說2017年中,在相熟內地經紀推介下,筆者夫婦同朋友夾份向大陸發展商買了一間一手地鋪。(對,筆者是地鋪舖主,好不威風,如果地舖是在香港的話…) 這類地鋪在內地的學名叫:臨街住宅底商。(類以下圖) 結果,筆者夫婦第一次同朋友夾份,就出事了...


其實地鋪是位東莞的一個新區裡的一個新屋苑,共有N期。筆者買的已經不是最早果期。之前期數住宅及商鋪早已入伙,我果期也將在2018年開始入住。根據經紀的資料,當地幾年後將會有地鐵通車,出口正在地舖附近。而且,預期淨租務回報4%以上。經紀還能提供第一、二期的商舖租約給我們看,證明租務回報的確有4%多一點。

當然,地鐵通車之說可在網上查證。但筆者絕對不信出口會在地舖附近之說,而且附近商舖的租約就算係真,筆者都唔信。因為世上有好多人愛做媒,引人落搭。

筆者心想發展商開價幾多,就打個9折,預計呎租就打個7折,那應該接近現實了吧。這樣一算,淨回報有兩厘幾。由於內地出租物業,業主的租金是淨袋,即是不用交管理費,也不用交稅,即是上述回報等同香港買樓的約3%租務回報。那只要守幾年,等到地鐵通車,租務回報應該就會相當可觀了。

其實,筆者係無買過大陸一手樓的,亂噏以為可以打折。但筆者太太一聽我說打個9折,她立即說要開價打8折,否則不買。當然,讀者應該知道筆者太太的講價能力,尤其是LAST MILE的講價是驚奇的神準。基本上太太鐵筆一算,命中率高達七八成。但筆者同朋友還是說不如開85折吧。

一聽我們的開價,職員竟然說:這口價怎可能呢?上一期一開賣都要這口價啦。

一聽到這句…  筆者心諗:天呀!原來真係有得講價

之後,就到經紀與發展商的職員聚埋一堆開會,依依蛾蛾。發展商的職員說要同總公司匯報。那邊經紀就話要請大佬向總公司申請。

一輪擾攘,發展商的職員說,本來不能減價,但因為只剩幾間,同公司報告時可以講拉上補下,所以可以打折,但只能給到9折。但太太這時發揮強大戰鬥力,就要起身走人。

結果,發展商的職員及經紀再分別向總公司申請多一次。最後,我們一蚊不加,就85折成交了。即是連同這次,太太已經N次一估到價了。發展商的職員還煞有介事的向我們說要簽保密協議,不能外洩單價。

及後,筆者更從不同渠道得知原來經紀在這類全新物業銷售中,佣金能高達10%以上。即是說:海鮮價也!其後,我們從其他當地代理口中得知,我們這口價只算這個盤的商舖中的中等價位。哎呀早知聽太太講開八折啦

那為何地舖居然要吉足成年幾兩年,甚至整期的地鋪都租得九九十十,筆者果間最近先租得出呢?

原因有兩個:

1. 內地很多新區新屋苑,買家都是以毛胚房型式購買,即係用來炒的。所以,屋苑一般要等待附近的交通及配套充足,居民才陸續入住的。所以,雖則屋苑一二期已入伙,商鋪的租務市場在入伙初期,必然是相對淡靜的。筆者相信要守到地鐵通車,當地的租務才會火熱起來!

2. 筆者與太太都係佛系收租佬,一向都係十分懶。之所以願意走出香港同深圳的COMFORT ZONE,全因朋友講明佢會負責所有租務事宜。最終,筆者與太太發現原來朋友對租約條款十分著重,爭取高租金之餘,仲要爭取埋相對較好的自動租金上調機制, 還有一堆對業主有利的保障性合約條款。原本剛剛入伙,商鋪租務已經不太旺,朋友的高要求不僅令一些租客卻步,甚至令一些經紀也不太願意配合。

好事多磨,2019年中,鋪頭終於在朋友努力下成功租出,淨回報卻只有2% (相對香港租務回報大約2.5%)。但以呎租計,只有買鋪時經紀聲稱的呎租的不足一半!這引證筆者常說:[信經紀一成,必然雙目失明]。回報雖則好低,勝在有租金緩步遞增機制。對筆者與太太來說,租出了就已經算是放下心頭大石,可以用折箭法處理這個物業了!

 SOURCE : WHATSCAP

仍舊係果句:如果有年青人路過,筆者將一些有些許營養的文章放在文末閱讀清單,訓唔著睇兩篇,應該就會訓得著,也可能令閣下對世界的運作有另一番理解。


閱讀清單:

關於世界觀:

關於中國經濟爆煲論:

關於主流思想的誤區:

關於香港房屋問題:
關於低位撈貨 及 與經紀過招的經驗:

關於香港填海造地:

關於積極的人生態度:

關於危機管理:

關於鍛鍊獨立思考能力:

關於眼下的本地政治事件:


延伸閱讀:

23 則留言:

  1. 謝謝三兄補回這有趣的經歷, 內地住宅底商的經營情況, 跟香港相去甚遠, 主要是小區設計及消費習慣不同, 收實2厘, 坐等升值, 都係美事一樁!

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    1. 謝謝唐兄!
      其實這應該是小弟比較失敗的磚頭投資。無他,因為沒做足功課!

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  2. 斗滿兄,不好意思。意外刪了你的留言...

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    1. 好明顯你完全明白我的意思, 給你一個讚, 哈哈!

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    2. 本來想刪了第一個已刪除的留言。原來刪了後,你後續的回覆會消失。又中伏了!ANYWAY,感謝斗滿兄支持。

      事實上,小弟已對鯊魚留言無感,要咬就咬,也懶得去刪及回應。反正,鯊魚在我地盤咬我,如果真的宣洩了情緒,也不是甚麼壞事。

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  3. 仲諗住搶抄發, 點知已經排幾位之後, X_X
    三兄太受歡迎了!

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    1. 都係二當家俾面而已。
      小弟不被鯊魚撕咬已經算執到了!

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  4. 比起正文,我更愛三兄的前言!

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  5. 多謝三兄分享實戰記錄,真心感受到三兄傳授智識的熱心,尤其是對年輕讀者的厚愛。想當年,自己年少無知,如若有三兄這種熱心好人教路,該少行多少冤枉路?對於大陸樓鋪,像小弟無知的人也該不少,看過三兄的文章已有所體會,感謝三兄分享。

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    1. 謝謝留言。只是廢文一篇。師兄過獎了!
      可能小弟OLD SCHOOL,人雖然不可能一步登天,但我信一步一腳印,總覺得力爭上流是看個人意願。就算客觀環境如何,人也可以在原有基礎上每天進步。當一個人每天有些許進步,十年八載後回望,就會發現自己長進不少。我也嘗試在每天改進自己,希望when I get old, I have a story to tell. 共勉之!

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  6. 多謝三兄分享,大陸的確買咩都要講價,而我就最怕講價嘅,面皮薄之故,所以成日買貴嘢:(

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    1. 謝謝風兄留言!
      小弟見風兄巨著放已在各大書店當眼位置展示,相信風兄著作很快又要再版加印!再祝風兄巨著一紙風行!

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    2. 三兄又取笑小弟了,小弟本廢書邊有咁多人睇,靠網友俾面而已。
      講番轉頭,宜家出一本書,賣一本收幾蚊雞,真係得啖笑,志在完一心願而已。至於賣到幾多,佛系吧,哈哈。

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  7. 談及業主收租,小弟近日亦有新經驗,在此說兩咀:

    話說小弟放租的樓是三十年以上的蚊型舊樓,只有一部電梯。早幾年開始電梯已間唔中神神下,於是一眾業主話夾錢換電梯。

    但夾錢換電梯對很多業主來說是一大舊錢(每戶要夾幾萬蚊),搞左好幾年都未成事;近月終於開工。

    於是問題來了:當我通知現有租客電梯要停三個月,租客即刻話搬!結果和租客商討一輪後,結論是停電梯期間免租,但租約繼續。

    很多人以為做了業主便一勞永逸;但其實當中亦有很多麻煩事,以及不可預見的情況/支出。絶非一定會一䖠風順。

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    1. 米兄,其實業主有易話為的佛系,也有計到盡的算死草。
      可行的話,盡量鬆兩章俾租客,做個佛系好業主,是值得鼓勵的好事來的!

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  8. 好不難得, 三兄找數文都要撈下汁!

    近期天朗氣清,應該無鯊魚出沒, 況且泳客早已不在,不用擔心吧。

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    1. 謝謝快兄支持!
      泳客的確已經上左水去冬眠,鯊魚應該不會追到上岸吧!

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  9. 三兄,多謝分享。有勇氣走出舒適區,已經不簡單了!

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悶文觀止

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