2018年12月6日 星期四

磚門數讀(四):房屋供應的美好時光?

筆者一直提出香港房屋供應問題十分嚴峻。香港的房屋問題現時已經不是傷風感冒之流的問題,而是已演變成重病頑疾。閤埋眼當無事發生,長遠下去將積重難返、藥石無靈。增加土地及房屋供應絕對是逼在眉睫!所以,就算寫得辛苦,又要找數據支持,筆者仍然堅持要寫<<磚門數讀>>系列。請多多SHARE出去,鼓動朋友們支持政府增加土地及房屋供應,尤其是不要動輒反對住所附近增加土地及房屋供應的計劃!

閒話少說,直入正題,先睇下圖公營房屋短期供應量。

 SOURCE : https://www.housingauthority.gov.hk/linear/tc/about-us/publications-and-statistics/forecast-public-housing-production/index.html

根據政府最近發表的房屋委員會公營房屋建設計劃(1)未來5的供應如下。來年是高峰期,有27,100伙。但注意去到2022/23年度,居然只剩下14,400伙,究竟發生甚麼事呢?那2023年打後的供應會反彈,還是再尋底?


再睇下圖私營房屋短期供應量。


根據運輸及房屋局:私人住宅一手市場供應統計數字(截至2018930 )在未來三至四年間大約可提供93,000個單位,連已預售的單位也加回去,就是107,000個單位。但實情運輸及房屋局數據有幾準呢?

翻一下舊帳,2014年政府預估,在未來三至四年間大約可提供73,000個單位,連已預售的6,000單位也加回去,就是79,000個單位。



結果,根據2018年的實際數據,2015-2017已落成的私人住宅數量共43,700伙。再加上差餉物業估價署公布的《香港物業報告2018》預估2018年的落成量為18,130個單位,等如共61,830單位。即是按四年計,政府預算的準確度只有78%。如果按三年去計,就真係射箭,射左去隔離個靶咁遠。


由於疑點利益歸於被告,筆者當本屆政府發奮圖強,今年的預測100%準確。那未來4年落成的私人住宅數量大約是怎樣呢?

根據 香港物業報告2018預測數字,2019年預估私人住宅落成量大約為20,370伙。上文算過,根據運輸及房屋局數字,私營房屋市場未來三至四年間大約可提供93,000個單位,連已預售的單位也加回去,就是107,000個單位。扣除2019年預估落成量大約為20,370伙,即2020-2022的供應量會是平均每年28,877伙。(真係做到?近三萬的私樓供應十幾年未見過喎...)

l   2018年:18,130 (香港物業報告2018預測數字)
l   2019年:20,370 (香港物業報告2018預測數字)
l   2020年:28,887 (三人行斷估)
l   2021年:28,887 (三人行斷估)
l   2022年:28,887 (三人行斷估)

那末來4年的總供應量會是多少?由於只是斷估,筆者將房屋委員會公營房屋建設計劃未來5年的供應量預估中的2018/19財政年度的供應當成2018年的供應;2019/20財政年度當成2019年的供應,如此類推。20182022年度三人行斷估香港房屋總供應量出籠!


每年成4萬幾個單位好多呢!仲唔係房屋供應的美好時光?

再睇下圖19952016年的落成量,如果上述預測真的做到 (筆者按:做到目標85折算執到),未來4年大約每年4萬多供應的供應量的確比2007-2016年時的低谷平均25,700高出很多。但比1997-200610年的59,800還差一大截。

那每年實際新增需求有多少呢?雖則好難計,但筆者仍嘗試斷估:

假設1:本地人初婚就有潛在搬出來住的需求
香港的女性及男性 - 政府統計處 (2018年版)報告顯示:2017年初婚 (男及女均為首次結婚)數字:34,263 (2)。按此,三人行斷估相關潛在需求為約34,263個單位。

假設2:跨境婚姻中的一半,會構成潛在新增房屋需求
香港的女性及男性 - Census and Statistics Department 政府統計處(2018年版) 2017年數字,跨境婚姻 (男或女均為非香港人)21,802(2)按此,三人行斷估相關潛在需求為約 21,802* 50%= 10,901個單位。

假設3:新增人口按全港每戶人數計,構成潛在新增房屋需求
根據政府統計處今日公布最新的人口數字,指2018年年中(即6月底)的香港人口的臨時數字為7,448,900人,較去年同期增加57,200人香港人口淨增長57,200人。扣除上述已計的涉及跨境婚姻的21,802人,其他新增人口35,398。假設按2017年平均每戶人數2.8人計(3),其他新增人口住宅單位總需求是12,600個。

假設4:非香港永久居民在本港潛在買樓需求:按2016年涉及非本地買家的住宅物業交易為約1000宗計 (4)。按此,三人行斷估相關潛在需求只有1,000個單位。

假設5:到香港工作的國內及海外人仕淨增長假設為零,沒有潛在居住需求。(這個當成零,真係好離譜,但無數據,唯有當住先啦!)

三人行斷估每年潛在住宅單位需求為:58,765個。當然,上述純粹斷估,低估潛在住宅單位需求的幅度,可能與政府年年高估未來三至四年潛在供應的幅度一樣有得揮。這樣斷估下,按未來四年每年潛在供應為約44,357個,斷估每年潛在住宅單位供應缺口為大約14,000個。

近年香港的房屋供應量中的好大部份,不是納米單位,或近期流行的龍床單位嗎?這些單位住2人已經很勉強了?如何住得到 2017年平均每戶人數2.8人呢?這個問題,要問陳局長了...  陳局長會否同你講:要交數嘛,將就下啦...

還有,上述還未計算原來的供應缺口。 <<香港2016年中期人口統計 - 主題性報告:居於分間樓宇單位人士>> (2) 2016年全港約有92 700間劏房,合共有 91 800 個住戶及209 700 名居住人口(包括約2 500名外籍家庭傭工)。劏房戶已佔全港總戶數3.7%。即是面數,2016年供應缺口已經有92700個單位。還未計,2017年及2018年所造成的供應缺口。

而且,筆者還要再一次提醒大家公營房屋對新增住宅需求的承載能力成極大疑問。以2016年的政府人口普查的數據,公屋多起13.9萬間,戶口數目只增7.1萬戶,及只住多4000人。即是公營房屋對承載新增單位需求的效率只有51%,對承載新增人口的住屋需求的效率近乎睇唔到。

重溫:<<磚門數讀 ():圖解香港房屋問題 ()>> 一文:

2006-2016年十年間出租公屋新供應13.9萬間,戶口數目只增7.1萬戶,居住人口只增加4000人。點解明明起多左十幾萬間公屋,只多住了4000人,難道一人住35間屋?筆者唔識答。點解明明起左13.9萬間間公屋,應該會多13.9萬戶,為何居然只係多左7萬幾戶,咁剩返果6萬幾間公屋發生左甚麼事?豬媽媽說:據她所知如果一戶很多人,又或者係擠迫戶,房署又沒有大單位供應俾佢,一戶是可以分配到多於一個單位係咪仲有其他原因呢?有興趣,可以問下陳帆局長。或者問下再貼地D住公屋的朋友。

仲有,筆者又要三提醒各位,由於現屆政府推出了空置稅,理論上私人發展商會減慢起樓速度,以消化現有庫存,及迴避相關空置稅。即是連支撐絕大部份新增房屋需求的私營房屋供應端,都極可能[天氣不似預期]。而且,現屆政府還要讓未來公私營土地供應佔比,由原來的6:4比,改為7:3比,令私營房屋供應端也出現缺水缺糧的情況...

最後,未來幾年面數見得下人的供應量,會否其實又係畫餅充饑呢?計及上述因素,未來4年的房屋供求情況會否令原本已極為嚴峻的香港房屋問題變得更加嚴峻呢?坦白說,筆者認為未來4年每年潛在住宅單位供應缺口,可能比筆者斷估的14000個高出不少。

如果看倌想知較可能出現的真實數字,請將私營房屋2020-2022的供應量打9折,計及承載新增單位需求的效率後營房屋供應量打8折,就知情況有嚴峻。如果想知最壞情況,請按私營房屋2020-2022的供應量按2014年政府預測準確度打8折,再將計及2006-2016年承載新增單位需求的效率51%後營房屋供應量打6折,即係缺口隨時加多一萬多個單位上去。上述仲未計筆者低估潛在住宅需求的影響。但筆者認為無謂再斷估下去,總之筆者對未來香港房屋問題持續無眼睇就是了...
 
寫到最後,筆者當然唔少得要多謝敝博常客,聲稱任內無一刻停止造地的曾特!香港真係多得曾特唔少!

圖片來源:蘋果動新聞


利申:上述言論純屬個人研究,不構成任何投資意見。
閣下睇淡又好,睇好又好,請當食花生睇戲好了!

 REFERENCE : 

1:運輸及房屋局:私人住宅一手市場供應統計數字(截至2018930 )




2:香港的女性及男性 - Census and Statistics Department 政府統計處(2018年版) 2017年數字






4:立法會文件 https://www.legco.gov.hk/yr16-17/chinese/bc/bc01/papers/bc0120170328cb1-706-2-c.pdf


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39 則留言:

  1. 回覆
    1. 感謝快兄支持!
      其實大家都知每年房屋供應在赤字中,問題只是缺口是1萬、2萬、還是3萬。但似乎無乜人諗這個趨勢對自己有甚麼影響。其實,最終會以不同形式燒回自己身上。不過上述言論又係猶如佛偈...

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    2. 最大的存量:二手市場,俾SSD封住左
      否則每年只有1% 人睇淡沽野, 已經有10000個單位推出
      不過淡友梗係覺得遲D供應會增多云云
      3D辣招乃係對淡友的懲罰, 那些人俾人罰緊仲可以笑得出個下吹漲
      小子無三兄咁好心機寫咁大篇野去"說服"人, 但我十分敬重你呢份苦心
      有緣見面的話, 敬你一杯!

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    3. 快兄,小弟有相當長的時間都是淡友,而且是很堅定的那種淡友。真正反思,也只是2014打後的事。否定自己堅信的東西,尤其要否定傳媒一直在鼓吹的東西,需要一個很漫長的過程。小弟很幸運有反思的機會,也希望其他人有這個機會去接觸真實的數據,及另一套思考邏輯。接觸後,選擇甚麼路向,是自己的選擇。但很多人沒有這個機會去接觸真實的數據,及另一套思考邏輯。小弟很喜歡你有篇文引用的一句話:"Wall Street is the only place that people ride to in a Rolls Royce to get advice from those who take the subway
      Warren Buffett." 很多人都被對不做研究、對世事一知半解,射完箭再畫標靶的傳媒所騎劫。我們人微言輕,能做的很少,但至少做了,盡了心力!

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    4. //有緣見面的話, 敬你一杯!
      斗滿兄有我的聯絡方法。有緣見面的話,美酒相待!

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    5. 多謝三兄繼續袋錢入我袋 XD

      睇咗三兄嘅文章同埋快兄嘅留言都好慨嘆,身邊都有唔少嘅朋友都被某些傳媒誤導,信中國就爆煲嘅有,信美國會打巢中國,香港攬炒嘅有,信香港政府黎緊幾年會有海量供應嘅又有。因為以上種種原因而選擇放棄喺宜家呢個大好時刻上車,我都覺得好奇怪,所以都係放底誠哥一句至理明言"自住嘅,計得掂數就買啦"就算,都不想過份爭拗。

      我自問真係冇各位前輩咁叻,可以搵到咁多數據同論點引證,我只係睇到如果政府真係有咁多土地供應,何解政府仲要玩插針式起樓?何解啲新盤蚊型單位比例越黎越高?係有咁多地,一早就規劃到起到啲樓有咁疏得咁疏,中間搵啲大草皮大公園大水池隔開晒,仲要玩插針?

      樓市的確係下行期間,但如果真係好似傳媒所講黎緊將會劈價357成,點解成交量會咁少,少到某啲大地產行吹風過咗年就要裁員?唔係應該人踩人式掟鎖匙落地產舖,求啲經紀幫手賣樓咩?佢地有冇諗過除咗SSD之外,BSD、DSD、壓測實行後,造就咗幾多有實力嘅業主持貨?

      中國經濟真係差到咁,咁點解屯門、上水、元朗依舊淪陷?仲點解咁多內地人落黎買野?

      總覺得做人係咪有時應該要難得糊塗? XD

      五斗米

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    6. 五兄,小弟認為香港住宅市場供應不足是事實。未來三年有比以往多的新單位供應,也是事實。中美貿易戰中,中國處於相對劣勢是事實。中國及全球經濟增長轉弱也是事實。中國經濟是否爆煲則視乎爆煲的定義?如果是指明年增長放緩至6%,甚至5%,那也很可能是事實。而在中國經濟增長轉弱之下,仍有巨大的購買力都是事實。問題只是人要怎樣看待這一堆全是事實的東西。一杯水是半空,還是半滿?端視人的角度!

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    7. 三兄,十分同意你的講法,亦十分喜歡你提出的「半空」「半滿」的論點,一矢中的,受益不淺。^^

      五斗米

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    8. 米兄過獎了。小弟只係坊間150萬個升市樓神之一,希望水退時有穿泳褲就好了!
      請多來留言分享!

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  2. 謝分享。

    小弟是建築行業的一員,同業告知,現時屋宇署及其他部門對樓宇的審批只有越來越嚴,因為起唔到樓唔關佢地事,相反把關不嚴有咩出左事佢地就要上身。因此建築期只會越來越長,因此影響短期供應。

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    1. 米兄看到建築期只會越來越長的問題。
      上述如果再配合埋供應商自己都放軟手腳去起樓...
      唉... 又係今人心酸的結局!

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  3. Thanks for sharing! 政府每次預算起的公營房屋數量,實際上落成的都是少很多。

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    1. 公營房屋建屋預測,同政府公佈未來三至四年私樓潛在供應無次準一樣...
      五餅二魚做不到,惟有畫餅充饑...

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  4. 4000 入住呢下真係撲朔迷離........

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    1. 數字不會說慌,公共資源運用總有貓膩...

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    2. 小王不熟識香港的公屋制度, 不過澳門的是, 申請經屋(類似香港公屋)成功後除了要鎖16年和不可出租(表面), 其實沒有太大限制,所以很多人申請到寧願拿來做貨倉, 因為實在太平, 不要白不要

      不知香港是否也是? 還是會check 住有無人住? 如果可以不住, 咁4000人就解釋到了...又或者拎左屋就番大陸住...爽YY

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    3. 小弟所認識的人中,也有拿公屋做倉的人。聞說也有人當渡假屋,俾親戚住,也有些人申請間公屋的目標只係為綠表資格抽居屋,也有人為左多一間公屋住,兩公婆玩離婚... 查到濫用,理論上個單位會被收回,但實際上好難查到。

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    4. 小子所知, 大量國內新移民扮兩公婆打交, 分戶, 無本生利一開二, 二開四
      再生大量小朋友細換大
      可憐香港市民要俾15%DSD 先可以買多間
      買大D就要傾家蕩產, 冒住市跌燒炭死之詛咒!
      人家出下少少花招, 社福署便急急幫拖
      1% 公屋流轉率? 汪生怕且要收回呢個咁"誇張"的數字
      怕且當中有不少係呢D分戶...

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    5. 真係...唔知講咩好....
      香港人咁辛苦朝8晚10捱到隻積上車都要上龍床盤..人地unun腳收兩間公屋可能大陸仲有十間八間做緊收租公/婆...生幾件食埋老綜...爽皮到...

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    6. 快兄、王兄,福利體系的尋租行為很難避免。積極點去看,能自行更生,自強不息也是一種福份。我輩努力點,自求多福吧!

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  5. //而且,筆者還要再一次提醒大家公營房屋對新增住宅需求的承載能力成極大疑問。以2016年的政府人口普查的數據,公屋多起13.9萬間,戶口數目只增7.1萬戶,及只住多4000人。即是公營房屋對承載新增單位需求的效率只有51%,對承載新增人口的住屋需求的效率近乎睇唔到。
    啲個實在離普

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    1. 公屋尋租行為是草根回應房屋供應不足時,令人無奈的市場行為。人性使然...

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  6. https://wftamalex.blogspot.com/2018/04/blog-post.html?m=1
    林生答左

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    1. 感謝本熊兄文章!林生文章當中這一段(如下)令人感歎,其實有多少反對增加供應的港人知道自己在做甚麼。2023~2026年公屋供應斷崖式下降只是其中一個危機點。最快202X年,最遲203X年,政府熟地歸零才是危中之危。詳見磚門數讀第三篇。

      //土地供應專責小組昨天(26日)開始「覓地大辯論」。政府指,未來8年的「土地荒」最為嚴峻,而小組主席黃遠輝日前更指,要到2028年,即10年後,土地短缺才可紓緩!報載,出租公屋在2023/24年度的落成量將不足1萬伙,比年均2萬伙的供應目標低逾5成!2023至26年的公屋供應更或「斷崖式」下跌,現屆政府的覓地工作,似乎遠水難救近火。作為市民,我們絕對不能繼續當「睇唔到」!

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  7. 三兄,有入就有出,不知可否找到移民、移居外地、到大陸工作、到大灣區居住與退休等數字呢?這會有隱蔵的房屋供應。

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    1. 風教授思慮很周密。小弟寫文時都有考慮這個問題。但觀乎政府統計處的香港人口統計中的香港人口定義,其實有排除不在港的香港永久居民。所以理論上,筆者對需求的統計是有考慮上述因素。但當然,斷估就是斷估,與精準相距十萬八千里!

      //根據政府統計處今日公布最新的人口數字,指2018年年中(即6月底)的香港人口的臨時數字為7,448,900人,較去年同期增加57,200人香港人口淨增長57,200人。扣除上述已計的涉及跨境婚姻的21,802人,其他新增人口35,398。假設按2017年平均每戶人數2.8人計(註3),其他新增人口住宅單位總需求是12,600個。

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  8. 香港冇戶藉制度,就算D人移民都仲當香港永久居民,
    但反轉黎睇,依批走左既人點都唔及黑工/非法/留學/雙非/未夠三粒但住係香港既人多啦。
    果批人反而實實在在佔用緊香港既土地(天橋/山洞/營地/M記/棕地)或房屋供應(公樓/私樓/宿舍/劏房/工廈Studio)
    你睇下新界東D租務係幾咁誇張就知道幾多單位唔係租俾香港人住的了

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    1. 艾力兄,租務市場是小弟最憂心忡忡的。因為好多人仍未感受到問題的尖銳性。草根階層已經在經歷被排除出正常租務市場,被逼進駐劏房的情況。供應缺口每年以萬計的向上堆積,火勢正在從草根階層向上燒。筆者在寫 磚門數讀(五):租務市場的睡火山,如果寫好,再給艾力兄品評!

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    2. 艾力兄,本熊兄以下引文,令小弟對未來的私人租務市場的惡化程度,更加憂慮。未為未來四年還有每年4萬幾的潛在房屋總供應,點衰都應該會有3萬幾出現。2023-2026,連公營房屋隻腳都斷埋,真係不知如何是好...

      //土地供應專責小組昨天(26日)開始「覓地大辯論」。政府指,未來8年的「土地荒」最為嚴峻,而小組主席黃遠輝日前更指,要到2028年,即10年後,土地短缺才可紓緩!報載,出租公屋在2023/24年度的落成量將不足1萬伙,比年均2萬伙的供應目標低逾5成!2023至26年的公屋供應更或「斷崖式」下跌,現屆政府的覓地工作,似乎遠水難救近火。作為市民,我們絕對不能繼續當「睇唔到」!

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    3. 嗯 在下親身經歷過,一件唔係太靚既貨租出去都真係十幾廿枱客約睇,有D真係年年被迫遷... 當然我只係跟市價,不過之後換左件貨,應該少D機會再見到依D人了

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    4. //一件唔係太靚既貨租出去都真係十幾廿枱客約睇
      有時租務旺季係可以好誇張。

      現在市區萬幾蚊的細三房應該好搶手。有朋友話佢個單位剛剛有台客住左1年多退租,轉租另一台客,已經加左10%以上。

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  9. 好文!!! 所有大家好襯而家樓市回調就盡早上車!

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    1. 斗滿兄,感謝支持!
      斗滿兄豪情萬丈。相反,叫人作投資決定(無論上車、落車、或者叫人唔好上車都好),所涉及的責任對小弟來說太重了!小弟寧願作為信差,盡心力展示出準確數據,讓看倌自行評估好了!
      BTW,斗滿兄的買樓記六,又有彩蛋,令人期待!

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  10. 感謝BLOG主分享,小弟因為工作關係睇過幾份類似報告,可以俾少少意見大家討論下。我認同Blog主結論,香港房屋供應不足,但數字稍為高估。

    1. 考慮將公營,私營需求分開計算,因為係兩個不同市場

    2. 並非所有初婚家庭都有置業需求,統計上亦會分成各種唔同既核心家庭,一般會將呢個數乘以「入住私樓比率」再得出數字會更準確

    3. 除左結婚,其實離婚,拆遷,公屋戶流動,核心家庭分折,投資移民,人員流動都會影響私樓需求,但呢堆數比較難計,可以簡化直接套用大學已估計的數字

    題外話:
    純粹個人意見,不喜勿插。供應只係影響樓價既其中一環,香港私樓已經高度金融化,資金既進出,對香港既長期信心先係影響樓市既最大關鍵。

    我認為坊間耳熟能詳,只升不跌既分析理據唔係唔啱,但只係「部份正確」,因為只聚焦在本地因素而忽視左對宏觀環境既分析。大家睇番過去幾次財富大蒸發,其實都係源自信心危機,係外圍影響令本地經濟情況急劇惡化而引發樓價大跌。

    過去幾年低息環境持續,香港受惠中國經濟總量增長,宏觀環境一直好穩定,令好多分析員都忽視左宏觀風險(寫左都無fund house睇,不如慳番)。我並無意討論或估計未來樓價升跌,只係想指出如果未來香港樓價PK,一定係外在因素而非本地因素影響,單單以本地因素去做投資決定好容易GG。

    最後想補充有關「剛需」既睇法,剛需影響既係租金,但並非樓價上升既最重要因素。我舉例說明(先不論升值預期對投資者的影響),假設某城市剛需真係咁勁,該地租金會急升(租金回報3厘升到5厘)。由於10年美債回報先得3%,資金就會流入投資令樓價上升,價格上升令回報回落到接近3厘。其後租金再因剛需而上升,樓價就會被租金帶動而週而復始上升。

    但最近幾年,參考香港差餉物業估價署既數據,香港樓價指數升幅係大大跑贏香港租金指數,為何?一是因為低息環境,二是因為香港人越來越想擁有物業,原因你懂的。未來會不會出現什麼情況令香港人(或業主)不想擁有物業?呢個就真係唔知道了



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    1. JOE兄,感謝詳盡回覆,並提供另一套思考角度。筆者同意中國與香港經濟增長的確影響樓價與租金 (另外兩條柱是:整體住宅供求,及貨幣供應)。筆者亦一直強調樓宇買賣市場無剛需。

      但亦請JOE兄理解敝博的成立不是以說服讀者買樓為目的,敝博不認同買樓是唯一出路,也盡量避免談及叫人買樓或不買樓,因為當中涉及很多個人因素。尤其磚頭系列數篇拙作,單純列出數據以評論整體住宅及土地供求情況,並非純粹談論私樓供求。事實上,拙作也沒有將私樓需求從整體房屋需求中抽離,因為無法上樓入住公營房屋的香港家庭,就無可避免要進入本地(或大灣區)私樓租務或買賣市場。筆者不知如何抽離,也未曾在任何一篇文章論及抽離。

      最後,希望作出一個官方說明:請勿以評估私樓樓價升跌的角度去看磚頭系列數篇拙作,否則可能出現誤判,或者張冠李戴的問題。

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悶文觀止

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