磚門數讀 (三)：202X年政府住宅土儲歸零

前言：這篇絕對是<<磚門數讀>>系列的癲瘋之作 ！睇唔明，好正常，睇多幾次就會明 ...   閒話少說，筆者斷估政府土儲歸零的日子是202X年。如果師兄師姐有朋友在政府發展局工作，請看看能否找出政府現在真正的住宅地土儲數字。筆者絕對希望自己只係太瘋癲，諗得太多了... 

上一回<<磚門數讀 (二)：圖解香港房屋問題 (下)>>，筆者已說明對本港中長期土地供應是十分悲觀。再看政府的土地供應專責小組專頁(註1)，筆者是完全絕望。政府在報告度直接承認：”在2005年後，土地開發的步伐幾乎停頓，過去10年間已發展土地面積可謂原地踏步，導致各項土地資源不足。”  再看下面 圖一 已建設土地的總面積，不要以為你大近視，2005同2010年條BAR係幾乎一樣的 (即係5年間可能根本無(乜)造過地)，2015果條BAR都係只高出2010年果條的屎咁多。

圖一：已建設土地的總面積

根據土地供應專責小組專頁，原文照抄：”1995年至2005年，香港已發展土地的面積共增加了6,000公頃（一公頃相等於一個標準足球場），然而，2005年至2015年有關數字卻大跌至只有400公頃。”即係香港在這個十年間平均每年造了40公頃的土地。不要以為這40公頃全部用來起住住宅，按政府的預算，只有大約35%用作起住宅(餘下是經濟用地及基建及設施用地)，即是過去10年造好的新地中，每年用作起住宅的部份只有14公頃 (14個標準足球場）。

只有大約35%用作起住宅，條數典計出來嫁？據筆者同蓋世豪俠學返來的”段古母辛府”絕學，條數可以用下表”直至2046年的整體土地供求估算(公頃)” 段估出來的。直至2046總住宅用地(768+902)/總各類用地(2625+2095) = 1670/4720 = 35%，即住宅地佔總用地35%。

圖二：2046年的整體土地供求估算(公頃)

大拿拿14個標準足球場又可以住多少人？圖二注明直至2026年的土地需求是768公頃，按 圖三 現行土地供應措施一覽 藍色的數字 能做出38萬個單位。即政府預估：380,000 個單位 / 768公頃 = 495 個單位/公頃，即係一公頃住宅地能建495個單位！(這個數字有極多爭拗，比如鏗鏘集最近一集<<土地大辯論>>有專家話政府因為想扮缺地，所以在假設平均每個單位所需的面積上有很大水份。另筆者找到另一篇新聞，見註2：學者憂政府土儲不足推高樓價，該無開名的學者估是每公頃住宅土儲能建~690單位，但上述假設是基於全部地都是啟德大大塊地。所以應該只可作為可建單位的上限。) 但由於沒有可核實數字作佐證，筆者仍按政府數字的 495 個單位/公頃的基礎進行估算，咁14公頃可以建6930個單位咁大把。

圖三 現行土地供應措施一覽

6930個單位這個數字又係乜野概念呢？根據同一個政府網頁，我們在2007-2016年新住宅落成量(包括公私營房屋)的平均數是25,700 (見下圖四：新土地住宅落成量)。6930個單位僅及上述新住宅落成量(包括公私營房屋)平均數的27%。

圖四：新土地住宅落成量

即是我們不止單位嚴重起唔夠，連造地都做嚴重不足。要做25700個單位，我們應該要每年造25,700/495 = ~52公頃的住宅地，但我們只造了14公頃，即係我地每年食左~38公頃的住宅地土地儲備穀種。即是2005年至2015年十年間，我地就食左380公頃地的住宅地穀種。講到這裡，你會話：”世界無可能咁黑暗既，無可能既，你呃人！” 唔！…  講到這裡，又要多謝自稱""任內無一刻停止做地"的曾爵士！

圖片來源：蘋果動新聞

講到這裡如果你認為你知筆者想講乜，對唔住，你仲未知世途有多凶險。2012年發展局首度公開香港政府的土地儲備中住宅土地有391.5公頃。如果按2005年至2015年每年食穀種38公頃住宅地的速度，我們將於2012年後的10年將穀種食光。2012後推10年就是2022年！

咪絕望住，點解？因為仲有更絕望的在後頭。按房委會2017年尾公布的五年建屋計劃 (即2017-2022共有公屋及居屋供應分別逾7萬及2萬)。即是公營房屋要新增供應量至每年1.8萬間。而 按香港差餉物業估價署《香港物業報告2018》初步統計數字 (註3)， 2017年落成量17,790， 2018/19年預估的18 130個及20 370個，即私營房屋也要增產至每年1.8萬間。即是未來新住宅落成量(包括公私營房屋)將不再以過去的25700個，而是3.6萬個，轉化每年消耗36000/495=~73公頃住宅地。即是我們食穀種的速度將由過去的每年38公頃，提速至73-14=59公頃。

而根據在非「熟地」上建屋的一般程序及所需時間（下圖五 在非熟地上建屋的一般程序及所需時間），批出樓宇建設及基建部份的施工時間大約是4年。即是上述2017年開始的新住宅落成量(包括公私營房屋) 3.6萬個所用的地有絕大部份都是來自2012年發展局首度公開香港政府的土地儲備中住宅土地有391.5公頃中的地。(有位前立法會議員當年估政府在這391.5公頃土地儲備中發了水，實質只有150公頃。見註3：政府評估391公頃 專家稱僅150 住宅土儲再縮水 「夠用兩年多」)即是我們食穀種的速度不是前面計的每年26公頃，而是42公頃。咁即我們僅需要391.5 /59 = ~7年就能食完穀種，2012後推7年就是2019年！即係明年？可怕了吧！

圖五 在非熟地上建屋的一般程序及所需時間

就讓我們再仔細一點，圖一：已建設土地的總面積中 (為免大家又要SCROLL返轉到，再貼圖一在下面。)，我們可以看到2005年至2015年造出的新造土地的面積似乎大部份都在2010-2015年間造出來。就當2010-2015年間造出來的地佔總數400公頃的8成。即是我們在這5年間做了320公頃的地，即是每年做了64公頃的地，按住宅地佔比35%，我們在2010-2015年間大約每年造了22公頃的住宅地。按每年建3.6萬個單位及73公頃住宅地，我們自2012年政府公開土儲後食穀種的速度應該係每年73-22=51公頃。咁即我們僅需要391.5 / 51 = ~8年就能食完穀種，2012後推8年就是2020年！即係後年... 咁典算呀？

圖一：已建設土地的總面積

無可能咁悲悽的？政府無可能咁無能的？嗱！唔好一路鬧政府無能，又突然想佢有異能呀？鬧左咁多年，你都知佢無能嫁啦！好吧！我們就以港人一貫輸打贏要的核心價值，當政府確實有異能，甚至說到做到的角度去睇。圖二 直至2046年的整體土地供求估算(公頃) (又貼在下面方便大家睇) 其實是來自於規劃署在2015年開展《香港2030+》研究，報告是2017年刊出，即是下列的土地供應預估很可能是由2017開始計，即直至2026年的預計住宅用地供應660公頃是由2017-2026年共10年計的，即政府預計這個十年期，將能做出每年66公頃的住宅地 。咁樣計都仲係低過”按每年建3.6萬個單位，即消耗73公頃住宅地”的量”，如果真係做到每年66公頃的住宅地，按筆者的估算，食穀種速度會減少至7公頃。而政府自己估算的食穀種速度是10年期共108公頃，即每年10.8公頃 。既然要信政府有異能，筆者再按政府自行估算去計算。

圖二：2046年的整體土地供求估算(公頃)

但政府預計2017-2026期間每年平均能做66公頃住宅地，按住宅地佔各類用地35%計，即是應該預計能做出188公頃的土地，全期10年能做1,880公頃的土地，即是2005-2015的十年期造地量400公頃的接近5倍。睇到這裡，大家應該立即聞到伏味。究竟政府做左乜野手腳？再請看：圖三 現行土地供應措施一覽 (又貼到下面)，第一項"土地用途檢討"，即係坊間稱為的[盲搶地]，這一欄將創造500公頃住宅地，即佔政府660公頃住宅供應 75%的項目。土地用途檢討的定義是甚麼："土地用途檢討是一個持續的過程，旨在於規劃條件許可的情況下，在現有土地及沒有發展計劃或已無需作原來預留用途的用地中，物色具潛力作房屋及其他用途的用地，並更改有關土地用途。政府經過過去數年持續進行的土地用途檢討，已物色到分布全港18區逾210幅合共約500公頃的用地，可供興建逾31萬個房屋單位。"

圖三 現行土地供應措施一覽

即是說"土地用途檢討"這部份根本不是造新地，而是從現有土地中擠壓出來的。真正的造出的新住宅用地只有160公頃，或每年16公頃。這個造地成績與史上最差的2005-2015年期的惡劣成績相若，亦完全符合"政府無能"的現實。而問題是"土地用途檢討"沒有再在"中長期土地供應措施"的列表中再出現過，是否意味著波叔條"盲搶(地)"已經割完，而這500公頃已是政府櫃桶地最後一張牌? 而當"盲搶(地)"都割埋後，假若我們再無法開發新土地，我們毫無疑問將會步入完全絕望。

最後，奉上筆者對政府住宅地土儲變化的終極段估。

• 基本估算模型：筆者假設2013-2016，會按食穀種51公頃的速度計去消耗2012年政府公佈的391.5公頃住宅用地土儲。但2017起，筆者假設政府能做到每年66公頃住宅地(當中50公頃是改劃現有土地) 的8成目標，即每年53公頃，即食穀種速度會減至73-53=20公頃。但53公頃已經是筆者預估2010-2015年均造地速度的2倍多。按此大膽假設，政府土儲歸零的日子是2026年。
• 政府萬能估算模型：筆者假設2013-2016，仍會按食穀種51公頃的速度計。但2017起，筆者假設政府能完全做到每年66公頃住宅地(當中50公頃是改劃現有土地)，食穀種速度會減至政府自行估算10.8公頃。然後，2026年起未來20年，政府能完全做到每年39公頃住宅地(完全是新地)，食穀種速度會減至政府自行估算6.1公頃。按此天方夜談式的假設，政府土儲歸零的日子是2040年。

備註：上述估算已是筆者從坊間可找到的數字去推算出來。當中每公頃住宅土儲能建單位數字，存在極大的不確定性。而政府2012年公佈的住宅土儲也有人質疑是發水率極高。以按政府左遮右掩，毫不透明的資料，筆者傾向以為我們的住宅土儲數字自2012年公佈的391.5公頃基礎上，呈快速惡化的可能性較高。由於發展商必然有通天本事，知道當前政府住宅地土儲有多少，這也能解釋到為何發展商搶地也毫不手軟，同時十分惜售，取價不取量。

如果各師兄師姐知悉政府現時土儲數字，煩請告知筆者！筆者估計刻下政府只剩下不足200公頃的住宅地土儲。如果筆者估計正確，則若果政府在"土地用途檢討"，即係坊間稱為的[盲搶地]，也因不同地區人仕阻撓而無法達標，相信政府土儲歸零的日子將會比我們相像中快會出現。對此，筆者只有雙手合什，期望神仙打救香港。


悄悄話：這篇長文已長到寫的累，睇的也累，但仍希望補上這段心聲。香港其實有很多地。恰恰很多人頭上片瓦細得，令他們不想留在家中，甚至一到假期就想出逃旅行去。
我們畫地為牢，很多在我們利益圈內的地方不願他人去碰，甚至很多土地我們連在那裡都不知道也作了不能碰的前設。當每個人總想先開發觸碰他人利益圈的土地，缺地的問題根本無從解鎖。
我們聽任問題惡化，不停的飲鴆止渴，明知切細化，給多些人一塊細得住不下兩個人的瓦，只會造就下一波的二房三房危機。
我們明知王道是開發土地，卻要求政府做需求管理。明知缺地仍以不同理由去阻止開發自己利益圈內的土地，屋前的不能碰，屋後的不能碰，綠色的不能碰，藍色的不能碰，卻聽任有人將綠色的破壞成棕色。
與其說筆者對政府中長期土地供應絕望，不如說是筆者對在土地開發中港人能展示出解缺問題的決心絕望。


延伸閱讀，點擊前往  


磚門數讀 (一)：圖解香港房屋問題 (上)
磚門數讀 (二)：圖解香港房屋問題 (下)
磚門數讀 (三)：202X年政府住宅土儲歸零

註1：土地供應專責小組專頁

https://www.landforhongkong.hk/tc/demand_supply/land_strategy_ongoing.php
註2：學者憂政府土儲不足推高樓價
https://news.now.com/home/local/player?newsId=48644
註3：政府評估391公頃 專家稱僅150 住宅土儲再縮水 「夠用兩年多」
http://www.nshk.org.hk/pdf/c_awards/2012/059.pdf