2022年5月25日星期三

瘋狂的磚頭 (二十九):港樓末日系列第N回:移民潮及滯脹下的樓市價崩

事前閱讀,感受一下末日氣氛:

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正文

直入正題,如果熟市的朋友,應該從經紀、律師、銀行按揭部得知市場旺到不得了。尤其是800-1200萬的中價樓,成交更加暢旺。上車客、換樓客、投資客已全方位出動。不少大型屋苑已經破頂,整體大市也在蓄勢破頂。

可是從不少媒體報道中,香港樓市卻在下跌、持續下跌、甚至跌到萬劫不復的價崩當中。在這些媒體及作者心中,港樓可能已歷經了N次世界末日、無數次崩盤,且幾乎每天都在價崩當中。無他,只要睇圖的方向 [正確],港樓都可以如下圖一樣一直往下跌,永無止境。

要優質資產價格跌,其實好易,叫得停四大央行的印鈔機,再每日晌市場度撈返十吨八吨銀紙去燒左去,優質資產價格就會跌。

要港樓樓價跌,也很容易。除了要每日燒返十吨八吨印出來的銀紙外,再加上起足夠多的樓,讓想搬出來自住的年青人及新婚夫婦都可以搬哂出來自住,想細樓換大樓的港人都換哂,全港五十年以上的舊樓全都有秩序地換成新樓,港樓樓價就會停止上升。

但如果貨幣因素,房屋供求,樓宇嚴重老化等因素都沒有改變,也許,你只能係靠垂直幅圖來睇才見到樓價下跌。

事實上,港樓樓價在過去三年橫行,相對於同期天量的貨幣增量,經已是等 同內在價值下跌,期待連面價都要跌似乎是癡人說夢。

至於高通脹,咪玩啦,以往按揭利率十幾廿厘,樓價咪繼續升。通縮期,樓價先會持續地跌的。

至於按揭息率,上個美國加息周期,美國加左2.5厘息,香港才象徵式加左大拿拿0.125厘。眼見美國國力每下愈況,筆者極度懷疑今次加息周期,香港究竟會不會連一次息都唔駛加。

至於傳說中的滯脹,我們先要了解銀河系唯一超級大國的國策從來都是[出賣一切可以出賣的人]。即使佢唔覺意玩出通脹巨火,她也絕對可以,也絕對會毫不猶豫地透過出賣盟友來解困。遠的不談,只看庫爾德、阿富汗、阿拉伯之冬沿線諸國的慘痛經歷已經知道:[死道友,不死貧道呀!] 反正道友死了一整批,湊成個聯合國都無問題,總有新的道友浮出來送死。而且,美帝果班道友當中還有些送死過一次,然後再勇敢送死多幾次的。唔通應驗左某香港富商果句:[使死來使死去面果浸。]?

美國政府也許對外有心無力,連陸軍也慘敗給只有上世紀陳舊裝備的阿富汗,但在對內,尤其是殘害盟友以自肥的層面,美國從來是心狠手辣,刀刀見骨。當你望實歐盟的情況,就會了解到收割俄羅斯只係GOOD TO HAVE,做到就做,做唔到就算。美國的目標其實從來都是傻白甜的歐盟,希望讓真正威脅到美元地位的歐元喪失儲備貨幣的角色,從而為帝國續命。這點美國已經做到了。

在美國一聲令下,歐盟居然伙同美國沒收了俄國國家及部份富豪的資產及外匯儲備。經此一役,歐元與美元同質化,那儲歐元,不如直接儲美元 (SIDE EFFECT 卻是儲美元,不如直接儲金銀銅鐵石油糧食等大宗商品)。歐元作為美元替代品的角色全然消失,連歐洲內部的資金也瘋湧出逃至美國避險。

眼下歐元已遭受重挫,歐盟更深陷能源短缺、物價飆升,供應鏈斷裂、經濟衰退等多重危機。歐盟再再再次被美國收割。在歐盟經濟衰退的大背景下,貨物需求將會逐步下降,滯脹也終將隨著歐盟需求大幅下降而消失。所以很多人說,通脹會無止境的高速向上,對不起,筆者目前只看到歐盟被宰割後,世界會再一次陷入低需求,低通脹年代。

至於移民潮,看目前市況,似乎搬出來自住的,新婚需求或想細樓換大樓的港人的需求仍然遠大於移民所騰出的供應。在傳媒不停渲染移民潮的當下,讀者反而更應該擔心未來重新通關後的內地人在本港學習、旅遊及工作上的居住需求,以及極可能在未來幾年內發生的移民回流潮。這些因素將會令難得稍稍舒緩的港樓供求關係回復以往的緊張。

當然,筆者期望全部移民的港人都準備充份,到了目的地都能落地生根,生活愉快,沒有多少人會回流香港。畢竟香港的房屋問題及內捲問題已十分嚴重,若果他們移民成功,對他們自己以及留下來的港人,尤其是希望在提升居住水平的家庭,以及職場力爭上游的年青人,都是天大的好事。

但期望歸期望,現實歸現實。移民前最好還是真的作出充份的財務及思想準備。尤其那批經英國的5+1政策出走的人,更要有充份準備應付六年間可能出現的間題。古語有云:行百里半九十,即是行一百里路,要行到九十里才算行到一半。如果5+1年才拿到英國的移民簽證,恐怕最難行的不是第一年,而是往後五年,尤其是最後的第六年。

更要提防的是英國政府會否過橋抽板,為了選票收緊移民政策,或突然提高淮入門檻。畢竟英國從來是實用主義,不會請人食免費午餐,本來英國政府只係想吸納有錢有能力的港人移民,如果最終發現,好一部份都是存心過去R福利及免費教育的,會否在5+1屆滿前突然提高門檻,將條件不太好的港人通通踢走呢?

筆者衷心期望英國政府不要在殖民地時代搜盡民脂民膏,盤剝港人之餘,到了移民潮出現,再次口講仁義道德,做起來就陰陰濕濕,搾乾移英港人,然後再用完即棄,一腳踢返佢地返香港。畢竟移民難,回流香港,重新開始也不容易。

在此,筆者再次祝願移民港人在當地生活愉快;而香港也盡快能擺脫嚴重內捲,及[住得細、住得貴、住得殘]的魔咒


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