2021年6月23日星期三

瘋狂的磚頭 (二十六):打爛齋砵,高位接貨 (同場加映:新手上路,買賣車位的小心得)

筆者已經有整整三個月沒有出文。原因是一個字:忙

直入正題,長期讀者應該知道筆者基本上只會在傳媒、投行、財演高喊 [國破家亡、世界末日] 之時,才會出去睇樓撈貨。2015-162018年年尾,2020年頭,筆者都是淡市出擊的,幸而每次均也不辱使命,成功撈底

但最近,喜歡撈底的筆者終於打爛齋砵,在高位買了一個自用車位了

三人行高位接貨,是爆煲訊號嗎?....

... 邊有咁易爆煲呢

實情係,筆者在去年第四季(仍屬淡市期間),已要求用開的經紀給我物識車位,但可能是車位銀碼太細,經紀大佬們根本不放在眼內,市場也沒有多少個車位在放售,而且開售的車位不是開天價,就是距離遠或者難泊,所以筆者也就遲遲未能成功入貨。同時,由於筆者一直是計劃兩三年後才搬入新居,筆者也沒有太在意要盡快入貨

結果,人算不如天算,到了今年第二季,租客突然提前結束租約。既然上天有了這樣的安排,筆者跟太太商量過,決定聽天命,比計劃提早兩、三年搬入新居。因此,自用車位由 [可以慢慢來買],變成[必須盡快入貨]

眼見樓市越來越旺,越遲買,車位價格定必隨著市旺而水漲船高,筆者也變得十分著急了

在幾位兄弟鼓勵下,筆者也放下 [淡市撈底] 的癖好,決定在旺市主動出擊。筆者一方面努力催促經紀,一方面主動跟在屋苑告示版放售或放售的車位業主聯絡

由於是自用,筆者基本上沒有考慮租值,只考慮車位是否易泊,及車位兩旁是否有足夠的空間讓兩個小孩上落。筆者甚至已作好用創屋苑新高價買貨的心理準備

可幸,在多番努力下,筆者幸運地在不需要創新高的情況,成功在高位接了一件質素尚算可以接受的車位

最後,筆者也在此再次感謝幾位兄弟在[稱貨]期間,提供了很多寶貴建議。有一班好兄弟,真幸福呢

最最後,也講兩句樓市

話說最近有谷友問筆者,現在是否入市的時機

筆者立即回覆問:為何去年不買

谷友答:去年唔夠錢

筆者回:淡市買樓是最好的,因為淡市通常有大把貨可以選,就算是靚貨也會有得講價,肯勤力試票分分鐘鋤出個低市價5-10隻的靚野。可是到了旺市,次貨都要叫靚貨價,靚貨更加叫出個天價來等水魚。如果真係要買的,請買自己熟的地區,不要跨區,以免被坑

筆者自2018年起寫博,多年來都不會叫人買樓。可是,去年202010月,筆者已忍唔住破天荒叫人把握難得的入市窗口。筆者甚至講到好白:[筆者認為2020-2021年很可能是難得的入市窗口,目前甚至已經具備開始破頂的條件。

 2019年年尾社會事件、2020年頭世紀疫症、外加美國金融核爆、再加埋移民潮,個市衰到貼地了

同時,疫後中國經濟卻出現強勁反彈,並且開始享受科技紅利、去美元化的貨幣紅利。

再加埋美國瘋狂印鈔,短短1年多的時間,美聯儲總資產已升左一倍去到八萬億美元,美國M2也升左5萬億,去到20萬億的天文數字了。

香港作為全球三大金融中心之一,中國的天字第一號豬仔錢罌,港樓作為港人甚至內地人終極的財富儲存器,最終港樓會點走?還是由看倌自己諗吧

同時,一班中高層移民走人,留下來的港人會否多了上位機會?看倌也自己諗下吧。筆者目測就見到好多大公司,都變得機會處處了

再講一次,香港行的是國運,不是甚麼九運十運廿一運。如果國家真的能取代美國成為世界霸主,香港將必然是未來的紐約。即便國家只能繼續做二哥,香港也必然取代倫敦,成為世界第二大金融中心。所以,如果你希望繼續在香港生活,最好還是不要沽空香港樓市了

當然,如果你認為美國可以打爆中國,那就不要留在香港了。再多口講句,留下來的港人,請有心理準備,我們不可能再像以往一樣食兩家茶禮。美國不可能放過威脅她霸主地位的中國,更不可能饒過中國的國際金融中心 -- 香港。放棄幻想,準備戰鬥吧

 

同場加映:新手上路,買賣車位的小心

太太說:[你這次入貨睇車位的次數,比買自住樓的睇樓次數還多。]

筆者說:[買車位經驗少,梗係要多做功課,提防中伏嘛!]

由於經驗少,筆者的確做了一點功課。為免以後忘記,筆者也在此寫下一些小心得,同時供各位參考

第一,車位是本土市場,價值取決於屋苑的檔次 (豪宅區業主可能一人幾架車),屋苑的交通配套 (交通不便,會有較大的車位需求),大單位細單位的比例 (大單位的業主有比較多用車需求),屋苑單位與車位比例,屋苑所在區域的單位與車位的比例 (比如附近有沒有露天臨時停車場,商場停車場等),及屋苑及鄰近屋苑的車位擁有權及使用權限制 (見第二點)

為了買車位,筆者也自家製了一個簡單的車位供求研究,詳列附近的屋苑住戶數目,及各類車位供應。最終也發現筆者果區都係缺車位,長遠更是缺得十分嚴重

筆者有位兄弟就經常望實附近的露天臨時停車場幾時收返。因為香港很多地區的車位供應都是嚴重不足,要靠露天臨時停車場來維持供應。一旦政府收回該區的露天臨時停車場,就立即會引發當區車位供求嚴重失衡了

第二,有些屋苑是有車位擁有權限制的,即是只有屋苑單位業主才能擁有車位。有些更加有使用權限制,有些是容許非屋苑單位的車位業主辦證入屋苑,有些卻只准屋苑單位業主及租戶使用。有些屋苑甚至是排除非屋苑住戶進入屋苑,即是說,即使外人租用了屋苑車位,也需要業主提供住戶證才能進出屋苑車場。這也就衍生了租用住戶證的市場

第三,個別車位的因素也影響價值。大單邊、靠牆位、中間位、死角位、近車場出入口的車位價值,也各有不同。車位的大細,車位的高度,也會影響是否可以容納七人車,或大型SUV,即是影響潛在客源。柱位的位置,也會影響開門落車。車位是否靠近主要行人道或樓梯,也有可能構成泊車時的安全隱患。 

有關個別車位的優劣,也可以參考下文: 投資車位心得:如何分析車場的佈局及車位的價值?

最最最後,也舌伸及利伸一下,筆者不熟包括車位在內的非住宅類市場,筆者的車位純粹是自用。請各看倌不要以為筆者看好整體車位市場。另外,再講多一句:車位市場與住宅市場不同,車位是比較本土化市場,地區供求因素比較重,而且每個車位的價值都是不儘相同。買錯大地主拆售出來坑殺老散的車位,是可以[大牛市,輸身家]的。投資可升可跌,請做足功課

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