2018年4月24日星期二

磚頭導師 (一):磚頭導師與夜更的士司機

假設有位夜更的士司機(馬明?)話你知佢一早財務自由,朝朝訓到下午2點先起床,想幾點起身都得。你會話:車!你晚晚降魔降到三更半夜啦,梗係朝早唔返工啦。叫你朝早起身,你都實起唔到身啦。
圖片來源:應該係無線<<降魔的>>…除非唔係

但如果有位磚頭導師同你講,佢有N個單位收租,一早已經財務自由,朝朝訓到下午2點先起床。你可能會肅然起敬,甚至科水去上堂。當你科完水,仲上堂上到夜一夜,你可能會心諗:又話財務自由,明明係客仔全部早晨要上班,所以晚上先可以上堂。做導師的,當然是同返夜更的大眾一樣,早上訓覺,晚上工作啦。這是那門子的財務自由呢?對!日日訓到幾時醒,同你是否財務自由根本丁點關係都沒有,反而同你工作時間有必然關係。即是日間工作,晚上訓覺。晚間工作,當然是早上訓覺啦。

N個單位嘛,加晌來的確可以得啖笑。話說筆者有個親戚單係鄉下都有33層高的村屋,即是9層樓  但每棟都係收得兩三千蚊租金,加晌來都係香港一間細價樓。又話說筆者朋友常常笑言筆者幾間單位收租,筆者往往神回:N間加埋都唔夠你一間九龍站啦。筆者朋友又會神回我:自住樓來的,賣左訓街呀。所以,財務自由與你是否有單位數,高單位數,雙位數 (咁樣PRESENT得,通常即係十間多少少) 物業無乜關係,而係同你物業資產總值有多少,還剩幾多按揭,及多少正現金流有關。



<<瘋狂的磚頭 (五):財務自由靠磚頭,盛惠5球?>> <<瘋狂的磚頭 (三):一生三宅七千蚊>> 已經說明了所謂的一生三宅,甚至幾個單位收租,同財務自由沒有必然關係。筆者也是N個單位收租,到今日租金收入都未夠完全覆蓋所有物業(連自住單位在內)的按揭支出。

為方便大家明白,筆者再舉一個例子:一個有6個細單位收租的磚頭導師,物業總值3,000萬,按揭5 (1500萬按揭),租務回報4%,即一年120萬元淨租金收入,扣除管理費、物業稅、經紀佣金、執修費等等,實收每年90(7.5/),看似好多,好羨慕呢。但計落每月供款要5.6萬元,即現金流只有1.9萬元。OMG…  好多人份糧分分鐘高過佢(甚至N)

圖片來源:截圖自美聯按揭計算機


你可能會問,供息部份只佔三份一,那不是夠兩年就可以套返出來,仲有現金回贈1.7-1.8%。回報應該是大約係筆者講的 每五百萬本金五成按揭買磚頭,能產生到每月大約2萬元淨現金流”(見   瘋狂的磚頭 (五):財務自由靠磚頭,盛惠5球?)。這你就點到題了。這正正解釋為何他們為何財自了,仲要成日晚上同你上堂上到夜一夜,俾大家問LEE問路。縱使租金收入的7成可以作為核實收入,但在金管局3厘壓測低下,按上述例子,磚頭導師如要支持1,500萬按揭不停翻按的要求,他需要至少近14萬元的核實收入(見上圖)。按金管局要求,租金收入如要作核實收入需要打7折計,即是他需要至少20萬元的租金收入。即是一大班忠實學生不只是他們的無風險收入來源,更加是核實收入證明,以支援他們加按去套回按揭供款中還本的部份,以及賺埋銀行的現金回贈。


你可能又會問,佢地高手來的,一定有高賣低買的絕活,炒兩轉不就唔駛做了嗎?問題又來了。我不會質疑這班磚頭導師中有些真高手,真的是有知識、經驗及經紀網絡做到高賣低買。但政府15%辣招,再加三年SSD,已經差不多封印了他們所有炒賣住宅的活路。以往一個人持有幾個單位,一個浪高位賣走幾隻,低位入返幾隻,每隻執一兩球,真的可以唔駛做了,而且仲可以不停增持。但政府在201611月出了15%辣招稅後,如果磚頭導師個人名下多於一個物業 (應該有,唔通冇?),他們賣了貨後,是很難補回。即是除非他們願意支付15%額外印花稅再購,否則是賣一件少一件。又即是說,他們日後一個人每個浪最多炒一件貨,兩公婆就最多炒兩件,如果要好似以往的炒十件八件貨,就要出動埋四大長老,同八大金剛 (一笑!)。當然上述做法唔係唔可以,但跟以往比較,困難及風險相對大得多多聲。所以,他們很多已走了去工商物業,劏這樣劏那樣,或者干脆炒內地或海外樓搵食。再加上金管局不停提高按揭首期要求下,高賣低買的策略不止需要大量首期資本,還需要強大的核實收入。所以,他們的所謂財務自由,實質也不是完全自由。當然,如果佢地肯賣哂D物業,可以拿回1500萬淨資產,乜都唔投資,每月洗5萬都可以洗足25年。無論用甚麼工具,能靠投資合法地做到這樣的淨資產,是值得尊重的。

說到這裡,看倌可能以為筆者對磚頭導師十分反感。事實上,筆者對所有 (有償與否) 樂意分享知識經驗的高手都無限歡迎,且心存感激 。“三人行,必有我師,也必有傻豬”正正是本欄的中心思想。筆者也是因為有深圳樓老手親自教我們,我們才敢去買深圳樓(瘋狂的磚頭 (三):一生三宅七千蚊) 。同時,也是因為有高手肯在傳媒發放免費文章,分析大市及教我們一些小技巧,我們才能在港買到收租物業(瘋狂的磚頭 (四):我們仨比磚頭更瘋狂)所以,如果閣下真的要上車,又真的零知識,敬請真的下苦功自學,多睇樓多睇文,及找身邊有充份經驗(不是指只買過一間自住樓的)的親友請教,甚至付費上堂也無不可。筆者只是希望大家能在擁抱知識之餘,也能理性分析那些是廣告用辭,那些才是廣告背後的真實故事。在低息低回報的年代,達至財務自由難,以低回報的磚頭為載具,要達至財務自由更是十分困難。

最後,在資訊過多,知識過少,假新聞當道及個個都係專家的網絡年代,我想引用貨幣戰爭作者宋鴻兵先生的一句令我印象深刻的說話作結:”(以下不是原句,僅為大意)   眼見耳聽都不為實,真相往往只能從邏輯推敲中獲得。共勉之!

悄悄話:必須再次強調,筆者對所有捱更抵夜為市民服務的人仕,包括馬明,係絕對之咁尊重的!

29 則留言:

  1. 如果有1500萬淨資產但資配仍然係 100% 實磚,仲要係全住宅,咁財商真係好低⋯

    回覆刪除
    回覆
    1. 全兄,你是對的。以資產配置的角度去看,100%磚頭係好誇強,極之高風險。有思考過程,有CONVICTION,投資甚麼,投資多少,都可以是財商的表現。但香港真係好多人係盲買,全副身家都是樓,原因只是港樓從2003年見底,至今連續十五年大牛市。很多人根本不會諗為何會升足十五年,更加不會考慮過有跌的可能。這樣的行為同聽NUMBER買股一樣咁危險。(這亦是為何磚頭導師大行其道) 當現時支撐樓價的因素逆轉,這批人極有可能會輸得好甘。而且,持這種態度投資,就算樓贏,也會在別處輸身家。

      刪除
    2. 三人行兄,見你這篇文章大力鞭撻財棍導師,真痛快!講到資產配置,很多這幾年靠買上車盤升值的人覺得樓就只有住宅,攬住幾層負現金流的住宅自己職業收入又唔高,這些人極易沒頂。

      投資的世界很廣闊,若沒有財商,無論現時財產多少也終會歸零甚至破產收場。

      刪除
    3. Langa兄所以極是,站在風口前,雖則豬也可以飛,但長遠而言,所需不只是站在風口,更需要儲有足夠財商,了解風為何起,何時停,何時逆,才能順風逆風都能安然前行。

      刪除
    4. //如果有1500萬淨資產但資配仍然係 100% 實磚,仲要係全住宅,咁財商真係好低⋯

      乜 sir 大把呢類學員.

      刪除
    5. 大中華區奇異現象,本港尤其常見。

      刪除
  2. 樓要供完才是真正的財富, 而大陸樓是博升值, 如果將來可以跟到香港樓價, 還可以有一倍的升值 ! 大陸舊樓換新樓, 新樓價升而租金同樣會升, 是財富升值的收益 ! 所以計資產一定要計凈值和現金流收入 !

    回覆刪除
    回覆
    1. 一段話聊聊幾句已知前輩是高手。租金是財富的表現,大陸只是樓價升幅跑前租金升幅,這是高增長的發展中國家的普遍現像。其實大陸樓(尤其北上深)的趨勢比港樓更明顯。但筆者膽細,如果不是有盲公竹,仲計到有等同港樓4厘的回報,當年我也不敢買深圳樓。因為筆者是現金流派系,純粹博升值的學說對我而言暫時太高深了...

      刪除
    2. 先有升值, 才有現金流跟著來 ! 當初我買的物業現金流都唔夠退休用, 但慢慢供樓減債後, 資產又升值, 租金收入又跟升, 最後還清按揭得返凈資產, 而現金流也升咗三倍 !

      刪除
    3. 所以唔可以只睇現金流回報, 而忽視投資的風險, 例如借貸太多 ! 一個逆轉可以沒頂 !
      股息和債息回報高D, 就係包括了風險, 一個逆轉都可以輸身家 !

      刪除
  3. 多謝前輩分享經驗之談。相對於前輩早已財自,還清按揭,仲親歷過幾次金融危機。筆者在財自路上仲係晌幼稚園初班,尤其是對市場逆轉的經驗近零。雖然一直有做防範風險準備,但準備與親身經歷是兩回事,所以除有足夠幾個月開支的防守性現金外,都有準備好一旦市場逆轉,要放棄那些投資物去提升防守性現金至以年計的水平。希望下次真的出現大調整,能安然渡過。請繼續多多指教!

    回覆刪除
  4. 强post留名!的士司機起碼對社會丶夜歸人士有貢獻,班大師就...哂氣啦!

    回覆刪除
    回覆
    1. 師姐,大駕光臨,小BLOG蓬蓽生輝。
      再次利申:"本文靈感來源:另一位(知名)博客的作品 "財blog也要”內容行銷?" 中, 筆者與該博客的留言互動。" 哈哈!
      班大師劏得商場、工廈、住宅,自然連學費都舔埋啦...

      刪除
  5. 嘩, 我而家才見到你個BLOG.
    我呢D無殼蝸牛, 如獲至寶!
    我BLOG中也提過一生三宅係財自唔到, 無論現在定供滿之後.
    同時, 一路升一路加按, 一般人可以買到0既物業數目有限.

    話你知好多層果班, 一係屋企人科過水, 一係代人管理唔係自己...
    又或者, 個價極細.

    網絡中比較平民又靠樓財自, 都係白頭老人來...GOOGLE CAN HELP.

    轉頭一定要LINK 你呢個正BLOG!

    回覆刪除
    回覆
    1. 70後兄過獎了。小弟也是貴Blog粉絲團成員,經常去打書釘同搭嗲。
      以師兄你的財力及財商,要上車只是小菜一碟,九龍站都隨時可以買。只係好多貴價物業得厘幾租務回報,槓杆後仲要係負回報,以師兄食慣大茶飯,可能比較難接受。
      財自本來已難,靠物業就更難。如果要做到師兄份6位數的月入,就難過登天。奈何話自己有幾層樓好吸睛。小弟砌左咁多年,都未砌到租金收入能完全相抵包自住樓在內的所有按揭。
      所以,小弟也唔多明點解咁多磚家,話自己財自了。可能只係小弟愚鈍,仲未諗通。一笑。。。

      刪除
  6. 回覆
    1. 謝謝欣賞敝文。
      小弟也是IB初心者,IB鹷只是一年多,現在仲砌緊個PORTFOLIO。
      師兄個盤砌左幾個月,似乎已經好有氣勢了。
      請財自路上多多指教!

      刪除
    2. 一齊加油砌好條船呢^^

      刪除
  7. 我同blog主既首置時期差不多,未敢話財自,但事實上能做到2012年買而租務收入大於供款既人大把,只係樓主不斷加按而唔係嘗試去deleverage,當然無辦法做到.

    我無blog主咁勇加按咁多(或者話做槓桿做到咁大),手上其中一層物業已經做到租務收入大於供款.加上我早年做加按去full paid手上既其他細物業,近年又加按投入reits/債券(唔係債基),已經做到唔駛擔心供樓問題既局面.

    磚頭都有好多玩法,自己做唔到唔等於人地做唔到.共勉之.

    R上

    回覆刪除
    回覆
    1. R您好,感謝留言,並分享您的財自心得。請繼續多來分享。
      知小弟者,就知小弟成個博都是亂噏,所以不用太認真。
      本文重點的確是說明純粹五六七八九間物業(不計其他工具)都未必財自。因為小弟就係有N間都有排未做到財自。賣哂應該得。一笑!所以用以說明有磚頭導師用這點才做招倈,其實未必真財自而已。如果佢N間供滿,當然係財自啦。二笑!
      其實本文寫的時候是因為看到一位新晉當紅導師說買左物業4年,我估係四間卦(仲有日本同大陸樓同車位)就話退休財自了,但仲要遲過您上車的喎。三笑!
      再次感謝留言。共勉之吧!

      刪除
    2. n?如果看blog行文應係5間吧.咁我都差不多有咁既數目.其中2件已full paid.今年希望再買一個.

      磚頭導師=財演,但人地敢行出黎獻醜搵食,我佩服佢地勇氣.要wei爛塊面上報做宣傳,仲要攞人資料俾自己晌堂上做presentation,個份厚臉皮同執著,我自問自己做唔到.(當然因爲我識部分依d財演,見識過佢地真人點run business,所以我唔會笑佢地而係佩服佢地)

      另,你提過既法子兄,佢財自係靠自己盤生意去deleverage.所以當portfolio去到某個位,係要諗點減債去保平安.我多言了,先走.


      R

      刪除
    3. R兄,感謝閣下的補充。小弟肯定閣下是誤會了敝博的立場。
      由於閣下開名第三方,小弟必須作出正式聲明。首先,法子兄是本人極之尊敬的前輩博客,小弟也是法子兄FB粉絲之一。法子兄最值得人尊敬之處是他從來不靠炫富來說服人,而是無私的分享道理及理論,甚至能將艱難的理論以顯淺及生動的比喻讓讀者容易理解及掌握。
      小弟所批評的是以炫富及誤導的方式去做招徠學生,獲取學費。至於閣下認為上述方式僅屬商業模式,沒有問題,屬閣下的判斷,小弟尊重閣下判斷,亦不予評論。
      有關Deleverage的建議 小弟認為防風準備十分重要。但小弟的判斷是小弟的盤仍屬underleveraged。
      最後,小弟必須強調本人絕對歡迎任何人有償無償教授真知灼見,不同意的僅為不良宣傳手法,尤其口中說自己財自,實質靠學生生活之輩。如果閣下開博,小弟仍會前往觀摩學習。
      謝謝!

      刪除
  8. 謝三人行兄多篇強貼分享,很久沒有一看Blog就一追追到咁夜,小弟太遲起步,2014年才買自住樓,後來變雙租族,現在直頭反搬返去同家人同住,齋放租,現時還未供和收租平衡,學到的財技,但無師兄的勇氣,但同意師兄所講的最重要還是擁有守著我們財富的財商才是最重要!

    回覆刪除
    回覆
    1. 感謝留言。請多來分享!
      小弟只是幸運的一群,神推鬼㧬的早了師兄兩步摸到了財富遊戲的線頭在那裡。
      起點與現況不是最重要,最重要的是AC兄已摸到財富遊戲的線頭,沿著走,儲財富之餘,也儲財商,一定能走到彼岸。
      共勉之!

      刪除
  9. 謝謝分享,學到好多野~

    回覆刪除

悶文觀止

井底嘩 (七):零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚! (筆者推介)

這篇文章旨在回應懶師姐在其主場召喚筆者,要求確認環球資產價格暴漲的原因是QE。由於這個學術問題,並非一兩句就能解答,筆者在本博另文回覆。 很多人以為 QE 是環球資產價格暴漲的根本原因。這個推演表面上是正確,因為資產價格只是貨幣現象。 貨幣濫發,必然會導致以貨幣計價 ...