瘋狂的磚頭 (十六)：為甚麼三人行甚少叫人買樓

由於早前筆者又在皮老闆谷中亂噏廿七，提供了一些與經紀打交(道？)，嘗試逼佢吐出枱底的筍盤的方法。當然，如果真係缺盤或上車客狂搶時段，是可以真的沒有筍盤給老散的。有都餵左俾熟客同大投資者先啦！

但亂噏廿七是有代價的，為免有人因小弟之言買樓，然後又因各種原因而不幸中伏，筆者決定帶頭盔之餘，再著埋一身盔甲 (如下圖)，寫返篇[阿媽係女人]的文章！

Source : Discovery Channel (https://img.chinatimes.com/newsphoto/2018-01-05/656/20180105004144.jpg)

瘋狂的磚頭 (十五)：有關2047地契大限的印鈔視角

持續進入省電模式。文章將越寫越短。但文章低質依舊，風味不變！

讀者KK兄留言提問：[本人一直都想收租做退休收入，但2047問題，d樓唔夠30年就續地契年期，到時政府話幾錢就錢，小市民到時點部署呢？請教各位會點做呢？]

重大風險注意：

三人行是蟹，問道於蟹，本身已是逆邏輯。

所以不要旨望回覆有任何參考性及可讀性！

三人行的回覆：

2047大限續地契問題屬很多港人的共同問題。當看到問題時，筆者一開始是從港式長線投資考的視角(見下圖圍住青姐果兩位)出發的。

港式長線投資者 (SOURCE: 明報) 

瘋狂的磚頭 (十四)：信差神隱 與 櫈仔之爭

最近在皮老闆谷中的討論，勾起了筆者內心裡的三件看似無關聯的小事。筆者記得很清楚在2002年，當年筆者仍在讀書，時任房屋局局長孫明揚宣佈了孫九招 (一句講哂：凍結供應)，家父跟筆者說：[這樣凍結供應，樓價一定升]。事實上，2003年沙士結束後，香港樓市啟動了史上最長的狂牛。

然後，在2009年，當筆者做了幾年工作後，筆者的MENTOR在海嘯後，也語重心長的給筆者說了句：[海嘯給年輕人購買資產的機會。] 當年，筆者已有能力上車。但筆者仍然堅持樓價貴，會繼續沉底。如是者，直到了筆者結婚，才在家人強力要求下上車。

在2014年，筆者機緣巧合的碰上了宋鴻兵的視頻，以及汪生等一大堆的樓市信差的文章與視頻。結果卻開展了筆者對自己在市場面前狂妄自大的態度的一連串深刻反思，也反思了自己作為一個堅定不移的淡友的「淡」是基於甚麼。

瘋狂的磚頭 (十三)：刀光劍影，敵我難分，誰是真隊友？

話說筆者對上一篇文章<<瘋狂的磚頭 (十二)：錢多人傻，買家亂鋤，刀口上舔血！>>得到不少讀者賞識，有些讀者更抬舉是含金量高的文章。在此，筆者再次感謝各位盛情抬舉。事實上，筆者樣樣半筒水，不學無術，含金量高不敢認，還望不是含菌量高就好。

SOURCE : https://www.ilikesticker.com

承蒙各位抬舉，思前想後，看倌假若真的認為拙作有丁點閱讀價值的話，可能是因為坊間較少講述與經紀交手經驗的文章與書籍。當然，這與物業投資畢竟有一定門檻，大部份人一生可能僅買賣三兩次有關，而真正有經驗、有實力的高手又未必有心力、時間或動機去講解當中的少許竅門。所以，筆者雖則半筒水，仍願再次拋磚引玉，務求引出真正的高手出來指教。

瘋狂的磚頭 (十二)：錢多人傻，買家亂鋤，刀口上舔血！

上回<< 瘋狂的磚頭 (十一)：人心虛怯，業主求死，直插無水花？ >>講到，筆者晌原來地頭搓完波，射唔入，空手而回。原本太太打算鳴金收兵，靚觀其變，但筆者心諗都係唔好咁懶，還是趁開左個頭有點動力，再開拓下新區域吧。

新區域方面，筆者選定了兩個細區，都係筆者算係有丁點認識的地頭。會否係傳媒集中報導大面積劈價潮的大西北呢？話說筆者一兩年前，真係試過入過大西北睇過樓，但畢竟離家太遠了，想起要走到入去搞租務就頭都暈埋。所以，今次，筆者所謂稍為擴大過戰線，最終也沒有包括大西北。畢竟筆者又佛又懶，就算大西北漿糊山湖有筍盤，都係收同樣萬零蚊租金，走咁遠為乜呢？

其中一個新區的新認識經紀帶了筆者與太太走了當區幾個單位，仍然全數都係開緊與最高位無乜分別的價。如果相熟經紀同我講一件近傍都冇，筆者會信佢冇，或者仲未有打算放俾我。新認識的經紀同我咁講，仲係有近成N棟的中型屋苑，筆者就唔多信。正如在傳媒高呼峰火連天，滿街筍盤的這一刻，閣下去第一城睇樓，如果有經紀話你知，屋苑成萬個單位都無一個貼價盤，有冇可能呢？直覺話我知，新認識的經紀似乎唔多信我係投資者，仲評估筆者係可以追價的上車客。無法，筆者兩公婆個樣就係咁後生，點睇都唔多似係投資者。

圖片SOURCE : https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20151120/bkn-20151120170525336-1120_00842_001.html

瘋狂的磚頭 (十一)：人心虛怯，業主求死，直插無水花？

延續前作<<瘋狂的磚頭 (八)：賣家、上車客、投資者消失之迷>>，筆者10月頭開始睇樓。點解當頭跌去睇樓呢？原因是筆者多年在樓市中，只學會唯一一招，就是 [淡市博大霧]。再直白一點，就是當剛需不見，就是出動的時間。因為有剛需在，自然有願意不問價追入，但求上車的上車客。經紀有得擇，自然會擇好老闆，唔多肯應酬貌似運吉的筆者夫婦。

至於點解唔等到跌定左先去睇樓？主因係筆者斷估是次造成這次淡市有三個原因：年初升得太急；中美貿易戰；及林鄭52折居屋大抽獎抽乾哂需求。在四大經濟體M2/M3仍舊一支火箭咁上，房屋土地供求又無變化下，就算有貿易戰，中美也不見得想攬炒，所以筆者大膽評估這浪細單位最多都係同上次一樣，即係高位四五六球的單位，都係一齊跌一球至球半，換算成大約 20-30%。

而觸底時間表，筆者大約是2019年年頭或年中。筆者甚至在皮老闆WHATSAPP谷中，提出有些微可能11月尾林鄭居屋大抽獎後，如果中美在年尾2000億關稅大限前達成局步停火，細價樓可能在居屋抽獎客回流，再加市場氣氛好轉下提早觸底。既然如此，筆者決定不用等待跌定，直接高位叫低一球至球半就算。總之，高位跌一球左右，有~3.5%租務回報就去馬就好。幾時成到，隨緣隨心就好！

筆者跌市接刀的大膽行為自己負責，不在話下。那究竟個市是否如傳媒咁講：[人心虛怯，業主求死，直插無水花？] 筆者這次決定按知名博客二當家之前留言的要求，公開一下筆者如何亂咁黎咁同經紀們打交道，同時讓各位從筆者角度去了解一下目前的市況是否如傳媒所述咁呢。(請注意：筆者與經紀打交道的水平，連快兄及R兄功力一兩成都未必有。所以，下文純屬得啖笑，真心求學，想在淡市鋤返個靚價的，請直接往快兄及R兄兩大樓市高手的地盤刨文求教。)

圖片SOURCE : https://property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&id=61302

瘋狂的磚頭 (十)：人格分裂的佛系收租佬

不經不覺寫了40篇文，寫第一篇 貨幣洪流 (一)：量化寬鬆、美債危機與全球流動性 是最興奮的，因為就像完成了一份長久解答不了的試卷，稍為解釋了過去多年來的資產走勢。瘋狂的磚頭 (二) (三) (四)篇 就像記載了人生的一段反省、修正的瘋狂軌跡。而磚門數讀三篇就像將餘下的最後一塊拼圖 (樓市短中長期的供求狀況) 拼上。對或錯也好，至少筆者確信自己已盡了力去完善這份物業投資試卷。

筆者的試卷答完了。那香港土地房屋問題的試卷，我們答了沒有？越鑽研下去，筆者越發覺在主流傳媒及主流輿論的引導下，我們的社會不止沒有踏上修正香港房屋問題的道路，反而越來越遠離正軌。而主流傳媒及主流輿論的引導不僅無法改變房屋問題的發展方向，反而讓問題隨時日發展變得越來越尖銳，社會大眾所承受的代債也越來越大。十年前那份在土地房屋問題上近乎零蛋的試卷，十年後仍舊是零蛋！

政府造地無力。2005-2015年十年間，香港已發展土地的面積只增加了400公頃，按35%用地用作住宅地計，只增加了住宅地140公頃 (約可建約7萬個單位，或每年7000個單位)。單計2016年住在非法劏房的人口已有19萬人，還未計算為數不少住在合法劏房(即納米樓)內的一大群港人。但市民大眾及利益團體卻全力阻撓造地，綠色唔郁得、棕色唔郁得、藍色唔郁得、邊陲唔郁得，你後花園碰不得、我後花園碰不得，海豚屋企碰不得、野豬屋企碰不得、高爾夫球也碰不得。就連對面河，對面岸的填海項目，我們也非要用環保、配套或生活質素的理由阻截下來。

 圖片SOURCE : https://news.591.com.hk/detail?id=9746

瘋狂的磚頭 (九)：昨日大嶼 與 明日大嶼

雖則敝博揶揄「明日大嶼」計劃遠水不能救近火，但敝博立場始終如一：支持任何能增加本港土地供應的措施。就算係我屋苑附近造地填海都一樣支持，甚至今次的山旮旯填個島筆者原則上都支持。

原因是錢根本不是錢，尤其是與美金掛勾的港紙，基本上同陰司紙無乜分別。2008年金融海嘯後，港人乜都無做過，香港政府的儲備已被美國政府強行徵收鑄幣稅，到今日已唔見左一半的購買力。所以，用陰司紙換土地，筆者絕對贊成。

如果博友不明白筆者想說甚麼，請問如果有倒後鏡，讓你決定2008年是否用政府一半儲備去啟動「昨日大嶼」或「昨日大西北」甚至「昨日大東北」去造一個能容納100萬人的新市鎮。如果你的答案是"去馬"的話，即今時今日面對「明日大嶼」或「明日大西北」甚至「明日大東北」，你的答案也一樣應該是要"去馬"。因為未來10年，美國政府同樣也會對香港強行徵收50%鑄幣稅，令我們的政府儲備的購買力大削一半。陰司紙唔用左去，留來給美國政府徵稅嗎？

筆者對填海做地計劃唯一的問題是：普通地由籌劃到見供應都要10～15年。填海仲要係人工島，20年見到供應都已經好好了。問題是香港人等唔等到20年。筆者 磚門數讀 (三)：202X年政府住宅土儲歸零，已計出202X年政府可能已用哂所有熟地，填海得來的地就當不用20年，15年就能造出房屋供應，到時都已經203X年了。202X到203X究竟我地可以住邊度呢？

所以，請各位博友思考一下：如果綠色唔郁得、棕色唔郁得、藍色唔郁得、邊陲唔郁得，你後花園碰不得、我後花園碰不得，海豚屋企碰不得、野豬屋企碰不得、高爾夫球飛來飛去果度想錯你個心，查實邊度得呢？難道大家真的要搬去大灣區嗎？圍插劉華的，真心再問一句：劉華乜都唔理，做個不問世事的陶朱翁不好嗎？做乜叉要出來俾大家圍插呢！世人愛不問世事的陶朱翁，那你愛不愛任內不問世事，唔知做左乜野地出來的曾特？(利申：筆者不是劉華粉絲)

 圖片Source : 蘋果日報

瘋狂的磚頭 (八)：賣家、上車客、投資者消失之迷

話說筆者事隔兩年，最近又開始睇樓了。除了因為樓市又出現調整及傳媒又開始努力吹淡風外，還有一個令人覺得匪夷所思的原因：股票迷仔倉失利。其實，筆者當年買自住樓，同2015年尾買第一個香港收租住宅單位，部份原因都是股場失利。查實如果個個都是債王、股神、期權高手同賭神，又有幾人會喜歡做佛系收租佬賺果2-3%租金回報呢？

回歸正題，筆者最近又開始在熟識的地頭睇樓了。由於筆者屬極度懶惰的佛系收租佬，只在樓市回調期才會跟經紀打交道，而且只有三四個相熟經紀。一開波已發現經紀A，也是筆者認為是鋤(業主)價能力最強的那位資深經紀因身體問題，長期休假。只有徒嘆一句：物是人非事事休。結果唯有找來在同一經紀行任職，幫我們出租過單位一位資歷明顯較淺的經紀B協助。但似乎那位經紀B是喜歡鋤買家多過業主。懂得鋤業主價的經紀似乎是罕有生物，買少見少。哈哈！

瘋狂的磚頭 (七)：仗義每多屠狗輩 財自不了自當然 (寫於2018年7月)

敝博終於跨過三萬人次。雖則這個流量微不足道，但由於筆者的生活圈內只有太太一人知悉本博存在，所以這流量也算是一個意想不到的結果。筆者想借此感謝將敝博放在網誌清單，及轉載敝博文章的博客前輩，以及追蹤，閱覽及留言於敝博的讀者。

筆者仍希望借此交待一下為何本博為何來來去去都係三幅被，仲要翹口摻手。因為本博作為家庭文字紀錄，除了向老婆大人呃Like，就是讓犬兒長大後，看看爸爸那些另類文字紀錄，了解市場最基本的運作，學懂作最基本的分析，累積最基本的財商，對世事擁有屬於自己的一套道德規範與視野。想法屬對屬錯也好，筆者希望犬兒理解一個人的思維稜角處處，甚至流於偏鋒，都總比隨波逐流，聽任傳媒擺佈來得好。

SOURCE : http://www.zpan.com/

瘋狂的磚頭 (六)：大牛市，輸身家？

不要以為你睇錯，筆者是真的在指出有人在港磚頭2003年起長達15年，仍未見轉勢的超長大牛市中伏蝕錢。在大牛市，被AA氹左落車止賺，已經好心噏。如果仲要中伏蝕錢，心理上的痛苦，恐怕比金錢上的損失更大。如果大家在大牛市中，過度亢奮，忘了<<蝕>>字點寫，以為可以閤埋眼亂買都實賺的話。請參考下圖。對，旺市中伏蝕錢，就如同本來想食啖啖肉的海蔘，食錯左條毛虫一樣咁難受… 希望大家看過本文後，在大牛市中，時刻保守警惕，防止自己同身邊朋友成為食虫慘案的苦主。

PICTURE SOURCE : https://baike.baidu.com/item/%E8%9A%80/66218

瘋狂的磚頭 (五)：財務自由靠磚頭，盛惠5球？

起點是對股市絕望才進入樓市，跌跌撞撞好幾年才學會一些技巧，隨著2016年尾15%額外印花稅的推出，筆者又回到最初的起點，重回股市，也有幸見證了2017年的大牛市，及2018年年頭的這一浪調整，以及近期的中美貿易戰。

瘋狂的磚頭 (四)：我們仨比磚頭更瘋狂

前言：樓價瘋狂? 我們仨比磚頭更瘋狂…

經過畢業後十多年薯頭薯腦，煮到來就食，做大閘蟹多過食飯的投資經歷，筆者投資生涯上迎來一個頗重要的年份 – 2014。因為一位兄弟的推介，接觸到諗SIR的BLOG，然後因緣際會再接觸到ANTHONY SIR的專欄，汪敦敬先生的 [十大地產新聞評論]，及宋鴻兵先生的 [鴻觀] 等視頻。

瘋狂的磚頭 (三)：一生三宅七千蚊

前言：一生三宅 = 7000人仔租金收入，笑死人咩？

買了自住樓翌年，筆者與豬媽媽的投資路上出現了另一個轉折點，就是豬媽媽認識了一位深圳樓老手。這位深圳樓老手過去十多年不停買賣深圳樓。當然，因為深圳樓市一直是大升市，他基本上每次買賣均賺錢。而且，他還有一個良好的經紀網絡，而且對法規十分熟識。更重要的是，這位老手十分喜歡睇樓，仲好熱心咁教我們這兩位深圳樓新手。

瘋狂的磚頭 (二)：150萬個樓神?

前言：有樓就係樓神？ 全港咪有150萬個樓神？

這個年代特別多英明神武的樓神，只有一間自住一間收租，甚至只有自住樓，都會認為自己眼光獨到，甚至有資格出來開班授徒。如果有樓就係樓神，則香港有150萬個樓神 (註1)...    事實上哪來那麼多樓神，筆者身邊熟識的有樓仕，大多都是因緣際會，甚至是神推鬼㧬的上了車。而這個”緣”，很多時候都是結婚生仔，包括筆者。

瘋狂的磚頭 (一)：有2球就有自由?

如欲了解筆者的神推鬼㧬的買樓經歷，請直接前往以下數篇文章。

瘋狂的磚頭 (二)：150萬個樓神? (筆者推介)*筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (三)：一生三宅七千蚊 *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (四)：我們仨比磚頭更瘋狂  *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (八)：賣家、上車客、投資者消失之迷   *筆者的買樓記  
 瘋狂的磚頭 (十一)：人心虛怯，業主求死，直插無水花？  *筆者的買樓記 (老婆大人讚好文章！)
 瘋狂的磚頭 (十二)：錢多人傻，買家亂鋤，刀口上舔血？  *筆者的買樓記

前言：有2球就財務自由啦？有乜咁威水呢？ 

有關財務自由，一般的定義是被動收入能抵上6成或7成的工作收入，這樣就可以不被份工困住，隨時劈炮不工作。至於為何是工作收入的60-70%？我猜想是扣除了工作所需的支出，再加上不用相關的薪俸稅，然後再降低些少生活水平，就等同大約工作收入的60-70%吧。