瘋狂的磚頭 (三十三)：2023年樓市展望：升到HI HI還是跌到PK？ (2023.02.22更新：居然玩減住宅印花稅...)

2023.02.22   波叔居然減住宅印花稅...  詳見HK01以下新聞報導...

財政預算案｜消息：調低住宅從價印花稅　針對200萬至1008萬物業

對！上篇我講左減產。但我仍舊寫了2023年樓市展望。這篇文是寫俾自己同太太睇的，為了唔好浪費，順便放埋上網。不幸睇左的讀者們，請當時運高，睇唔到。長期讀者，請仍舊稍移玉步至筆者兄弟快兄地盤，佢比我勤力，樓市文章仍更貼市、更高汁，適合各年齡各階層人士欣賞。

另外，原來不知不覺，筆者個博的VIEW數已經突破50萬。廣告總收入居然只係港元3200，寫左4年幾，平均每年1000蚊都冇。總共125篇文，換算每篇文平均得廿幾蚊，連買杯星乜克咖啡都買唔到。雖則筆者就真係唔多覺得博客寫文係為左谷糠D廣告費，但讀者們係咪都可以建立個習慢睇文時每次CLICK返一兩下廣告，等寫果班唔會覺得自己白做，起碼花幾粒鐘寫一篇文都買到杯星乜克咖啡飲下吧！

在正文開始前，對世界歷史有興趣的朋友，可以花少少時間看一下傅正的殖民缺德史系列視頻，包保腦洞大開。視頻同時也讓大家了解到銀河系唯一超級大國政府那套"窮則保護主義，達則自由貿易"以及"為求達到目的，炸乜溪都做得出"，原來來自佢阿媽大嬰帝國的"優良"傳統！

为什么英国东印度公司能建立它的殖民帝国？英国工业革命的真正原因又是什么？

英国东印度公司是怎么当上殖民统治者的？它有哪些大缺大德值得印度人民永远铭记？

正文：

首先，跟很多投資者一樣，筆者屬無頭花生友，所以即使去年年底跌到[直插無水花]的死寂區域，都只係食花生睇人地表演高台插水。至於筆者有冇輸死，答案係冇的，因為用左折箭法。純粹講笑…  

圖片SOURCE : 中原

瘋狂的磚頭 (三十二)：股樓債幣全面崩盤，資產市場的世界末日？

話說筆者心血來潮，請求快兄分析一下美國大幅加息下港樓市況。結果，快兄快人快說，立即撰寫了兩篇鴻文，文中對港樓未來具有前瞻性的分析。有興趣的讀者，請前去拜讀一下。 

快活谷小子：樓市"崩盤"快評

快活谷小子：傳媒的威力

有關美國加息縮表，筆者淺見，一直認為美國加息周期從來只有四個重點：1. 加息縮表的幅度，2. 加息縮表的速度，3. 加息縮表周期究竟會維持多久，及4. 減息QE周期何時重臨。

至於加息周期是甚麼時間結束？劇本固然按FOMC利率點陣圖，但FOMC利率點陣圖卻似乎每次會議都在變，似乎聯儲局仍在摸索怎樣才能完成他枱面上的通脹目標，以及更重要的HIDDEN AGENDA。所以還是正本清源，回帶想一下FOMC轉向減息QE前通常發生甚麼事吧？

瘋狂的磚頭 (三十一)：磚頭末日系列第N+2回：跌下來的刀有誰接？誰是御前接刀侍衞？

昨天，內地來港專才、大地主、小業主、上車客、租客共同見證了來回天堂/地獄，再折返人間的兩小時。

圖片SOURCE : HKET

詳見兩段新聞如下：

葉劉淑儀：考慮免除內地買家雙重印花稅

葉劉倡豁免內地購房者雙重印花稅，政府澄清無任何相關計劃

簡單來說，係咁的：葉太昨天在彭博訪問中講了一句：[考慮免除內地買家雙重印花稅]。聽罷，內地來港專才、大地主、小業主當然興奮得猶如中大獎，而上車客、租客則面如死灰，心情跌落地獄。然後，兩小時後，政府澄清無任何相關計劃。雙方分別由天堂/地獄，折返人間。

但即便各方回到人間，這刻的人間已與葉太未發言前，大有不同。因為坊間突然驚覺跌下來的刀，原來有一大班內地來港專才等住接。而政府也可能隨時放寬辣稅讓這班[御前接刀侍衞]抄底接貨。

瘋狂的磚頭 (三十)：磚頭末日系列第N+1回：~6%按息下的皇上駕崩

有些人可能會以為三人行是樓市硬好，即使天跌下來，筆者都會話樓市無問題。實情是，筆者只是有碗話碗，有碟話碟。如果真係有機會出現樓市價崩，筆者也一定會講跌。

在美國聯儲局將息率大幅增加0.75厘，傅媒又在為樓市吹淡風的大背景下，筆者會否學曾淵滄博士在2016年樓市的關鍵低位時講：”可以買樓嗎？千萬不可！”呢? 詳見以下視頻： 2016年可以買樓嗎？ 曾淵滄博士: 千萬不可！  

瘋狂的磚頭 (二十九)：磚頭末日系列第N回：移民潮及滯脹下的樓市價崩

事前閱讀，感受一下末日氣氛：

樓價尋底？　高盛料至2025年本港樓價每年跌5%　按息4厘才見頂！

【疫下樓市】仲量聯行料樓價今年最多跌15%

羅家聰：加息樓價跌，最快明秋現

【疫下樓慌系列】二手「價崩」　業主「雙輸」離場

移民潮持續 專家睇樓價跌6%

林南冧：港樓面臨四大必冧因素？住宅售價至少跌3成...

瘋狂的磚頭 (二十八)：又又又又... 世界沒日、狂插千點、直插無水花 (2022.03.10 更新)

 2022.03.10補充：前天刊出的文章有說明："相信環球市場目前都是在等待美國正式出賣盟友，與普京交易。" 結果筆者烏鴉口，講唔夠兩日，烏克蘭總統就出個視頻，說對加入北約冷淡，連克里米亞同烏東領土都可以談。

烏克蘭局勢｜澤連斯基：對加入北約早已冷淡　可與俄討論克里米亞

筆者不清楚銀河系唯一超級大國在事件上扮演了甚麼"神聖而光彩"的角色。總之，俄烏戰爭早日結束，回復和平就好！最好是連埋在中東敍利亞、非洲索馬里等戰場的戰事也早日結束。

筆者也同步推介一下楊世光以下的一個免費視頻，似乎俄國有能力觸發一場系統性金融危機，但引爆是炮仗、深海魚雷或金融核彈，端視俄美能否在事件上有所妥協。如果是宋鴻兵的鴻學院同學，可以看看"微課堂202講：SWIFT金融核彈爆柞之後會怎樣？"，應該會對事情的來龍去脈更加清楚。

雷曼翻版 vs.信仰崩盤？ 李嘉誠急拋英國資產 20220307《楊世光在金錢爆》第2818集

圖片SOURCE : HK01 

瘋狂的磚頭 (二十八)：又又又又... 世界沒日、狂插千點、直插無水花 (原文)

瘋狂的磚頭 (二十七)：壓垮香港樓市的最後一吨稻草 – 迷一樣的供應巨獸

事前閱讀：2021年施政報告：未來10年建33萬伙公營房屋，林鄭預告頭輕尾重

傳說中有一隻樓宇供應巨獸，它的頭很輕，頸長到你望不到盡頭，但它的尾卻重得可以摧枯拉朽，令樓價迅間下跌三、五、七、九、十一成。 但有趣的是，從來沒有人看過它的那條巨尾？

正當2021年的施政報告中，林鄭信誓旦旦說末來十年的後半段你可以看到供應巨獸的巨尾，更說未來20-25年，將會建成100萬個以上的住宅單位云云...

瘋狂的磚頭 (二十六)：打爛齋砵，高位接貨 (同場加映：新手上路，買賣車位的小心得)

筆者已經有整整三個月沒有出文。原因是一個字：忙！

直入正題，長期讀者應該知道筆者基本上只會在傳媒、投行、財演高喊 [國破家亡、世界末日] 之時，才會出去睇樓撈貨。2015-16，2018年年尾，2020年頭，筆者都是淡市出擊的，幸而每次均也不辱使命，成功撈底。

但最近，喜歡撈底的筆者終於打爛齋砵，在高位買了一個自用車位了。

三人行高位接貨，是爆煲訊號嗎？....

瘋狂的磚頭 (二十五)：今次輪到中央想推冧樓市？

話說筆者最近接連收到一些文章及視頻，大體內容是中央要整治地產霸權，推冧香港樓市。筆者有時真的十分佩服一些人的想像力，總是想找一些原因說樓市要跌三、五、七、九、十一成。

 

圖片SOURCE : quamnet.com

2011-2013年連續三年推出辣招稅，傳媒吹唔冧香港樓市、2015中國股災傳媒又吹唔冧樓市、2016年出埋15%終極辣招稅傳媒又又吹唔冧樓市、2018年中美貿易戰傳媒又又又吹唔冧樓市、2019年暴動傳媒又又又又吹唔冧樓市、2020年世紀疫症傳媒又又又又又吹唔冧樓市，2021年到傳說中的移民潮傳媒都係又又又又又又吹唔冧樓市，反而近日大量屋苑接連已出現破頂成交。

在這個接連出現破頂成交之際，有些人居然打些中央的主意來，居然幻想中央想推冧香港樓市。

瘋狂的磚頭 (二十四)：入市窗口

最近兩個月，筆者公私事兩忙，忙得不可開交。此前多次想下筆寫一篇短文章，每次卻總有些事情發生，讓筆者無法下筆。 

為免再懶下去，連每月一篇的出文頻率也維持不下去，筆者決定寫一篇不用做太多研究，純粹憑感覺下筆的廢文。由於是廢文一篇，要求詳細分析的讀者可以自行略過本文。

長期讀者應該知道筆者極少叫人買樓。因為當中涉及的責任太大。詳見以下文章：

瘋狂的磚頭 (十六)：為甚麼三人行甚少叫人買樓 

反之，筆者只會用行動去說明自己認為哪時是入市時機。筆者不才，但在之前2015年尾-16年頭，2018年尾，及2019年尾-2020年頭三個回調浪，筆者都成功親身捕捉到相對入市低點。文末有筆者買樓記的連結，請自行查看。

SOURCE : 中原城市領先指數 CCL

瘋狂的磚頭 (二十三)：換樓記之感謝篇

快兄說筆者上篇文字太辣。筆者同意，並立刻減辣。筆者初心只是防止某些留言的出現, 但結果卻可能刺激了某些人。

思前想後，筆者心想還是該好好學會[放下]。放下無謂的執著, 放下其他人的留言, 放下其他人的想法。

筆者很喜歡[墨攻]中的趙國奴隸給革離說過的一段話：[你們墨家講求兼愛，要愛每一個人，卻忘記去選擇你所愛的人。] 筆者將這段話，送給一眾無償寫博，卻因而面對種種壓力，甚至遭遇人身攻擊甚至咀咒的博客。請選擇值得你珍惜的人和事。 (注意：人身攻擊與反對意見是兩回事)

筆者也在此宣佈，不會像以往一樣回應所有留言。喜歡就講兩句, 沒興趣就略過不回, 並將省下的時間留給家人與朋友。

對於在不同博客地盤中, 因情緒激動或不同原因而口出惡言的留言者，筆者想說一句話：[任何人身攻擊及咀咒行為中，留言者、博客、甚至其他讀者都是仇恨下的受害者。]

仇恨只會衍生更多仇恨。請放過別人，放過自己。

瘋狂的磚頭 (二十二)：為何淡市鋤價甚艱難？(筆者推介)

兄弟原本的問題大約是這樣：

 [有朋友近日在買樓，試票試了兩周。其實朋友也只是希望鋤幾個 %，結果業主一蚊不讓，堅持退票。其實，鋤價及試票有甚麼技巧？或者是純粹靠好運？]

圖片SOURCE : HK01

在答問題前，先講兩句題外話及戴定特製頭盔。

在這個年頭，不講大眾想聽的話，已絕對是等同找死，更何況是在此時此刻談論鋤價技巧呢！但由於有兄弟問到，筆者也在此亂噏幾句。

若果閣下從無諗住買樓，或者認為仲有三、五、七成下跌空間，本文應該於你無用，甚至得啖笑。煩請略過本文就好了！再三感謝！

筆者也再強調，這篇純粹是學術討論, 不構成任何投資建議。請別再為筆者扣上任何 [叫人買樓] 帽子。再講一次筆者絕少 [叫人買樓]，本博的官方立場，請見下文：

瘋狂的磚頭 (十六)：為甚麼三人行甚少叫人買樓

瘋狂的磚頭 (二十一)：按保上限調升後的市場反應預測

事前閱讀：

魔兄：輸淨包膠2019（2nd edition）

https://magicianyang.blogspot.com/2019/10/blog-post_18.html

快兄：拉一派打一派

http://happyvalleyjockey.blogspot.com/2019/10/blog-post_16.html

R兄：亢奮中保持冷靜

http://rmylife1987.blogspot.com/2019/10/blog-post_17.html

本熊兄：十月股票期權倉（18th updates) 換樓鏈啟動

https://wftamalex.blogspot.com/2019/10/18th-updates.html

為何冬眠期間，又出多篇文呢？事緣筆者又在按保上限上調日，在谷友要求下，亂噏了幾句，及後卻發現自己有些地方未有想清楚，也可能出現了一些誤區。道義上，筆者要補飛講返兩句。講完，筆者會繼續冬眠去。

首先，戴定頭盔，筆者一直以為牛三後有大熊仁，所以別以為筆者在盲目唱好。而且，筆者經常亂噏，切勿當真。記住：自己投資，自己負責。而且，已經有四位博友撰文，清楚的說明保上限上調的影響。路過的谷友，請忘記我講過的東西，自行刨文。

瘋狂的磚頭 (二十)：樓市是順風車，過山車，還是奪命列車?

  香港樓市的歷史觀 三部曲 第三篇

很多人有種錯覺，樓市是一趟容易令人置富順風車。但實質上，根據差餉物業估價處，私人住宅售價指數由1980年低於20點，升到1997年163.1 (相對1980升了>700%)，再跌到2003年的61.6  (相對1997跌了>60%)，再升到2018年的377 (相對2003升了>500%)。

這樣的過程是順風車，還是觸目驚心的過山車，甚至是奪命列車? ？下圖一目了然。

 數據來源: 差餉物業估價處數據 (三人行自製圖表)

再看以下為2003金管局的新聞稿”2003年第2季負資產住宅按揭貸款”的節錄如下：

// 於2003年6月底，整個銀行體系的負資產住宅按揭貸款增加至約106,000宗，涉及金額1,650億港元，估計這些貸款的無抵押部分約值360億港元。於2003年3月底，負資產住宅按揭貸款約83,000宗，涉及金額1,350億港元，無抵押部分約值290億港元。

負資產住宅按揭貸款的拖欠額較其貸款總額的增長步伐為慢，因此拖欠3個月以上的負資產住宅按揭貸款比率2由3月底的2.56%，進一步改善至6月底的2.28%。//

瘋狂的磚頭 (十九)：在歷史與市場面前，我們不過是一粒微塵 (筆者推介)

 香港樓市的歷史觀 三部曲 第二篇

在歷史與市場面前，我們不過是一粒微塵。我們無從撼動歷史發生的軌跡，也無法干擾當下市場的運作，就如我們的父母、祖父母、曾祖父母，我們只能夠透過每一分鐘採取的決定，去改變自己及家人的人生。

1841年英國佔領香港後開始拍賣土地。而由於土地全部屬於政府（英國皇室），政府作為一個壟斷的供應者，為提高土地價格，維護自己利益，限量賣地成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。(註1)

1984年《中英聯合聲明》簽訂，限制本港每年批出新的土地不得多於50公頃。據說原因是中國政府不希望港英政府在移交前，賣走港府手上所有土地然後卷席而逃，所以才制限港府可每年批出新的土地。再加上港英年代在借貸政策上的寬鬆，結果造就了97前樓市的瘋狂上升及巨大的借貸泡沫。(註2)

SOURCE : HK01 (註2)

瘋狂的磚頭(十八)：真假「首置」 與「甩名 」風波

事緣近日立法會議員謝偉銓建議「甩名」後5年不可首置入市，財爺波叔就回應留意到有人自製首置身分買樓(註1)。結果財爺這一句就惹來無限加辣的聯想。筆者也在JUNE姐一篇相關文章亂噏一番，也在此借之前的留言內容，濫竽充數寫成一篇文章。

圖片SOURCE: 蘋果日報

瘋狂的磚頭 (十七)：香港樓市的歷史觀

買樓講歷史，恐怕是深層中毒才會這樣說。恰恰歷史是影響港樓最最重要的其中一環。假若我們不去了解歷史，也就無法解釋現在。若果更妄圖去預測將來，就肯定像坊間的大批財演一樣錯到無譜。

圖片SOURCE : http://www.keithto.ws/2015/12/2016-part-1.html

對此，筆者建議大家去書局刨一本市儈書 [樓.轉命運]。書中其中一個段落是以炒家的角度去描述1997金融風暴時樓市瘋狂的情況，大量炒家怎樣一份收入如何同時在N間銀行上會，或者只得一注錢卻在摸三四間貨，甚至連上會的資本也沒有的師奶如何不停透過摸貨圖利，摸貨行為又如何導致之後的火燒連環船，以及當樓價出現下跌後，一眾炒家如何爭相走難，進而導致令樓價會出現螺旋式下跌。