2018年8月9日星期四

貨幣洪流 (三):十號風球游水水

又談加息真的好悶。談了十年港息都仲未加到一次,真的悶到發慌。今次三大發鈔銀行大鑼大鼓宣佈加按息,H按封頂位加至2.25-2.35%(見註1),總算是加前左一步。雖則我地大掌櫃金管局總裁,經常唬嚇我們預備大幅加息三厘。但如果你有睇本系列第二篇文,貨幣洪流 (二):加息‧神‧話 (寫於2017.03.08),你至少會知道四大央行過去十年已經印在成左太平洋都未必裝得落的銀紙。去年年尾,美聯儲大大聲話會用BB去收水。但另外三大央行唔理佢,仲大大個水喉不停放,數量仲數倍於美聯儲收既水。如果情況不變,在這個加息周期,如果香港能加到兩厘,筆者認為已經很忟水,更遑論加足三厘。雖則如此,有侵霸王在位的今天,有乜唔可能呢?所以,即便閣下猶如下圖阿叔十號風球都去游水,仲豪情萬丈咁話:[甚麼風浪我未見過],但假若閣下真的成副身家響磚頭,又成身一按二按三按四按同P-LOAN,防風準備確實係應該要做下的。 

SOURCE : https://kknews.cc/zh-mo/other/rr26jp4.html

以自住業主角度,要考慮樓宇投資防守,可以使用坊間兩個簡單的指標:(1) 租金與按揭供款比,及(2)租金與按揭供款(扣除還本部份)比。兩個租供比指標其實只係基於人點都要住,所以只對比租同供兩個選項。當然,一眾收息高手有第三條路,攞同一舊錢收取高幾倍、甚至十倍八倍的回報,再去租間靚樓,留返兩三厘回報俾業主。由於本文僅以好似筆者咁樣一眾證券投資能力一般,股災時仲通常慘變大閘蟹的自住業主出發,所以僅考慮兩個租供比。(咪住,仲有第四條路,返阿媽屋企住。偉大的媽媽永遠係最堅實的防線!)

1.      租金與按揭供款比
市場普遍以此為定義,如果租金 > 供款,即供樓比租樓化算。但個人認為這個供揭供款支出應加上管理費、差餉地租、物業稅、經紀開支、執修等業主需要的支出,但再補回供樓利息抵扣薪俸稅部份同波叔代交差餉部份。當然,你也可以認為租樓也會衍生經紀費用、搬屋費、添置家具等費用。那為方便筆者計算(純粹因為筆者懶),姑且忽略所有稅費的影響。

2.      租金與按揭供款(扣除還本部份)比 (簡單來說是租金與供樓利息支出比)
由於按揭供款實際含本金部份,租金與按揭供款(扣除還本部份)比,會更能反映供樓與租樓那個更化算。

以上車客買樓自住角度,假設上車客買一間500萬的單位,8成按揭借400萬,以現時P按利率2.15% (至於稍後先上會的,封頂位會去到2.25-2.35%),月供15,000。按現時普遍租務回報大約3%,即一年交租15萬,即每月交租12,500

SOURCE : 中記按揭計算機

以租金與按揭供款比的角度看,即供樓月供15,000,比租樓衍生的租金12500,貴大約 2500元。

但若果以租金與按揭供款(扣除還本部份)比的角度看,供款利息大約每月7166,即供款本金為7833。即供樓開支(即利息)7166。即供樓反而比租樓便宜5334元。(注意利息支出會隨未償還本金減少而下調,本文之利息支出為首年支出,僅作參考用。)

假設加息呢?結果就如以下EXCEL表了。

SOURCE : 自家製歸零膏供租比EXCEL表

即是說假設按揭息率上升1%,按揭供款會升2100元 (即每百萬貸款供款升500蚊左右),大約14%。以租金與按揭供款比的角度看,租樓會比供樓平4689。假設按揭息率升2%按揭供款會升4300元,大約29%。租樓會比供樓平6944。假設按揭息率升3%按揭供款會升6700元,大約45%。租樓會比供樓平9341

但計及按揭供樓開支有還本金的部份,即按租金與按揭供款(扣除還本部份)比的角度,即供樓會一直比租樓化算,直至按揭息率上升超過1.5%。假設按揭息率升3%,租樓會比供樓平4667


那就是說若果你信財爺同金管局,香港加息周期去到一半(即加了1.5%),租樓就會比供樓平,而你就會天天聽到租樓日日賺了。

當然,如果加得息,咁業主也可以加得租。按差餉物業估價署的租金指數,過去10年所有類別租金指數,由2008年的115.7升到2017年的182.6,即大約58%,即每年大約升5%。但假設閣下的單位是A類單位,租金指數過去10年所有類別租金指數,由2008年的113.2升到2017年的201.2,升左78%,即每年升7%左右。

Source : 差餉物業估價署

即是話,假設閣下不幸在加息周期,完了一份2年約,被業主加租,租金大約會上升10-15%,即以上面的例子,會加租約1300,以計及按揭供樓開支有還本金的部份的供租比計,租樓日日賺就要去到香港加息2%先出現。

咪住!有人話加息周期,會發生經濟不景氣,租金會急速向下。查實除非香港又被美帝剪羊毛,否則經濟不景應該發生於加息潮尾聲,甚至係減息期。咁睇返上一輪不景氣2008年金融海嘯,所有類別租金指數在2009年僅一年就急跌了15%。但2010年就即刻彈返19%,即係彈突4%。咁又有人話,咁1997年果浪呢,租金指數由1997年的134.5跌足6年到73.6,跌足55%,即每年跌9%。咁你要預到亞洲金融風暴同沙士咁既下行周期都仲要供樓日日賺,筆者只有虛心咁話你贏了。



筆者必需強調本文旨在希望各位自住業主對加息風險作充份評估,切勿以為一定唔加息。上述文字已說明假設港息真的加2%,按揭供款會每月要俾多大拿拿4300元!縱使按揭加2%的機率不高,也請至少也要預按息加2%都頂得住,及留有至少六個個月支出的現金作為備用金如果閣下現在借齊一二三四按加P-LOAN,份糧使到凸幾倍,那不用按息上升,齋係失業足已可以令閣下好頭痕。

同時,筆者亦希望各位切勿誇大加息的風險,也不要*純粹*因為加息風險而被AA氹左落車。因為閣下唔供,都總要租的,除非閣下諗住舉家搬去偉大的媽媽度住。至於樓市是否見頂,是否需要沽自住樓止賺租住等。請不要問筆者。筆者唔識估。請自行打電話問C生、劏生、葱哥同沉大師。

至於想要自家製歸零膏EXCEL表的看倌,請移玉步去鯰SIRBLOG,有俾學費SIR的應該已經有鑲鑽石版本 (EXCEL表應該有金光射出),除非冇。仲有另一個方法,就係閤埋眼乜都唔好做,有緣的話,EXCEL表自然會響閣下郵箱出現,鯰SIR仲會親自上門同你免費解決所有投資上的煩惱。

至於成手貨的樓神,想搵人計下成個盤十件八件貨的加息風險,唔… 你唔係以為筆者叻得過你呀嘛筆者租金收入都未夠俾(連自住樓在內)按揭,離財自十萬八千里。不過,鯰SIR免費文章都總會俾些少建議,筆者的廢文都酌量俾些少意見。筆者的佛系建議係:對租客好些,唔好惡型惡相,加租唔好去到咁盡,逆境時防守力可能反而會強些。因為唔係下下係業主強勢哂,家家有求,過得自己過得人,自然天助人助。阿彌陀佛,善哉善哉!

悄悄話:雖然係學七十後兄拿鯰Sir來開玩笑,但必須承認鯰Sir係少數2016年睇中調整浪即將結束的磚家。當然長年對樓市預測最準的是汪生。準的當然仲有葱哥哥(不過看倌要識得倒轉睇)。但觀乎股壇奇人沉大師,終於等到意氣風發時,葱哥又會否否極泰來呢?總之,睇緊樓市兩寶,汪生、葱哥哥缺一不可!

註1:三大發鈔行齊加按息 最多0.2厘
Source : https://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%89%E5%A4%A7%E7%99%BC%E9%88%94%E8%A1%8C%E9%BD%8A%E5%8A%A0%E6%8C%89%E6%81%AF-%E6%9C%80%E5%A4%9A0-2%E5%8E%98-193800543.html

點擊前往:
貨幣洪流 (五):缺乏借貸慾望的社會 與 被閹割的金管局
貨幣洪流 (六):2018年四大經濟體印鈔實況年結 (收水?放少陣都執到了!) 
貨幣洪流 (七):世界緣何走進了經濟困局? (特別鳴謝全兄奉上精彩匯總)  (筆者推介)

52 則留言:

  1. 沙發!
    咪住!有人話加息周期,會發生經濟不景氣,租金會急速向下。查實除非香港又被美帝剪羊毛,否則經濟不景應該發生於加息潮尾聲,甚至係減息期。
    呢個真係食過下夜粥先寫得出
    好多人都係反芻報紙的報導當己見
    都係個句啦, 持盈保泰, 以應付可能出見的4300!

    回覆刪除
    回覆
    1. 過獎了。小弟點敢晌快兄面前認自己食過夜粥呢。呵呵!

      刪除
  2. 同場加映: 唔識死的大陸仔買TWELVES PEAKS, 仲要俾稅!
    報住鴨寮街劏房買家 11億掃山頂大屋
    內地客購入 共繳3.4億辣稅 (毒果LINK, 有人不喜, 做標題L 已OK)
    https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20180809/20472387

    回覆刪除
    回覆
    1. 既然咁多傻佬交辣稅,不如我地同侵霸王玩鑊大的,外地人辣稅加到100%。利得稅同薪俸稅降到1%!

      刪除
  3. 好文好文 !
    小心2019年的震盪 !

    回覆刪除
  4. 加息先好~L Sir又可以作多幾個「讀者個案」🤣🤣 大家等睇故仔啦!

    回覆刪除
    回覆
    1. 近排少左睇鯰蛇個案,係時候惡補下。唔係下次大家抽鯰蛇水時,無得搭嗲。呵呵!

      刪除
  5. 三兄,我留言純支持,樓嘅嘢,我識條鐵……哈哈

    回覆刪除
    回覆
    1. 風兄,轉數咁高。又會唔識呢。風兄真識講笑!
      BTW, 小弟最近寫緊篇文,靈感來自風兄最近的大作:與台灣網友的交流(一)(二)。小弟今次要不問自取借橋了。呵呵!

      刪除
    2. 我啲廢文來,如果三兄有小小用就攞去使啦。

      刪除
    3. 呵呵!咁小弟會努力抄考風兄鴻文,唔同你客氣了。

      刪除
  6. 三兄, 我都係留言支持, 樓嘅嘢,我識條鐵 X2

    不過, 諗樣D文係幾好睇...係真係假都好.

    回覆刪除
    回覆
    1. 70兄,鯰蛇的免費文小弟以前真係日日睇的。但已經好一排無睇了。恐怕要等師兄話我知近排鯰蛇有冇出動轟炸機,運輪機同無人機。

      刪除
  7. 三兄, 我亦都係留言支持, 樓嘅嘢.....

    回覆刪除
    回覆
    1. Tim兄,謝謝支持!樓既野,升時個個樓神,跌時個個頭痕。。。小弟這些不入流的,都係要陪各位講一句:樓既野,我又識條鐵咩 x 4

      刪除
  8. 吓, 大家都在說樓, 十號風球, 還出去游水的, 不單是借錢買樓, 還有借錢買股/借錢買債, 只要借大錢都要小心!

    回覆刪除
    回覆
    1. 今年已震暈了好幾次了...
      學前輩話齋小心 x 100次就是了。。。

      刪除
  9. 哇, 小弟初出道時真係當鯰蛇係神架, 仲差D 想過大海參加佢的宗教儀式, 書都買左想問佢拎簽名架!!直到有日我係香討見到有人踢爆佢....

    回覆刪除
    回覆
    1. 王兄,鯰蛇的入會儀式係咪要劏個單位還神的?哈哈!
      小弟其實只係最唔鍾意佢成日叫人搞劏房收租啫。收息嘛,小弟識條鐵咩!所以佢教成點,著實無從評價。

      刪除
    2. 師兄,小弟聽了你推介通宵煲了幾集潛流,好很正,其中有一集話未來老美發行的國債會幾何級數上升,而幾大買主都開始無能力接收,長債爆升基乎係必會發生,意味來緊兩三年世界金融將會有大震盪,師兄點睇?

      刪除
    3. 不過佢係假設美國可以連續減少印錢買債的前提下,但我覺得如果減幾年發覺d債無人買,發債成本一定越來越高,對老美自己都係無著數,最後是否好大機會會回復瘋狂印錢買債的局面?而呢條路最後的終點會點呢?不敢想像

      刪除
    4. 首先,中美歐日四大經濟體沒有一個政府是有諗住要還錢。所以,最終只會係自買自債,這個結論,不用估。2008美歐已經做了一次。日本更是第二次。一件髒兩件穢,做多幾次大家就慣了。
      至於中國連零利率都未有耐去到,又未試過自買自債咁變態的,外債佔GDP得14%。。。唉,算啦,信既信左,唔信既,實話中國就崩潰嫁啦。講多浪費空氣。
      小弟亂估:美帝政府盤帳的融資問題才是世上最大的炸彈。外債佔GDP 100%以上,個個大債主都減持中。邊個買?貿易戰打爆邊個國家,果個國家的美元咪返去美帝本土賣單囉。唔夠數,就唯有等QE 2.0。
      小弟又夢遊了,都係夠鐘返出去做野了。

      刪除
    5. 謝師鬆,我極力相信老美最後會玩不下去,老美想唔玩印錢,用萬劍歸宗吸錢,但吸到一次吸不到兩次,最後又行番瘋狂印錢之路,或者想借今次引爆其他國家?傷人一千自損七百?

      另長債息升,會是老美願意見到的嗎?

      刪除
    6. 對中國 / 歐盟,美帝可能殺敵1000,自損500/600。對其實細國,基本上是如取如攜。
      美帝剛剛連北約盟友土耳其都打到就破產了。而且土耳其PK,係會打殘埋借左大量錢俾土耳期的歐盟國家。聽聞西班牙銀行又中頭號債主。分分鐘又搞返熱歐債危機。損人利己的東西,美帝有乜做唔出呢?
      小弟剛剛夢遊左去另一位人兄主場留言,真係嬲到震,明明是智力邏輯均是正常,硬要用偏離事實的角度去看事情,然後仲要扮客觀。
      小弟都係留返晌孤島度,做自己野好過。

      刪除
    7. 邊度? 想睇!!
      之前有見過師兄係starman 度發言, 但好似得不到回復?

      刪除
    8. 小弟說的不是STARMAN兄。小弟對他絕對尊重。小弟跟他只是以事論事,只是觀點角度不同。他的角度,小弟也有認同的地方。
      至於,小弟剛剛夢遊左去邊?就不開名了。
      都係果句:小弟近排心火盛,都係留返晌孤島度,做自己野好過。

      刪除
    9. 睇左博主响對面台ge留言,Cd-rom左咁耐都忍唔住講幾句。
      對面台代表的所謂「主流」,其實正正應左博主之前「傳媒甚至會誤導你,令你離真相越來越遠」一語,可以想像呢群人會一直講落去,繼續以美國一家獨大,美帝永垂不朽的角度看事物,然後越來越憤世嫉俗,繼續覺得現況不合理,始終會「撥亂反正」,冇事ge,技術性調整je

      刪除
    10. 至於智力邏輯正常云云,自是當然,因為佢地係錯assumption,以正常智力邏輯只會繼續推導出錯的結論

      刪除
    11. 其實大家角度唔同JE, 不過我係相信三兄所言, 老侵所用的招之前咁多個總統會唔識用咩? 今次佢搞個咁大的PARTY, 反而似係盡地一煲, 佢頻頻出招, 中國就慢慢接招, 邊個急D 大家一眼睇到吧

      老侵搞D 咩幾多億關稅, 過左大選大家先當真吧, 就算打, 仲好, 早打好過遲打, 早打早超生

      刪除
    12. 另外話禁高科技零件入中國, 的確係硬傷, 但成個國家咁睇無高科技零件會不會搞到中國爆煲同影響中國根基? 未必吧

      反看美國, 已經影響到好多大廠同農民,原本自己經濟己靠印錢過活, 最後一點實業都被佢摧殘, very good!! 而且老美D 人捱唔捱得苦? 又懶民主, 捱到尾後你睇下邊個國家奶野先

      刪除
    13. Justin兄,小弟失禮哂... 因為之前又係路過。已忍唔住手,搓左兩板。今天火氣盛,又去抽多兩板。
      // 可以想像呢群人會一直講落去,繼續以美國一家獨大,美帝永垂不朽的角度看事物,然後越來越憤世嫉俗,繼續覺得現況不合理,始終會「撥亂反正」,冇事ge,技術性調整je
      --> 所以小弟都係咁講,明既明,不明既會選擇不明。只是有些明顯地自相矛盾的,小弟不吐不快。總之,又失禮了。請師兄繼續多多指教就是了。

      刪除
    14. // 至於智力邏輯正常云云,自是當然,因為佢地係錯assumption,以正常智力邏輯只會繼續推導出錯的結論
      --> 其實小弟會錯,又經常錯,但小弟肯定會睇哂兩面的資料,同得閒自修幾件,反省下。
      比如中美科技差距,越睇得多資料,其實差距真的好大,差十年廿年幾乎是肯定的。
      反而,單就貿易而言,雙方實力不見得很懸殊。又正如:美國的大豆同中國的日用品都係難以短期取代得到。但過了一年半載,雙方的創傷都會浮現。
      又比如:美帝徵稅必然能令中國製造業受重傷。又正如中國消費者必然有能量短期重創美帝汽車、體育用品、電話、日用品等在華利益一樣。因為中國六月美系車銷售已經無左2X%。7月事態再發酵,美系車銷售自由落體式崩潰是可以預期。9月都攪唔掂,也肯定無人敢去排隊搶購蘋果新機。所以,小弟真的不明他們美帝無敵的邏輯在那裡。

      刪除
    15. 王兄,正如美帝養豬,種水果,花旗蔘,果仁的農民,同埋你講果班用大量鋼鋁的大中小廠大大鑊。小弟有些朋友大陸做出口的都正迎來寒冬。個個客趕6/7月出哂貨避關稅。下半年真係一齊食風了。其實中美各有苦主,家下爽的只有一眾幸災樂禍的塘邊鶴。可憐中箭果班,同打份牛工的中國勞工。
      火固然仲未燒到處於食物鏈高端的港人,不等如永遠唔會燒到。燒著果時,又賴政府乎?到時俾你日日鬧政府,又有用咩。

      刪除
  10. // 對租客好些,唔好惡型惡相,加租唔好去到咁盡,逆境時防守力可能反而會強些。

    呢點真,租客唔續租,納一個月空租加一個月佣金,果度已經等於減租 15% 以上,仲未計真正減租同埋搵新租客的心血。

    回覆刪除
    回覆
    1. 係呀。識計應該要咁計的。上述仲未計要俾返至少一兩周的免租期俾租客搬屋。所以,換一個租客其實成本好高。所以唔明有些業主為何對租客咁差。

      刪除
  11. 想請教一下,近日土耳其,印尼貨幣接連爆鑊,是否美帝抽水縮表所引爆的呢?

    回覆刪除
    回覆
    1. 傳統剪羊毛,加貿易戰組合拳。
      土耳其又係標準爆煲的範本,外債佔GDP 近60%,再加外匯儲備不足。美帝加息引發走資,令貨幣大跌。當貨幣跌,外債佔GDP大升。再加貿易戰組合拳,再打一拳。如果本身又有房地產高借貸的問題,引發信心危機,出現股匯債地產4殺。之後貨幣基金組織就會入來急救,要求國家財政進行休克療法,對外全面開放,全部值錢資產全被外資買光還債。然後,往後廿三十年肯定都是要為外資同跨國公司的奴隸。仲要期盼下次剪羊毛,不要再中一箭。

      刪除
    2. 三人兄, 中國呢種欠債多但資金非自由進出的體系又會咩影響呢? (其實我係想問支爆有冇可能同有咩條件? )

      刪除
    3. 即是美帝贏了...

      刪除
    4. 回KK,建議睇下敝文井底嘩1中國爆煲論之爆煲。仲訓唔著,可以睇埋鑽牛角1。
      注意:內債同外債是有差別的,大約可以比喻為借阿媽錢,同借貴利。中國外債佔GDP只有14%,比外債更多的外匯儲備。
      利申:小弟言論不是主流,信主流請睇返生果報。

      刪除
    5. 嚴兄,對!贏了土耳其,阿根廷,及一堆外債沉重的細國。不過土耳其,可能會有歐盟救,未必死得哂。

      刪除
    6. 多謝三人兄暢教~! 刨文去也~~~

      刪除
    7. 別這麼說,大家純屬交流。請多來指教。
      另,小弟言論請僅作參考,不要盡信。

      刪除
  12. 開源節流,平時供樓都要做到,加息都唔怕。

    回覆刪除
    回覆
    1. 閣下是財務慬慎的人,又會理財投資,固然無有怕!不過,很多身光頸靚的中產,真係月月洗凸,身無餘糧。加息就真係會考驗到這類人了。

      刪除
    2. 如加息期/樓價動盪期來臨,我估用緊呼吸plan嘅人,可能會比收租仔更早瀬嘢...

      每次睇新聞見到哋年輕couples用呼吸plan買新樓,我都會忍不住抹一把冷汗...

      刪除
    3. 花姐講中小弟心聲... 雖則晌大印銀紙的年代,去到咁盡用呼吸plan買新樓,都可以頂唔住調整期而輸身家。
      報紙又開始吹回調淡風了...

      刪除
  13. 三人行兄,請問應如何解答以下新聞,請賜教:

    【走資再現】金管局再買72.5億港元 銀行結餘跌穿千億 - http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20180815&s=7015342&a=58564795

    【晚上11時40分】
    銀行體系總結餘跌破千億!港滙在紐約交易時段再觸及7.85弱方兌換保證,金管局出手承接港元沽盤,買入72.53億港元,連同中午亞洲交易時段買入23.55億港元,令本周五銀行體系總結餘降至976.38億元。

    回覆刪除
    回覆
    1. 不好意思,不清楚閣下想問乜野?
      水有入自然有出。建議睇埋香港M3,即個水塘由2008至今的水流情況。係由2008年的6萬億港元,升到截至今年5月的14萬億港元。
      https://tradingeconomics.com/hong-kong/money-supply-m3
      至於港息加唔加,答案係遲早加。問題是加幾多,同維持幾耐。

      刪除
    2. 學海無涯,純粹拋磚引玉,萬莫見怪

      刪除
    3. 本博絕對歡迎學術交流,及有效討論!請多指教。

      刪除

悶文觀止

井底嘩 (七):零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚! (筆者推介)

這篇文章旨在回應懶師姐在其主場召喚筆者,要求確認環球資產價格暴漲的原因是QE。由於這個學術問題,並非一兩句就能解答,筆者在本博另文回覆。 很多人以為 QE 是環球資產價格暴漲的根本原因。這個推演表面上是正確,因為資產價格只是貨幣現象。 貨幣濫發,必然會導致以貨幣計價 ...