瘋狂的磚頭 (二十二)：為何淡市鋤價甚艱難？(筆者推介)

兄弟原本的問題大約是這樣：

 [有朋友近日在買樓，試票試了兩周。其實朋友也只是希望鋤幾個 %，結果業主一蚊不讓，堅持退票。其實，鋤價及試票有甚麼技巧？或者是純粹靠好運？]

圖片SOURCE : HK01

在答問題前，先講兩句題外話及戴定特製頭盔。

在這個年頭，不講大眾想聽的話，已絕對是等同找死，更何況是在此時此刻談論鋤價技巧呢！但由於有兄弟問到，筆者也在此亂噏幾句。

若果閣下從無諗住買樓，或者認為仲有三、五、七成下跌空間，本文應該於你無用，甚至得啖笑。煩請略過本文就好了！再三感謝！

筆者也再強調，這篇純粹是學術討論, 不構成任何投資建議。請別再為筆者扣上任何 [叫人買樓] 帽子。再講一次筆者絕少 [叫人買樓]，本博的官方立場，請見下文：

瘋狂的磚頭 (十六)：為甚麼三人行甚少叫人買樓

現在開始答問題

首先，筆者認為我們要先理解買樓的特性。買樓是1 : 1的搏奕，你的對手就是業主一人，而非像買股票一樣面對整個市場。即便市況十分疲弱，不代表你的對手必然是潺仔強。再講白點，即便全場老弱殘兵，你偏偏選著香港拳王曹星如做對手，你也只有認輸，搵個第二個對手。

第二，筆者認為所謂的 [好易鋤價] 純粹是傳媒藉市場劈價交易的報導營造出來的[主流意見]。傳媒講的嘛，真係信一成，都肯定雙目失明。

實質筆者在最近三個調整市 (包括2015-2016年A股股災引發的調整市，2018年第四季因中美貿易戰導致的短暫回調，以及最新由去年政治事件及本年疫症所帶動的回調) 的親身經驗，筆者從來沒有[好易鋤價]的感覺。反而有粒粒皆辛苦的感覺。

每個調整市，筆者走勻一個小區 (筆者指的是一個諸如沙田河畔的小區，不是一個屋苑)，最多只見到一兩間貼價盤，更從來沒有見過一間 [一見心動、筍到唔駛講價，可以飛身撲去買] 的 [真.筍盤]。

第三，一眾業主身邊都肯定遇上幾個在過去十年八載中落錯車飲恨的朋友，所以 [惜售] 已是業主們的本能反應。

而且，現時極少負資產的案例，大部份業主都沒有賣樓的逼切性。即是說：如果借稅貸、P-LOAN都可借上幾十萬甚至上百萬，業主又何需大幅劈價賣樓呢？

所以，急需套現、肯大劈價的業主在現在的市況下，絕對是少數。而且，這些筍盤上一出現，基本上就已經落入與經紀相熟的投資者的口袋裡。

就算是出現所謂的[銀主盤]，現在的銀行也學精了，不會急放賤賣，而是SET定價位等運到。

所以，大劈價的筍盤，或真正易鋤價的盤，絕對不大可能落入我們這些蛋散、或蕃薯手中。仲唔明筆者講乜，建議閣下重溫一下筆者以下兩篇文章中提及經紀大佬們的超級計算機。

 瘋狂的磚頭 (十一)：人心虛怯，業主求死，直插無水花？

瘋狂的磚頭 (十二)：錢多人傻，買家亂鋤，刀口上舔血！

所以，好難鋤到價，其實才是合情合理的結果。大部份在新聞看到的筍價交易, 背後通常都有血、有汗、有故事。[易鋤價]反而是不熟市場的人一廂情願的幻想，又或者是傳媒想引你去睇樓所營造的假象。

第四，要在貼價的基礎上鋤出個低市價幾個%的筍價，該盤必然是有一些缺點的。試想想一個交吉、高層、特色單位、豪裝、樓齡低、銀碼細，業主不急切賣樓，又可以隨時睇樓的匙盤，有何可能會有很大的鋤價空間呢！

所以，能鋤到價的盤一般都有些缺點，令到願意追價的上車客卻步。一般的缺點是：連約、殘裝、可交吉但無樓睇、樓齡高無法上足30年會、按保不適用的1000幻以上單位、附近有凶宅、隔夜必走盤、或有些特殊的缺點等等。

除了上述原因，還有一個可能，就是閣下能在買家集體失蹤的百慕達三角時段出現買樓。實質過去幾個調整市，都有幾次百慕達三角時段。

以筆者的記憶，分別是2015年第四季至2016年第一季 (即是A股股災最嚴重，傳媒大吹國破家亡的時段)、2018年第四季 (中美貿戰帶動的回調期，即是傳媒又大吹國破家亡的時段)、2019年第四季(即社會運動最激烈，連街都出唔到果段時間，傳媒再三大吹國破家亡的時段)、2020年一月尾到二月中(即國內疫情最嚴重，全民撲口罩的時間，又即是傳媒又又又... 吹國破家亡的時段)。

這幾段時間買家基本上是真正有SAY的，原因是這些買家承受了一般人不願承受的風險。在2020年二月下旬開始，其實最壞情況已過，已經不再是百慕達三角時段了，反倒是上車客已經空群已出，開始睇樓了。在本文刊登日，仍然認為是買家大哂的人，可能會感到失望了... 因為盲的業主都感受到近日越來越多買家開始睇樓。

在這裡補一句，2015年至今，傳媒已至少吹了四次[國破家亡]，但結果次次都回復正常。咪玩啦，邊有咁易國破家亡呢？絕大部份問題都是會過去的...  閣下係咪仲要信幾近毫無公信力可言的海內外毒媒呢？

第五，以筆者的個人經歷，有氣場，具備鋤業主價能力的經紀不多。絕大部份經紀都傾向叫買家抽新樓，或者說服上車客追價，而非向通常好惡的業主埋手。如果你碰上能力不足，甚至連摸清業主底牌的能力也沒有的經紀，[鋤唔到價]絕對又係合情合理的結果。

那如果現階段想鋤價，要點做呢？

筆者大抵有四個小建議：

1. 若果真心買貨，就早早跟經紀說明可以隨時試票。一見到心怡的，就即刻用理想價開張票去試。那怕理想價低到離譜，也一定要講出試票的要求。若果經紀左推右推不肯去試，就應考慮即刻搵過第二個經紀，睇過第二個盤。因為你很可能遇上無執行能力，不敢向業主鋤價的經紀。而這些能力不足的經紀將成為閣下置業的負累。

2. 筆者建議 [HIT AND RUN] 式試票，即是用理想價開張票試三五日就好了，不要試票期長達一兩周。若果業主不肯就範，立即就試過第二間，不要留戀。因為業主不肯就範，自有原因，很少因為你拖下去，就會見到曙光。

筆者也見過一些業主純粹想試價。當你攪足一段長時間，業主也可以扭來扭去，寸步不讓。即便你最終決定追價，這些業主隨時也可以給你反價，讓你撲個空。

所以，在淡市想鋤價，請勿鋤死一間，否則分分鐘給一些奇怪的業主拖死自己。而且，當你試票試多幾間，經紀們見你係實客，自然會拿出枱底一些像樣的盤給你再試。

3. 筆者也建議絕對不要吼住經紀份佣，尤其是不要一入代理行，樓都未睇，就立即傾佣金打折。否則，即使經紀口袋中有貼價盤，經紀都絕對不會送到閣下手上。

當然去到LAST MILE，價格差距在1%附近，而閣下又真係負擔不來，就絕對可以禮禮貌貌咁請經紀大佬自行諗掂佢。若果經紀自願減佣成雕，則是你情我願的事，不會產生太多HARD FEELING。

4. 筆者建議閣下感覺下乜野叫[百慕達三角時段]，試過一次，你就會知大約是怎樣的情況。那時出去狠狠的鋤，主動鋤低過市場十隻八隻，做到頂位跌15-20%，甚至20%以上的靚價。那後續就算樓市真的從高位回調三十隻，你都不過是距低谷十隻八隻，心理上絕對承受得了。主動去獲得充份的安全空間，才是物業投資者應有的態度。

最後，再講一次，這篇純粹是學術討論，不構成任何投資建議。本博從不叫人買樓。閣下買唔買樓、賣唔賣樓也係閣下的事。既然閣下賺到錢也不會分俾我，跌到HI HI也不要來找我。再講多一次，筆者預計牛三後有大熊仁，大熊仁立即隨疫症殺到，也不是不可能。請閣下做任何投資前，做好風險評估。

最最後，奉上一篇給孩子的信 (四)：完美風暴 (給18歲的你)，讓大家冷靜一下，諗清楚風險因素，再決定是否投資！

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