由於早前筆者又在皮老闆谷中亂噏廿七，提供了一些與經紀打交(道？)，嘗試逼佢吐出枱底的筍盤的方法。當然，如果真係缺盤或上車客狂搶時段，是可以真的沒有筍盤給老散的。有都餵左俾熟客同大投資者先啦！
但亂噏廿七是有代價的，為免有人因小弟之言買樓，然後又因各種原因而不幸中伏，筆者決定帶頭盔之餘，再著埋一身盔甲 (如下圖)，寫返篇[阿媽係女人]的文章！
就個人而言，筆者自建立了一套較完整的買樓投資思維後，一直都是未諗買，先諗賣；未諗攻，先諗守。除了有應急的防守性現金外，投資收租樓從來都是買入門版的屋苑單位，因為就算在最差的經濟環境，也能減價租出或出售。而且，筆者也有一兩個單位是隨時可以賣走套現，去渡過難關。"
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但亂噏廿七是有代價的，為免有人因小弟之言買樓，然後又因各種原因而不幸中伏，筆者決定帶頭盔之餘，再著埋一身盔甲 (如下圖)，寫返篇[阿媽係女人]的文章！
Source : Discovery
Channel (https://img.chinatimes.com/newsphoto/2018-01-05/656/20180105004144.jpg)
敝博長期讀者會發現筆者雖則大部份投資都是磚頭，也經常談磚頭，卻絕少叫人買樓，更絕對不會說一定要買樓。當然更不敢叫人賣樓！因為賣左自住樓買唔返係好大鑊的！
說實話，除非家人或好朋友問到，筆者甚少談樓。就算談也是戴哂頭盔，談得十分保守。近年叫人買樓，只有一次。當時，筆者給一位很踏實的年輕同事看過一份資料，話佢知樓市中長期供不應求情況將越來越嚴重，叫佢當樓市回調好睇位入市了。但這已是至少兩三年前的事了，無記錯應該是2016年。
說實話，除非家人或好朋友問到，筆者甚少談樓。就算談也是戴哂頭盔，談得十分保守。近年叫人買樓，只有一次。當時，筆者給一位很踏實的年輕同事看過一份資料，話佢知樓市中長期供不應求情況將越來越嚴重，叫佢當樓市回調好睇位入市了。但這已是至少兩三年前的事了，無記錯應該是2016年。
那，為何三人行甚少叫人買樓？十分行貨，但真實的原因是：
1.
筆者樣樣半桶水，怕累人輸身家。
2.
條條大路通羅馬。股、債、權、REIT，甚至都可以用來對沖租金及貨幣濫發。不一定要買樓。
3.
樓一注幾百萬，而很多人一生只有這一注，若果不幸因不同原因輸了，是很難翻身的。
4.
而更大的問題是：接收者的知識水平或理解力是難以預估的。你建議去買香港二手住宅，他可以最終俾AA講兩句，去左海外買爛尾樓，用呼吸PLAN一手納米樓，甚至買左劏工劏鋪，俾人劏到一頸血。
還有最最重要的一點，筆者認為投資前必須了解清楚自己在做甚麼，要承擔甚麼樣的風險；了解並研究驅動相關投資價格變動的主要因素；甚至需要建立一個合適的邏輯框架。
在又出現不問價衝上車，甚至瘋狂追價潮的今天，談論投資風險與邏輯框架，恐怕被當成瘋子。有谷友甚至說：[依家呢個時勢，叫人買樓同賣樓都要好小心，因為真是會輸身家既。] 那就當三人行病發亂噏吧！
以下三行病發時的夢囈內容，有意衝入場的上車客或換樓客，有興趣就花點時間去睇一下...
在又出現不問價衝上車，甚至瘋狂追價潮的今天，談論投資風險與邏輯框架，恐怕被當成瘋子。有谷友甚至說：[依家呢個時勢，叫人買樓同賣樓都要好小心，因為真是會輸身家既。] 那就當三人行病發亂噏吧！
以下三行病發時的夢囈內容，有意衝入場的上車客或換樓客，有興趣就花點時間去睇一下...
買樓的基本風險認知
"其實按揭本身就是槓桿。即是買樓其實是做了一項槓桿投資。除了對沖居住成本的性質外，按揭買樓本質上跟孖展買了股票類近。即是說當樓價下跌至一定程度，閣下的本金是可以賠光，還會出現負資產。雖則說銀紙長遠變陰司紙，持有穩定現金流的資產，比如港樓，長遠而言仍比持現金好。但斷供或守唔住，一樣會輸死。所以，買樓一定要確保不會斷供，而且不只要預輸兩成，而是要預輸身家的。
這也是為何每每有上車客說千金難買心頭好，或者說要訓身買DREAM
HOUSE時，甚至花一大筆錢去裝修第一間自住樓，筆者心中都會想這些人有沒有想過在某一天，可能要賤賣或賤租手上的磚頭渡過個人或區域性的經濟難關。
當經濟下行時，你個人化的裝修對於買家來說，可能是負價值的，你的單位的無敵海景PREMIUM也會大幅跌價。就算是同一屋苑，基本上越是高富帥、越是有品味的單位越是跌價，相反越是平民化、入門級的平價貨越是易貼價走貨。尤其是在SSD賣家印花稅下，持有未滿3年的要走貨，要付出至少10%的賣家印花稅。一旦出現個人或區域性的經濟難關，有可能是連賣樓套現的逃生門都會被封閉。
而恰恰，筆者相信現在是相當接近美國經濟下行週期。可能只差牛三最後的煙花位，我們就很可能看到經濟衰退的身影。而全球老大的美國出現經濟衰退，就算香港的基本因素多強，樓價必然是向下的，甚至下跌超過三成也並非不可能的事。而聯儲局的停止加息及縮表，已至少引證經濟在放緩中。當然，無人知美國經濟是放緩，還是衰退，也無法預估幾時真正出現衰退。但筆者斷估在兩年內出現衰退的機率會比較高。原因是構成美國經濟基礎的美國市民在接近十年經濟擴張期間，不停碌咭提前消費，負債水平已是接近臨界點。當超過臨界點，美國就會自我引發經濟衰退。
作為潛在上車客或換樓客，如想在這個時間點買樓，必需要做足防守性的功夫，確保手上有足夠的現金，確保在經濟下行時都能守得住。又長又譖都要再講一句，人生不會是事事順景，很多人只想到樓市會一直向上，沒有想過會有熊市，更不會想到衰開可以是有條路的，即是經濟下行周期時，可以再遇上個人的下行周期，即是失業、健康、家庭等問題都可以經濟下行周期一齊出現，而引發完美風暴。所以，換樓、買樓也好，切勿計數計得太盡。買了貨，也請勿作超越個人能力的豪華裝修工程，更不要為了豪華裝修工程而動用私貸稅貸。(私貸稅貸用來補充防守力則無不妥)
而恰恰，筆者相信現在是相當接近美國經濟下行週期。可能只差牛三最後的煙花位，我們就很可能看到經濟衰退的身影。而全球老大的美國出現經濟衰退，就算香港的基本因素多強，樓價必然是向下的，甚至下跌超過三成也並非不可能的事。而聯儲局的停止加息及縮表，已至少引證經濟在放緩中。當然，無人知美國經濟是放緩，還是衰退，也無法預估幾時真正出現衰退。但筆者斷估在兩年內出現衰退的機率會比較高。原因是構成美國經濟基礎的美國市民在接近十年經濟擴張期間，不停碌咭提前消費，負債水平已是接近臨界點。當超過臨界點，美國就會自我引發經濟衰退。
作為潛在上車客或換樓客，如想在這個時間點買樓，必需要做足防守性的功夫，確保手上有足夠的現金，確保在經濟下行時都能守得住。又長又譖都要再講一句，人生不會是事事順景，很多人只想到樓市會一直向上，沒有想過會有熊市，更不會想到衰開可以是有條路的，即是經濟下行周期時，可以再遇上個人的下行周期，即是失業、健康、家庭等問題都可以經濟下行周期一齊出現，而引發完美風暴。所以，換樓、買樓也好，切勿計數計得太盡。買了貨，也請勿作超越個人能力的豪華裝修工程，更不要為了豪華裝修工程而動用私貸稅貸。(私貸稅貸用來補充防守力則無不妥)
就個人而言，筆者自建立了一套較完整的買樓投資思維後，一直都是未諗買，先諗賣；未諗攻，先諗守。除了有應急的防守性現金外，投資收租樓從來都是買入門版的屋苑單位，因為就算在最差的經濟環境，也能減價租出或出售。而且，筆者也有一兩個單位是隨時可以賣走套現，去渡過難關。"
講到這裡，你就會明為何筆者甚少叫人買樓啦。因為當你跟朋友討論買樓，都要先講完這一段水蛇春咁長的風險提示。筆者未講完，對方可能已經按耐不住要收線了。既然如此，那就不如避談，或講堆模稜兩可的東西算了…
當然，以超長期的角度來看，其實筆者是看好包括港磚在內的大部份帶穩定現金流的資產的。或者再精準一點，筆者是長期看淡貨幣的購買力，即是筆者相信貨幣早晚會變成陰司紙的。如果不是，筆者也不會一路儲包括港磚在內的資產啦。
當然，以超長期的角度來看，其實筆者是看好包括港磚在內的大部份帶穩定現金流的資產的。或者再精準一點，筆者是長期看淡貨幣的購買力，即是筆者相信貨幣早晚會變成陰司紙的。如果不是，筆者也不會一路儲包括港磚在內的資產啦。
利申：為免被人說筆者有口話人，無口話自己，筆者需要自爆自住樓就是以DREAM HOUSE形式處理，即是打爛哂佢，再作個人化裝修。但筆者當年買自住樓時CCI是100左右，今天是18X。而且，筆者相信現在是十分接近經濟下行周期，所以現在上車，務必量力而為，並備有充足的防守彈藥！
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竟然沙發？
回覆刪除//持有穩定現金流的資產，比如港樓，長遠而言仍比持現金好。
刪除自住樓沒有實際的現金流（收入），但可對沖租樓（即是不買樓喇！）的現金流支出，而呢一項現金流支出係 vary 的：作為租客，通常沒有 dream house 豪裝與及相應 maintenance 的現金流支出；如果單以 replacement cost 去計，一間最陽春最公屋 feel 的租金支出就是了（如果你收入及資產夠資格輪公屋，replacement cost 就是公屋租金了！）。
所以，自住樓所能對沖的現金流，就係最 minimum 的 replacement cost，豪裝海景不計在內，這些都是 premium，或 need vs want 的分別也。
小王覺得普通的裝修和景觀還是能計入對沖, 畢竟就租值而言還是有分別,
刪除但超越某一個位的裝修和景觀要求, 就只能算是個人口味而已
//竟然沙發？
刪除魔兄，可能因為大家仍沉醉於[安心]的世界? 的哥那張沙發凳明顯更有吸引力！呵呵！純粹講笑。
我這裡沙發不用搶，隨時恭候。再奉上熱茶一杯，慢慢坐！
有關魔兄的問題，我問過太太。她說這篇文寫得好奇怪，好難留Comment。呵呵！
刪除//need vs want
--> 經紀一句「千金難買心頭好」，再加設計B一句「人一世，物一世」，咁就成就了一間豪裝極高層海景特色單位連天台了！
//但超越某一個位的裝修和景觀要求, 就只能算是個人口味而已
刪除-->的確是，而且有些年青人忘了自己可能會在人生的另一階段要換樓或改為雙租，卻將大筆金錢放落去裝修度。到要出隻或出租時，才發現品味這家野，其實並非個個識欣賞的。
好彩你寫呢篇文, 因為之前只睇到香港唔夠地, 樓價想跌都難 :)
回覆刪除我如果買多間都最好可以full paid, 因為唔想退咗休還要為供棲煩 !
前輩已經上哂岸，買也好，不買也好，Full Paid又好，分期也好，其實都是Happy Problem! 咪等個好時機，搵到個心水單位先出手囉。無壓力，通常都可以做到最理性的決定。
刪除初先見3兄弟成日話買咁多塊磚,我真心為你擔憂。。。今天看完這篇攻守備思維完整,佩服佩服😄
回覆刪除師姐，小弟這是後生仔未親身經歷過水退時的大場面，還望屆時小弟能無穿無爛，全身而退就好了。所以，小弟豈敢齋做清兵，不想後退之路呢！
刪除把握到今次煙花位可以慳返五至八光陰，一齊努力呀三兄
回覆刪除很有趣，雖然本熊兄跟三弟都是宋粉及汪粉，大家居然在放煙花等方面的看法上是高度一致。這次煙花位應該是我們人生的重要一役，打得好，往後的路將會行得容易很多！小弟在撤退方面十分弱，經常走唔切，但若果這次是煙花位後真的是金融危機，走唔切後果將相當嚴重。請本熊兄在撤退時，務必提醒小弟走鬼！
刪除其實無論睇左D咩意見都好, 最終做決定既人都係自己, 每個人都應該為自己既決定負責;果D成日話比人誤導,比人老點而輸錢既人,我都覺得係對自己既人生幾唔負責任,甚至係唔抵可憐.
回覆刪除以前讀書時曾經聽過'盡信書不如無書'. 對每樣野都應該有自己既思考而唔係盲目跟從
//其實無論睇左D咩意見都好, 最終做決定既人都係自己, 每個人都應該為自己既決定負責;果D成日話比人誤導,比人老點而輸錢既人,我都覺得係對自己既人生幾唔負責任,甚至係唔抵可憐.
刪除--> 凡可憐之人，必有可恨之處﹗凡事盲從，然後衰左，就怨天怨地怨人怨政府而不反省，就是最最最大的問題。但作為執筆者，小弟認為仍有一定義務，將風險說個明白。盡了心力，至少能俯仰無愧！
雖然話如果不買樓，是不能對衝租金，但我仍然相信現在這一刻不是買樓的好時機even冇自住樓。我比較buy汪總的龍市理論，如果要買，一定等小回至買。所以朋友現在入市我反而會叫佢等下。通常D人升至買，跌又不買，所以我要support朋友反其道而行, 因為人始終是脆弱的。
回覆刪除//雖然話如果不買樓，是不能對衝租金，但我仍然相信現在這一刻不是買樓的好時機even冇自住樓。
刪除--> 這點小弟不敢回應。因為[依家呢個時勢，叫人買樓同賣樓都要好小心，因為真是會輸身家既。]
// 我比較buy汪總的龍市理論
// 通常D人升至買，跌又不買，所以我要support朋友反其道而行, 因為人始終是脆弱的。
--> 雖則我是汪粉，但我認為龍市理論畢竟時日尚短，仍有待時日去驗證確認。畢道長期浪比浪高，有違自然。
--> 逆向操作知易行難。沒有做過的人，以為很易。實質是要面前極大的心理壓力。我是信邏輯思維，做逆向操作時，小弟經常正反互搏，腦交戰到幾天睡不好。
你已經好成功demonstrate左咗逆向操作啦！你喺上年跌市嗰陣時入咗個筍盤！ 我真係好佩服㗎！
刪除師姐，過獎了。小弟純粹好運！還望水退時，小弟能無穿無爛，全身而退就好了。請繼續多多指教！
刪除小弟2016年上半年入左兩間樓都背負不少心理壓力。
刪除龍市理論基礎龍一升24-31%, 龍二回調約10%, 即下一次底仍在上次CCL 188之上。假如不久將來樓市完成龍市週期並回調，小弟認為跌幅仍是眾資產最少，因為參與者都是最有財務實力，沒有散戶、炒家，市場相對有效率，否則今日CCL一定唔止180！
IG兄原來又係樓市高人。有機會，請分享下你2016年連接兩把刀的心路歷程！
刪除//龍市理論基礎龍一升24-31%, 龍二回調約10%, 即下一次底仍在上次CCL 188之上。假如不久將來樓市完成龍市週期並回調，小弟認為跌幅仍是眾資產最少，因為參與者都是最有財務實力，沒有散戶、炒家，市場相對有效率，否則今日CCL一定唔止180！
-->同意!
題外話：有朋友剛入地產業，經理一直洗腦，總之個客揾咩盤都好，全部射去一手盤，唔好做二手盤．．．無言。
回覆刪除風兄，代理業當然係盤算如何為自己荷包增值，多過為個客的荷包增值啦！反正絕大部份客都是一次性沒有回頭的，最好全世界買一手，佣又多些，工作量又少些！至於閣下上唔上到會，同賺唔賺到錢，與代理何干呢！
刪除三兄, 如果可以早d睇到你呢篇文就好。
回覆刪除小弟上年賣樓後一直想換樓，原本見樓市疲弱諗住慢慢睇，但因見到個價係咁上返，所以兩星期前見到個心儀單位時，即使個價高過budget都衝動咁落咗訂。
個單位就好似你所講有靚景果d，其實每月供款加管理費已超過我入息一半，雖然未計我每年的花紅及利息收入，但呢d收入始終不穩定。我呢排都成日諗咁供法係咪負擔太大呢？
真係無知一問，買完個單位所餘資金可以頂到供款+管理費 9年，其實應該算安全？ 我有諗過不如撻訂再轉買個平d 的單位，等供樓冇咁大壓力，但咁做又好似太弱智？
牛兄，由於閣下的背景資料，只有閣下最清楚，一切投資決定，請自行評估得失及風險。
刪除反而建議牛兄務必盡快確認閣下核實收入足以上會，因為不時有業主成交了，但無法上會，結果被逼撻訂的新聞。請謹記經紀講乜都信唔過，一切要跟銀行確認才可作實！
純粹個人見解，筆者認為以手上流動資產(包括現金、外幣、股票等等)能覆蓋1-2年的家庭支出已經足夠。覆蓋1-2年的家庭支出(包括供款及管理費)，代表是當閣下不幸失業或身體有問題時，能有1-2年時間，可以重新找工作。而且，在最惡劣的情況下，還可以透過租出單位等方法去減少開支，所以覆蓋1-2年的家庭支出應該基本上是足夠的。當然，這是風險評估，當然是見仁見智！
要買樓/租樓的通常都是個人決定，有自己的一套conviction。
回覆刪除任何人嘗試分享少許counter points, 便會立即被賦予硬好/廢淡等稱號😂
對！這個年頭，講樓同講政治或宗教一樣敏感。
刪除小弟可能已被讀者定性為硬好。但其實我都唔知算唔算。美國經濟衰退的話，我會暫時撤退，再等機會增持返。呵呵！咁查實我算唔算硬好呢？
一直在投資路上對槓桿的使用很小心，特別是買樓，要捱得過一個經濟週期方能放下擔心，當遇上經濟下行要被call loan，到時就賠上數年的青春。我一直覺得香港自住樓，計岩條數，量力而為下就一定要買，在呢個崎型市場上，太難將佢同其他投資產品作比較。至於投資就是另一個故事，記得睇書時有作者講過，唔好因該槓桿而放大左投資回報就認為此資產極吸引，畢竟放大了你的持貨風險，但在香港的剛性需求樓市，可能又不能一慨而論
回覆刪除據稱有些教人一開二,二開四去接貨的"導師",話俾學員知還到款銀行唔會call loan,但有財經界人士問過銀行高級職員答案係會call。巿況逆轉時重有例子係先從有能力還款的人埋手。。。
刪除純粹路邊社的聽聞，97當年的確有個別大行在借貸人準時還款下仍強行 Call Loan，所以要望實銀行存貸比率，落雨收傘正是銀行最愛的行為。
刪除分分鐘個銀行職員係用員工最"優惠"條款下買咗樓..佢唔call人,冇咗份工俾人call......
刪除黑色粥
客死總好過銀行自己死。所以都係咪寄望銀行一定不會call loan了。望實存貸比率，有風吹草動，就盡快謀定後路好了。
刪除好多人都將100句建議, 簡單粗暴濃縮為一句:買!/不買!
回覆刪除風險提示極其需要，謝謝三兄!
//好多人都將100句建議, 簡單粗暴濃縮為一句:買!/不買!
刪除--> 無錯！很多人的確很喜歡用暴力二分法去思考問題。實則買，在計好數、計啱入市時間下，也可買得較低風險。不買也不代表一定面對租金上升的風險，因為可以用其他投資間接對沖租住成本。有樓無樓都可以挨得像奴隸，也可以活得很清彩！
//風險提示極其需要，謝謝三兄!
--> 感謝支持這篇阿媽係女人的文章。小弟感覺暫時仍未到最高風險時間，當穿破前頂，再衝高十幾廿個百多點，出現[不問價、不問質素、但求上車]的盲搶才是最高危的時段。屆時講乜，恐怕都被一眾自住樓神兜巴摑死！