香港樓市的歷史觀 三部曲 第二篇
在歷史與市場面前，我們不過是一粒微塵。我們無從撼動歷史發生的軌跡，也無法干擾當下市場的運作，就如我們的父母、祖父母、曾祖父母，我們只能夠透過每一分鐘採取的決定，去改變自己及家人的人生。
1841年英國佔領香港後開始拍賣土地。而由於土地全部屬於政府（英國皇室），政府作為一個壟斷的供應者，為提高土地價格，維護自己利益，限量賣地成為了政府最理性的行為，而這就是高地價政策的開始。(註1)
1984年《中英聯合聲明》簽訂，限制本港每年批出新的土地不得多於50公頃。據說原因是中國政府不希望港英政府在移交前，賣走港府手上所有土地然後卷席而逃，所以才制限港府可每年批出新的土地。再加上港英年代在借貸政策上的寬鬆，結果造就了97前樓市的瘋狂上升及巨大的借貸泡沫。(註2)
SOURCE
: HK01 (註2)
1997年回歸後，首任特首董建華採取「八萬五政策」，希望可徹底解決香港房屋問題，並在大部份市民的支持下，開展「八萬五政策」。結果不足一年，在「八萬五政策」所衍生的供應還未落成前，1984年埋下的樓市價格及借貸泡沫隨著亞洲金融風暴爆破，本港樓市開展了1997-2003長達7年大跌市，並觸發大規模的負資產。
在亞洲金融風後，民心由要求解決香港房屋問題，變成解決負資產問題。政府決策也被逼轉向由解決香港房屋問題，變成解決香港負資產問題。結果我們執行比1984--97年高地價政策年代更激進的托市政策，甚至要將住宅供應消滅於土地開發階段。結果樓價在2003年沙士後觸底，再隨著經濟回穩重回上升軌。
2012年，香港成功消滅了負資產問題，並回歸高地價、高房價的歷史軌跡。市民也在往後的幾年開始轉向，再次要求解決香港房屋問題。遺憾是由於1998至2012間托市政策落藥過猛，再加上利益團體的阻撓造地，供應不足驅使樓價繼續上升。在政府造地無力的大背景下，即使由2010年打後政府作出多次行政干預，很多市民相信行政干預能令樓價重回下降軌，但結果無論干預多少次，樓價回調後，仍然繼續破頂。
2018年，美國對華開展貿易戰，並促使樓價回調。但2019年頭就觸底回升，並於2019年5月再度破頂。其後，美國開展了科技戰，及全方位極限施壓，樓市的升浪似乎再被中止了。2019年的當下更出現了一些人認為能撼到香港法制的逃犯條例修訂案。有人認為這項修訂案能撼到樓市這匹狂牛，甚至香港的國際地位，有些人卻認為不能。最終，在2019年6月中，政府宣佈暫緩逃犯條例修訂案。在此風雨飄搖，眾說紛紜之際，筆者不懂也不想談政治，更沒有水晶球，也無意在這裡加上任何預測。
但筆者希望各位借這次機會好好的建立好自己的邏輯框架，開闊眼光，沿著歷史長河，梳理出過往支持樓價上升的基本因素，及當下的負面因素，並透過研調取得數據及證據，嘗試量化相關負面因素帶來的影響，再衡量出這次究竟是跟之前一樣的微調浪，大型跌浪，或是一個拐點。無論閣下的判斷如何，判斷是否正確，請做好研究、推論、決策及賽後檢討。
最後，請記得在歷史與市場面前，我們不過是一粒微塵。無論我們多希望未來朝我們的想像的方向去走，我們都無從干擾當下市場的運作，更無法扭轉市場的發展方向。但我們的決策卻可以影響了我們自己及家人的人生。人生漫長，未來的每一刻都是潛在轉折點。請勿將自己的人生交託於官員、政客、評論員及媒體之手，切勿盲信過去的軌跡代表未來的走向，也別讓過去的決定影響自己當下的判斷。
祝願各位建構好自己的邏輯框架及思維模式，擺脫人云亦云，走上獨立思考的道路，好好掌握好自己的人生。
祝願各位建構好自己的邏輯框架及思維模式，擺脫人云亦云，走上獨立思考的道路，好好掌握好自己的人生。
後記：
太太說這篇文太玄，好難俾意見。對不起！這篇的確是走火入魔的作品。但筆者卻自認為是自 鑽牛角 這篇少有的佳作以來，筆者寫得最好的一篇文章。
如果大家睇完又硬係要想有些TAKE
AWAY，以下是筆者對這篇玄過玄武門的文章留下的一些補充：
- 歷史中的每個轉折點中的每個偶然的決定，可以影響上百年的歷史。
- 歷史中的每個轉折點中的每個偶然的決定是考慮到當下的情況而做的，而不是用來處理你在2019的這個刻下面對的問題。所以用倒後鏡去看歷史，是沒有意義的。
- 正確的看法是順著歷史長河，由遠一步一步走到近，再模擬你是當下做決定的人，這才能真正了解每個轉折點的每個決定的歷史背景與邏輯思路，及對末來的影響。
- 當你了解每個轉折點的每個決定的歷史背景與邏輯思路，你會了解歷史巨輪的走向有其偶然性，也有其必然性。
- 但筆者不是想告訴大家天命難違。作為一粒微塵，我們的確無從撼動歷史發生的軌跡，也無法干擾當下市場的運作。但我們能透過了解歷史，了解刻下每個偶然的事件對未來的影響，再判斷歷史巨輪末來的走向，再透過每一分鐘採取的決定，去改變自己及家人的人生。積極與消極，從來一念之間。
備註：
註1：香港地產業
註2：【樓奴】港人淪房屋奴隸 源自中英聯合聲明？
https://www.hk01.com/%E7%A4%BE%E6%9C%83%E6%96%B0%E8%81%9E/260558/%E6%A8%93%E5%A5%B4-%E6%B8%AF%E4%BA%BA%E6%B7%AA%E6%88%BF%E5%B1%8B%E5%A5%B4%E9%9A%B8-%E6%BA%90%E8%87%AA%E4%B8%AD%E8%8B%B1%E8%81%AF%E5%90%88%E8%81%B2%E6%98%8E
點擊前往：
瘋狂的磚頭 (一)：有2球就有自由?
瘋狂的磚頭 (二)：150萬個樓神? (筆者推介) *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (三)：一生三宅七千蚊 *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (四)：我們仨比磚頭更瘋狂 *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (五)：財務自由靠磚頭，盛惠5球？
瘋狂的磚頭 (六)：大牛市，輸身家？ (筆者推介)
瘋狂的磚頭 (七)：仗義每多屠狗輩 財自不了自當然 (筆者推介)
瘋狂的磚頭 (八)：賣家、上車客、投資者消失之迷 *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (九)：昨日大嶼與 明日大嶼
瘋狂的磚頭 (十)：人格分裂的佛系收租佬 (筆者推介)
瘋狂的磚頭 (十一)：人心虛怯，業主求死，直插無水花？ *筆者的買樓記 (老婆大人讚好文章！)
瘋狂的磚頭 (十二)：錢多人傻，買家亂鋤，刀口上舔血？ *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (十三)：刀光劍影，敵我難分，誰是真隊友？
瘋狂的磚頭 (十四)：信差神隱 與 櫈仔之爭
瘋狂的磚頭 (十五)：有關2047大限的印鈔視角
瘋狂的磚頭 (十六)：為甚麼三人行甚少叫人買樓
瘋狂的磚頭 (十七)：香港樓市的歷史觀 (筆者推介)
瘋狂的磚頭 (十八)：真假「首置」與「甩名」風波
瘋狂的磚頭 (十九)：在歷史與市場面前，我們不過是一粒微塵 (筆者推介)瘋狂的磚頭 (一)：有2球就有自由?
瘋狂的磚頭 (二)：150萬個樓神? (筆者推介) *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (三)：一生三宅七千蚊 *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (四)：我們仨比磚頭更瘋狂 *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (五)：財務自由靠磚頭，盛惠5球？
瘋狂的磚頭 (六)：大牛市，輸身家？ (筆者推介)
瘋狂的磚頭 (七)：仗義每多屠狗輩 財自不了自當然 (筆者推介)
瘋狂的磚頭 (八)：賣家、上車客、投資者消失之迷 *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (九)：昨日大嶼與 明日大嶼
瘋狂的磚頭 (十)：人格分裂的佛系收租佬 (筆者推介)
瘋狂的磚頭 (十一)：人心虛怯，業主求死，直插無水花？ *筆者的買樓記 (老婆大人讚好文章！)
瘋狂的磚頭 (十二)：錢多人傻，買家亂鋤，刀口上舔血？ *筆者的買樓記
瘋狂的磚頭 (十三)：刀光劍影，敵我難分，誰是真隊友？
瘋狂的磚頭 (十四)：信差神隱 與 櫈仔之爭
瘋狂的磚頭 (十五)：有關2047大限的印鈔視角
瘋狂的磚頭 (十六)：為甚麼三人行甚少叫人買樓
瘋狂的磚頭 (十七)：香港樓市的歷史觀 (筆者推介)
瘋狂的磚頭 (十八)：真假「首置」與「甩名」風波
瘋狂的磚頭 (二十)：樓市是順風車，過山車，還是奪命列車?
瘋狂的磚頭 (二十一)：按保上限調升後的市場反應預測
三兄, 即使作為一粒微塵, 我也相信堅持信念的力量, 足以改變世界.
回覆刪除面對來勢汹汹的歪理, 我們能退讓, 甚至能向它學習, 但不能被折服. 假以時日, 時局變遷, 風水流轉, 善惡易位, 當日根基頑強的牆頭草也將長成茂木, 依附大樹的藤蔓卻只能與死樹一起倒下
雲淡兄，回覆請看後記。
刪除還有，小弟開始寫這篇文果陣，係早於6月9日大遊行。所以，請勿用當下的政治情況去判定我這篇文章的用意。這篇是純粹講歷史的文章。
三兄, 非也, 政治理念只是理念的一種, 而我在想的其實是投資理念. 無限印銀紙的世界其實害人不淺, 但加入追逐資產行列, 也只是抵抗不了之下的生存之道, 非我所願也.
刪除不好意思之前搭錯線。
刪除印銀紙係另一條歷史長河，只能說永無止境。有興趣，雲淡兄可以睇下QE創始國日本，玩QE玩到幾精彩，央行已買下四成幾國債，七成國內的ETF。睇完你就知，印銀紙的遊戲未有耐走到終局。
嘩三兄, 好HEAVY 呢篇.
回覆刪除不要做一粒微塵, 可能大潮將我輩沖走亦有機會發生, BE WATER!
近排好鍾意寫歷史。歷史動輒上百年，想唔沉重都難。
刪除對，跟水流絕對係好辦法。
高質的香港樓市歷史篇。
回覆刪除順便請教三兄，應如何量化/分析 呼呼plan一族對整體樓價潛在影響（假設未來樓價不上不落 或 微跌）。
過獎了。謝謝！
刪除小弟找不到全港用左呼吸Plan的業主數字。但因為呼吸Plan在取得按揭後的特定年份，會自動加按息，所以筆者認為呼吸Plan係高危產品。用呼吸Plan業主絕對要小心。
對呀，這正是我擔心的地方。明顯係高危產品，但無法得知當中數字，潛在影響亦無從量化。Anyway，Thanks三兄。
刪除如果山兄真係要估，三弟俾個框架你去試玩下：
刪除1. 按2016年人口普查中的按揭數字做基線
2. 再將2016至今的一手樓數字加起來，看看是多少
3. 再假斷估中多少一手，提供呼吸plan，多少人選擇呼吸plan。比如當中五成有提供，又有五成人選，即25%一手都係呼吸Plan。(咁應該好保守)
4. 那你就推估出最極端時，這些呼吸Plan有幾多。
注意：有樣極奇怪的事，呼吸plan default時影響的，不是銀行，而是提供呼吸Plan發展商。所以，發展商係在賣貴一兩成的基礎下，提供呼呼plan。所以樓價唔郁，發展商收返這些危險品後，可以係再賺多次。真正要量化時，風險似乎在用家，次之才是發展商，對金融體系的影響則屬較遠及較間接的影響。
或者，再直白的講句：五大地產商開左盤出來俾呼呼Plan申請人賭，會否開到燒死自己呢？ 筆者相信無乜人算到準過這班地產商。
刪除而即使呢班地產商死左，亦不見得會火燒連環船地拖累整個經濟，講到尾泡沫爆破只有一個原因：過度借貸
刪除// 講到尾泡沫爆破只有一個原因：過度借貸
刪除--> 正解。借貸泡沫、供應泡沫是爆破的最大誘因。單純的價格泡沫可以導致價格修正，但很少導致崩盤。
// 地產商死左
--> 香港五大地產商，經過左十幾年大牛市，財務上早已跟97果時不能同日而語。而且，這班地產商見過鬼會怕黑，一見唔對路，就劈價散貨，減輕負重。所以，要佢地死，恐怕十分困難。我們一眾老散反倒要小心行事。因為唔崩盤都好，世上總有熊市。
供應少、資金多、香港人投資樓市的信仰，只能夠引用誠哥「有能力付首期，用來自住，幾時都可以買樓，不會蝕底！」
回覆刪除//供應少、資金多
刪除-->九十兄看得準。
//香港人投資樓市的信仰，只能夠引用誠哥「有能力付首期，用來自住，幾時都可以買樓，不會蝕底！」
-->李生巴老的言論也未必是全對。思考過才接收最重要。若果全民形式信仰，則很可能是爆破先兆。哈哈!
謝謝三兄分享！我都係搞掂自住就算～對樓市消息並不太跟貼呢。
回覆刪除花姐，其實講樓嘛，三弟也不貼市。要貼市，睇我個博，死得。。。哈哈！
刪除本博只是希望鼓勵獨立思考，多從不同角度去看問題。所以越來越悶蛋。。。
敢死隊隊目本熊向三兄報到🙋🏻♂️
回覆刪除本熊兄似乎是勝者利聯盟首領。三弟跟隨首領就是了。
刪除很玄, 但嗒落有味!
回覆刪除玄到不知所云。。。
刪除三兄，同道人，我覺得已經寫得很白了。非常Like這篇!
回覆刪除感謝R兄支持！
刪除要走出高地價高樓價政策，需要的是堅持與強大的忍痛力。可惜, 97至03那段歷史告訴大家，最終大眾的選擇是回歸高地價政策。馬照跑，舞照跳，樓照炒。
歷史，大眾需要看，從政者更需要看。97至03期間，不止資產持有人因財富蒸發而反枱，連政策所希望幫助的無資產人仕也因社會出現的負財富效應而一齊反枱。大眾從不反對高地價高樓價，只係反對樓市在他們上車前開車。當他們上車後，就會為自己的資產而反對在家門附近，甚至無雷公咁遠填海造地起公屋，而且動作來得比地產發展商更狠。
像我們擁有資產卻強力支持造地者，有幾人？
三弟又得罪人了。
其實，今時今日香港承受的局面，也是由市民推向，當初的八萬五取消、政府推出居屋市場，將房屋的定價權完全交給市場。
刪除高地價高樓價政策其實係另類QE，享受倒當中升幅既成果時，你會樂在其中。無資本參與香港呢個遊戲，便是時下年青人所認為的絕望、不公義、失去向上流機會的社會。
如今香港撕裂，忍痛能力俾以前更低，執政者的每一步都引起各界持份者反彈。填海等於大白象破壞海洋，發展郊野公園等於破壞香港最後一塊淨土，發展新界棕地又引起鄉黑勢力反彈，面對各方面的不討好，政府寸步難行。
作為一個普通的年青人，只能夠累積資產，尋找機會上車，盡快贖回自己，開展第二人生。
筆者絕對同意90 / 00後係最無奈的一群。因為你們都沒有參與過歷史上任何決策，卻承受了四大央行及本地高地價政策的惡果。至少70 / 80 後也算見過資產價格相對較低的年代，也有較長時間找到大富翁遊戲的規則。
刪除恰恰香港的教育從未觸及上述的知識。雖則是八十後，筆者也是走左好多年冤枉路才有今日的認知。
師兄寫得出上述文字，足證是擁有強大洞察力的人。祝願你能努力地走出自己的理想人生!
很好的一句 : 請勿將自己的人生交託於官員、政客、評論員及媒體之手。
回覆刪除200萬人將自己的人生交託於自己的腳, 是否真的能為自己闖出一片天, 可能只將自己的腳交託於官員、政客、評論員及媒體之手。
//很好的一句 : 請勿將自己的人生交託於官員、政客、評論員及媒體之手。
刪除感謝老人家來訪。官員、政客、評論員及媒體往往只代表一方立場或至少只是個人之見，而在現今的傳媒生態下，資訊更見偏頗。很多時需要睇齊不同報道，做好邏輯思考。才能了解事情發展的來龍去脈，得出一個持平的結論。如果做好功課，那採納任何立場都是屬於自己，而非人云亦云。
至於其他涉及政治性的內容，請恕本博不參與討論。
大家講左咁耐，沒有人可以提出一個原因，就是聯系滙率，如果沒有了它，當美国qe 時，港元可自行升值，減少qe 资金流入，減少家房产升值潮。
回覆刪除感謝留言。本文未有加入聯繫匯率因素，只是主力談供應及政策。貨幣洪流系列有更多涉及貨幣的討論。
刪除聯匯本身就是放棄了大部份貨幣政策的權力，以換取港匯與美匯掛勾。金管局也因而無法運用貨幣政策調控資產風險及經濟周期。
同时，可以不對稱加按息而不加存息
回覆刪除港幣改為一籮子貨幣掛勾，與浮動匯率固然能讓金管局重新取得貨幣及息率政策權力。但亦為經商環境加入上了匯率風險，也很可能引來大鱷阻擊，屬非常重大改變，相信沒有多少政治人物敢觸碰這個炸彈。
刪除