磚門數讀 (二)：圖解香港房屋問題 (下)

前言：學術文章，有問題無答案，不喜慎入...

表3重點：公營房屋無法承載新增人口、新增私樓量嚴重不足，造成了嚴峻的劏房問題

註一：圖表來源：灼見名家 (註1)

1.         為何 港磚(一)：圖解香港房屋問題 (上) 表1 顯示：私樓新供應10.9萬個 (而且有很多是納米樓)，居住人口增加51萬人，難道一個開放式納米樓可以住到5個人？非也，上述51萬人中有很大部人被迫住左入劏房。

2.         按 <<香港2016年中期人口統計 - 主題性報告：居於分間樓宇單位人士>> (註2) ， 2016年全港約有92 700間劏房，合共有 91 800 個住戶及209 700 名居住人口（包括約2 500名外籍家庭傭工）。劏房戶已佔全港總戶數3.7%。(見註2)

3.         單單安置上述91,800個劏房戶已差不多等同於按房委會2017年尾公布的五年建屋計劃 (即2017-2022共有公屋及居屋供應分別逾7萬及2萬)(見註3)。

4.         而且，按 港磚(一)：圖解香港房屋問題 (上) 表1 ) 表1，公營出租房屋能否有效承載新增需求成疑。似乎上述劏房戶住屋需求很可能要由私樓市場去承載。如按每年2萬個私樓新增單位的速度，上述91,800個劏房戶已等同4-5年的私樓新供應量。即我們的供應量至少落後需求4-5年。又要多謝曾爵士！

圖片來源：蘋果動新聞

5.     上述僅為劏房戶的需求 (即是多年供應不足所衍生的後遺症)，還未有計算每年新婚 (即雙方均屬初婚) 數量約3.2萬宗，每年單程證來港數量的5萬多宗 (2016年數字為5.7萬人)等。疊加上去的新需求缺口將會越來越大。

6.     而且，還有一個計時炸彈尚未爆發，本來以往發展商興建私樓時，大部份都是兩房及三房單位。由於土地不足，近年，發展商改為建造大量開放式納米樓。開放式納米樓住一對夫妻尚且可以，但有孩子時，基本上是無法住得下。今日，公屋私樓不足，導致嚴峻的劏房問題。問題的下一章將是因珍貴的土地資源用來建造大量開放式納米樓，而導致兩房及三房戶嚴重不足。

表4-6 重點：中長期土地供應量成疑，似乎要請叮噹幫手變出來…

1.         2012年10月17日，發展局首度公開香港政府的土地儲備中，未計算已經批准的租用地，住宅用地只有391.5公頃 (見以表)。

來源：據知名博客 <<不為人知的香港土儲>>的神文 (註6)

2.         根據香港團結基金 土地房屋政策研究系列，1995至2004年間香港已發展土地(包了住宅、商業、政府等用地)共增加了7,800公頃，2005-2014年則大幅減少至只有1,100公頃 (只為上個十年的7份之一)。其中2010-2014年，在表上可見，少到差不多見不到。見表5 (註7)。至於2015年後至今，已發展土地共增加了多少地，在網上怎樣找也找不到資料。由於曾蔭權任內基本上公認是無(乜)造地，即使在梁振英任內造地也是舉步為艱 (如果梁特真係任內做到大量土地，相信佢會宣掦到牛頭角大嬸都知)，筆者對2015年後至今已發展土地旳增幅十分悲觀。

 

來源：香港團結基金 土地房屋政策研究系列 (註6)

3.         知名博客 <<不為人知的香港土儲>>的神文，對2012年發展局首度公開香港政府的土地儲備中391.5公頃的住宅土地，按以往的各類單位分佈，推算出最盡可建27萬至28萬個單位(見下表)。就算假設2013手至今，梁特首任內神奇地將2012年公佈的政府住宅土地儲備由391.5公頃加了50%至588公頃(發夢都無咁早)，也不過最多建成42萬個單位(即大約十年的公屋私樓供應量)。但個人傾向相信如果梁特任內能增加到50公頃地的話，都已經大鑼大鼓咁話左俾我地知。按每年私樓與公營單位合共約4萬伙的新供應計算，政府的土地儲備能否足以支持十年的供應量(即2013至2022年)成疑。

4.         當然，市場可以將土地切細去做哂納米樓，去增加每公頃土地可建單位的數目。即原本做1間3房單位，切細做3間開放式單位。但這只是自欺欺人，單位數目可以增加，但能居住進去的人數是不可能增加的。最終只會造成更多劏房的出現，也將加劇日後兩三房單位嚴重不足的情況。

5.         而根據政府估計，新市鎮、新發展區等長遠土地供應計劃由概念發展到正式提供土地，最少需時超過10年。(註8) 就算現任特首林鄭月娥立即達成社會大和解，造出來的地相信也很難在2028年前能應市。即2023至2028的5年，筆者不知道地從何來。

6.         曾淵滄教授近日撰文<<暗推新「八萬五」政策樓市有難？>>(註9)。文章大致上認為政府可與發展商達成大和解，立即能用上他們的土儲。但觀乎發展商的地都是生地，未開始平整，也未有土地規劃及基建，筆者不知跟政府合作會比政府自己造地快得多少。發展商配合政府增加適量土地供應尚有可能，筆者難以相像發展商會有強大意願配合政府再造一個八萬五出來，打冧自己盤生意。行筆至此，筆者對本港長遠土地供應，只有雙手合什。

悄悄話：上述概念是在2015年至今逐步形成。筆者一直想系統化整理出一篇文章，但遲遲未有動筆。第一沒有平台，第二沒有時間。現在開左個BLOG，有沒有人睇都好，總算的起心肝寫了出來。傳媒一直宣掦對樓價最大影響為美國加息 (近年已證實美息同港樓價，甚至同港息都無乜牽引作用)。筆者年少無知時也深信美國加息是無堅不摧的。但近年，筆者傾向相信最影響樓價的因素應該是住宅供求 (見本文 圖解香港房屋問題   (上下篇))、其次為貨幣供應 (見學術文章(一)：量化寬鬆、美債危機與全球流動性)、第三為中港經濟狀況、第四為有沒有借貸泡沫，即業主真實的借貸比率 (唔係政府講果個供款佔入息比率)、最後最後才是港息。筆者無意為上述圖表下甚麼結論，請看倌自行演繹。

延伸閱讀，點擊前往  

磚門數讀 (一)：圖解香港房屋問題 (上)

磚門數讀 (二)：圖解香港房屋問題 (下)

磚門數讀 (三)：202X年政府住宅土儲歸零

註1：圖表來源：灼見名家 (見下網址) 原始資料為2016年人口普查

http://www.master-insight.com/%E8%A7%A3%E6%B1%BA%E6%88%BF%E5%B1%8B%E5%95%8F%E9%A1%8C%E5%8D%B3%E6%99%82%E8%A6%8B%E6%95%88%E6%96%B9%E6%A1%88/

註2：香港2016年中期人口統計 - 主題性報告：居於分間樓宇單位人士

https://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp459_tc.jsp?productCode=B1120102

註3：未來5年公屋及居屋供應分別逾7萬及2萬

https://topick.hket.com/article/1921674/%E6%9C%AA%E4%BE%865%E5%B9%B4%E5%85%AC%E5%B1%8B%E5%8F%8A%E5%B1%85%E5%B1%8B%E4%BE%9B%E6%87%89%E5%88%86%E5%88%A5%E9%80%BE7%E8%90%AC%E5%8F%8A2%E8%90%AC

註4：未來5年公屋及居屋供應分別逾7萬及2萬

https://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp160_tc.jsp?productCode=FA100055

註5：去年5.7萬人單程證來港 16年新高 日均157人超配額 保安局﹕領證未必同年來

https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171130/s00002/1511979381916

註6：不為人知的香港土儲

http://www.property.hk/writing_manage/phk_peterpaker/a85eb7a5.html?r=3

註7：香港團結基金 土地房屋政策研究系列

https://www.ourhkfoundation.org.hk/sites/default/files/media/pdf/ohkf_land_and_housing_2017_ch_17102017.pdf

註8：500億設「土發局」 建熟地倉穩樓價

http://paper.hket.com/article/877127/500%E5%84%84%E8%A8%AD%E3%80%8C%E5%9C%9F%E7%99%BC%E5%B1%80%E3%80%8D%20%E5%BB%BA%E7%86%9F%E5%9C%B0%E5%80%89%E7%A9%A9%E6%A8%93%E5%83%B9

註9：暗推新「八萬五」政策樓市有難？ 曾淵滄

https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20180408/58048250