三人行投資組合 (十六)： 2020年香港住宅市場分析 及 2020年全年結

2020年對於全球大部份人來說都是極之艱難的一年。還望疫情能在2021年逐步消退，讓大家的生活回歸正常。 

直入主題，三人行家庭NAV在2020年全年上升了~12%，主要升幅仍然是來自太太的私己錢納入雷達範圍 (一笑)，磚頭組合估值(扣除按揭餘額)上升，以及由收入增加帶動的儲蓄增長。 

薄到透光的磚頭組合估值(扣除按揭餘額)對比於年頭，全年升幅稍低於6%，升幅主要來自年頭谷底換入的單位的銀行估值上升。香港磚頭估值相對於半年結時微跌，但同期人仔升值，帶動深圳物業估值上升。相互抵消下，相對於半年結，磚頭組合估值基本持平。

至於筆者的迷你股票倉，執筆時，迷你倉的TWR已回復正數，但實質跌幅仍稍高於10%。相對低谷的-4X%，及半年結的-2X%，迷你倉表現已有一定改善。雖則跌幅基本上是由於筆者在年頭換樓時，為預留足夠備用金而在股市3-4月極低位大減倉位所致，但負數的表現在云云博客來說應該是極之羞家。 

尤幸筆者的倉位著實十分迷你，倉值長期(遠?)低於淨資產的5%，否則真的訓唔著覺。面對筆者的雞仔注，連筆者兄弟也不禁嘲諷三人行對股市的關注與投入資金完全不成比例。

筆者明知自己係股蟹，當然不會重注。而且，筆者在股市的注碼，主要是用來感受市場氣氛，幫助筆者捕足樓市的低點。(上述純粹安慰自己的說話, 不要當真。) 而且事實也證明，筆者輸股票時往往就是樓市低點，也是樓市的入市良機。筆者也藉股市之失，接連三次在香港樓市中捕捉到相對低點。

對於本港住宅市場，筆者認為這浪的樓市谷底已在2020年初出現，經過了三季的築底，目前已具備反彈的條件。2021年初很可能是反彈前的最後倒數，年內樓市極可能出現破頂。

原因很簡單：

1. 資產價格是貨幣幻覺：香港M3已接近17萬億港元，相對年頭上升超過1.5萬億港元(>10%)。香港的資產價格終將反影全球貨幣濫發，資金源源不絕湧入香港的惡果。

舊雨新知 (三)：疫情下的兄弟幫

又到月尾，文章仍然沒有開始寫。唯有再一次將筆者與一眾兄弟飯局時的一些精警對話，寫一篇短文湊數。

首先，基於[錯就要認，打就要企定]的大原則，筆者就 “井底嘩 (十一)：特朗普鐵定連任 唯一懸念是他會否希望[永續]” 估計錯誤向讀者致歉。當然估錯係有代價的，筆者也為此輸左餐飯。

筆者也在此感謝”雖則都係估特朗普贏面較大，但為了應酬筆者而跟筆者對賭果位兄弟”果支靚酒。YUM YUM! 

(基於各種不同原因而) 深受兩岸三地民眾支持的特朗普居然 [創業未半，而中道崩殂…]，實在是舉國同哀…  

可憐為了討好主子而破天慌在選前為瘦肉精美豬開綠燈，以及以天價買下大量隨時從天空掉下來的低配備戰機的某省長… 現在拜振華上台，下錯注的某省長係咪又要再再再再次朝貢呢...

 

回歸正題，以下為筆者與一眾兄弟飯局/聊天時的一些精警對話：

 

1.         朋友A：[TRUMP TRUMP敗選代表一個時代的終結。]

朋友B：[甚麼時代的終結？]

朋友A：[真小人的年代終結，回歸偽君子當政的年代。]

朋友B：[你的比喻真係幾到位…]

瘋狂的磚頭 (二十四)：入市窗口

最近兩個月，筆者公私事兩忙，忙得不可開交。此前多次想下筆寫一篇短文章，每次卻總有些事情發生，讓筆者無法下筆。 

為免再懶下去，連每月一篇的出文頻率也維持不下去，筆者決定寫一篇不用做太多研究，純粹憑感覺下筆的廢文。由於是廢文一篇，要求詳細分析的讀者可以自行略過本文。

長期讀者應該知道筆者極少叫人買樓。因為當中涉及的責任太大。詳見以下文章：

瘋狂的磚頭 (十六)：為甚麼三人行甚少叫人買樓 

反之，筆者只會用行動去說明自己認為哪時是入市時機。筆者不才，但在之前2015年尾-16年頭，2018年尾，及2019年尾-2020年頭三個回調浪，筆者都成功親身捕捉到相對入市低點。文末有筆者買樓記的連結，請自行查看。

SOURCE : 中原城市領先指數 CCL

井底嘩 (十一)：特朗普鐵定成功連任 唯一懸念是他會否希望[永續]

2020.10.05 補充：筆者跟朋友經常戲言，特朗普的對照組是台灣的阿扁... 兩顆子彈來了... 勝選還遠嗎？... 都說台灣在選舉操作上，領先世界，獨步全球，對後世具有劃時代的啟發性意義。(上述純屬胡言亂語，如有雷同，實屬不幸...)

前言：由於一出篇文，翌日就見到HK01出左以下一篇新聞稿。

【美國大選】歐洲賭盤賠率風向轉變　特朗普贏面超越拜登

即便筆者的預測成功率遠比主流媒體，尤其一眾毒媒高出極多，筆者還是要戴返個頭盔：【本篇文章純粹亂噏，如預測成真，實屬巧合...】

長期讀者應該知道筆者一直預測特朗普能成功連任。在美國全國性民調一再顯示拜登大幅領先特朗普，主流傳媒甚至一窩蜂唱好拜登大勝特朗普之際，筆者仍舊認為特朗普將會成功連任，甚至在現階段已經近乎肯定能成功連任。

再說白一點，筆者認為：特朗普已99.9%鐵定連任。至於為何是99.9%，而非100%呢？那0.1%純粹是因為筆者認為74歲的特朗普在選前仍有離世或中風的可能。當然，要說選前離世， 78歲的拜登呼聲應該比特朗普更高。 

至於選舉結果，筆者認為特朗普跟上屆一樣是勝出選舉人票。至於自然人票，由於與選舉結果無關，再加上特朗普根本不在乎自然人票上的勝負，筆者也不作任何預測。

其實，REAL CLEAR POLITICS 綜合各主要民調機構的數據 (見下圖)，已經明顯說明了選舉結果。筆者不明白為何全球傳媒仍舊選擇視而不見。至於為何是這張圖，又如何解讀這張圖，下文會有清楚說明。

 

圖片Source : REAL CLEAR POLITICS 

三人行投資組合 (十五)：2020年半年結

直入正題，三人行家庭NAV在2020年上半年上升了~8%，主要升幅來自太太的私己錢納入雷達範圍 (一笑)，物業升值及儲蓄。 

話說筆者在家庭的分工是繳付帳單，而太太是負責儲錢。而每次買樓時，筆者都會奏起歡樂滿東華，向太太集資。由於年頭換樓涉及資本相當大，太太也順理成章奉獻了一大份私己錢。

圖片SOURCE : WIKI

至於薄到透光的磚頭組合銀行估值(扣除按揭餘額)對比於年頭，也出現~6%上升。升幅基本上主要來自年頭成功撈底換入的物業估值上升。當然，估值同市場成交價係兩回事, 所以銀行估值從來都係得啖笑。

磚頭組合分部情況如下：

-        香港組合方面：N換1後餘下來的原有物業組合，估值相對去年年尾，出現輕微下跌。至於年頭撈底換入的單位樓，按六月尾的估值, 相對買入價已有>10%的升幅。

-        深圳細價樓：受惠疫後深圳盲搶樓熱潮，筆者的深圳物業估值也同步上調兩成。遺憾筆者年頭為了增加換樓後的防守力，放走了其中一間，否則升幅更為可觀。

-        東莞地鋪：由於地鋪所在屋苑附近的交通仍未完善，入住率仍然偏低，當地的地鋪租務情況極度疲弱。原有租戶在租入後幾個月，也因人流奇差，結束營業。後續地鋪一直未能租出。為反影長期未能租出的因素，筆者決定為其減值三成，以反影其真實價值。

井底嘩 (十)：又又又又又...吹國破家亡？你唔悶我都悶啦！

前言: 感謝自兄留言。非常抱歉筆者仍在社交排毒中, 卻在刊登文章時, 忘了按下不開放留言鍵。現在已重新關閉留言功能。

上一篇文筆者講左對國安法後香港的前景的看法: 

[在主流媒體又又又又又...一次吹起國破家亡的樂章，筆者再再再再再...一次與主流媒體唱反調。筆者認為國安法後, 香港前景一片光明。在資金面與人口面上，筆者看到的不是香港的末路，反而是[小水去，大水來]的大格局。]

用最淺白的語言去講，如果中國政府覺得國安法後，香港不會再出現外來勢力干預，即香港會成為中央心目中[真正]的中國金融中心。那中央就不再需要任何備胎, 將資源集中在香港就好了。情況就有如中國不需要多一個賭城，有澳門一個就夠了。

國安法成立後，香港不單不會成為大輸家，反而在中央力挺下及在美國打壓中概股下，成為大贏家。輸家反而係香港的一眾備胎。

我們要知道香港從來都是因為中國因素才成為國際金融中心。也許, 中國在目前資本帳不開放下, 沒有能力製造在境內製造香港以外的另一個國際金融中心。但這不代表香港在沒有中國因素下, 能成為國際金融中心, 更不代表中國沒有能力大大強化香港的國際金融中心地位。

但遺憾是很多人卻沒有上述的常識，以致經常出現誤判。