瘋狂的磚頭 (二十一)：按保上限調升後的市場反應預測

事前閱讀：

魔兄：輸淨包膠2019（2nd edition）

https://magicianyang.blogspot.com/2019/10/blog-post_18.html

快兄：拉一派打一派

http://happyvalleyjockey.blogspot.com/2019/10/blog-post_16.html

R兄：亢奮中保持冷靜

http://rmylife1987.blogspot.com/2019/10/blog-post_17.html

本熊兄：十月股票期權倉（18th updates) 換樓鏈啟動

https://wftamalex.blogspot.com/2019/10/18th-updates.html

為何冬眠期間，又出多篇文呢？事緣筆者又在按保上限上調日，在谷友要求下，亂噏了幾句，及後卻發現自己有些地方未有想清楚，也可能出現了一些誤區。道義上，筆者要補飛講返兩句。講完，筆者會繼續冬眠去。

首先，戴定頭盔，筆者一直以為牛三後有大熊仁，所以別以為筆者在盲目唱好。而且，筆者經常亂噏，切勿當真。記住：自己投資，自己負責。而且，已經有四位博友撰文，清楚的說明保上限上調的影響。路過的谷友，請忘記我講過的東西，自行刨文。

在四位博友文章的基礎上，筆者只想補充兩點：

1.    只要供應仍舊不足，百葉窗效應仍然存在：

對於按保上限調升，市場上的主流意見是原500-800萬板塊是最受惠，然後是原1,000萬以上受惠換樓鏈啟動而後續跟上。至於原500萬樓下板塊，因為400/600高牆上移及壓力測試放寬，需求會轉向500-800萬區間而導致需求減少，令原500萬樓下的板塊承壓。

筆者本來完全同意上述推測，並在谷中作出了相近的推論。但由於筆者手上有細樓，按保放寬翌日，筆者已經從不同AA口中，一字不漏的聽過完整的版本。基於AA講的，九成九是用來鋤業主(或買家)的。即是AA對住業主同買家，係會有不同版本的故事。所以筆者也再三思考了一段時間，並得出以下的推論。

上述的市場主流意見在按保上調初期是正確的，也可能帶動了一些細價樓業主放盤。但只要供應仍舊不足，衍生出來的百葉窗效應，始終會帶來市場互動。結果所有板塊只有升多升少，升先升遲的分別。即是當原500-800萬板塊上移至600-1000萬，將會製造出500-600萬的真空區。原500萬樓下的細價樓在初段受壓後，最後也會被拉抬，最終填上上述的真空部份。所以，這次跟以往的分別，只是以往百葉窗效應的驅動力沿自細價樓向上推，今次是沿自中價樓將高價樓向上推，同時將細價樓向上拉。

香港市場的羊群心態本來已十分強勁。這次按保上限調升，既增強了上車客的購買力，亦增強了投資者的購買力，最終將加大了羊群效應。最後，多口講多句，羊群效應不一定是代表上升，更不一定代表爆升。君不見旺市時，可以幾家搶盤，屢創新高。調整市時，可以像15年底一樣，地產鋪靜到要提早收鋪，從而節省水電費。

2.    私樓數目將進一步萎縮

按保上限調升前，發展商在一手市場造餅是望住400萬及600萬高牆去造的，所以衍生出大量納米單位。隨著按保上限調升，發展商在一手市場造餅會望住800萬及1,000萬高牆去造，結果200呎樓下納米單位會減少，轉而生產300-400呎的單位。當然百多呎的納米單位消失是好事。

但眾所周知，政府早前已宣佈公私營比例由6/4比，改為7/3比，私人市場所獲的土地面積已經因而收縮。按保上限調升下，發展商製造的單位面積將會上調。即是在下降了的私樓供應面積的基礎上，發展商還會製造較大面積單位，這將會導致未來私樓數目進一步萎縮。 

當然，這個趨勢只會在一段時間後發生。在早已炸了窩的今天，沒有多少人會理會幾年後發生的事。大部份人只會在趨勢發生後，才會後知後覺。

 後記：

太太說：冬眠期都出文，你知唔知冬眠的定義...  
筆者說：... (由於筆者被靚抽，筆者在未來一個月內應該不會再有文章出台...)

根據維基百科及筆者四歲犬兒，一些哺乳類動物的冬眠不會間斷。個別物種冬眠伴隨有短暫的覺醒。

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