2018年4月14日星期六

磚門數讀 (二):圖解香港房屋問題 (下)

前言:學術文章,有問題無答案,不喜慎入...

3重點:公營房屋無法承載新增人口、新增私樓量嚴重不足,造成了嚴峻的劏房問題

註一:圖表來源:灼見名家 (1)

1.         為何 港磚():圖解香港房屋問題 () 1 顯示:私樓新供應10.9萬個 (而且有很多是納米樓),居住人口增加51萬人,難道一個開放式納米樓可以住到5個人?非也,上述51萬人中有很大部人被迫住左入劏房。

2.         <<香港2016年中期人口統計 - 主題性報告:居於分間樓宇單位人士>> (2) 2016年全港約有92 700間劏房,合共有 91 800 個住戶及209 700 名居住人口(包括約2 500名外籍家庭傭工)。劏房戶已佔全港總戶數3.7%(見註2)

3.         單單安置上述91,800個劏房戶已差不多等同於按房委會2017年尾公布的五年建屋計劃 (2017-2022共有公屋及居屋供應分別逾7萬及2)(見註3)

4.         而且,按 港磚(一):圖解香港房屋問題 (上) 表1 ) 1,公營出租房屋能否有效承載新增需求成疑。似乎上述劏房戶住屋需求很可能要由私樓市場去承載。如按每年2萬個私樓新增單位的速度,上述91,800個劏房戶已等同4-5年的私樓新供應量。即我們的供應量至少落後需求4-5年。又要多謝曾爵士!
圖片來源:蘋果動新聞

5.     上述僅為劏房戶的需求 (即是多年供應不足所衍生的後遺症),還未有計算每年新婚 (即雙方均屬初婚) 數量約3.2萬宗,每年單程證來港數量的5萬多宗 (2016年數字為5.7萬人)等。疊加上去的新需求缺口將會越來越大。

6.     而且,還有一個計時炸彈尚未爆發,本來以往發展商興建私樓時,大部份都是兩房及三房單位。由於土地不足,近年,發展商改為建造大量開放式納米樓。開放式納米樓住一對夫妻尚且可以,但有孩子時,基本上是無法住得下。今日,公屋私樓不足,導致嚴峻的劏房問題。問題的下一章將是因珍貴的土地資源用來建造大量開放式納米樓,而導致兩房及三房戶嚴重不足。



4-6 重點:中長期土地供應量成疑,似乎要請叮噹幫手變出來

1.         20121017日,發展局首度公開香港政府的土地儲備中,未計算已經批准的租用地,住宅用地只有391.5公頃 (見以表)

來源:據知名博客 <<不為人知的香港土>>的神文 (6)

2.         根據香港團結基金 土地房屋政策研究系19952004年間香港已發展土地(包了住宅、商業、政府等用地)共增加了7,800公頃,2005-2014年則大幅減少至只有1,100公頃 (只為上個十年的7份之一)。其中2010-2014年,在表上可見,少到差不多見不到。見表5 (7)。至於2015年後至今,已發展土地共增加了多少地,在網上怎樣找也找不到資料。由於曾蔭權任內基本上公認是無()造地,即使在梁振英任內造地也是舉步為艱 (如果梁特真係任內做到大量土地,相信佢會宣掦到牛頭角大嬸都知),筆者對2015年後至今已發展土地旳增幅十分悲觀
 
來源:香港團結基金 土地房屋政策研究系 (6)

3.         知名博客 <<不為人知的香港土>>的神文,對2012發展局首度公開香港政府的土地儲備391.5公頃的住宅土地,按以往的各類單位分佈,推算出最盡可建27萬至28萬個單位(見下表)就算假設2013手至今,梁特首任內神奇地將2012年公佈的政府住宅土地儲備391.5公頃加了50%588公頃(發夢都無咁早),也不過最多建成42萬個單位(即大約十年的公屋私樓供應量)。但個人傾向相信如果梁特任內能增加到50公頃地的話,都已經大鑼大鼓咁話左俾我地知。按每年私樓與公營單位合共約4萬伙的新供應計算,政府的土地儲備能否足以支持十年的供應量(20132022)成疑。

4.         當然,市場可以將土地切細去做哂納米樓,去增加每公頃土地可建單位的數目。即原本做13房單位,切細做3間開放式單位。但這只是自欺欺人,單位數目可以增加,但能居住進去的人數是不可能增加的。最終只會造成更多劏房的出現,也將加劇日後兩三房單位嚴重不足的情況。

5.         根據政府估計,新市鎮、新發展區等長遠土地供應計劃由概念發展到正式提供土地,最少需時超過10(8) 就算現任特首林鄭月娥立即達成社會大和解,造出來的地相信也很難在2028年前能應市。即202320285年,筆者不知道地從何來。

6.         曾淵滄教授近日撰文<<暗推新「八萬五」政策樓市有難?>>(9)。文章大致上認為政府可與發展商達成大和解,立即能用上他們的土儲。但觀乎發展商的地都是生地,未開始平整,也未有土地規劃及基建,筆者不知跟政府合作會比政府自己造地快得多少。發展商配合政府增加適量土地供應尚有可能,筆者難以相像發展商會有強大意願配合政府再造一個八萬五出來,打冧自己盤生意。行筆至此,筆者對本港長遠土地供應,只有雙手合什。

悄悄話:上述概念是在2015年至今逐步形成。筆者一直想系統化整理出一篇文章,但遲遲未有動筆。第一沒有平台,第二沒有時間。現在開左個BLOG,有沒有人睇都好,總算的起心肝寫了出來。傳媒一直宣掦對樓價最大影響為美國加息 (近年已證實美息同港樓價,甚至同港息都無乜牽引作用)。筆者年少無知時也深信美國加息是無堅不摧的。但近年,筆者傾向相信最影響樓價的因素應該是住宅供求 (見本文 圖解香港房屋問題   (上下篇))、其次為貨幣供應 (學術文章():量化寬鬆、美債危機與全球流動性)、第三為中港經濟狀況、第四為有沒有借貸泡沫,即業主真實的借貸比率 (唔係政府講果個供款佔入息比)、最後最後才是港息。筆者無意為上述圖表下甚麼結論,請看倌自行演繹。



延伸閱讀,點擊前往  

磚門數讀 (一):圖解香港房屋問題 (上)


1:圖表來源:灼見名家 (見下網址) 原始資料為2016年人口普查
https://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp459_tc.jsp?productCode=B1120102

3:未來5年公屋及居屋供應分別逾7萬及2

4:未來5年公屋及居屋供應分別逾7萬及2

5:去年5.7萬人單程證來港 16年新高 日均157人超配額 保安局﹕領證未必同年來
https://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20171130/s00002/1511979381916

6不為人知的香港土
http://www.property.hk/writing_manage/phk_peterpaker/a85eb7a5.html?r=3

7:香港團結基金 土地房屋政策研究系

8500億設「土發局」 建熟地倉穩樓價
http://paper.hket.com/article/877127/500%E5%84%84%E8%A8%AD%E3%80%8C%E5%9C%9F%E7%99%BC%E5%B1%80%E3%80%8D%20%E5%BB%BA%E7%86%9F%E5%9C%B0%E5%80%89%E7%A9%A9%E6%A8%93%E5%83%B9

9:暗推新「八萬五」政策樓市有難? 曾淵滄

10 則留言:

  1. 好文章,三人行兄能否加你facebook 做朋友?

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  2. 朱兄,感謝抬舉。小弟半筒水,文章只是東拼西湊。
    坦白說,小弟連BLOG這個平台也未摸熟,亦暫時未有Facebook專頁。
    如果不介意,請多留言。如有意見或問題,小弟定必盡量解答。

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  3. 三人行兄,我有聽過你在汪生節目中的留言發覺與我的理念很相近,方便的話可否交個朋友

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  4. 朱兄,原來也是汪生的粉絲。小弟開blog的原因其實是希望保持匿名,以便暢所欲言,可以發表小眾觀點。如果朱兄願意,不如以聯絡表單留言,我們可以以電郵溝通。

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  5. 三人行兄,原來為保可匿名地發表觀點,這小弟便不強人所難,請繼續加油找更多數據

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  6. 朱兄,感謝諒解及厚愛。小弟有過一些很不愉快的經驗,說俗一點,就是被圍剿,圍剿我的有認識的,也有不認識的。世界越大,反而人的容忍度越小,甚至丁點不同也容不下。小弟最愛是宋鴻兵的視角,但這樣的視角難容於世。相對朱兄的坦蕩,小弟寧願小隱隱於野。

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  7. 三人行兄,其實我在facebook 也甚少發表言論,我知道世界上並非只有黑白,但對於一些朋友他們容不下灰色,所以我也只好隠藏做一個cd-rom,但我喜歡與叻人做朋友(我是一個庸才),他們總有一些獨特見解令我大開眼界

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  8. 朱兄,CD-ROM 唯讀不寫 是一個很貼切的比喻。哈哈!
    小弟傾向相信知不足才是有智慧的人。曹SIR名句,市場專收叻仔。共勉之!

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  9. 師兄的分析文章真係好值得細讀. 數據其實講左好多野.
    納米樓完全係呢幾年扭曲晒個市場, 同埋人的生活品質....

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    1. 過獎了!只有數據不會說慌,能如實反映問題。
      納米樓只是病徵,病因是缺地。發展商屯房也是因為看到政府無土儲。
      小弟十分擔心我們快將步入進入缺地、缺兩房及三房單位的困境。
      請繼續多多指教!

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