尋租記(二)：租不出的地舖 (本文屬找數文章！)

 前言：承上篇文章，本來庫存文章還有一篇寫了一段時間的尋租記，但筆者唔小心在谷糠系統中DELETE左FINAL VERSION。為感謝多位讀者破戒留言，甚至在冬眠期仍有留言及閱覽，筆者決定找數，刊出電腦裡的WORKING DRAFT。筆者找完數，就會繼續冬眠去！

如有鯊魚路過，又想咬我宣洩情緒，請自便。筆者仍舊罵不還口！

多口講多句：我們的世界是高清彩色，而且可以有良性互動的。硬套黑白二分化，只會令人生變成粵語殘片。 

正向回饋循環，與負向回饋循環很多時都是選擇，而非上天注定！

縱使香港在向下螺旋中掙扎，甚至在未來一季或更長時間也未必看到終局，筆者仍希望大家繼續保持積極的態度！

因為當香港政治事件結束時，必需要有強大的積極力量，才能讓香港谷底翻身！病來如山倒，病去如抽絲，康復的路恐怕不比病發的過程輕鬆。 

共勉之！

最後也建議在火線上的年青人看看R兄鴻文<<難行日子不削生命眷戀>>最後幾句，以及筆者上篇文章<<本博通知：冬眠了！>> 有關逆流大叔果一段。真正對你好的人，不會讓你走在火線上，作沒有意義的犠牲。我知道上述這段文字不會去到閣下的眼前，就算走到閣下眼前，你也只會罵作者無良。 

但作為兩個孩子的父親，筆者仍想再講一次：[聽到好啱聽的話，讚對方深明大義，主持公道後，停一停，諗一諗對方口講果句，同做出來的是否一致？更甚者，對方會否甚至藉你的行動去撈底謀利？再諗清楚真的去做究竟會否傷害到自己，計算好能承受及願意承受最壞的結果先好跟住去做？反之，聽到好克你憎的話，講完粗口，鬧完對方無良知後，停一停，諗一諗究竟對方做乜要明知俾你粗口問候，都仲要講，尤其是當果個係你阿爸阿媽！]

再講一句不中聽的話，那些口中說[為了孩子、無路可退]，只叫人衝而自己唔衝的中年、老年人，有一天也會說 [為了孩子、要繼續活下去]，然後快活的過其怪獸家長、快樂中年的生活。餘下的就是年青人，獨自面對刑責，與及後六、七、八十年的漫長人生。坦白說，除左阿媽阿爸，真係沒有人有義務講一堆會俾人鬧，但為你著想的話。在網絡世界，叫你衝的人多，叫你停一停，諗一諗的人是絕對少數。因為很多人已被滅聲。筆者盡了心力，會繼續冬眠去。

以下為正文內容：

很多磚頭前輩都說：[沒有租不出的物業，只有租不出的價錢！] 事實係咪真係如前輩所言呢？

但筆者的確有間吉足成年幾兩年，甚至附近的地鋪都租得九九十十都未租得出，筆者果間都仲未租得出。要搞到最近，才正式租出！

路人：咪玩啦！街舖點會租極都唔出租？

筆者：確實係租極都租唔出…

路人：係咪你太無良？開價太狼死呢？

筆者：筆者出名係佛系收租佬。筆者又點會狼啦？但即使我甚善良，都係可以租唔出的。

話說2017年中，在相熟內地經紀推介下，筆者夫婦同朋友夾份向大陸發展商買了一間一手地鋪。(對，筆者是地鋪舖主，好不威風，如果地舖是在香港的話…) 這類地鋪在內地的學名叫：臨街住宅底商。(類以下圖) 結果，筆者夫婦第一次同朋友夾份，就出事了...

其實地鋪是位東莞的一個新區裡的一個新屋苑，共有N期。筆者買的已經不是最早果期。之前期數住宅及商鋪早已入伙，我果期也將在2018年開始入住。根據經紀的資料，當地幾年後將會有地鐵通車，出口正在地舖附近。而且，預期淨租務回報4%以上。經紀還能提供第一、二期的商舖租約給我們看，證明租務回報的確有4%多一點。

當然，地鐵通車之說可在網上查證。但筆者絕對不信出口會在地舖附近之說，而且附近商舖的租約就算係真，筆者都唔信。因為世上有好多人愛做媒，引人落搭。

筆者心想發展商開價幾多，就打個9折，預計呎租就打個7折，那應該接近現實了吧。這樣一算，淨回報有兩厘幾。由於內地出租物業，業主的租金是淨袋，即是不用交管理費，也不用交稅，即是上述回報等同香港買樓的約3%租務回報。那只要守幾年，等到地鐵通車，租務回報應該就會相當可觀了。

其實，筆者係無買過大陸一手樓的，亂噏以為可以打折。但筆者太太一聽我說打個9折，她立即說要開價打8折，否則不買。當然，讀者應該知道筆者太太的講價能力，尤其是LAST MILE的講價是驚奇的神準。基本上太太鐵筆一算，命中率高達七八成。但筆者同朋友還是說不如開85折吧。

一聽我們的開價，職員竟然說：這口價怎可能呢？上一期一開賣都要這口價啦。

一聽到這句…  筆者心諗：天呀！原來真係有得講價…

之後，就到經紀與發展商的職員聚埋一堆開會，依依蛾蛾。發展商的職員說要同總公司匯報。那邊經紀就話要請大佬向總公司申請。

一輪擾攘，發展商的職員說，本來不能減價，但因為只剩幾間，同公司報告時可以講拉上補下，所以可以打折，但只能給到9折。但太太這時發揮強大戰鬥力，就要起身走人。

結果，發展商的職員及經紀再分別向總公司申請多一次。最後，我們一蚊不加，就85折成交了。即是連同這次，太太已經N次一估到價了。發展商的職員還煞有介事的向我們說要簽保密協議，不能外洩單價。

及後，筆者更從不同渠道得知原來經紀在這類全新物業銷售中，佣金能高達10%以上。即是說：海鮮價也！其後，我們從其他當地代理口中得知，我們這口價只算這個盤的商舖中的中等價位。哎呀… 早知聽太太講開八折啦…

那為何地舖居然要吉足成年幾兩年，甚至整期的地鋪都租得九九十十，筆者果間最近先租得出呢？

原因有兩個：

1. 內地很多新區新屋苑，買家都是以毛胚房型式購買，即係用來炒的。所以，屋苑一般要等待附近的交通及配套充足，居民才陸續入住的。所以，雖則屋苑一二期已入伙，商鋪的租務市場在入伙初期，必然是相對淡靜的。筆者相信要守到地鐵通車，當地的租務才會火熱起來！

2. 筆者與太太都係佛系收租佬，一向都係十分懶。之所以願意走出香港同深圳的COMFORT ZONE，全因朋友講明佢會負責所有租務事宜。最終，筆者與太太發現原來朋友對租約條款十分著重，爭取高租金之餘，仲要爭取埋相對較好的自動租金上調機制， 還有一堆對業主有利的保障性合約條款。原本剛剛入伙，商鋪租務已經不太旺，朋友的高要求不僅令一些租客卻步，甚至令一些經紀也不太願意配合。

好事多磨，2019年中，鋪頭終於在朋友努力下成功租出，淨回報卻只有2% (相對香港租務回報大約2.5%)。但以呎租計，只有買鋪時經紀聲稱的呎租的不足一半！這引證筆者常說：[信經紀一成，必然雙目失明]。回報雖則好低，勝在有租金緩步遞增機制。對筆者與太太來說，租出了就已經算是放下心頭大石，可以用折箭法處理這個物業了！

 SOURCE : WHATSCAP

仍舊係果句：如果有年青人路過，筆者將一些有些許營養的文章放在文末閱讀清單，訓唔著睇兩篇，應該就會訓得著，也可能令閣下對世界的運作有另一番理解。

閱讀清單：

關於世界觀：

井底嘩 (七)：零息負息無限QE就在眼前 / 我們只是代人付鈔的水魚！

關於中國經濟爆煲論：

井底嘩 (一)：中國經濟爆煲論的爆煲

關於主流思想的誤區：

鑽牛角 (一)：主流傳媒、主流思想、主流方向

關於香港房屋問題：

磚門數讀 (四)：房屋供應的美好時光？

關於低位撈貨 及 與經紀過招的經驗：

 瘋狂的磚頭 (十一)：人心虛怯，業主求死，直插無水花？
 瘋狂的磚頭 (十二)：錢多人傻，買家亂鋤，刀口上舔血？

關於香港填海造地：

瘋狂的磚頭 (十)：人格分裂的佛系收租佬

關於本港樓市歷史觀：

瘋狂的磚頭 (十九)：在歷史與市場面前，我們不過是一粒微塵
 

關於積極的人生態度：

給孩子的信 (五)：土壤與果實

關於危機管理：

給孩子的信 (四)：完美風暴 (給18歲的你)

關於鍛鍊獨立思考能力：

交叉點 (二)：三人行是怎樣煉成的？

關於眼下的本地政治事件：

殺君馬者道旁兒（盧生好文分享）

延伸閱讀：

尋租記 (一)：生意失敗、老婆又走佬的租客

尋租記 (二)：租不出的地舖 (本文屬找數文章!)