2019年5月22日星期三

瘋狂的磚頭 (十七):香港樓市的歷史觀

買樓講歷史,恐怕是深層中毒才會這樣說。恰恰歷史是影響港樓最的其中一環。假若我們不去了解歷史,也就無法解釋現在。若果更妄圖去預測將來,就肯定像坊間的大批財演一樣錯到無譜。

圖片SOURCE : http://www.keithto.ws/2015/12/2016-part-1.html

對此,筆者建議大家去書局刨一本市儈書 [.轉命運]。書中其中一個段落是以炒家的角度去描述1997金融風暴時樓市瘋狂的情況,大量炒家怎樣一份收入如何同時在N間銀行上會,或者只得一注錢卻在摸三四間貨,甚至連上會的資本也沒有的師奶如何不停透過摸貨圖利,摸貨行為又如何導致之後的火燒連環船,以及當樓價出現下跌後,一眾炒家如何爭相走難,進而導致令樓價會出現螺旋式下跌。

當你對這段歷史有相對認知,你就會理解到1997打後十幾年,政府的房屋、土地、甚至金融政策是基本上是完全圍繞著如何擺脫負資產引發的經濟及金融危機,以及如何防範下一次由房地產引發的經濟及金融危機。而在曾特下台前,所有政策重中之重是托高樓價去消滅負資產。這也是為何出現孫九招、引入資產移民政策、曾特任內甚至連土地研究都不做,從而於土地開發階段消滅日後的潛在住宅供應,以及其他一系列人為制造房屋、車位供不應求甚至土地斷層的政策。

而自1997金融風暴後,金管局的所有政策,其核心目標,就是去除金融系統內的不安全槓桿,防範系統性金融風險。這也造就信貸資料庫去打擊一份收入N間銀行上會、簽臨約就要付印花稅去打擊摸貨行為、壓力測試去確保買家有足夠的核實收入、以致一系列辣招稅去減少市場炒賣活動及增加個別業主大量持貨的成本等等。很多人認為一系列的金融政策本質是打擊樓價,但實質金管局的政策最核心的目標其實是防範系統性金融風險。實際上,樓價升但槓桿比率不升,對金管局而言,不見得是壞事。

而這段1997金融風暴歷史不僅對政策的制訂造成巨大的影響,其更大的影響在於對倖存者的心理影響。這段歷史基本上令大部份倖存者普遍抱有[避免借貸、盡早還清按揭及其他貸款]的心態,而且大部份業主手上僅持有一個單位。好一部份上了年紀的港人甚至是零借貸,戶口內更存有很大量防守性現金的。結果,即使有一批人在加按借貸投資,按揭總餘額的增長,仍然追不上M3增長。這造成銀行間持續嚴重水浸,並造成按揭利率持續低迷,而且銀行間還需要以高回贈的方式去吸引按揭貸款搶客。

上述種種就構成了今天香港這個缺乏借貸慾望的社會、固若金湯的金融體系,向業主傾斜的政府政策,以及近乎崎型的土地及房屋供求情況。當你無視歷史,一切的發生完全是匪夷所思。當你願意沿著歷史的長河去走,配合了環球貨幣端出現的印鈔洪流,以及中國強勁的經濟增長,過去十多年的軌跡恐怕是理所當然。

對於未來,我們從來沒有水晶球可以作出準確預測。未來的走向可能仍然端視:各主要經濟體是否仍舊維持當下半生不死的狀態、各主要經濟體是否仍舊天量放水去維持微弱的經濟增長,及香港土地及住宅中長期供應是否仍舊不足。至於加息及縮表,你知我知,三人行從來當作笑話一樁!

延伸閱讀:
貨幣洪流 ():缺乏借貸慾望的社會 被閹割的金管局
貨幣洪流 ():我們緣何走進了經濟亂局? (特別鳴謝全兄奉上精彩匯總)


27 則留言:

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    1. R兄,過獎了!
      這篇文的確兩三分鐘就睇得完。

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  2. 書中其中一個段落是以炒家的角度去描述1997金融風暴時樓市瘋狂的情況,大量炒家怎樣一份收入如何同時在N間銀行上會,或者只得一注錢卻在摸三四間貨

    // 已解釋為何升跌周期愈來愈短, 同埋樓市下跌的可能性愈益減少.除非利息無啦啦升幾十%, 否則都係小菜一碟
    加上新香港人時代更替, 不要忘記, 中國人的格言: 有土斯有財.
    若新香港人取代本土香港人, 情況會係點? 相信已不用明言.

    而新香港人取代舊香港人亦係"將來的歷史", 亦係可以預見的

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    1. 的確無借貸泡沫,土地及單位供應都不足,仲有四大央行不停天量放水,香港樓價是比較難大跌。要比較大幅度回調,可能需待美國經濟衰退才會出現。

      //而新香港人取代舊香港人亦係"將來的歷史", 亦係可以預見的
      香港一直都係移民城市,內地移民來,又有港人移民走。歷史不停重覆。

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  3. 雖說是要為了防範風險, 實行起來卻差不多是斬腳趾避沙蟲:
    1. 購買力高度集中於少數大戶手裏, 尤其是國家黑資本
    2. 銀行有錢無人借, 有人想借也無得借
    3. 很多想買樓的人都買不起, 也有些想換貨的也不敢賣, 二手買賣兩閒
    4. 造就了一班既得利益者: 缺乏二手競爭, 發展商很容易推高一手市場, 還造就了欠缺透明度的中介枱底回贈制度, 唔知幾時批幾時唔批的財仔呼吸計劃
    總括而言, 政府無心插柳豬柳強, 買家在物業市場上處於劣勢, 缺乏資訊也缺乏選擇, 政策一天不改變, 買家在私人市場只能任人魚肉, 或唯有改行想辦法參加居屋大抽獎

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    1. 1) 其實民間的資本更多, 好多父幹族都係嫌貴或者想期望跌番少少仍在觀望之中, 還未9沖入市, 國家隊只佔少量, 新香港人好多都FP
      2) 是的
      3) 是不為也, 非買唔起, 400萬10% 首期真係咁難? 買家"覺得"唔值的成份也不可少覻
      4) 老呼係因為MA唔肯借, 先會構成的產物

      私人市場其實好透明, 比居屋52折更童叟無欺

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    2. 快兄你講既我都明, 肯買既人, 要買唔係買唔倒既

      只係政策扭曲之下, 一二手平衡傾向了一手, 而一手樓的銷售手法我是不敢恭維, 買家唔止容易計錯數, 亦需為好多不必要的洗費埋單, 明碼實價是不是很難做得到呢? 我覺得是不為也

      居屋相對之下是公平好多, 至少你交左首期便肯定成功上會, 最唔公平既, 可能係點解交張表都要洗兩舊幾水?

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    3. 1. 購買力高買力高度集中於少數大戶手裏, 尤其是國家黑資本
      // 其實大部份業主手上只持有一間,從數據上看,本地樓市似乎仍舊是本土力量主導的。當然,多了買家市場多了很多因各種途徑來港的移民,這點也是不爭的事實。但主力仍然是本地人。

      2. 銀行有錢無人借, 有人想借也無得借
      //對!

      3. 很多想買樓的人都買不起, 也有些想換貨的也不敢賣, 二手買賣兩閒
      //很多想買樓的人都買不起 --> 對!
      //有些想換貨的也不敢賣 --> 應該係好難換貨

      4. 造就了一班既得利益者: 缺乏二手競爭, 發展商很容易推高一手市場, 還造就了欠缺透明度的中介枱底回贈制度, 唔知幾時批幾時唔批的財仔呼吸計劃
      總括而言, 政府無心插柳豬柳強, 買家在物業市場上處於劣勢, 缺乏資訊也缺乏選擇, 政策一天不改變, 買家在私人市場只能任人魚肉, 或唯有改行想辦法參加居屋大抽獎
      // 樓下本熊兄的留言值得仔細看。尤其是這一句:[共政策都係為了防止某個問題,但卻衍生了更多問題。] 再補一句本熊兄在谷中的金句:[凡涉及政治一定係零和遊戲,有一方得即有一方失]。

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    4. 快:私人市場其實好透明, 比居屋52折更童叟無欺
      風:只係政策扭曲之下, 一二手平衡傾向了一手, 而一手樓的銷售手法我是不敢恭維, 買家唔止容易計錯數, 亦需為好多不必要的洗費埋單, 明碼實價是不是很難做得到呢? 我覺得是不為也
      // 小弟認為快兄指的私人市場,其實是私人二手市場,並非一手市場。

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    5. 三兄, 一手本應透明, 但林鄭搞埋D咩空置稅, 地產商先回應
      解決問題的方法, 其實在政府手中

      不干預, 有濫借, 有賭大左, 就自然有人死, 有人死先有回調
      慢牛並不代表問題解決 (一手二手也是, 從來私人市場的人都比政府官員做得快, 狠同埋可以應變)

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    6. 雖則政府干預了也不見得令樓價變得無咁離地,但政府手上副牌太差了,盲都睇到中長期土地同單位供應都嚴重不足,不出手限下市民集郵,恐怕個個投資者手上都五六七八間在手。

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  4. 三兄啲個近代史好完備了,通常公共政策都係為了防止某個問題,但卻衍生了更多問題。遊戲參與者跟著唔同時代嘅規則玩(舊時玩摸貨、現在玩集郵)跟唔到新規則、新節奏便會被淘汰出局了,這是無奈、殘忍、也是現實。

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    1. 本熊兄這段留言的水平真的十分高,含金量十分,令人眼前一亮。小弟還未想好怎樣回應,但必須先留個讚給你!

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    2. 轉貼一下本熊兄金句:
      馬克思講,啲個世界只有兩件事:
      1. 經濟:利益的創造
      2. 政治:利益的分配
      是以凡涉及政治一定係零和遊戲,有一方得即有一方失,議會係平衡各方利益的場所,一切沒有絕對,只有相對。

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    3. 我輩日後應該要多些從公共政策的目標,與副作用去思考問題。否則很容易成為政策下失的一方,甚至錯誤用了舊的一套,去應對新的規則,成為大輸家。

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    4. >是以凡涉及政治一定係零和遊戲,有一方得即有一方失,議會係平衡各方利益的場所,一切沒有絕對,只有相對。

      用於上一篇講基建一樣適合:好多時政府既政治問題用工程去解決,所以搞出大頭佛。

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    5. 工程仲可以解決埋經濟,就業,民生,利益分配問題添。直情萬能KEY!

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  5. 很多人以為內地人買貴哂香港樓...但其實每次有新樓盤抽簽時,九成都是港人~

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    1. 為左慳稅。港人仲出動埋90歲老人家來搶新盤添。哈哈!

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  6. 其實新香港人嘅購買力好強,我哋分唔清,將佢地 歸納埋係本地香港人!我從不同客人口中聽到一些事例,其中一個去租樓,連睇幾間,幾個都是大陸人業主,講的是二手舊樓!朋友去睇新樓盤,睇完示範單位後埋枱開始詳細傾按揭,環顧四周全部係新香港人或大陸人,用普通話對答!我唔認為本士香港人購買力足夠可以推到今日這些高呎價,一年七萬五人來港(150加優才計劃),未計幾間大學學生畢業後留低,人口不停增加,加減乘除嘅數,只係政府想完成某些目的,而犧牲某些舊香港人,換血計劃不停,樓價很難大跌!

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    1. 大跌仲慘, 到時佢地可以再買得快D
      絕非好事

      而佢地買左D樓根本唔會好似香港人咁睇YIELD RETURN
      放係度餵蚊都無傷大雅
      變左下一代全部係幫佢地打工

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    2. 優才計劃、投資移民及生仔港都是為消滅負資產而提出的政策產物。常住人口上升是上述政策的副作用。
      所謂新香港人與舊香港人確實難以在數據中分割。操普通話的人口在香港穩步上升也是不爭的事實。小弟所住位於山旮旯的屋苑也見到越來越多住客操流利普通話。

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    3. 快兄,YIELD RETURN 已經跌到2.X了,真的不知道會再跌到那裡。但如果真係跌到國內普遍的1.X,真係恕硬好如我都要投降了!

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  7. 香港政府連人口規劃都失去自主能力,人口不斷從大陸流入,住屋需求增加,草根本地打工仔很難買到自用樓,因為對手太多太強,草根嘅下一代,比以往更難改善生活環境!成熟城市投資者會計算Yield return ,但新香港人唔需要計這些,因為佢哋著眼點同我哋唔同,香港稅率低稅制簡單,買賣有法律依據,銀紙可以自由出入,自由匯去世界各地,呢D好處已經同內地好大分別!大家有無發現近年香港多咗好多國際學校?!對於大陸人,佢哋嘅下一代來香港讀書總比留喺國內好,有呢D好處,佢哋唔會計算幾多Yield return !舊香港人,自求多福,要諗多D計仔去生存自保!

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    1. 同意。香港的確有十分失敗的土地及房屋政策。。。連車位只係劃四條線加個蓋的物業,都可以玩到供不應求,頂層設計師真係高手!

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