瘋狂的磚頭 (十一)：人心虛怯，業主求死，直插無水花？

延續前作<<瘋狂的磚頭 (八)：賣家、上車客、投資者消失之迷>>，筆者10月頭開始睇樓。點解當頭跌去睇樓呢？原因是筆者多年在樓市中，只學會唯一一招，就是 [淡市博大霧]。再直白一點，就是當剛需不見，就是出動的時間。因為有剛需在，自然有願意不問價追入，但求上車的上車客。經紀有得擇，自然會擇好老闆，唔多肯應酬貌似運吉的筆者夫婦。

至於點解唔等到跌定左先去睇樓？主因係筆者斷估是次造成這次淡市有三個原因：年初升得太急；中美貿易戰；及林鄭52折居屋大抽獎抽乾哂需求。在四大經濟體M2/M3仍舊一支火箭咁上，房屋土地供求又無變化下，就算有貿易戰，中美也不見得想攬炒，所以筆者大膽評估這浪細單位最多都係同上次一樣，即係高位四五六球的單位，都係一齊跌一球至球半，換算成大約 20-30%。

而觸底時間表，筆者大約是2019年年頭或年中。筆者甚至在皮老闆WHATSAPP谷中，提出有些微可能11月尾林鄭居屋大抽獎後，如果中美在年尾2000億關稅大限前達成局步停火，細價樓可能在居屋抽獎客回流，再加市場氣氛好轉下提早觸底。既然如此，筆者決定不用等待跌定，直接高位叫低一球至球半就算。總之，高位跌一球左右，有~3.5%租務回報就去馬就好。幾時成到，隨緣隨心就好！

筆者跌市接刀的大膽行為自己負責，不在話下。那究竟個市是否如傳媒咁講：[人心虛怯，業主求死，直插無水花？] 筆者這次決定按知名博客二當家之前留言的要求，公開一下筆者如何亂咁黎咁同經紀們打交道，同時讓各位從筆者角度去了解一下目前的市況是否如傳媒所述咁呢。(請注意：筆者與經紀打交道的水平，連快兄及R兄功力一兩成都未必有。所以，下文純屬得啖笑，真心求學，想在淡市鋤返個靚價的，請直接往快兄及R兄兩大樓市高手的地盤刨文求教。)

圖片SOURCE : https://property.hk/article_content.php?author=PHK_TML&id=61302

有睇過筆者的買樓記，即瘋狂的磚頭(二)(三)(四)，應該知道筆者的地頭來來去去都是出現工程醜問的沙中線 (現稱屯馬線) 沿線。可能因為10月是剛剛跌的關係，除了聽到零星輕度劈價成交，感覺上絕大部份放賣的業主仲開緊市價，而且仲係無乜計傾果種。

[人心虛怯，業主求死，直插無水花？] 對部份低價成交來說是正確的，因為個市的剛需去哂居屋大抽獎，仲要中美貿易戰玩到出神入化之際，咁既時間仲要出來賣樓，業主唔係求死，求甚麼？但低價成交直插無水花後，漣漪效應多不多才是關鍵？即係筍盤出現後，仲有沒有大批求死的業主跟進呢？(註：十一月開始有返D筍盤。) 而且，低得市價十個八個%，背後梗有故事。故事不外乎：[借左財仔，分身家，遺產盤，唔知價，先買後賣，獨家盤，大幅止賺盤等等。]上述故事成日都發生，只係當淡市發生，承接力薄弱，放大左劈價幅度，再加上傳媒集中報導，就出現所謂的劈價潮新聞。其實，劈價日日有，分別只係傳媒引導大家將目光放晌劈價度，定係正常成交果度。至於，點解市場咁多低市價大劈價成交，而大家行入分行，又唔多會撞到筍盤呢？文末可能有答案。

先講筆者原來地頭，筆者一開波就同相熟經紀們講齊自己的要求：[BUDGET最多五球中，最好四字頭三字尾。目標：要屋苑式，不要單棟樓，不要極低層，可以連約，可以唔睇樓，殘裝都得，最緊要筍。目標 3.5 - 4% 租務回報。隨時可以開票去鋤！] 按筆者上述要求，相熟經紀們盡人事給我一堆六球以下像樣的單位，但不是貼價高價，就是極低層，像樣的貼價盤都冇兩件。

可能因為是剛剛開始跌，有經紀謂：[六球樓上的反而有低市價的開價，但六球下真係無乜。]筆者夠知800至千幾萬係重災區，但無錢嘛。至於六球內的盤，雖則筆者話可以係唔係都開低一球半球，但對住某些單位，連開個價都唔多想。但由於與相熟經紀畢竟合作過，齋睇唔出價，似乎不太好。最終仍找了一兩間算係合眼緣的，或相對似樣的，出了個稍低於筆者[高位跌一球左右，有~3.5%租務回報]要求的價格。當然，按當時的市價，這樣的開價是相當離譜的。

大家可能問：開一口相當離譜的價格，似乎會惹怒相熟經紀呢？筆者從來不會太睇高自己，又絕對不會睇低經紀大佬。人家日日見業主買家多過我們玩手機，筆者自知只係有返少少見識同資本，同好好禮貌的兩件番薯，我地搖兩下尾，相熟經紀大佬一早已知我地想點啦。筆者斯斯文文，禮禮貌貌，傳遞了訊息就可以。經紀大佬個算盤算完，覺得有些盤值得送過來，自然會送過來。算盤算唔到我地，跪地求佢地都無用。

至於，以筆者理解，經紀大佬個算盤大約係咁的：

• 新樓：HIDDEN AGENDA 最好個個買新樓！高佣，唔駛鋤價，唔駛睇業主，買家面色！
• 相熟投資者的創新高匙盤：當然要努力推俾肯追價的上車客啦！
• 正正常常的貼價匙盤：主要都係俾上車客 (因為投資客唔會要，要鋤到投資者肯受的價位，難度太高)
• 連約、無樓睇、殘裝盤：這類盤自己知自己事，一般有價講。但同時上車客不敢買。所以唯有俾那些奄尖聲悶的，又有些少見識同籌碼的入門級投資者去闖下關  (筆者勉強算係)
• 唔過夜的超筍盤：肯定俾幾分鐘內可以肯定出唔出票，財力雄厚，同實成交到的相熟投資者

睇完上述的經紀大佬如意算盤，買家請自己計下自己有幾多斤兩，就明白點解傳媒成日話樓市大劈價，但去到分行連低個市價的盤都冇兩件。除非經紀未被業主罵夠，否則梗係會借萬種理由說服你去買新樓。筆者尚算係入門級投資者，在經紀大佬面前，都只係兩件番薯。所以，落到行，請對那位經紀大佬禮禮貌貌，客客氣氣。如果閣下仲戴住有色眼鏡睇唔起班經紀大佬，仲用緊古代算盤計緊自己條數，甚至仲想咬啖經紀大佬份佣。請了解經紀大佬都有自己個算盤，仲可能係超級電腦，精密過我地的幾百倍。

請緊記：[買家業主在經紀眼中，都係貨一件，不過佢地算緊盤數係佣金最大化，而不是閣下的個人利益最大化]。所以，那管你係大老闆、股神、債王、輪后，在樓市越係無經驗，越係無做好功課，越係自大狂，越係容易買到貴價貨，甚至被說左去買劏場劏鋪。相反，真正有經紀網絡，又財力雄厚的投資者，入貨價往往係CCI跌左十幾廿隻的基礎下，再低市場10隻8隻。即係同樣是大跌市，這班投資者拿到的貨往往低高位20隻、30隻，所以仍舊係施生果句：[排樓跳樓排隊尾]。

與其期望這班投資老手 PK甚至攬炒的，不如學筆者一樣，認真點努力儲資產、視角及財商，努力向上好過。借二當家金句一用：[環境唔轉, 就自己轉] 自轉只需一天，公轉要一年呢！而且，就算阿公肯轉，都係為SUPER RICH而轉。公轉完之後，SUPER RICH同你的距離只會更遠！再奉勸一句：睇少點生果報的世界末日論，睇多些有真材實學、有內涵、思維積極正面的博客文章。博敝鄰居幾乎清一色都是這類博主！求其在我的網誌清單中點一篇文，都好過睇世界末日論吧！

返回正題，就這樣，筆者晌原來地頭自轉完，但筆者狼得濟，所以射唔入。原本老婆大人打算鳴金收兵，靜觀其變，但筆者心諗，都係唔好咁懶，趁開左個頭，仲有點動力，再開拓下新區域吧！ 話唔定，轉多兩圈，有回報呢！

<<待續>>   

利申：上述言論純屬個人分享，不構成任何投資意見。
閣下睇淡又好，睇好又好，請當食花生睇戲好了！

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