2018年10月6日星期六

瘋狂的磚頭 (八):賣家、上車客、投資者消失之迷

話說筆者事隔兩年,最近又開始睇樓了。除了因為樓市又出現調整及傳媒又開始努力吹淡風外,還有一個令人覺得匪夷所思的原因:股票迷仔倉失利。其實,筆者當年買自住樓,同2015年尾買第一個香港收租住宅單位,部份原因都是股場失利。查實如果個個都是債王、股神、期權高手同賭神,又有幾人會喜歡做佛系收租佬賺果2-3%租金回報呢?

回歸正題,筆者最近又開始在熟識的地頭睇樓了。由於筆者屬極度懶惰的佛系收租佬,只在樓市回調期才會跟經紀打交道,而且只有三四個相熟經紀。一開波已發現經紀A,也是筆者認為是鋤(業主)價能力最強的那位資深經紀因身體問題,長期休假。只有徒嘆一句:物是人非事事休。結果唯有找來在同一經紀行任職,幫我們出租過單位一位資歷明顯較淺的經紀B協助。但似乎那位經紀B是喜歡鋤買家多過業主。懂得鋤業主價的經紀似乎是罕有生物,買少見少。哈哈!



再次出征,發現經紀B那個上車盤區域的匙盤比上一個調整浪(2015年第四季至2016年第二季)來得更少。基本上一個敞大的上車盤地區的連鎖地膽行,只有幾條匙。經紀B說只有三個盤符合筆者要求,其中兩個是匙盤,當中一個匙盤未睇已售出,另一個匙盤卻是一個不願開價,剛剛才開始放售的單位。最後一個是號稱貼市有價講,卻只能睇相的連租約盤。對筆者來說,齋睇相買樓已不只一次,所以倒沒有甚麼關係。不過,這樣的鋪排,不知有心還是無意,筆者隱隱感到假盤、假業主、假買家身影盡出,似乎都是焗我傾一個不知是否存在的貼市價單位,同上次2016年至少有兩三個貼市盤有極大差異。個人感覺只是週整市初段,還未到戲肉。

閒談間,經紀B話靜到拍蒼蠅,任職的地膽行近期甚至削減營業時間。無怪乎,筆者一個尋常小資本客仔,居然由經紀B同佢位經理一同招呼,而且晚上七點鐘,鋪頭裡七八個經紀排排坐等運到。可見金管局收緊按揭條例,15%辣稅,跟娥式居屋大抽獎的三重疊加,已令大批賣家、上車客、投資者同告在市場消失。現任政府雖則造地無力,提高供應無方,凍結市場方面,卻認真神通廣大!

1. 賣家:金管局收緊按揭條例加大了換樓難度,換樓客換不了樓,自然無人賣出上車盤。加上15%辣稅基本上令很多業主抱有賣一間少一間的心態,結果願意放盤的業主數量大量壓縮。就算願意放盤的業主,除非等錢使,否則都是吊高來賣。

2. 上車客:娥式居屋大抽獎(52折發售居屋),則令十幾萬上車人仕一齊參與首次娥式居屋大抽獎,爭逐四千幾個單位。個個等抽獎外,再加上跌市無剛需,貿易戰及息魔恐嚇下,導致上車盤區域出現上車客集體失蹤事件。但增加大抽獎彩池,真的有助滿足市場的需求嗎?只怕大抽獎結果公佈後,會出現大批失望而回的上車客蜂擁回到市場搶貨。

3. 投資者:15%辣稅下,沒有名額的投資者固然不欲俾重稅而避戰。餘下有名額又沒有被貿易戰及息魔嚇怕的投資客,也可能因金管局收緊按揭條例而購買力大減,甚至被踢出市場。結果,投資客也同告減少。

至於經紀CD那個區,一談之下,筆者基本上已被樓價大升,與金管局收緊按揭條例雙重衝擊下,差不多被踢出市場了。唯一可選的是一些老爺單棟樓。除非大市持續回調,否則筆者應該又要拓展新市場了。難道筆者今次要走入大西北?哈哈!買唔到咪算囉!又唔係住大西北附近,為果2-3厘租務回報,走到咁遠為乜呢?隨緣吧!



42 則留言:

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    1. 感謝風兄支持!近來貴博粉絲團陣容十分鼎盛,港台粉絲多到小弟每每流落山頂揮手區。再加上皮老闆群組內的粉絲,下次小弟不努力點去搶位,恐怕要在會場外買黃牛入場了。

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    2. 三兄實在太抬舉了,我的blog哪有這麼多人光顧。今日凌晨一時出文,到現在七個半小時只有廖廖三條留言,其大一條還是三兄給面子留的。照此下去,三兄很快就超越我了。
      說起皮老闆群組,實在慚愧,加入後一直只做CD-Rom。一小時幾百條討論,年紀大,追都追到氣咳,惶論參與討論。但三兄不時在群組內的精闢發言,我是一定追看的,何況還有全兄,AC兄等勁人也積極參與。

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    3. 風兄零晨1點幾出文考驗粉絲,好在小弟都搶到前列位置。
      皮老闆群組一日幾百至千個訊息,小弟都係隔日得閒睇下,學下野。難得老闆同全兄等人全情投入,全天候回應,真係博友之福!

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  2. 樓市只係剛開始調整,初時一定係買賣兩閒,三兄大把時間,慢慢等筍盤即可。

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    1. 風兄講得啱。樓市剛跌通常都是買賣兩閒。似乎係調整的首個階段。小弟主觀願望是這浪五六球的單位,會是由高位跌一球至球半。應該未有耐跌到去這些位置。隨緣吧!

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    2. 高位跌一球以上,即起碼跌20%以上,不可謂不驚人呢,對香港經濟的影響絕不可輕視。但三兄經此一浪,財務自由指日可待!

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    3. 風兄多年來經過了大風大浪,技藝高超。小弟才疏學淺,倒有自知之名,一邊試,一邊學,錯左就當交學費就是了...

      石SIR今天有篇文講 "全球央行QE額續減少" 的QE水流減少問題,值得一看!
      http://www.etnet.com.hk/www/tc/lifestyle/wealth/arthurshek/56280

      雖則小弟仍持有銀行已回覆放水能力,能抵抗QE水流減少的觀點。事實各國M2也反映這一點。但歐美式經濟爆破是常事,天要下雨,娘要嫁人,無從廻避。

      小弟又要投錢,又要訓得著,唯有訂下一個高位跌15-25%的準則來入貨。即便日後大盤真的來個高位跌20-30%,即上車盤跌30-40%,損失仍然在可控範圍。

      //高位跌一球以上,即起碼跌20%以上
      其實對大型上車屋苑是常事,上車客一窩蜂湧入,令單位升多大市5-10%。跌市又上車客一窩蜂消失,令單位跌多過大市5-10%,所以上落20%在一個調整浪中,不是低概率事件。上一個浪底,小弟也執了個從三百尾跌到二百尾的盤,記憶中有些高手甚至仲撈得低過我地二三十萬。當然,如果遇正經濟衰退,上車盤可以由高點跌個40%也不出奇!

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  3. 三兄,我都好想睇樓😫乜你仲可以買咩? 唔通你要比 15%? 我唔捨得呀😅😅
    你係咪有睇沙田區呀?

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    1. 帶埋我睇,吾該😳😳😳

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    2. 師姐,咪玩我啦!以閣下縱橫樓市多年的深厚功力,再加年儲一球的財力,小弟何德何能帶師姐睇樓呢?!?小弟這些小資族來來去去咪又係果些上車屋苑。配得上你身份的貴價屋苑,要搵同樣實力強橫的快兄同R兄帶路才行。
      快兄/R兄,請接力!

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    3. 師姐,再補一句:沙田區無乜十年內的半新樓,應該滿足不了你的五大要求。除非你想進駐九肚山的獨立屋,果邊好似有些新供應。但豪宅lee家野,小弟又會識啦。哈哈!

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    4. 其實我只想睇下樓,我唔係搵自住樓。我琴日先睇咗油塘中心,真係好唔掂😑😑
      其實周圍睇下或者撞到有咁啱有好筍盤都可以諗下

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    5. 因為仲未係大面積的跌市,只有零星驚青業主走貨,所以唯有撞手神,搏大霧。不過,畢竟美股老牛隨時歸天,侵帝玩貿易戰玩到出神入化,港樓有些板塊這輪都升到過哂龍了,所以都係撞到好筍才出手比較穩陣。

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  4. 你太心急啦 !
    我只日日上網睇叫價的變動: 1)少盤, 雖然近來多咗盤放出來, 多數是兩房 2)三房叫價可以一百萬上落 !
    所以還要等最少半年 !

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    1. 前輩,這次係早左些少去睇,但畢竟兩年未睇過,都要熱下身的。小弟預高位跌一球至球半,應該要等多好一陣子才撈得到。

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  5. 汪生話現在是德國鹹豬手市,好分化,五百幻兩房、六百幻三房、六百幻以上;另有新盤區、無新盤區,表現大不同,三兄目標屬於邊類先?

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    1. 本熊兄,小弟目標係二手細兩房,高位晌五球上下果類。目標係執到低高位1球至球半的貨,即係汪生話4球左右的兩房。目標好進取。希望有緣買到,呵呵!

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    2. 不如試下搵大興花園呀我覺得可能有

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    3. 大興花園唔熟... 去都未去過。
      小弟亂估果堆上車屋苑走勢差不多,都係同升同跌,所以無乜精力個個區都睇下。都係因為懶...

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    4. 四球兩房,大興應該一樓394'都未得,要等多陣。

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  6. 三兄,留名學嘢,幾時分享下同經紀打交道嘅經歷?

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    1. 二當家,不要太客氣,大家水平差不多,互相學習好了!三人行,必有我師嘛!
      小弟查實好懶,所以也不常跟經紀打交道,所以沒太多真知灼見分享。由於小弟有自知之名,旺市一定不要煩住班經紀大哥大姐搵大茶飯。只有淡市,經紀大哥大姐都拍蒼蠅時,小弟才出動。當市淡,貼市盤多,總有幾間急走貨有計傾,在侍奉完班大投資者後,還有冷飯菜汁,就輪到我地這班小資族了。現在時候還早了些,到真的好淡果時,會好似現在股市熊市咁,留意的話,你會FEEL到的。
      如果有興趣,也可以去問下快兄(即快活谷小子財自之路),快兄文中經常提及與經紀打交道的經過,是樓市高手高高手。小弟網誌清單有也兄連結。

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    2. 哈哈, 三兄, 我呢家都係睇緊港島南
      還想買多間深灣軒
      至於跌價嘛. 暫時唔太顯著
      海怡25座2D 放880 (估810) 27-2C 放8XX
      其他唔係極低層沽唔出的死貨, 都係920左右2房
      51X - 545 實呎, 17-18K@

      要扑傻瓜的話, 去大西北係好的, 坦白講, 佢地好多係初次買樓, 同埋財力比起港島/九龍何文田等等老手差好遠, 會有機會腳軟
      你睇好多連SSD沽都係大西北就知

      至於大唔大灣區, 我只考慮common law system 體制下的房產
      答案再也明顯不過吧

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    3. 不過只係SAFE的玩法, 近來買大陸樓實在好多人贏到癲左
      買之前, 問下自己啱唔岩口味
      投資只有贏輸, 啱自己口味同埋輸得起便可以
      無必要攀比, 每天資產多一點點, 時間一長便可以make a difference

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    4. //哈哈, 三兄, 我呢家都係睇緊港島南,還想買多間深灣軒
      深灣軒都係兩萬蚊呎!一城又係兩萬,係咪走到過哂龍呢!唔回返下都唔多合理啦!

      //至於跌價嘛. 暫時唔太顯著
      真係得三兩單跌價!然後傳媒已如獲至寶。不過跌市初期係咪樣。

      //投資只有贏輸, 啱自己口味同埋輸得起便可以
      //無必要攀比, 每天資產多一點點, 時間一長便可以make a difference
      同意。慢慢來,輸得起,有足夠現金頂得住就好。反正各國印銀紙只係瘋狂印,極度瘋狂印,極度無恥地瘋狂印的分別!

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    5. 二當家個邊都留左個言, RECAP 如下

      其實邊個頂唔順,都只係會放水救市
      因為債務深淵大得不能再大, 國債乃係透支國家未來稅收抵押出來的一件東西
      即係美國/中國/歐洲/日本等等人民做多N年都還唔到個MIN PAY, 特別係手持黑咭的美國
      等於一個癮君子, 日日都加多D劑量 (印銀紙), 但佢呢期無食咁多 (留意M2都仲係加緊, 即係仲印緊出來, 但印少左VS QE), 但係個醫生 (市場) 話個D毒品貴左 (加左息), 應該佢會好番架啦, 因為貴左佢買唔起D毒品嘛, 咁咪無事囉, 但係房入面條友仲日日啪緊針!你竟然可以話佢好番?!

      呢個LOGIC 太吊詭了吧,但放之於金融市場同埋電視媒體, 受眾卻甘之如飴
      奇怪, 奇怪!

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    6. 小弟同快兄在這點上的想法非常相似。長遠來說,銀紙購買力一定因各國持續印鈔而高速下滑,只是我們都要頂得到中間道友扮好返或扮戒毒時造成的市場波動!

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    7. 用道友比喻, 一流~~

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    8. 王兄,快兄比喻一流。
      四大經濟體的確吸毒過多,已經不可能走回到路,可謂吸少些都即係釘蓋。
      換轉以往仲係封閉式經濟,咁樣印鈔法,邊個國家都要改朝換代...

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  7. “難道筆者今次要走入大西北?”

    又或者三人兄可轉移玉步去大灣區...近排TBB哋維穩節目都做緊, 嘿嘿 (just kidding)

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    1. 大灣區的樓又大又平,真係睇到好想買, 但我呢個年齡要求是住得方便, 有商場/街市/醫務所在附近是不少得 ! 所以都係住細D算啦 !

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    2. 花姐,對於大灣區,小弟對除了對香港及深圳樓市有些許認知外,大灣區其餘9個地區的情況完全不懂。所以,不懂就不做好了,以免中伏!

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    3. 前輩,退休生活都係住慣住熟的香港好!開拓市場,留給進取的後生仔吧!

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    4. LISA師姐, 小子都係唔太相信國內的醫療 (係唔係都打滴)同埋上面醫生的醫德及水平
      生命誠可貴, 都係住番近養和好D, 唔住私家咪瑪麗.

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    5. 小子說的是, 呢樣點解我遲遲沒搬去深圳住, 因為食和行是可以, 但醫療和上網是差D ! 我依家住得太方便啦, 附近乜都有, 還有天橋接駁, 打風落雨都可以不帶傘出街 XD !

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    6. 自住都係香港啦。深圳雖然好似香港,但上網醫療朋友文字等點都係有差別。

      而且深圳人仔6-8萬蚊一平米建築面積,計返都要成萬港紙一呎實用,真係唔平...

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    7. 我在深圳已有樓賺緊人仔租金 :)
      依家等舊改舊樓換新樓, 而希望將來大陸政策會變同香港一樣方便 !

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    8. //深圳人仔6-8萬蚊一平米建築面積,計返都要成萬港紙一呎實用,真係唔平...
      唐兄,深圳樓都係唔平。好D的地區已過10萬一平米。雖則租金年年升,不過租金回報率仍然都係得啖笑,遠低於定期同理財產品。個個買左都係搏升值多於靠收租。

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  8. //希望將來大陸政策會變同香港一樣方便

    香港變為大陸的機會遠大於樓上的機會, 此乃肯定的
    國內人民有錢直接買美國同發達國家的民主制度, 只可以講中國人實在醒到一個點
    搵到錢直接課金要RESULT係中國人特質

    所以師姐你的說話等於叫共產黨倒台, 政治不正確
    中國誠然係一個搵到錢的地方, 搵快錢的地方, 灰色地帶多的地方

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    1. 依家的大陸已不行共產條路, 所以慢慢改善可以期待 :)

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    2. 相信大家的主觀願望都係希望內地各方面都有改善。

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