2018年9月19日星期三

磚頭導師 (四):磚頭道友與公屋阿婆 (下集) 全系列完

上回講到阿明因與阿梅分手後,迎來了一個神奇之旅,並學懂了樓市低抄高賣的法門,以手上近百萬的資本,借埋阿媽人頭,由2011年中至2016年中的幾個浪中間,專攻買賣市場的細價住宅物業,炒來炒去抄出三間物業,資產總值幾百萬。最終仲做埋磚頭導師,兼私人財務顧問,仲提供埋陪睇樓服務。由於阿明經常向學生強調每兩年轉按加按,按出樓價升值的部份及同銀行R回贈,這種又食又拎"定期上電"的好處,被同行戲稱為” 磚頭道友

設計對白:我係又食又拎呀!吹呀!SOURCE : 電影<<門徒>>截圖

一路順風順水的阿明由於估計每兩年特首總會加辣總揼樓市一次,所以晌201610月趁谷底反彈"高價"賣走兩間夠期的細價樓,每件賺一球多,連埋稅費,賺了足足3球,再加上手中一個在2016年頭俾足5成首期,撈底撈回來的三球細單位,阿明的淨資產不知不覺間已達5球。由於阿明覺得自己在短短5年內,由負資產幾十萬,變成手執3球現金,淨資產總共5百萬,著實太威水了,如果再跟阿爸阿媽住在父母名下的買斷公屋,實在有失” 磚頭道友身份,不利導師及顧問業務的推廣。所以於同月,用每月兩萬多,租住九龍站入門版兩房單位威返次!阿明心諗攞住3球現金,等政府辣招一出跌返2成,再抄入兩三間細單位,下一個浪應該有機會成為千萬富豪了!再玩多三兩輪,過億身家應該不是夢了!

SOURCE : 中原城市領先指數 CCL

2016114日梁特首突然宣佈15%辣招稅的當晚,阿明又在阿爸阿媽屋企黐餐。為何說黐餐呢?因為阿明已經一段時間,有意冇意剋了俾阿爸阿媽的家用了。屋企平時粗茶淡飯,但當日卻出奇的好餸,有雞有魚仲有燒肉。阿明心中雖然有點意外,但焦點很快落在新聞當中。意識下,在新聞報道期間,阿爸阿媽十分凝重的講了一大堆話。但阿明基本上一句都聽不入耳,只是支吾以對。因為梁特這次宣佈的加辣措施,基本上是要了阿明的命。"由即日起,除了手上沒有住宅物業的的香港永久居民外,所有手上持有物業的買家一律需要繳付物業交易價的15%的辣招稅。" 即是說連埋阿媽個名,阿明日後只能用兩個名來炒樓。又由於,現行額外印花稅規定,如要豁免額外印花稅,必需要持有物業至少3年。持貨逾1年雖則仍可以貼10%額外印花稅收費走貨,但只有兩個人頭,就算每個人頭每個週期能捉盡高低位稅,也很難確保能每間賺一球。就算每間賺足一球,兩個名就是頂多兩球。幾年炒得出兩球利潤點生活呢?即是阿明已心知他無法再靠以往的成功方程式,支持其龐大使費。阿明雖則估中了特首會響2016年尾再出辣招,卻萬萬估不到辣招內容將會摧毀其多年練成的低撈高賣的絕技,更導致日後樓市乾升。在內心一場盤算與交戰下,阿明跟明爸明媽說了句:"阿媽,我要冷靜一下!"然後,就連飯都未食完就走了。明爸立即被激到雙眼一黑,明媽甚至立即衝入房大喊一場呢!

那究竟當日為何出奇的好餸,明爸明媽又發生甚麼事呢?有睇上回的已知明爸明媽由於已退休,又在2009年阿明阿梅聯名買間二手兩房上車時,奉獻了大部份退休金給阿明去找了幾十萬的咭數同私人貸款(P-LOAN),從而讓阿明與阿梅能成功上會。即使其後阿明賣走聯名物業,卻沒有退還這幾十萬,即是阿明私吞了明爸明媽幾十萬退休金。再加上阿明因為大使,再有意冇意剋扣了家用,明爸明媽坐食山崩,已無法再支撐正常支出,甚至已經到了一個臨界點。本來,明媽諗住阿明借左自己人頭買入的單位賺了成百萬,會至少退返筆退休金俾阿媽。但阿爸阿媽擺了鴻門宴追數,阿囝居然扮聽唔到,仲未食完飯就話要走。明爸明媽心淡之餘,做了一個驚人的決定: 將買斷公屋租俾親戚,自己返鄉下居住。自此,明爸明媽拿住每月七八千元租金,仲撇下長期白食白住的阿明的沉重包,在鄉下過住幸福快樂的財務自由的上等人生活!

至於阿明呢?雖則拿住3球現金,但低撈高賣的絕技被梁特破功後,心中極不踏實。加上2016年尾高價賣走兩件細單貨後,樓價一直處於『今日高價,明天低價』的乾升狀態,一直習慣低抄的阿明根本找不到再買貨的機會。阿明於是嘗試做裝修顧問食差價、陪睇樓顧問賺外快,以及做私人財務顧問去昆班學生買劏鋪、買礦機合約等方式賺佣。雖然水魚是世上唯一不會滅絕的物種,但騙子數量也同時幾何級數的增長,所以阿明知道殺雞取卵的方式,並不是長遠之道。

最終,阿明響YOUTUBE找到一條反勝方程式了!而這條免費方程式正正是由某財經名人鯰蛇提供:即是用低息槓去買某公司的直債,即使持有期間債價有所波動,只要公司不違約,就到期保本賺息。而最吸阿明目光的是,發行該條直債的公司正是阿明任職那間公司。或者,年紀稍大的讀者應該有聽過阿明間公司:生薑堅燭。生薑燭,公司全名為:生薑堅硬蠟燭,是一家老牌港資企業,從事蠟燭生意幾十年,被財經名人評為業務四平八穩及現金流強勁的穩健之選!阿明心諗自己任職生薑十年八載,雖則公司前景一般般,但如該財經名人所言十分穩健。在買生不如買熟的心態下,阿明前後用2百萬本金,借了400萬,槓桿買入總值6百萬生薑短債。阿明心諗用6球買債,不過是等同買一間中價樓,卻穩健保本,仲可以提供每年近50萬的淨利息,真係好過去炒樓,在刀口上舔血中的生活呢!由於發現新大陸,阿明甚至在個人的專頁,宣佈自己正式財務自由,仲希望開展教人槓桿買債的業務呢!

但好景不常,不足一年後,生薑突然陷入財困,最終違約結業…  結業原因只得四個大字:"蠟燭滯銷!" 阿明點估到元寶蠟燭會滯銷呢?結果阿明失業之餘,仲要背負400萬負債,即使立即貼稅10%賣走手上唯一的細價物業,還未夠填氹,仲要欠銀行幾十萬。就這樣,阿明由2009年欠咭數幾十萬,到2011年中同阿梅賣走聯名物業執了過百萬,2016年年尾炒出淨資產5百萬,到2017年年中在生薑一役,輸到一鋪清袋,回復負資產幾十萬。

其實老王兄話齋:只要夠節儉,量入為出,只擁有一間買斷公屋的阿公阿婆,比如明爸明媽都可以財自。街邊有一兩球現金的阿叔阿嬸,又可以買入又一城REIT之類的高息REIT或港燈之類的公用股,甚至參與政府年金計劃而財自。甚至夠慳的話一位住公屋拎綜緩的阿婆,都可以財自。任何人只有肯自製被動現金流及量入為出,都有機會財自。至於洗腳唔抹腳,不練財商,專走精面的呢?財自不過是鏡花水月,冤枉來的錢,自然隨瘟疫而去

自從生薑債券違約,阿明就有如人間蒸發。有人話阿明同某位股壇名人 [火炎焱燚] (原名「伙搖金」) 一樣,因為銷售的礦機著哂火的關係,而要避入深山逃避苦主追殺。至於[火炎焱燚]係何許人,請參考下圖。又有人話阿明萬里尋親,上演 [爸媽去哪兒?],希望說服明爸明媽能賣左間公屋,等佢可以東山再起。甚至又有人話阿明浪子回頭走去氹返阿梅,然後一齊死慳死抵過完債後,過住平淡是福的生活。而知名博友魔術師魔兄卻表示晌某個入伙無耐的迷你豪宅新盤曾經見過阿明陪人睇樓。但事實如何,則無從稽考。如大家有興趣知道博友魔兄當日睇到乜野,請參考[磚頭道友]  外傳成人加甜版 (該文兒童不宜)https://magicianyang.blogspot.com/2018/07/blog-post_2.html


同屬有文化的文青博友及讀者,應該知道一個中文字內越多火字,即係火勢越猛。(註1)
 [火炎焱燚] 原名只有一兩團火,但由於苦主怒火越燒越猛,才燒著哂釀成10級大火。
至於苦主心裡團火有幾猛,可參考比特幣一年走勢圖(見上),真係一團洪洪烈火咁樣!(註2)

(全系列完)
(本故事純屬虛構,如有雷同,實屬不幸!)

致謝詞:除非又有博友提供更火爆的構思,磚頭導師三部曲全系列 (共四篇文章)在此畫上句號。筆者希望在此感謝直接間接協助系列思成型的博友,大力轉載敝文的博友,為敝文"磚頭道友"增添成人加甜版外傳的博友,一眾留言的博友、及一眾讀者。另磚頭導師三部曲,將會抽出[瘋狂的磚頭]系列,獨立成為一個系列。再次感謝!

註:
1. SOURCE : https://baike.baidu.com/item/%E7%81%AB%E7%82%8E%E7%84%B1%E7%87%9A/8921807
2. SOURCE : https://www.coindesk.com/price/

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磚頭導師 (四):磚頭道友與公屋阿婆 (下集) 

延伸閱讀:(按刊登時序排列)
叻極都係一層屯門舊樓 HIBOR急升 (作者:70後與80後 兩個小小生意人)
磚頭道友(外傳) 成人加甜版 (作者:不敗的魔術師) (該文兒童不宜)

35 則留言:

  1. 睇到“生薑堅燭”,搭緊車都忍唔住爆笑

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    1. 這個 GAG 度左好耐,諗住博大家一笑!

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  2. 將會係好多沽樓買債的寫照
    三兄寫得實在太好
    其實今年仲有幾隻城投債爆, 大陸環境唔係真係咁好
    持盈保泰, 識時減債為上算
    唔係咩三倍槓桿推爆直債咁笨
    LEVERAGED BONDS, 小子2012年已開始幫公司做, 那時工傷錢莊4%息,槓5倍
    呢家價衰, 槓息高, 質素差
    與其買呢D, 不如買REITS.
    87001 都8%息, 搵IB 做30% LEVERAGE (小子無IB, 唔知有無按倉值), 唔睇價格波動, 唔睇基本因素, 12%? 零難度.

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    1. 快兄又造福人群,拆解內地債市現狀了。
      今日又被淡風吹走的業主,面對reinvestment risk,再加認為自己係樓神無敵的幻象,好易晌其他領域(股債Kill You Later海外樓商業樓等等)度中伏。住宅業主,最好有自知之名,知唔係自己叻,只係全球印鈔勁。否則樓神上身,遲早輸鑊金。

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    2. 87001小弟唔多熟,但睇過些資,這隻REIT的資產有限期的,完左30年限期,要無償送番俾內地合作伙伴。好多人只係貪高息,但唔知自己買左乜。。。

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    3. 住宅業主,最好有自知之名,知唔係自己叻,只係全球印鈔勁。否則樓神上身,遲早輸鑊金。
      係三兄造福眾生才是!

      87001小弟唔多熟,但睇過些資,這隻REIT的資產有限期的,完左30年限期,要無償送番俾內地合作伙伴。
      係北京個支野有50年地契條款, 未必係要俾番中央政府, 但續唔續期就無人知。但係2040年先發生的, 收住佢5年息, 你敢唔敢試少少? 定係得幾百萬身家推到2000萬負債, 只以為好安全而恥笑樓債的人為樓奴呢?
      WELL 大家都係債仔, 不用分得那麼細

      我只知如果推爆隻"生薑堅燭", 全家已經可以享用佢公司的產品, 唔會滯銷. 債價升番, 債仔又無咁痛囉....哈哈.

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    4. 在87001年報裡有以下一條。不過收住佢8.5%一年,持有幾年,也不見得是壞事。
      匯賢產業信託於北京東方廣場的權益將於2049年1月屆滿,當其時北京東方廣場公司的合營期終止(該投資權益藉此持有),而根據現有合營夥伴文件之條款,北京東方廣場將免代價歸於中國合營夥伴所擁有。因此,正如發售通函所述,除非匯賢產業信託於北京東方廣場公司合營期屆滿前取得及持有能產生經常性租金收入的其他房地產投資,否則,匯賢產業信託的東方廣場權益價值將隨時間而減少,而當北京東方廣場公司合營期於2049年1月24日當日(約38年後)屆滿時,其價值相等於零。

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    5. //定係得幾百萬身家推到2000萬負債, 只以為好安全而恥笑樓債的人為樓奴呢? WELL 大家都係債仔, 不用分得那麼細

      Well said. 金句也!大家都係學美帝欠人錢,然後靠銀紙貶值去稀釋負債。無謂計得咁足。反正殊途同歸。

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    6. 利申, 87001 係9UP, 其實無咩研究過, 你見時間性錯哂就知
      係想帶出如果唔理任何野老槓12%, 其實唔難 (咩SIR 話齋唔理波幅)

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    7. //係想帶出如果唔理任何野老槓12%, 其實唔難 (咩SIR 話齋唔理波幅)
      的確槓出幾多都得,不過有可能槓中生薑堅燭,就金翅大鑊鳥...呵呵!

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  3. 佢本來無錯,最後衰在誤信撚蛇。。。
    好好地有幾層樓咪算,買股買債預左pk...

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    1. 皮老闆,剛提交了入群組申請。

      //佢本來無錯,最後衰在誤信撚蛇。。。
      鯰蛇好似作左成篇文,去申訴有人誤解佢。由於疑問歸於被告,小弟裁定唔關鯰蛇事,只係阿明心地唔好,同時運低...

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    2. 收到了, 覆埋...你係咪未入黎?
      報個到好喎!

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    3. 俾老闆發現了只係電郵交左收據,未上群組報到。先缺席一陣,遲d先報到。呵呵!

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    4. 我地期待緊你入黎啊

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    5. 皮老闆,近排公事比較忙。希望下周歸隊。再祝群組開門大吉,事事如意!

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  4. "生薑堅燭"、"火炎焱燚",仲有近期上電視大熱嘅"弊住笑",都係同一類騙子。六球入哂同一隻直債,抵死啦。

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    1. 無諗過元寶爉燭都滯銷個下笑左
      睇三兄個BLOG實在不可飲食, 否則風險自負!

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    2. 風兄,代太太問一個問題:"弊住笑"係乜野?係咪賣虛擬貨幣合約果位少年幣神?

      //六球入哂同一隻直債,抵死啦。
      有好多人都係咁,好賺就訓身,然後就冤枉來,瘟疫去。

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    3. 當然係果位少年幣神啦,呢期無人夠佢紅。

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    4. 所以話:雖然水魚是世上唯一不會滅絕的物種,但騙子數量也同時幾何級數的增長。無奈有水魚,自然有騙子...

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  5. 生薑堅燭 =.=...真係要講句服了U....

    其實任何投資物, 一唔了解買入都係死路一條, 股樓金債, 其實只係一種工具, 點解越安全的東西越容易坑殺一般大眾, 因為呢個世界跟本不存在"安全" 的投資物.....

    所以買債買樓可以死到一直直, 買比特幣都可以發到上天花

    利申, 有0.5粒比特幣, 哈哈

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    1. 全球眾多業務四平八穩及現金流強勁的公司,鯰蛇搵到"生薑堅燭"這間港資企業,相信佢唔係有心靠害的...

      //其實任何投資物, 一唔了解買入都係死路一條, 股樓金債, 其實只係一種工具, 點解越安全的東西越容易坑殺一般大眾, 因為呢個世界跟本不存在"安全" 的投資物.....
      完全正確!

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  6. 用資產增值去租樓,叫 asset liability mismatch。
    買債買一注獨贏,叫 putting all eggs in one basket。
    至於畀凸斃⋯ 只能夠說 History really repeats itself,牛頓幾百年前已經親身做過實驗,物理科好應該寫返條 Newton’s 4th Law 做福萬民。

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    1. 太太話全兄"畀凸斃"這個翻譯好到位。
      原來個名一早暗藏玄機!

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  7. 本熊想問痕大大橙啲債買唔買得過?話哂大橙係剛需,又有上位傳奇甘比加持的說🤣

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    1. 本熊兄考起小弟,只能有請快兄及風教授聯合會診一番。
      或者本熊兄可考慮上皮老闆論壇問功課,也無不可!
      小弟的對與"榴山"有關眾多投資物一直都不敢亂碰,畢竟小弟水平太低,怕成為點心...

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    2. 高負債的公司, 理論上係應該買佢EQUITY, 摶佢做起左個股價大升
      而唔係做佢債主
      因為高債公司等於個袋有1蚊但洗緊10蚊, 危大於機, 坐佢9%, 講真, 食都食唔安樂. 買1918 定3333 分分鍾你肯買, 幾日都收到9% (不過無咩人夠吉士推幾百粒去3333吧, 只有勁贏兄一人, 仲要係由細湊到佢大)

      債在乎安定, 不在乎高息
      同埋榴山此等人物, 條債爆左佢地係枱底都可以拎番舊錢, 至於小債主就....

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    3. 公司瀨野咪出盈警+供股....又一次抽乾小股東的口袋
      中招與否其實對榴山無咩損失的
      有錢人一早用左TRUST 去做左FIREWALL
      我們此等大中小散戶切勿模仿 (可惜投資無呢D警告字句) 哈哈!

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    4. //快兄又造福人群,拆解內地債市現狀了。
      今日又被淡風吹走的業主,面對reinvestment risk,再加認為自己係樓神無敵的幻象,好易晌其他領域(股債Kill You Later海外樓商業樓等等)度中伏。住宅業主,最好有自知之名,知唔係自己叻,只係全球印鈔勁。否則樓神上身,遲早輸鑊金。
      本熊真係要引以為監

      //(不過無咩人夠吉士推幾百粒去3333吧, 只有勁贏兄一人, 仲要係由細湊到佢大)
      勁贏兄真係抵佢勁贏

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    5. 以本熊兄轉數,股債樓期權瓣瓣掂!呵呵!
      上述言論小弟純粹用作警剔自己。因為現在都搞緊加按,錢到手又遇正跌市,絕對會身痕...

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  8. “希望說服明爸明媽能賣左間公屋,等佢可以東山再起。”

    呢哋吼住父母住屋的做法,真係最唔要得!老人家住在熟悉的環境最安心,唔係俾後代用來賺錢的!

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    1. 阿明已經呃左阿爸阿媽的退休金。
      無奈,這種人應該覺得父母唔係李+X經已係欠左佢地的...

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  9. 同人誌經已出版:

    公屋阿婆
    https://magicianyang.blogspot.com/2018/09/blog-post_90.html

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    1. 魔兄的創作力真的強大。敝文僅刊出3天,魔兄又創作出一部有關「火炎焱燚」的小說。水塘的水恐怕又被抽乾了。。。

      魔兄下篇的主角可以考慮一下各位博友至愛的抽水對象:鯰蛇。

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