2018年4月24日星期二

磚頭導師 (一):磚頭導師與夜更的士司機

假設有位夜更的士司機(馬明?)話你知佢一早財務自由,朝朝訓到下午2點先起床,想幾點起身都得。你會話:車!你晚晚降魔降到三更半夜啦,梗係朝早唔返工啦。叫你朝早起身,你都實起唔到身啦。
圖片來源:應該係無線<<降魔的>>…除非唔係

但如果有位磚頭導師同你講,佢有N個單位收租,一早已經財務自由,朝朝訓到下午2點先起床。你可能會肅然起敬,甚至科水去上堂。當你科完水,仲上堂上到夜一夜,你可能會心諗:又話財務自由,明明係客仔全部早晨要上班,所以晚上先可以上堂。做導師的,當然是同返夜更的大眾一樣,早上訓覺,晚上工作啦。這是那門子的財務自由呢?對!日日訓到幾時醒,同你是否財務自由根本丁點關係都沒有,反而同你工作時間有必然關係。即是日間工作,晚上訓覺。晚間工作,當然是早上訓覺啦。

N個單位嘛,加晌來的確可以得啖笑。話說筆者有個親戚單係鄉下都有33層高的村屋,即是9層樓  但每棟都係收得兩三千蚊租金,加晌來都係香港一間細價樓。又話說筆者朋友常常笑言筆者幾間單位收租,筆者往往神回:N間加埋都唔夠你一間九龍站啦。筆者朋友又會神回我:自住樓來的,賣左訓街呀。所以,財務自由與你是否有單位數,高單位數,雙位數 (咁樣PRESENT得,通常即係十間多少少) 物業無乜關係,而係同你物業資產總值有多少,還剩幾多按揭,及多少正現金流有關。



<<瘋狂的磚頭 (五):財務自由靠磚頭,盛惠5球?>> <<瘋狂的磚頭 (三):一生三宅七千蚊>> 已經說明了所謂的一生三宅,甚至幾個單位收租,同財務自由沒有必然關係。筆者也是N個單位收租,到今日租金收入都未夠完全覆蓋所有物業(連自住單位在內)的按揭支出。

為方便大家明白,筆者再舉一個例子:一個有6個細單位收租的磚頭導師,物業總值3,000萬,按揭5 (1500萬按揭),租務回報4%,即一年120萬元淨租金收入,扣除管理費、物業稅、經紀佣金、執修費等等,實收每年90(7.5/),看似好多,好羨慕呢。但計落每月供款要5.6萬元,即現金流只有1.9萬元。OMG…  好多人份糧分分鐘高過佢(甚至N)

圖片來源:截圖自美聯按揭計算機


你可能會問,供息部份只佔三份一,那不是夠兩年就可以套返出來,仲有現金回贈1.7-1.8%。回報應該是大約係筆者講的 每五百萬本金五成按揭買磚頭,能產生到每月大約2萬元淨現金流”(見   瘋狂的磚頭 (五):財務自由靠磚頭,盛惠5球?)。這你就點到題了。這正正解釋為何他們為何財自了,仲要成日晚上同你上堂上到夜一夜,俾大家問LEE問路。縱使租金收入的7成可以作為核實收入,但在金管局3厘壓測低下,按上述例子,磚頭導師如要支持1,500萬按揭不停翻按的要求,他需要至少近14萬元的核實收入(見上圖)。按金管局要求,租金收入如要作核實收入需要打7折計,即是他需要至少20萬元的租金收入。即是一大班忠實學生不只是他們的無風險收入來源,更加是核實收入證明,以支援他們加按去套回按揭供款中還本的部份,以及賺埋銀行的現金回贈。


你可能又會問,佢地高手來的,一定有高賣低買的絕活,炒兩轉不就唔駛做了嗎?問題又來了。我不會質疑這班磚頭導師中有些真高手,真的是有知識、經驗及經紀網絡做到高賣低買。但政府15%辣招,再加三年SSD,已經差不多封印了他們所有炒賣住宅的活路。以往一個人持有幾個單位,一個浪高位賣走幾隻,低位入返幾隻,每隻執一兩球,真的可以唔駛做了,而且仲可以不停增持。但政府在201611月出了15%辣招稅後,如果磚頭導師個人名下多於一個物業 (應該有,唔通冇?),他們賣了貨後,是很難補回。即是除非他們願意支付15%額外印花稅再購,否則是賣一件少一件。又即是說,他們日後一個人每個浪最多炒一件貨,兩公婆就最多炒兩件,如果要好似以往的炒十件八件貨,就要出動埋四大長老,同八大金剛 (一笑!)。當然上述做法唔係唔可以,但跟以往比較,困難及風險相對大得多多聲。所以,他們很多已走了去工商物業,劏這樣劏那樣,或者干脆炒內地或海外樓搵食。再加上金管局不停提高按揭首期要求下,高賣低買的策略不止需要大量首期資本,還需要強大的核實收入。所以,他們的所謂財務自由,實質也不是完全自由。當然,如果佢地肯賣哂D物業,可以拿回1500萬淨資產,乜都唔投資,每月洗5萬都可以洗足25年。無論用甚麼工具,能靠投資合法地做到這樣的淨資產,是值得尊重的。

說到這裡,看倌可能以為筆者對磚頭導師十分反感。事實上,筆者對所有 (有償與否) 樂意分享知識經驗的高手都無限歡迎,且心存感激 。“三人行,必有我師,也必有傻豬”正正是本欄的中心思想。筆者也是因為有深圳樓老手親自教我們,我們才敢去買深圳樓(瘋狂的磚頭 (三):一生三宅七千蚊) 。同時,也是因為有高手肯在傳媒發放免費文章,分析大市及教我們一些小技巧,我們才能在港買到收租物業(瘋狂的磚頭 (四):我們仨比磚頭更瘋狂)所以,如果閣下真的要上車,又真的零知識,敬請真的下苦功自學,多睇樓多睇文,及找身邊有充份經驗(不是指只買過一間自住樓的)的親友請教,甚至付費上堂也無不可。筆者只是希望大家能在擁抱知識之餘,也能理性分析那些是廣告用辭,那些才是廣告背後的真實故事。在低息低回報的年代,達至財務自由難,以低回報的磚頭為載具,要達至財務自由更是十分困難。

最後,在資訊過多,知識過少,假新聞當道及個個都係專家的網絡年代,我想引用貨幣戰爭作者宋鴻兵先生的一句令我印象深刻的說話作結:”(以下不是原句,僅為大意)   眼見耳聽都不為實,真相往往只能從邏輯推敲中獲得。共勉之!

悄悄話:必須再次強調,筆者對所有捱更抵夜為市民服務的人仕,包括馬明,係絕對之咁尊重的!

29 則留言:

  1. 如果有1500萬淨資產但資配仍然係 100% 實磚,仲要係全住宅,咁財商真係好低⋯

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    1. 全兄,你是對的。以資產配置的角度去看,100%磚頭係好誇強,極之高風險。有思考過程,有CONVICTION,投資甚麼,投資多少,都可以是財商的表現。但香港真係好多人係盲買,全副身家都是樓,原因只是港樓從2003年見底,至今連續十五年大牛市。很多人根本不會諗為何會升足十五年,更加不會考慮過有跌的可能。這樣的行為同聽NUMBER買股一樣咁危險。(這亦是為何磚頭導師大行其道) 當現時支撐樓價的因素逆轉,這批人極有可能會輸得好甘。而且,持這種態度投資,就算樓贏,也會在別處輸身家。

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    2. 三人行兄,見你這篇文章大力鞭撻財棍導師,真痛快!講到資產配置,很多這幾年靠買上車盤升值的人覺得樓就只有住宅,攬住幾層負現金流的住宅自己職業收入又唔高,這些人極易沒頂。

      投資的世界很廣闊,若沒有財商,無論現時財產多少也終會歸零甚至破產收場。

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    3. Langa兄所以極是,站在風口前,雖則豬也可以飛,但長遠而言,所需不只是站在風口,更需要儲有足夠財商,了解風為何起,何時停,何時逆,才能順風逆風都能安然前行。

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    4. //如果有1500萬淨資產但資配仍然係 100% 實磚,仲要係全住宅,咁財商真係好低⋯

      乜 sir 大把呢類學員.

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    5. 大中華區奇異現象,本港尤其常見。

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  2. 樓要供完才是真正的財富, 而大陸樓是博升值, 如果將來可以跟到香港樓價, 還可以有一倍的升值 ! 大陸舊樓換新樓, 新樓價升而租金同樣會升, 是財富升值的收益 ! 所以計資產一定要計凈值和現金流收入 !

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    1. 一段話聊聊幾句已知前輩是高手。租金是財富的表現,大陸只是樓價升幅跑前租金升幅,這是高增長的發展中國家的普遍現像。其實大陸樓(尤其北上深)的趨勢比港樓更明顯。但筆者膽細,如果不是有盲公竹,仲計到有等同港樓4厘的回報,當年我也不敢買深圳樓。因為筆者是現金流派系,純粹博升值的學說對我而言暫時太高深了...

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    2. 先有升值, 才有現金流跟著來 ! 當初我買的物業現金流都唔夠退休用, 但慢慢供樓減債後, 資產又升值, 租金收入又跟升, 最後還清按揭得返凈資產, 而現金流也升咗三倍 !

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    3. 所以唔可以只睇現金流回報, 而忽視投資的風險, 例如借貸太多 ! 一個逆轉可以沒頂 !
      股息和債息回報高D, 就係包括了風險, 一個逆轉都可以輸身家 !

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  3. 多謝前輩分享經驗之談。相對於前輩早已財自,還清按揭,仲親歷過幾次金融危機。筆者在財自路上仲係晌幼稚園初班,尤其是對市場逆轉的經驗近零。雖然一直有做防範風險準備,但準備與親身經歷是兩回事,所以除有足夠幾個月開支的防守性現金外,都有準備好一旦市場逆轉,要放棄那些投資物去提升防守性現金至以年計的水平。希望下次真的出現大調整,能安然渡過。請繼續多多指教!

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  4. 强post留名!的士司機起碼對社會丶夜歸人士有貢獻,班大師就...哂氣啦!

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    1. 師姐,大駕光臨,小BLOG蓬蓽生輝。
      再次利申:"本文靈感來源:另一位(知名)博客的作品 "財blog也要”內容行銷?" 中, 筆者與該博客的留言互動。" 哈哈!
      班大師劏得商場、工廈、住宅,自然連學費都舔埋啦...

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  5. 嘩, 我而家才見到你個BLOG.
    我呢D無殼蝸牛, 如獲至寶!
    我BLOG中也提過一生三宅係財自唔到, 無論現在定供滿之後.
    同時, 一路升一路加按, 一般人可以買到0既物業數目有限.

    話你知好多層果班, 一係屋企人科過水, 一係代人管理唔係自己...
    又或者, 個價極細.

    網絡中比較平民又靠樓財自, 都係白頭老人來...GOOGLE CAN HELP.

    轉頭一定要LINK 你呢個正BLOG!

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    1. 70後兄過獎了。小弟也是貴Blog粉絲團成員,經常去打書釘同搭嗲。
      以師兄你的財力及財商,要上車只是小菜一碟,九龍站都隨時可以買。只係好多貴價物業得厘幾租務回報,槓杆後仲要係負回報,以師兄食慣大茶飯,可能比較難接受。
      財自本來已難,靠物業就更難。如果要做到師兄份6位數的月入,就難過登天。奈何話自己有幾層樓好吸睛。小弟砌左咁多年,都未砌到租金收入能完全相抵包自住樓在內的所有按揭。
      所以,小弟也唔多明點解咁多磚家,話自己財自了。可能只係小弟愚鈍,仲未諗通。一笑。。。

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    1. 謝謝欣賞敝文。
      小弟也是IB初心者,IB鹷只是一年多,現在仲砌緊個PORTFOLIO。
      師兄個盤砌左幾個月,似乎已經好有氣勢了。
      請財自路上多多指教!

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    2. 一齊加油砌好條船呢^^

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  7. 我同blog主既首置時期差不多,未敢話財自,但事實上能做到2012年買而租務收入大於供款既人大把,只係樓主不斷加按而唔係嘗試去deleverage,當然無辦法做到.

    我無blog主咁勇加按咁多(或者話做槓桿做到咁大),手上其中一層物業已經做到租務收入大於供款.加上我早年做加按去full paid手上既其他細物業,近年又加按投入reits/債券(唔係債基),已經做到唔駛擔心供樓問題既局面.

    磚頭都有好多玩法,自己做唔到唔等於人地做唔到.共勉之.

    R上

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    1. R您好,感謝留言,並分享您的財自心得。請繼續多來分享。
      知小弟者,就知小弟成個博都是亂噏,所以不用太認真。
      本文重點的確是說明純粹五六七八九間物業(不計其他工具)都未必財自。因為小弟就係有N間都有排未做到財自。賣哂應該得。一笑!所以用以說明有磚頭導師用這點才做招倈,其實未必真財自而已。如果佢N間供滿,當然係財自啦。二笑!
      其實本文寫的時候是因為看到一位新晉當紅導師說買左物業4年,我估係四間卦(仲有日本同大陸樓同車位)就話退休財自了,但仲要遲過您上車的喎。三笑!
      再次感謝留言。共勉之吧!

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    2. n?如果看blog行文應係5間吧.咁我都差不多有咁既數目.其中2件已full paid.今年希望再買一個.

      磚頭導師=財演,但人地敢行出黎獻醜搵食,我佩服佢地勇氣.要wei爛塊面上報做宣傳,仲要攞人資料俾自己晌堂上做presentation,個份厚臉皮同執著,我自問自己做唔到.(當然因爲我識部分依d財演,見識過佢地真人點run business,所以我唔會笑佢地而係佩服佢地)

      另,你提過既法子兄,佢財自係靠自己盤生意去deleverage.所以當portfolio去到某個位,係要諗點減債去保平安.我多言了,先走.


      R

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    3. R兄,感謝閣下的補充。小弟肯定閣下是誤會了敝博的立場。
      由於閣下開名第三方,小弟必須作出正式聲明。首先,法子兄是本人極之尊敬的前輩博客,小弟也是法子兄FB粉絲之一。法子兄最值得人尊敬之處是他從來不靠炫富來說服人,而是無私的分享道理及理論,甚至能將艱難的理論以顯淺及生動的比喻讓讀者容易理解及掌握。
      小弟所批評的是以炫富及誤導的方式去做招徠學生,獲取學費。至於閣下認為上述方式僅屬商業模式,沒有問題,屬閣下的判斷,小弟尊重閣下判斷,亦不予評論。
      有關Deleverage的建議 小弟認為防風準備十分重要。但小弟的判斷是小弟的盤仍屬underleveraged。
      最後,小弟必須強調本人絕對歡迎任何人有償無償教授真知灼見,不同意的僅為不良宣傳手法,尤其口中說自己財自,實質靠學生生活之輩。如果閣下開博,小弟仍會前往觀摩學習。
      謝謝!

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  8. 謝三人行兄多篇強貼分享,很久沒有一看Blog就一追追到咁夜,小弟太遲起步,2014年才買自住樓,後來變雙租族,現在直頭反搬返去同家人同住,齋放租,現時還未供和收租平衡,學到的財技,但無師兄的勇氣,但同意師兄所講的最重要還是擁有守著我們財富的財商才是最重要!

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    1. 感謝留言。請多來分享!
      小弟只是幸運的一群,神推鬼㧬的早了師兄兩步摸到了財富遊戲的線頭在那裡。
      起點與現況不是最重要,最重要的是AC兄已摸到財富遊戲的線頭,沿著走,儲財富之餘,也儲財商,一定能走到彼岸。
      共勉之!

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  9. 謝謝分享,學到好多野~

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