貨幣洪流 (三)：十號風球游水水

又談加息…真的好悶。談了十年港息都仲未加到一次，真的悶到發慌。今次三大發鈔銀行大鑼大鼓宣佈加按息，H按封頂位加至2.25－2.35%(見註1)，總算是加前左一步。雖則我地大掌櫃金管局總裁，經常唬嚇我們預備大幅加息三厘。但如果你有睇本系列第二篇文，貨幣洪流 (二)：加息‧神‧話 (寫於2017.03.08)，你至少會知道四大央行過去十年已經印在成左太平洋都未必裝得落的銀紙。去年年尾，美聯儲大大聲話會用BB匙羹去收水。但另外三大央行唔理佢，仲大大個水喉不停放，數量仲數倍於美聯儲收既水。如果情況不變，在這個加息周期，如果香港能加到兩厘，筆者認為已經很忟水，更遑論加足三厘。雖則如此，有侵霸王在位的今天，有乜唔可能呢？所以，即便閣下猶如下圖阿叔十號風球都去游水，仲豪情萬丈咁話：[甚麼風浪我未見過]，但假若閣下真的成副身家響磚頭，又成身一按二按三按四按同P-LOAN，防風準備確實係應該要做下的。 

SOURCE : https://kknews.cc/zh-mo/other/rr26jp4.html

以自住業主角度，要考慮樓宇投資防守，可以使用坊間兩個簡單的指標：(1) 租金與按揭供款比，及(2)租金與按揭供款(扣除還本部份)比。兩個租供比指標其實只係基於人點都要住，所以只對比租同供兩個選項。當然，一眾收息高手有第三條路，攞同一舊錢收取高幾倍、甚至十倍八倍的回報，再去租間靚樓，留返兩三厘回報俾業主。由於本文僅以好似筆者咁樣一眾證券投資能力一般，股災時仲通常慘變大閘蟹的自住業主出發，所以僅考慮兩個租供比。(咪住，仲有第四條路，返阿媽屋企住。偉大的媽媽永遠係最堅實的防線！)

1.      租金與按揭供款比

市場普遍以此為定義，如果租金 > 供款，即供樓比租樓化算。但個人認為這個供揭供款支出應加上管理費、差餉地租、物業稅、經紀開支、執修等業主需要的支出，但再補回供樓利息抵扣薪俸稅部份同波叔代交差餉部份。當然，你也可以認為租樓也會衍生經紀費用、搬屋費、添置家具等費用。那為方便筆者計算(純粹因為筆者懶)，姑且忽略所有稅費的影響。

2.      租金與按揭供款(扣除還本部份)比 (簡單來說是租金與供樓利息支出比)

由於按揭供款實際含本金部份，租金與按揭供款(扣除還本部份)比，會更能反映供樓與租樓那個更化算。

以上車客買樓自住角度，假設上車客買一間500萬的單位，8成按揭借400萬，以現時P按利率2.15% (至於稍後先上會的，封頂位會去到2.25-2.35%)，月供15,000。按現時普遍租務回報大約3%，即一年交租15萬，即每月交租12,500。

SOURCE : 中記按揭計算機

以租金與按揭供款比的角度看，即供樓月供15,000，比租樓衍生的租金12500，貴大約 2500元。

但若果以租金與按揭供款(扣除還本部份)比的角度看，供款利息大約每月7166，即供款本金為7833。即供樓開支(即利息)是7166。即供樓反而比租樓便宜5334元。(注意利息支出會隨未償還本金減少而下調，本文之利息支出為首年支出，僅作參考用。)

假設加息呢？結果就如以下EXCEL表了。

SOURCE : 自家製歸零膏供租比EXCEL表

即是說假設按揭息率上升1%，按揭供款會升2100元 (即每百萬貸款供款升500蚊左右)，大約14%。以租金與按揭供款比的角度看，租樓會比供樓平4689。假設按揭息率升2%，按揭供款會升4300元，大約29%。租樓會比供樓平6944。假設按揭息率升3%，按揭供款會升6700元，大約45%。租樓會比供樓平9341。

但計及按揭供樓開支有還本金的部份，即按租金與按揭供款(扣除還本部份)比的角度，即供樓會一直比租樓化算，直至按揭息率上升超過1.5%。假設按揭息率升3%，租樓會比供樓平4667。

那就是說若果你信財爺同金管局，香港加息周期去到一半(即加了1.5%)，租樓就會比供樓平，而你就會天天聽到租樓日日賺了。

當然，如果加得息，咁業主也可以加得租。按差餉物業估價署的租金指數，過去10年所有類別租金指數，由2008年的115.7升到2017年的182.6，即大約58%，即每年大約升5%。但假設閣下的單位是A類單位，租金指數過去10年所有類別租金指數，由2008年的113.2升到2017年的201.2，升左78%，即每年升7%左右。

Source : 差餉物業估價署

即是話，假設閣下不幸在加息周期，完了一份2年約，被業主加租，租金大約會上升10-15%，即以上面的例子，會加租約1300，以計及按揭供樓開支有還本金的部份的供租比計，租樓日日賺就要去到香港加息2%先出現。

咪住！有人話加息周期，會發生經濟不景氣，租金會急速向下。查實除非香港又被美帝剪羊毛，否則經濟不景應該發生於加息潮尾聲，甚至係減息期。咁睇返上一輪不景氣2008年金融海嘯，所有類別租金指數在2009年僅一年就急跌了15%。但2010年就即刻彈返19%，即係彈突4%。咁又有人話，咁1997年果浪呢，租金指數由1997年的134.5跌足6年到73.6，跌足55%，即每年跌9%。咁你要預到亞洲金融風暴同沙士咁既下行周期都仲要供樓日日賺，筆者只有虛心咁話你贏了。

筆者必需強調本文旨在希望各位自住業主對加息風險作充份評估，切勿以為一定唔加息。上述文字已說明假設港息真的加2%，按揭供款會每月要俾多大拿拿4300元！縱使按揭加2%的機率不高，也請至少也要預按息加2%都頂得住，及留有至少六個個月支出的現金作為備用金。如果閣下現在借齊一二三四按加P-LOAN，份糧使到凸幾倍，那不用按息上升，齋係失業足已可以令閣下好頭痕。

同時，筆者亦希望各位切勿誇大加息的風險，也不要*純粹*因為加息風險而被AA氹左落車。因為閣下唔供，都總要租的，除非閣下諗住舉家搬去偉大的媽媽度住。至於樓市是否見頂，是否需要沽自住樓止賺租住等。請不要問筆者。筆者唔識估。請自行打電話問C生、劏生、葱哥同沉大師。

至於想要自家製歸零膏EXCEL表的看倌，請移玉步去鯰SIR個BLOG，有俾學費鯰SIR的應該已經有鑲鑽石版本 (EXCEL表應該有金光射出)，除非冇。仲有另一個方法，就係閤埋眼乜都唔好做，有緣的話，EXCEL表自然會響閣下郵箱出現，鯰SIR仲會親自上門同你免費解決所有投資上的煩惱。

至於成手貨的樓神，想搵人計下成個盤十件八件貨的加息風險，唔… 你唔係以為筆者叻得過你呀嘛。筆者租金收入都未夠俾(連自住樓在內)按揭，離財自十萬八千里。不過，鯰SIR免費文章都總會俾些少建議，筆者的廢文都酌量俾些少意見。筆者的佛系建議係：對租客好些，唔好惡型惡相，加租唔好去到咁盡，逆境時防守力可能反而會強些。因為唔係下下係業主強勢哂，家家有求，過得自己過得人，自然天助人助。阿彌陀佛，善哉善哉！

悄悄話：雖然係學七十後兄拿鯰Sir來開玩笑，但必須承認鯰Sir係少數2016年睇中調整浪即將結束的磚家。當然長年對樓市預測最準的是汪生。準的當然仲有葱哥哥(不過看倌要識得倒轉睇)。但觀乎股壇奇人沉大師，終於等到意氣風發時，葱哥又會否否極泰來呢？總之，睇緊樓市兩寶，汪生、葱哥哥缺一不可！

註1：三大發鈔行齊加按息 最多0.2厘
Source : https://hk.finance.yahoo.com/news/%E4%B8%89%E5%A4%A7%E7%99%BC%E9%88%94%E8%A1%8C%E9%BD%8A%E5%8A%A0%E6%8C%89%E6%81%AF-%E6%9C%80%E5%A4%9A0-2%E5%8E%98-193800543.html

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