磚門數讀(四)：房屋供應的美好時光？

筆者一直提出香港房屋供應問題十分嚴峻。香港的房屋問題現時已經不是傷風感冒之流的問題，而是已演變成重病頑疾。閤埋眼當無事發生，長遠下去將積重難返、藥石無靈。增加土地及房屋供應絕對是逼在眉睫！所以，就算寫得辛苦，又要找數據支持，筆者仍然堅持要寫<<磚門數讀>>系列。請多多SHARE出去，鼓動朋友們支持政府增加土地及房屋供應，尤其是不要動輒反對住所附近增加土地及房屋供應的計劃！

閒話少說，直入正題，先睇下圖公營房屋短期供應量。

 SOURCE : https://www.housingauthority.gov.hk/linear/tc/about-us/publications-and-statistics/forecast-public-housing-production/index.html

根據政府最近發表的房屋委員會公營房屋建設計劃(註1)，未來5的供應如下。來年是高峰期，有27,100伙。但注意去到2022/23年度，居然只剩下14,400伙，究竟發生甚麼事呢？那2023年打後的供應會反彈，還是再尋底？

再睇下圖私營房屋短期供應量。

根據運輸及房屋局：私人住宅一手市場供應統計數字(截至2018年9月30 日)，在未來三至四年間大約可提供93,000個單位，連已預售的單位也加回去，就是107,000個單位。但實情運輸及房屋局數據有幾準呢？

翻一下舊帳，2014年政府預估，在未來三至四年間大約可提供73,000個單位，連已預售的6,000單位也加回去，就是79,000個單位。

 

結果，根據2018年的實際數據，2015-2017已落成的私人住宅數量共43,700伙。再加上差餉物業估價署公布的《香港物業報告2018》預估2018年的落成量為18,130個單位，等如共61,830單位。即是按四年計，政府預算的準確度只有78%。如果按三年去計，就真係射箭，射左去隔離個靶咁遠。

由於疑點利益歸於被告，筆者當本屆政府發奮圖強，今年的預測100%準確。那未來4年落成的私人住宅數量大約是怎樣呢？

根據 香港物業報告2018預測數字，2019年預估私人住宅落成量大約為20,370伙。上文算過，根據運輸及房屋局數字，私營房屋市場未來三至四年間大約可提供93,000個單位，連已預售的單位也加回去，就是107,000個單位。扣除2019年預估落成量大約為20,370伙，即2020-2022的供應量會是平均每年28,877伙。(真係做到？近三萬的私樓供應十幾年未見過喎...)

l   2018年：18,130 (香港物業報告2018預測數字)

l   2019年：20,370 (香港物業報告2018預測數字)

l   2020年：28,887 (三人行斷估)

l   2021年：28,887 (三人行斷估)

l   2022年：28,887 (三人行斷估)

那末來4年的總供應量會是多少？由於只是斷估，筆者將房屋委員會公營房屋建設計劃未來5年的供應量預估中的2018/19財政年度的供應當成2018年的供應；2019/20財政年度當成2019年的供應，如此類推。2018至2022年度三人行斷估香港房屋總供應量出籠！

每年成4萬幾個單位好多呢！仲唔係房屋供應的美好時光？

再睇下圖1995至2016年的落成量，如果上述預測真的做到 (筆者按：做到目標85折算執到)，未來4年大約每年4萬多供應的供應量的確比2007-2016年時的低谷平均25,700高出很多。但比1997-2006這10年的59,800還差一大截。

那每年實際新增需求有多少呢？雖則好難計，但筆者仍嘗試斷估：

假設1：本地人初婚就有潛在搬出來住的需求

香港的女性及男性 - 政府統計處 (2018年版)報告顯示：2017年初婚 (男及女均為首次結婚)數字：34,263宗 (註2)。按此，三人行斷估相關潛在需求為約34,263個單位。

假設2：跨境婚姻中的一半，會構成潛在新增房屋需求

香港的女性及男性 - Census and Statistics Department 政府統計處(2018年版) 2017年數字，跨境婚姻 (男或女均為非香港人)：21,802宗 (註2)。按此，三人行斷估相關潛在需求為約 21,802宗 * 50%= 10,901個單位。

假設3：新增人口按全港每戶人數計，構成潛在新增房屋需求

根據政府統計處今日公布最新的人口數字，指2018年年中（即6月底）的香港人口的臨時數字為7,448,900人，較去年同期增加57,200人香港人口淨增長57,200人。扣除上述已計的涉及跨境婚姻的21,802人，其他新增人口35,398。假設按2017年平均每戶人數2.8人計(註3)，其他新增人口住宅單位總需求是12,600個。

假設4：非香港永久居民在本港潛在買樓需求：按2016年涉及非本地買家的住宅物業交易為約1000宗計 (註4)。按此，三人行斷估相關潛在需求只有1,000個單位。

假設5：到香港工作的國內及海外人仕淨增長假設為零，沒有潛在居住需求。(這個當成零，真係好離譜，但無數據，唯有當住先啦！)

三人行斷估每年潛在住宅單位需求為：58,765個。當然，上述純粹斷估，低估潛在住宅單位需求的幅度，可能與政府年年高估未來三至四年潛在供應的幅度一樣有得揮。這樣斷估下，按未來四年每年潛在供應為約44,357個，斷估每年潛在住宅單位供應缺口為大約14,000個。

但近年香港的房屋供應量中的好大部份，不是納米單位，或近期流行的龍床單位嗎？這些單位住2人已經很勉強了？如何住得到 2017年平均每戶人數2.8人呢？這個問題，要問陳局長了...  陳局長會否同你講：要交數嘛，將就下啦...

還有，上述還未計算原來的供應缺口。按 <<香港2016年中期人口統計 - 主題性報告：居於分間樓宇單位人士>> (註2) ， 2016年全港約有92 700間劏房，合共有 91 800 個住戶及209 700 名居住人口（包括約2 500名外籍家庭傭工）。劏房戶已佔全港總戶數3.7%。即是面數，2016年供應缺口已經有92700個單位。還未計，2017年及2018年所造成的供應缺口。

而且，筆者還要再一次提醒大家公營房屋對新增住宅需求的承載能力成極大疑問。以2016年的政府人口普查的數據，公屋多起13.9萬間，戶口數目只增7.1萬戶，及只住多4000人。即是公營房屋對承載新增單位需求的效率只有51%，對承載新增人口的住屋需求的效率近乎睇唔到。

重溫：<<磚門數讀 (一)：圖解香港房屋問題 (上)>> 一文：

2006-2016年十年間出租公屋新供應13.9萬間，戶口數目只增7.1萬戶，居住人口只增加4000人。點解明明起多左十幾萬間公屋，只多住了4000人，難道一人住35間屋？筆者唔識答。點解明明起左13.9萬間間公屋，應該會多13.9萬戶，為何居然只係多左7萬幾戶，咁剩返果6萬幾間公屋發生左甚麼事？豬媽媽說：據她所知如果一戶很多人，又或者係擠迫戶，房署又沒有大單位供應俾佢，一戶是可以分配到多於一個單位… 係咪仲有其他原因呢？有興趣，可以問下陳帆局長。或者問下再貼地D住公屋的朋友。

仲有，筆者又要三提醒各位，由於現屆政府推出了空置稅，理論上私人發展商會減慢起樓速度，以消化現有庫存，及迴避相關空置稅。即是連支撐絕大部份新增房屋需求的私營房屋供應端，都極可能[天氣不似預期]。而且，現屆政府還要讓未來公私營土地供應佔比，由原來的6:4比，改為7:3比，令私營房屋供應端也出現缺水缺糧的情況...

最後，未來幾年面數見得下人的供應量，會否其實又係畫餅充饑呢？計及上述因素，未來4年的房屋供求情況會否令原本已極為嚴峻的香港房屋問題變得更加嚴峻呢？坦白說，筆者認為未來4年每年潛在住宅單位供應缺口，可能比筆者斷估的14000個高出不少。

如果看倌想知較可能出現的真實數字，請將私營房屋2020-2022的供應量打9折，計及承載新增單位需求的效率後公營房屋供應量打8折，就知情況有嚴峻。如果想知最壞情況，請按私營房屋2020-2022的供應量按2014年政府預測準確度打8折，再將計及2006-2016年承載新增單位需求的效率51%後公營房屋供應量打6折，即係缺口隨時加多一萬多個單位上去。上述仲未計筆者低估潛在住宅需求的影響。但筆者認為無謂再斷估下去，總之筆者對未來香港房屋問題持續無眼睇就是了...

 

寫到最後，筆者當然唔少得要多謝敝博常客，聲稱任內無一刻停止造地的曾特！香港真係多得曾特…唔少！

圖片來源：蘋果動新聞

利申：上述言論純屬個人研究，不構成任何投資意見。
閣下睇淡又好，睇好又好，請當食花生睇戲好了！

 REFERENCE : 

註1：運輸及房屋局：私人住宅一手市場供應統計數字(截至2018年9月30 日)

https://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201809.pdf

註2：香港的女性及男性 - Census and Statistics Department 政府統計處(2018年版) 2017年數字

註3：政府統計處數字：https://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp150_tc.jsp?tableID=005&ID=0&productType=8

註4：立法會文件 https://www.legco.gov.hk/yr16-17/chinese/bc/bc01/papers/bc0120170328cb1-706-2-c.pdf

延伸閱讀，點擊前往  

磚門數讀 (一)：圖解香港房屋問題 (上)

磚門數讀 (二)：圖解香港房屋問題 (下)

磚門數讀 (三)：202X年政府住宅土儲歸零

磚門數讀 (四)：房屋供應的美好時光？