2023.02.22 波叔居然減住宅印花稅... 詳見HK01以下新聞報導...
對！上篇我講左減產。但我仍舊寫了2023年樓市展望。這篇文是寫俾自己同太太睇的，為了唔好浪費，順便放埋上網。不幸睇左的讀者們，請當時運高，睇唔到。長期讀者，請仍舊稍移玉步至筆者兄弟快兄地盤，佢比我勤力，樓市文章仍更貼市、更高汁，適合各年齡各階層人士欣賞。
另外，原來不知不覺，筆者個博的VIEW數已經突破50萬。廣告總收入居然只係港元3200，寫左4年幾，平均每年1000蚊都冇。總共125篇文，換算每篇文平均得廿幾蚊，連買杯星乜克咖啡都買唔到。雖則筆者就真係唔多覺得博客寫文係為左谷糠D廣告費，但讀者們係咪都可以建立個習慢睇文時每次CLICK返一兩下廣告，等寫果班唔會覺得自己白做，起碼花幾粒鐘寫一篇文都買到杯星乜克咖啡飲下吧！
在正文開始前，對世界歷史有興趣的朋友，可以花少少時間看一下傅正的殖民缺德史系列視頻，包保腦洞大開。視頻同時也讓大家了解到銀河系唯一超級大國政府那套"窮則保護主義，達則自由貿易"以及"為求達到目的，炸乜溪都做得出"，原來來自佢阿媽大嬰帝國的"優良"傳統！
正文：
首先，跟很多投資者一樣，筆者屬無頭花生友，所以即使去年年底跌到[直插無水花]的死寂區域，都只係食花生睇人地表演高台插水。至於筆者有冇輸死，答案係冇的，因為用左折箭法。純粹講笑…
不過，又要講返，去年12月居然跌到連筆者在2018年年底中美貿易戰的死寂區域用該屋苑第二低價入果個價都要穿埋。雖則穿價的只係有小量成交，但咪話唔嚇人。如果以CCL計，應該2017年中打後到2022底入貨的，基本上都要蝕。不過，筆者2020年年頭COVID死寂區換的自住單位居然神奇地無穿價。是否足證跌市總有個底，而在死寂區域買貨，係咪都應該算係安全呢？這個諗法真定假，就真係唔知了！
計返跌2022這個浪的跌幅，由頂至底，居然跌左18%，僅次於跌足23%的2008年金融海嘯。求其拿個指標屋苑，比如第一城，高位平均呎價係18XXX，跌到2022年12月係14XXX，個別成交甚至去到12XXX，連11XXX都見過。咁既跌幅真係跌到人改變信仰。
至於為何跌到咁甘？筆者認為這次跌浪是咁多代香港人都無見過咁樣的跌市因素組合。
疫情2003年港人都見識過，但疫情玩到封關三年，輸到鋪王後人都不斷賣家產。疫情仲要連結婚擺酒都好難攪到，連新婚買樓的需求都凍結埋，應該真係算係頭一次。
股災、債崩大家見怪不怪。股災輸身家就時有發生，但債崩崩到不少人一鋪清袋，輸身家賣田賣產應該算係少有。
移民潮，老一輩應該都見過，但移到20-24歲的年青人走左20%，又好似無人見識過。
加息倒唔係大件事，但美國一支箭咁快加到4.5厘息，而且仲死唔斷氣咁話仲要加上去，又真係少有。
內地宏觀調控司空見慣，但中央動真格，殺到民營內房企業死剩幾間，由房地產推動的國內資金鏈在去年幾乎斷哂鏈倒是第一次見。
辣招當然唔係新鮮事，但累積效力去到大部份有銀士都買到無哂頭，被逼做花生友，又應該係無見過。
即係今次係世紀疫情+封關+股災債崩+內房崩盤+移民潮+加息+辣招疊加效應，應該係幾十年第一次見，甚至無一代港人見過既七星連珠組合。所以，2022年年尾，樓市有賣盤無需求，急於移民的賣盤甚至要再劈幾十萬先走到貨這種史詩式乾跌，完全是可以理解。
咁2023年會係點呢？
首先，資金因素應該係左右樓市的最大因素。大家要了解央行印出來的錢是不會憑空消失，有人輸錢，其實在另一邊廂是有人贏錢的。所以股災、債崩是不會影響全地球的現金總量。唯一有可能令現金消失，是央行縮表，在央行準備金層次消滅貨幣的根。由於美國央行的確在縮表，所以美國M3從21萬7XXX億美元高位，跌左大約4000億美元。歐洲M3都無左1000億歐元。香港M3都係由2021年頭高位17萬億，跌到現在的16.5萬億，跌左大約3%。2022年，中國M2仲要係比年頭升左20萬億人仔，截至2022年12月，中國M2係創左歷史新高，達到266萬億。都係果句，我地莫財，純粹係我地自己的問題，不要以為其他人無錢，地球上的錢仲係多到嚇死人，美國縮表縮來縮去，世界都好似仲多左錢。
至於以上七星連珠組合，筆者還是交由各位各自表述。個人認為最壞情況應該過左去，逐步向改善的方向走，但好快回歸疫情前的情況又唔多似。似乎係慢慢好的機會居多。
當然，辣招疊加效應係死症，除非個單位好筍，否則大部份無頭的有銀士應該唔多願意付出極大代價去增持。移民潮雖則是水尾，但仲有少量人走緊。當然，亦有部份移左出去但唔適應外國生活的人返緊香港，同時又有高才通之類，再加埋已來港的內地專才逐步取得永久性居民身份證。新婚帶動的居住需求又應該隨住疫情結束而上升返。所以樓市需求多左定少左，又係各自表述。
個人愚見就係樓市需求從來都有。即使有移民潮，困擾香港的劏房間題仍然未有任何解決的跡象，劏房租金仲越升越有。市況其實只是反影當時的市場情緒。由冰封去到一窩蜂衝去買，或者倒轉由火熱走返去冰封，可以只係幾個月間的事。
至於美國係咪控制唔住通脹其實無人知，我覺得理論上係控制唔到。因為去美元化是大趨勢，越多人離開美元體系，美國可以剝削的對象就會越來越少，貨幣濫發的副作用，即係通脹，就越會燒返自己身上。情況就如中國歷朝歷代皇朝壽終正寢前，總會出現因貨幣濫發而通脹失控一樣。
當然，這次會否是美國皇朝壽終正寢，筆者不清楚，亦好可能未係時候。但如果中國、老俄、中東班王爺、東盟、金磚國家、澳洲、日本甚至歐盟部份經濟體都玩緊諸如主動被動出售美國國債、增持黃金實物資源、與貿易對手貨幣互換、出售商品以人民幣計價等不同形式去美元化。如果美國無法逆轉這個趨勢，都應該好頭痕。否則耶倫就唔會在中美關係已經跌到冰點零下幾百度時，仍舊仲好想去中國傾計。
香港其實是披住美元的外衣，但經濟走向是跟中國的，而且仲係中國去美元化工具箱中最重要的工具。所以，比卡比卡最近才有得去左沙地見王爺。咁即係點？即係美國加息，香港可以跟足，又可以係完全唔跟，甚至可以反向走。除左中國會放錢晌香港錢罌之外，日後仲有同中國一齊玩去美元化的國家放錢晌香港。在美息上升的背景下，HIBOR近期都不斷下跌，反映港息與美息並不同步。
睇到LEE度的讀者肯定媽媽聲，咁結論呢？港樓升定跌？係咪會破頂？定係BULL TRAP？
筆者的結論係：篇文係寫俾我自己同太太睇的。又唔係寫俾你睇。而且，轉莊呀！大佬。我鬼知狗急跳牆時，美國會出乜野陰招呢！
但既然七星連珠咁罕見都俾我地見到，12月果個係底都係合情合理。從低位升返一半，即係大市升返10%，又唔係乜野難事，畢竟香港仲係大把錢，又大把人供滿樓，國內仲要放緊水，2022年僅僅1年M2就升左20萬億人仔，仲要去美元化玩到出神入化。恆指都升返一半，近期高位去返22000啦。
反而租金就應該好清晰會上返一浸。原因好簡單，香港1月公佈的失業率已經連跌八個月，跌到3.5%，即係全面就業了。單單執左的街鋪開返三分之一，旅遊、展覽、保險、航空、運輸相關行業請返之前裁左的三分之一人，都已經唔知晌邊殊搵人返工了。咁玩法，人工唔上，工資性通脹唔上就見鬼了。既然人工又有得升返，通脹又會升返，咁租金升返一浸都合情合理啦。講到這裡，如果租金升，而樓價又唔升返一浸，又係唔係好合邏輯。
都係果句，讀者各自表述吧！要睇淡的繼續等沙士價，要睇好的咪繼續話樓市GO GO GO囉！反正你賺左又唔會分俾我。
作為花生友，筆者就唔會買又唔會賣，直接進入慢慢減債的人生階段。筆者最多只會搵機會將年紀大的單位換成樓齡細D的單位，就係咁多。至於你應該點做，其實就要看你的人生階段，同埋你個盤係點。
最後，我借另一位兄弟的幾句關於財務管理的心得作結：
1. 減少不必要的支出，特別是recurring，而且是盡可能一開始便執行，嚴守收入與支出的界線
2. 適當時候減低leverage ，平衡風險
3. 後生、有能力、黃金階段、盡快增加資本和資產 （雪球效應）
4. Diversify portfolio
最最後，人生不只錢，不只投資、更不只幾塊磚，仲有家庭、親人、朋友以及個人發展。不要只望住工作投資，趁身體健康做下bucket list裡的項目，唔好有日到你走左，你的親人只記得你HOLD住幾舊磚，或者一堆股票呀！當然更加唔好攪到你走左果時，身無恆產之餘，仲留返一屁股債俾屋企人。唔明我講乜？有興趣的朋友，又可以移玉步睇下
快兄篇文。
最最最後，祝願兔年國運興隆、香港經濟加速復甦，市民安居樂業！
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