2023年2月13日星期一

瘋狂的磚頭 (三十三):2023年樓市展望:升到HI HI還是跌到PK? (2023.02.22更新:居然玩減住宅印花稅...)

2023.02.22   波叔居然減住宅印花稅...  詳見HK01以下新聞報導...



對!上篇我講左減產。但我仍舊寫了2023年樓市展望。這篇文是寫俾自己同太太睇的,為了唔好浪費,順便放埋上網。不幸睇左的讀者們,請當時運高,睇唔到。長期讀者,請仍舊稍移玉步至筆者兄弟快兄地盤,佢比我勤力,樓市文章仍更貼市、更高汁,適合各年齡各階層人士欣賞。

另外,原來不知不覺,筆者個博的VIEW數已經突破50萬。廣告總收入居然只係港元3200,寫左4年幾,平均每年1000蚊都冇。總共125篇文,換算每篇文平均得廿幾蚊,連買杯星乜克咖啡都買唔到。雖則筆者就真係唔多覺得博客寫文係為左谷糠D廣告費,但讀者們係咪都可以建立個習慢睇文時每次CLICK返一兩下廣告,等寫果班唔會覺得自己白做,起碼花幾粒鐘寫一篇文都買到杯星乜克咖啡飲下吧!

在正文開始前,對世界歷史有興趣的朋友,可以花少少時間看一下傅正的殖民缺德史系列視頻,包保腦洞大開。視頻同時也讓大家了解到銀河系唯一超級大國政府那套"窮則保護主義,達則自由貿易"以及"為求達到目的,炸乜溪都做得出",原來來自佢阿媽大嬰帝國的"優良"傳統!



正文:

首先,跟很多投資者一樣,筆者屬無頭花生友,所以即使去年年底跌到[直插無水花]的死寂區域,都只係食花生睇人地表演高台插水。至於筆者有冇輸死,答案係冇的,因為用左折箭法。純粹講笑…  


圖片SOURCE : 中原


不過,又要講返,去年12月居然跌到連筆者在2018年年底中美貿易戰的死寂區域用該屋苑第二低價入果個價都要穿埋。雖則穿價的只係有小量成交,但咪話唔嚇人。如果以CCL計,應該2017年中打後到2022底入貨的,基本上都要蝕。不過,筆者2020年年頭COVID死寂區換的自住單位居然神奇地無穿價。是否足證跌市總有個底,而在死寂區域買貨,係咪都應該算係安全呢?這個諗法真定假,就真係唔知了!

計返跌2022這個浪的跌幅,由頂至底,居然跌左18%,僅次於跌足23%的2008年金融海嘯。求其拿個指標屋苑,比如第一城,高位平均呎價係18XXX,跌到2022年12月係14XXX,個別成交甚至去到12XXX,連11XXX都見過。咁既跌幅真係跌到人改變信仰。

至於為何跌到咁甘?筆者認為這次跌浪是咁多代香港人都無見過咁樣的跌市因素組合。

疫情2003年港人都見識過,但疫情玩到封關三年,輸到鋪王後人都不斷賣家產。疫情仲要連結婚擺酒都好難攪到,連新婚買樓的需求都凍結埋,應該真係算係頭一次。

股災、債崩大家見怪不怪。股災輸身家就時有發生,但債崩崩到不少人一鋪清袋,輸身家賣田賣產應該算係少有。

移民潮,老一輩應該都見過,但移到20-24歲的年青人走左20%,又好似無人見識過。

加息倒唔係大件事,但美國一支箭咁快加到4.5厘息,而且仲死唔斷氣咁話仲要加上去,又真係少有。

內地宏觀調控司空見慣,但中央動真格,殺到民營內房企業死剩幾間,由房地產推動的國內資金鏈在去年幾乎斷哂鏈倒是第一次見。

辣招當然唔係新鮮事,但累積效力去到大部份有銀士都買到無哂頭,被逼做花生友,又應該係無見過。

即係今次係世紀疫情+封關+股災債崩+內房崩盤+移民潮+加息+辣招疊加效應,應該係幾十年第一次見,甚至無一代港人見過既七星連珠組合。所以,2022年年尾,樓市有賣盤無需求,急於移民的賣盤甚至要再劈幾十萬先走到貨這種史詩式乾跌,完全是可以理解。

咁2023年會係點呢?

首先,資金因素應該係左右樓市的最大因素。大家要了解央行印出來的錢是不會憑空消失,有人輸錢,其實在另一邊廂是有人贏錢的。所以股災、債崩是不會影響全地球的現金總量。唯一有可能令現金消失,是央行縮表,在央行準備金層次消滅貨幣的根。由於美國央行的確在縮表,所以美國M3從21萬7XXX億美元高位,跌左大約4000億美元。歐洲M3都無左1000億歐元。香港M3都係由2021年頭高位17萬億,跌到現在的16.5萬億,跌左大約3%。2022年,中國M2仲要係比年頭升左20萬億人仔,截至2022年12月,中國M2係創左歷史新高,達到266萬億。都係果句,我地莫財,純粹係我地自己的問題,不要以為其他人無錢,地球上的錢仲係多到嚇死人,美國縮表縮來縮去,世界都好似仲多左錢。

至於以上七星連珠組合,筆者還是交由各位各自表述。個人認為最壞情況應該過左去,逐步向改善的方向走,但好快回歸疫情前的情況又唔多似。似乎係慢慢好的機會居多。

當然,辣招疊加效應係死症,除非個單位好筍,否則大部份無頭的有銀士應該唔多願意付出極大代價去增持。移民潮雖則是水尾,但仲有少量人走緊。當然,亦有部份移左出去但唔適應外國生活的人返緊香港,同時又有高才通之類,再加埋已來港的內地專才逐步取得永久性居民身份證。新婚帶動的居住需求又應該隨住疫情結束而上升返。所以樓市需求多左定少左,又係各自表述。

個人愚見就係樓市需求從來都有。即使有移民潮,困擾香港的劏房間題仍然未有任何解決的跡象,劏房租金仲越升越有。市況其實只是反影當時的市場情緒。由冰封去到一窩蜂衝去買,或者倒轉由火熱走返去冰封,可以只係幾個月間的事。

至於美國係咪控制唔住通脹其實無人知,我覺得理論上係控制唔到。因為去美元化是大趨勢,越多人離開美元體系,美國可以剝削的對象就會越來越少,貨幣濫發的副作用,即係通脹,就越會燒返自己身上。情況就如中國歷朝歷代皇朝壽終正寢前,總會出現因貨幣濫發而通脹失控一樣。

當然,這次會否是美國皇朝壽終正寢,筆者不清楚,亦好可能未係時候。但如果中國、老俄、中東班王爺、東盟、金磚國家、澳洲、日本甚至歐盟部份經濟體都玩緊諸如主動被動出售美國國債、增持黃金實物資源、與貿易對手貨幣互換、出售商品以人民幣計價等不同形式去美元化。如果美國無法逆轉這個趨勢,都應該好頭痕。否則耶倫就唔會在中美關係已經跌到冰點零下幾百度時,仍舊仲好想去中國傾計。

香港其實是披住美元的外衣,但經濟走向是跟中國的,而且仲係中國去美元化工具箱中最重要的工具。所以,比卡比卡最近才有得去左沙地見王爺。咁即係點?即係美國加息,香港可以跟足,又可以係完全唔跟,甚至可以反向走。除左中國會放錢晌香港錢罌之外,日後仲有同中國一齊玩去美元化的國家放錢晌香港。在美息上升的背景下,HIBOR近期都不斷下跌,反映港息與美息並不同步。

睇到LEE度的讀者肯定媽媽聲,咁結論呢?港樓升定跌?係咪會破頂?定係BULL TRAP?

筆者的結論係:篇文係寫俾我自己同太太睇的。又唔係寫俾你睇。而且,轉莊呀!大佬。我鬼知狗急跳牆時,美國會出乜野陰招呢!

但既然七星連珠咁罕見都俾我地見到,12月果個係底都係合情合理。從低位升返一半,即係大市升返10%,又唔係乜野難事,畢竟香港仲係大把錢,又大把人供滿樓,國內仲要放緊水,2022年僅僅1年M2就升左20萬億人仔,仲要去美元化玩到出神入化。恆指都升返一半,近期高位去返22000啦。

反而租金就應該好清晰會上返一浸。原因好簡單,香港1月公佈的失業率已經連跌八個月,跌到3.5%,即係全面就業了。單單執左的街鋪開返三分之一,旅遊、展覽、保險、航空、運輸相關行業請返之前裁左的三分之一人,都已經唔知晌邊殊搵人返工了。咁玩法,人工唔上,工資性通脹唔上就見鬼了。既然人工又有得升返,通脹又會升返,咁租金升返一浸都合情合理啦。講到這裡,如果租金升,而樓價又唔升返一浸,又係唔係好合邏輯。

都係果句,讀者各自表述吧!要睇淡的繼續等沙士價,要睇好的咪繼續話樓市GO GO GO囉!反正你賺左又唔會分俾我。

作為花生友,筆者就唔會買又唔會賣,直接進入慢慢減債的人生階段。筆者最多只會搵機會將年紀大的單位換成樓齡細D的單位,就係咁多。至於你應該點做,其實就要看你的人生階段,同埋你個盤係點。

最後,我借另一位兄弟的幾句關於財務管理的心得作結:

1. 減少不必要的支出,特別是recurring,而且是盡可能一開始便執行,嚴守收入與支出的界線
2. 適當時候減低leverage ,平衡風險
3. 後生、有能力、黃金階段、盡快增加資本和資產 (雪球效應)
4. Diversify  portfolio

最最後,人生不只錢,不只投資、更不只幾塊磚,仲有家庭、親人、朋友以及個人發展。不要只望住工作投資,趁身體健康做下bucket list裡的項目,唔好有日到你走左,你的親人只記得你HOLD住幾舊磚,或者一堆股票呀!當然更加唔好攪到你走左果時,身無恆產之餘,仲留返一屁股債俾屋企人。唔明我講乜?有興趣的朋友,又可以移玉步睇下快兄篇文

最最最後,祝願兔年國運興隆、香港經濟加速復甦,市民安居樂業!

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