2018年5月29日星期二

磚門數讀 (三):202X年政府住宅土儲歸零

前言:這篇絕對是<<磚門數讀>>系列的癲瘋之作 !睇唔明,好正常,睇多幾次就會明 ...   閒話少說,筆者斷估政府土儲歸零的日子是202X年。如果師兄師姐有朋友在政府發展局工作,請看看能否找出政府現在真正的住宅地土儲數字。筆者絕對希望自己只係太瘋癲,諗得太多了... 

上一回<<磚門數讀 (二):圖解香港房屋問題 ()>>,筆者已說明對本港中長期土地供應是十分悲觀。再看政府的土地供應專責小組專頁(1),筆者是完全絕望。政府在報告度直接承認:2005年後,土地開發的步伐幾乎停頓,過去10年間已發展土地面積可謂原地踏步,導致各項土地資源不足。”  再看下面 圖一 已建設土地的總面積,不要以為你大近視,20052010年條BAR係幾乎一樣的 (即係5年間可能根本無(乜)造過地),2015果條BAR都係只高出2010果條的屎咁多。


圖一:已建設土地的總面

根據土地供應專責小組專頁,原文照抄:1995年至2005年,香港已發展土地的面積共增加了6,000公頃(一公頃相等於一個標準足球場),然而,2005年至2015年有關數字卻大跌至只有400公頃即係香港在這個十年間平均每年造了40公頃的土地。不要以為這40公頃全部用來起住住宅,按政府的預算,只有大約35%用作起住宅(餘下是經濟用地及基建及設施用地),即是過去10年造好的新地中,每年用作起住宅的部份只有14公頃 (14個標準足球場)

只有大約35%用作起住宅,條數典計出來嫁?據筆者同蓋世豪俠學返來的段古母辛府絕學,條數可以用下表直至2046年的整體土地供求估算(公頃)段估出來的。直至2046總住宅用地(768+902)/總各類用地(2625+2095) = 1670/4720 = 35%,即住宅地佔總用地35%


圖二:2046年的整體土地供求估算(公頃)

大拿拿14標準足球場又可以住多少人?圖二注明直至2026年的土地需求是768公頃,按 圖三 現行土地供應措施一覽 藍色的數字 能做出38萬個單位。即政府預估:380,000 個單位 / 768公頃 = 495 個單位/公頃,即係一公頃住宅地能建495個單位!(這個數字有極多爭拗,比如鏗鏘集最近一集<<土地大辯論>>有專家話政府因為想扮缺地,所以在假設平均每個單位所需的面積上有很大水份。另筆者找到另一篇新聞,見註2:學者憂政府土儲不足推高樓價,該無開名的學者估是每公頃住宅土儲能建~690單位,但上述假設是基於全部地都是啟德大大塊地。所以應該只可作為可建單位的上限。) 但由於沒有可核實數字作佐證,筆者仍按政府數字的 495 個單位/公頃的基礎進行估算,14公頃可以建6930個單位咁大把。

圖三 現行土地供應措施一覽

6930個單位這個數字又係乜野概念呢?根據同一個政府網頁,我們在2007-2016年新住宅落成量(包括公私營房屋)的平均數是25,700 (見下圖四:新土地住宅落成量)6930個單位僅及上述新住宅落成量(包括公私營房屋)平均數的27%

圖四:新土地住宅落成量

即是我們不止單位嚴重起唔夠,連造地都做嚴重不足。要做25700個單位,我們應該要每年造25,700/495 = ~52公頃的住宅地,但我們只造了14公頃,即係我地每年食左~38公頃的住宅地土地儲備穀種。即是2005年至2015十年間,我地就食左380公頃地的住宅地穀種。講到這裡,你會話:世界無可能咁黑暗既,無可能既,你呃人!唔!  講到這裡,又要多謝自稱""任內無一刻停止做地"的曾爵士!

圖片來源:蘋果動新聞



講到這裡如果你認為你知筆者想講乜,對唔住,你仲未知世途有多凶險。2012年發展局首度公開香港政府的土地儲備中住宅土地有391.5公頃。如果按2005年至2015年每年食穀種38公頃住宅地的速度,我們將於2012年後的10年將穀種食光。2012後推10年就是2022年!

咪絕望住,點解?因為仲有更絕望的在後頭。按房委會2017年尾公布的五年建屋計劃 (2017-2022共有公屋及居屋供應分別逾7萬及2)。即是公營房屋要新增供應量至每年1.8萬間。而 按香港差餉物業估價署《香港物業報告2018》初步統計數字 (3) 2017年落成量17,790 2018/19年預估的18 130個及20 370個,即私營房屋也要增產至每年1.8萬間。即是未來新住宅落成量(包括公私營房屋)將不再以過去的25700個,而是3.6萬個,轉化每年消耗36000/495=~73公頃住宅地。即是我們食穀種的速度將由過去的每年38公頃,提速至73-14=59公頃。

而根據在非「熟地」上建屋的一般程序及所需時間(下圖五 在非熟地上建屋的一般程序及所需時間),批出樓宇建設及基建部份的施工時間大約是4年。即是上述2017年開始的新住宅落成量(包括公私營房屋) 3.6萬個所用的地有絕大部份都是來自2012年發展局首度公開香港政府的土地儲備中住宅土地有391.5公頃中的地。(有位前立法會議員當年估政府在這391.5公頃土地儲備中發了水,實質只有150公頃。見註3:政府評估391公頃 專家稱僅150 住宅土儲再縮水 「夠用兩年多」)即是我們食穀種的速度不是前面計的每年26公頃,而是42公頃。咁即我們僅需要391.5 /59 = ~7年就能食完穀種,2012後推7年就是2019年!即係明年?可怕了吧!

圖五 在非熟地上建屋的一般程序及所需時間

就讓我們再仔細一點,圖一:已建設土地的總面積中 (為免大家又要SCROLL返轉到,再貼圖一在下面。),我們可以看到2005年至2015年造出的新造土地的面積似乎大部份都在2010-2015年間造出來。就當2010-2015年間造出來的地佔總數400公頃的8成。即是我們在這5年間做了320公頃的地,即是每年做了64公頃的地,按住宅地佔比35%,我們在2010-2015年間大約每年造了22公頃的住宅地。按每年建3.6萬個單位及73公頃住宅地,我們自2012年政府公開土儲後食穀種的速度應該係每年73-22=51公頃。咁即我們僅需要391.5 / 51 = ~8年就能食完穀種,2012後推8年就是2020年!即係後年... 咁典算呀?

圖一:已建設土地的總面



無可能咁悲悽的?政府無可能咁無能的?嗱!唔好一路鬧政府無能,又突然想佢有異能呀?鬧左咁多年,你都知佢無能嫁啦!好吧!我們就以港人一貫輸打贏要的核心價值,當政府確實有異能,甚至說到做到的角度去睇。圖二 直至2046年的整體土地供求估算(公頃(又貼在下面方便大家睇) 其實是來自於規劃署在2015年開展《香港2030+》研,報告是2017年刊出,即是下列的土地供應預估很可能是由2017開始計,即直至2026年的預計住宅用地供應660公頃是由2017-2026年共10年計的,即政府預計這個十年期,將能做出每年66公頃的住宅地 。咁樣計都仲係低過按每年建3.6萬個單位,即消耗73公頃住宅地的量,如果真係做到每年66公頃的住宅地,按筆者的估算,食穀種速度會減少至7公頃。而政府自己估算的食穀種速度是10年期共108公頃,即每年10.8公頃 。既然要信政府有異能,筆者再按政府自行估算去計算。

圖二:2046年的整體土地供求估算(公頃)

但政府預計2017-2026期間每年平均能做66公頃住宅地,按住宅地佔各類用地35%計,即是應該預計能做出188公頃的土地,全期10年能做1,880公頃的土地,即是2005-2015的十年期造地量400公頃的接近5倍。睇到這裡,大家應該立即聞到伏味。究竟政府做左乜野手腳?再請看:圖三 現行土地供應措施一覽 (又貼到下面),第一項"土地用途檢討",即係坊間稱為的[盲搶地],這一欄將創造500公頃住宅地,即佔政府660公頃住宅供應 75%的項目。土地用途檢討的定義是甚麼:"土地用途檢討是一個持續的過程,旨在於規劃條件許可的情況下,在現有土地及沒有發展計劃或已無需作原來預留用途的用地中,物色具潛力作房屋及其他用途的用地,並更改有關土地用途。政府經過過去數年持續進行的土地用途檢討,已物色到分布全港18區逾210幅合共約500公頃的用地,可供興建逾31萬個房屋單位。"

圖三 現行土地供應措施一覽

即是說"土地用途檢討"這部份根本不是造新地,而是從現有土地中擠壓出來的。真正的造出的新住宅用地只有160公頃,或每年16公頃。這個造地成績與史上最差的2005-2015年期的惡劣成績相若,亦完全符合"政府無能"的現實。而問題是"土地用途檢討"沒有再在"中長期土地供應措施"的列表中再出現過,是否意味著波叔條"盲搶(地)"已經割完,而這500公頃已是政府櫃桶地最後一張牌? 而當"盲搶(地)"都割埋後,假若我們再無法開發新土地,我們毫無疑問將會步入完全絕望。

最後,奉上筆者對政府住宅地土儲變化的終極段估。
  • 基本估算模型:筆者假設2013-2016,會按食穀種51公頃的速度計去消耗2012年政府公佈的391.5公頃住宅用地土儲。但2017起,筆者假設政府能做到每年66公頃住宅地(當中50公頃是改劃現有土地) 的8成目標,即每年53公頃,即食穀種速度會減至73-53=20公頃。但53公頃已經是筆者預估2010-2015年均造地速度的2倍多。按此大膽假設,政府土儲歸零的日子是2026年。
  • 政府萬能估算模型:筆者假設2013-2016,仍會按食穀種51公頃的速度計。但2017起,筆者假設政府能完全做到每年66公頃住宅地(當中50公頃是改劃現有土地),食穀種速度會減至政府自行估算10.8公頃。然後,2026年起未來20年,政府能完全做到每年39公頃住宅地(完全是新地),食穀種速度會減至政府自行估算6.1公頃。按此天方夜談式的假設,政府土儲歸零的日子是2040年。

備註:上述估算已是筆者從坊間可找到的數字去推算出來。當中每公頃住宅土儲能建單位數字,存在極大的不確定性。而政府2012年公佈的住宅土儲也有人質疑是發水率極高。以按政府左遮右掩,毫不透明的資料,筆者傾向以為我們的住宅土儲數字自2012年公佈的391.5公頃基礎上,呈快速惡化的可能性較高。由於發展商必然有通天本事,知道當前政府住宅地土儲有多少,這也能解釋到為何發展商搶地也毫不手軟,同時十分惜售,取價不取量。

如果各師兄師姐知悉政府現時土儲數字,煩請告知筆者!筆者估計刻下政府只剩下不足200公頃的住宅地土儲。如果筆者估計正確,則若果政府在"土地用途檢討",即係坊間稱為的[盲搶地],也因不同地區人仕阻撓而無法達標,相信政府土儲歸零的日子將會比我們相像中快會出現。對此,筆者只有雙手合什,期望神仙打救香港。


悄悄話:這篇長文已長到寫的累,睇的也累,但仍希望補上這段心聲。香港其實有很多地。恰恰很多人頭上片瓦細得,令他們不想留在家中,甚至一到假期就想出逃旅行去。
我們畫地為牢,很多在我們利益圈內的地方不願他人去碰,甚至很多土地我們連在那裡都不知道也作了不能碰的前設。當每個人總想先開發觸碰他人利益圈的土地,缺地的問題根本無從解鎖。
我們聽任問題惡化,不停的飲鴆止渴,明知切細化,給多些人一塊細得住不下兩個人的瓦,只會造就下一波的二房三房危機。
我們明知王道是開發土地,卻要求政府做需求管理。明知缺地仍以不同理由去阻止開發自己利益圈內的土地,屋前的不能碰,屋後的不能碰,綠色的不能碰,藍色的不能碰,卻聽任有人將綠色的破壞成棕色。
與其說筆者對政府中長期土地供應絕望,不如說是筆者對在土地開發中港人能展示出解缺問題的決心絕望。


延伸閱讀,點擊前往  


磚門數讀 (一):圖解香港房屋問題 (上)
磚門數讀 (二):圖解香港房屋問題 (下)
磚門數讀 (三):202X年政府住宅土儲歸零


1:土地供應專責小組專頁
https://www.landforhongkong.hk/tc/demand_supply/land_strategy_ongoing.php
註2:學者憂政府土儲不足推高樓價
https://news.now.com/home/local/player?newsId=48644
註3:政府評估391公頃 專家稱僅150 住宅土儲再縮水 「夠用兩年多」
http://www.nshk.org.hk/pdf/c_awards/2012/059.pdf

37 則留言:

  1. 港人要向北望, 因為將來工作在北方 !

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    1. 有能力者四海為家,邊殊都搵到飯食。
      有意願的四處去闖,總會找到落腳點。
      其他的畫地為牢,總會找到埋怨的對象。

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    2. 一個人的性格決定成敗, 我八弟就係一個夢想家, 一路都以為自己會成大商家, 佢娶咗個廣州姑娘, 生咗一仔二女算是最大成就, 用咗媽媽一百多萬和二十年時間, 依家只得一間我幫佢買的樓, 而房產証在我手幫佢保管 ! 佢還問我點解唔信佢, 我說要佢做出我信佢的事 ! 十年前我都教咗佢, 先學好中文, 再出去打工又可以養家又可以偷師人地點做生意, 佢一樣都做唔到, 只是坐食山崩 !

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    3. 我四弟又是一個奇案, 媽媽趕走佢女友後佢一路都是單身, 而媽媽在我幫忙下在廣州買咗三層樓全用佢名, 依家值一千萬人民幣 ! 我問佢想點, 佢說我唔要D野, 你地分咗佢啦 ! 我說就是想賣都要你自己去廣州才行, 最終迫到佢去廣州 ! 依家算是賣咗最差的一間, 暫收咗訂 ! 我同佢講佢是好蠢, 個度說唔要D野, 個度又鬧我賣得平, 自己又慳到死, 買對拖鞋179蚊都說貴, 因為荷蘭只賣10歐羅 ! 有D人諗野好有問題 !

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    4. 前輩很關心家人。家人有福份。

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    5. 我是家中大家姐, 睇住我弟妹長大, 唔想佢地衰, 但如果改唔到佢地都無辦法 ! 好彩七弟比效正常, 有間大餐館, 有個好老婆幫佢做生意 !
      我媽媽慳自己做生意儲錢又投資, 只為佢呢三個仔 ! 其實如果佢唔係派曬D錢, 佢和爸爸應該會有更好的生活

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    1. 講真的, 我都會留樓俾三個仔女, 將來D孫有個機會 !
      對比香港一萬至兩萬蚊一呎, 大陸五千蚊一呎還有好多水位升 !
      其實深圳依家有好多洋人居住做生意, 唔明點解香港人要反感 !

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    2. Lisa姐,你是前輩。根據我相處和你差不多輩分的,其實都抱住你相同的看法。我不知道你的背景,但很多我認識的,他們都是内地出生,年輕時來香港,和内地親友維持密切聯係。另外,外國人的話,我認識也很多對“北望神州”非常正面的,他們都奇怪或者惋惜,甚至恥笑香港後生仔現在螳臂擋車的反抗。最悲哀其實是我們70後-90後,明明是土生土長的香港人,爲什麽自己的地方因爲太多競爭對手而要避走他鄉發展 - 主動和無可奈何是有分別的。
      我自己的估計是,有這種“悲哀”心態的一代遲早死光,新新新一代,根本就是在這個“big bay、一帶一路、背靠祖國”如何美好的氛圍下成長,應該很快被同化 -- no matter you like it or not,
      話説多了,如有得罪,先行謝過。

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    3. 後生仔思想須跟時代轉變, 所以唔好以為只是老人家不識變通 :)
      67香港暴動後, 好多新界人移民歐洲, 唔係我老公都唔會識到我, 而我之後幫佢家人致富 !
      馬死落地行, 自己要搵出路提升自己生活, 而唔係哭訴失去的, 因為返唔轉頭 !

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    4. http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20180529/bkn-20180529220723538-0529_00842_001.html

      羅傑斯:快樂投資去中國買農地娶村姑!

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    5. 睇到快兄這句(苦)笑了出來。香港明明大把地...

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    6. 回匿名者:
      感謝留言。請多來分享。我都係果段,不過加多句:
      有能力者四海為家,邊殊都搵到飯食。
      有意願的四處去闖,總會找到落腳點。
      其他的畫地為牢,總會找到埋怨的對象。
      香港的問題是港人不衝出去,全國的精英都衝緊入來。結果,你衝不衝出去都要面對極強烈的競爭。這點全球的大都會都是一樣。只不過,其他大都會有後花園,大都會混不成,可以退居二三線城市。香港就這麼大,退無可退。

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    7. 回前輩:
      快D教我地點買農地啦!
      村姑嘛,留返俾羅傑斯...

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    8. 二十年前同親戚在二線沙灣買咗塊地想用來起樓, 點知無信心因為當時個度只有的是廠和工人宿舍, 所以最後親戚搵朋友頂咗我地個份, 蝕咗匯率 !

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    9. http://oldjimpacific.blogspot.com/2018/05/blog-post_30.html

      香港啲細路,長大工作後不單止和全球的同學競爭,同時也要和大陸的年輕人競爭工作機會,無論Dump如何對付大陸,大陸成為AI強國是遲早的事。所以香港年輕人的職場競爭對手,不只有大陸仔,還要加上更利害的AI,人腦要和AI比,這不是笑話?你不是馬神Benter,香港年輕人未來的關鍵,肯定是那些需要感情、需要人文、需要溫度的東西、O至1、電腦無法表達的創意、設計、文學、音樂、藝術、傳統文化,這些具有溫度的內涵,才是香港年輕人長大後真正的職場競爭力。

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    10. 那篇文我之前讀了,很有意思。謝謝分享!

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    11. LISA 姐, 主動與被動溝淡係有分別
      谷高港樓推班後生去大灣區, 理論上50年佈區準沒錯
      但後生仔"無得揀"下係有其可悲之處
      小子識好多80後-90後, 講真, 唔係小子死好命上左車, 根本呢家幾皮野人工, 面對樓市都係NOTHING, 當然要買都仲係買得起, 但係難度分同痛苦度就不能同日而語

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    12. 快兄路過之處,洋蔥處處。小弟又要借用到貴寶號的留言感概時局一番…

      "港樓這泿其實好屈機,因為貨幣濫發速度是之前世代的N倍,以往是美國一家印錢,今次是美中歐日英全部一齊落哂場,開足TURBO無賴式瘋狂印鈔。而且,單位與土地供應端同貨幣端一樣恐怖。睇埋快兄講的高薪人仕,其實睇人口普查,這類高薪人仕的增幅仲嚇死人,基本上大把高薪人仕在現階段都仲買得起,而且好多仲未出手。
      有些人包括小弟都係笨笨地好彩上左車,到好後期先知世途凶險。基本上越自認聰明的,越自認為懂經濟金融地產的,這浪輸得越慘。有個朋友做地產的,一早有幾球在手,但因為自認懂地產一直不肯買那些他眼中的入門版私樓,結果到家下都係同屋企人住。
      但話說回頭,這浪其實有N個調整位,有首期唔上的其實很難說跟自己無關。不買樓,走去買領展,近排都成日晌64-67徘徊,怨得誰呢?最慘的真係快兄講的收入不高的後生仔,這浪基本是㩒住搶佢地... 抽居屋是他們眼中的逃生門,奈何幸運兒不多。"

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  3. 「495單位/公頃」這比率就如八萬五咁不復存在了
    經過官商勾結,不是,是公私營協作,同一數量麵粉可以發更多麵包。在發展商配合下,將單位再切細啲,然後波叔又出黎講未來三至四年潛在供應量又上升了

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    1. 本熊兄一矢中的。目前市場見到最細可以切到12X呎/單位。如果法例無問題,日後可能連廁所浴室都變埋開放式,學PURPLE姐姐間工人房咁大床放晌廁所上。一(苦)笑!全部變哂納米單位的話,495單位/公頃,變成 1495單位/公頃也不是不可能的。
      但何苦呢?香港其實大把地...

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  4. 三人行兄毫不吝惜精闢分析,對報告之間數字反覆互煎,推算仔細,又細心重複圖表方便閱讀,實乃 Blog 界之福!

    據三人行兄推斷,住宅土儲不斷被蠶食,但政府又不斷擠壓其他土地需求,將來會是住宅還是非住宅類較具吸引力?

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    1. 全兄過獎了...小弟半筒水,不懂裝懂而已...

      小弟明白全兄是在小弟的文章內容再推演出去。但非住宅類範圍太廣。小弟沒有足夠的知識及經驗去做出深入的分析,只能不懂裝懂的亂噏一下。

      如果本文的推斷沒有錯,由於政府造新地十分困難,所以被透過改劃土地用途去做住宅地,結果的確會造成"擠壓其他土地需求"的結果。政府甚至在改劃土地用途的時候,也會受地區人仕、環團等阻撓,而導致全面缺地的困局。

      但出現擠壓效應不等同該類別的物業供求關係大變。所以,全兄可能要考慮一下該非類別物業目前的供求關係。如果現在已供不應求,則供求關係可能會因全面缺地或住宅地擠壓其他土地需求而惡化。但全兄同時要理解住宅是必需品,而另一類別的物業可能不是必需品,則在供求關係變化時,市場所出現的反應未必一樣。

      比如,住宅物業現在已因住宅單位缺乏,而出現不法及合法劏房及新樓納米化的表癥,而租務及銷售市場是同時反映供不應求,而導致租客及買家同步壓縮生活空間的慘況。而在工廈市場,也出現不法及合法劏廈的情況,但只有銷售市場在捉水魚,但劏廈很可能租不出去。原因是劏了的工廈可能因面積太細,未必符合商業運作要求,所以根本沒有租務市場。至於正常SIZE的工廈單位是否在租務市場有供不應求,小弟則並不清楚。所以非住宅類物業需要有更多層次的考慮。

      唉呀… 亂噏一通了…

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  5. 任何城市,不論政府有否介入做嘢,都會有劏房丶貧民窟丶寮屋等的存在...但有時又諗,香港執多幾個golf course及私人俱樂部,已可起樓惠澤基層市民了😓

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    1. 土儲山窮水盡時,那管是高貴夫人會(170公頃地),或高貴私人會所,一齊企起身,是理所當然之舉。但當我們覺得理所當然,他們當然會覺得"你地諗下好了...都係郁左棕地先啦" 個波永遠都會無限LOOP... 有睇鏗鏘集土地大便論果隻,高貴夫人會果位高貴夫人話,個會係為世界歷史上最悠久的高爾夫球會之一,有成128年歷史,係古物來的,裡面仲有古建築,仲有古樹。講完,你就知你真係想郁佢時,就會有大狀、古球、古物、古董、古樹、集體回憶專家出來還拖了... 結論:絕症,無得救...

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  6. 我又真係剛剛去左大灣區買樓喎😁
    其實埋怨、畫地為牢又有乜用?
    改變唔到大勢,就跟住佢吧!

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    1. 對,香港的土地問題既成事實,往者不可追,只有向前看。
      也順道恭喜閣下成為業主鋪主!

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    2. 主動出走, 發掘寶藏 (如大灣區, 日本, 越南), 好多都仲買得起, 始終香港人工比較高, 屈人機都仲係可以 (短暫性, 到蝗人最代港青後便不知了),快快準備退休吧!
      千里之行, 始於足下! (但可悲係香港一定要淘汰一批港青, 乃時代巨輪下的亡魂)

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    3. 世界在變, 所以我都唔會預計我的孫會留在英國生活, 會預地方俾佢地返來住 !

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    4. 一批低收入港青的命途,其實很真的很悲催。如果盲搶(地)割完,新地仍然造不出來,結果恐怕禍延一兩代。港樓發高燒,是禍不是福。
      對於港青,乜都唔做,要住晌鬥獸場中間,似乎有點難度。但對港青而言,對大灣區似乎是人生路不熟,再加上內地經紀也是如狼似虎,領野機率其實好高。不熟路的,不如儲領展,起碼同香港樓市相關系數較高,而且仲有3-4%息,不像內地樓收租回報咁低。

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    5. 小弟前年開始做人老豆先開始了解到下一代靠政府死得,與其埋怨不如自己諗辦法解決。以佢嘅教育、醫療、住屋問題為例:

      教育:自己寧願比小朋友讀直私學校,提供一個好嘅語境比佢學好兩文三語。
      醫療:一早買左醫療保險,唔洗係公立醫院排長龍
      住屋:呢個問題最頭痕。見到樓市越升越高,都唔知下一代點上車。做父母嘅我都開始諗計對沖樓價升,1)買多一層收租(見到二百多尺嘅盤尺價已經升到$18k,呢家個市係睇lump sum,唔睇尺價,以舉家之力買多一層是否明智?),2)買車位(研究中),3)買大灣區樓(研究中),4)買一堆REITs/收租股/地產股(現行辦法)。請問三人行兄有何意見?

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    6. 住在任何國家都唔可以靠政府, 我以前做的是俾最好的教肓仔女, 等佢地長大可以有自己事業, 賺錢養到家買到屋, 又可以教好佢地自己仔女 !
      我自己可以做的是做好自己投資, 賺錢儲錢第日都有資產留俾下一代人 !

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    7. 同前輩差唔多睇法,作爲父母,我只可以比小朋友最好嘅教育(學校+家庭),令佢可以獨立生活。可能我怪獸,我覺得香港只會越來越難置業,如果將來小朋友努力過都上唔到車,作爲父母只可以幫他一把。所以我呢傢係投資分叉路諗緊點決定。

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  7. Patrick兄,前輩說的似乎較正確,對沖子女長大成人後的住屋需求,似乎過早了。
    如從投資需求去看,你的三個選項都沒有問題,但執行那個較佳則因人而異,及是否找到回報好的標的。正如如果找到4厘以上租務回報的住宅,相信不止小弟,一堆前輩有銀士都會衝入場。進行前,請同時注意務必不要因買而買,要檢視個人能力。因為在長期印銀紙的年代,長期持有具穩定現金流資產能出事的原因,往往是持有人流動性不足而中途被斬倉。這是阿媽是女人的結論,恰恰無數英雄就葬身於此。
    最後,又補句阿爸係男人的話,美帝加息不可怕,美帝加唔到息,仲要開始減息才是可怕。到時,大家就認真要戴好安全帶,準備好迎接美帝經濟衰退期了。

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    1. 多謝三人兄意見,考慮風險同時考慮啊。

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  8. 師兄, 小弟對香港地的供應了解不深, 但我持有很多地產股所以想問一問師兄的意見

    我見師兄話政府造地的速度趕不上每年3.6萬個單位的供應, 但3.6萬個單位是否己包含私人發展商在內? 如果是, 咁四大發展商未來的地未可以慢慢吊高黎賣?

    另外咁睇似乎唯一直接最快的方法就係農地起樓, 咁即係....四叔!!?

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    1. 王兄,小弟『202X政府住宅土儲歸零』篇文的確是猜測政府一直在透支2012年公佈的住宅地土儲391公頃。
      3.6萬單位包含1.8萬間政府的公營房屋,及1.8萬間私樓。1.8萬間私樓應該是主要來自發展商從政府拍賣場拿回來的土地,亦包含舊樓重建項目。
      發展商的確是在吊高來賣,原因是他們認為越拖遲去賣,價格越靚,亦因為他們手上非農地的土儲也買少見少。
      政府的確認為『已發展土地邊陲農地改劃』,能較快提供土地資源建屋。
      但必須強調現今香港社會,並不是以常理運作。上述模式一經被冠以『官商勾結』罪名,就未必很容易能轉得動。

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